Кризис субстандартного ипотечного кредитования был важным фактором, когда примерно в 2007–2008 годах разразился мировой финансовый кризис. Это был худший экономический спад со времен Великой депрессии 1930-х годов. Многим американцам потребовались годы, чтобы оправиться от финансового кризиса. В основном субстандартные ипотечные кредиты предназначены для заемщиков с более высоким риском, но они сопряжены со своим собственным набором рисков. Однако, если вы хотите стать домовладельцем, но ваш кредит сдерживает вас, вы можете получить субстандартную ипотеку от кредиторов, что может быть лучшим вариантом. Вот что вы должны знать, прежде чем подавать заявку на субстандартный ипотечный кредит.
Что такое субстандартная ипотека?
Субстандартные ипотечные кредиты, также называемые нестандартными ипотечными кредитами, — это кредиты, выдаваемые людям с кредитным рейтингом ниже 600, которые не могут получить первоклассные ипотечные кредиты. Обычные кредиты легко получить, и обычно они имеют более выгодные условия, такие как более низкие процентные ставки, чем другие виды кредитов.
Субстандартные ипотечные кредиты были одним из основных факторов финансового кризиса, который подпитывал Великую рецессию. Кредиторы одобрили многие субстандартные ипотечные кредиты, которые заемщики не смогли погасить в годы, предшествовавшие экономическому кризису. Согласно анализу данных Закона о раскрытии информации о жилищной ипотеке, проведенному Национальной ассоциацией кредитных союзов, примерно 30% всех ипотечных кредитов, выданных в 2006 году, были субстандартными.
Хотя субстандартные ипотечные кредиты все еще доступны сегодня (и могут называться неквалифицированными ипотечными кредитами), они подлежат более тщательной проверке. Они также имеют более высокие процентные ставки и более крупные авансовые платежи, чем традиционные кредиты.
Как работает субстандартная ипотека?
Закон Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и защите прав потребителей включал положение о создании Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) для надзора за регулированием субстандартных ипотечных кредитов. Одно из ключевых правил, принятых CFPB, заключается в том, что любой заемщик, получающий субстандартную ипотеку, должен пройти консультацию покупателя жилья с представителем, утвержденным Министерством жилищного строительства и городского развития США.
Кроме того, кредиторы должны придерживаться стандартов Додда-Франка при выдаче субстандартных ипотечных кредитов, включая положение о «способности к погашению» (ATR), которое требует от кредитора тщательной оценки способности заемщика погасить кредит.
«Как кредитор, если вы нарушите правило ATR, вы можете быть привлечены к ответственности или подвергнуться действию регулирующих органов», — говорит Остин Килгор, отвечающий за корпоративные коммуникации в финансовой компании Achieve. «В результате кредиторы в сфере неквалифицированной ипотеки имеют сильный стимул к тому, чтобы они адекватно оценивали заемщиков гораздо больше, чем субстандартные кредиторы 15-20 лет назад».
«Неквалифицированная ипотека» ограничивает юридическую защиту кредиторов, не позволяя многим работать в этом пространстве.
«Кредиторы не выдают такие же субстандартные кредиты, как до рецессии», — говорит Килгор. «Основная причина — опасения регулирующих органов».
В чем разница между основной и субстандартной ипотекой?
Субстандартные ипотечные кредиты предоставляются заемщикам с низким кредитом. Обычная ипотека не предлагается, потому что кредитор считает, что риск невозврата кредита у заемщика выше среднего.
Пример субстандартного и основного ипотечного кредита
Субстандартные ипотечные кредиты являются рискованными для кредиторов, потому что они предназначены для заемщиков с низким кредитным рейтингом. Чтобы компенсировать риск, кредитор взимает более высокие процентные ставки и сборы, чем при традиционном кредите. Более высокая процентная ставка означает, что в целом вы будете платить значительно больше за субстандартную ипотеку.
Пример воздействия низкокачественной ипотеки
Дефолты по субстандартным ипотечным кредитам стали основной причиной обвала рынка жилья в 2008 году. Многие заемщики получили ссуды NINJA, аббревиатура, полученная из фразы «нет дохода, нет работы, нет активов». Эти ипотечные кредиты часто выдавались без первоначального взноса и без необходимости подтверждения дохода. Покупатель мог потребовать 150,000 XNUMX долларов годового дохода, но от него не требовалось предоставлять документы, подтверждающие это требование. Эти заемщики тогда оказались под водой на падающем рынке жилья, когда стоимость домов была ниже, чем остаток по ипотеке. Многие из этих заемщиков NINJA объявили дефолт, потому что процентные ставки, связанные с кредитами, были «дразнящими ставками», которые сначала были низкими, а со временем раздувались, что затрудняло выплату основного долга по ипотеке.
В июне 2015 года Wells Fargo, Bank of America и другие финансовые учреждения объявили, что они начнут предлагать ипотечные кредиты людям с кредитным рейтингом ниже 600, а некоммерческая организация, занимающаяся защитой интересов сообщества и домовладельцами, Корпорация помощи соседям Америки продолжила свою работу. тур Dream в 2018 году, в рамках которого по всей стране проводятся мероприятия, призванные помочь людям подать заявку на получение «нестандартных» кредитов, которые фактически аналогичны субстандартным ипотечным кредитам.
Виды субстандартной ипотеки
Субстандартные ипотечные кредиты обычно делятся на три категории: ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, только процентные и ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM).
№ 1. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой
В дополнение к стандартному 30-летнему сроку, другим типом субстандартной ипотеки является ипотека с фиксированной процентной ставкой на срок 40 или 50 лет. Этот продленный период кредита снижает ежемесячные платежи заемщика, но, скорее всего, будет иметь более высокую процентную ставку. Процентные ставки по ипотеке с фиксированной процентной ставкой могут значительно варьироваться от кредитора к кредитору. Используйте такой инструмент, как ипотечный калькулятор, чтобы найти лучшие доступные процентные ставки.
№ 2. Ипотека с регулируемой процентной ставкой
Ипотека с регулируемой процентной ставкой начинается с фиксированной процентной ставки и меняется в течение срока кредита на плавающую ставку. Типичным примером является ARM 2/28. ARM 2/28 имеет фиксированную ставку на два года, прежде чем корректировать. 3/27 ARM — еще один распространенный тип кредита ARM с фиксированной процентной ставкой на три года, прежде чем она станет переменной.
Индекс плюс маржа определяет плавающую ставку по этим кредитам. SOFR является популярным индексом (обеспеченная ставка финансирования овернайт). ARM обычно имеют более низкие ежемесячные платежи для заемщика в течение первоначального срока. Но когда их ипотечные кредиты возвращаются к более высокой, плавающей ставке, их платежи обычно просто зашкаливают. Конечно, в зависимости от индекса и экономических условий процентная ставка может со временем упасть, что приведет к уменьшению суммы платежа.
ARMs сыграли значительную роль в кризисе. Когда цены на жилье начали падать, многие домовладельцы поняли, что их дома не стоят тех сумм, которые им за них заплатили. Это, в сочетании с повышением процентных ставок, привело к массовым дефолтам. Из-за этого в августе 2006 года резко возросло количество обращений по ипотечным кредитам, а в следующем году лопнул пузырь на рынке жилья.
№3. Процентные ипотечные кредиты
Процентная ипотека является третьим типом низкокачественной ипотеки. В течение первой части срока кредита, который обычно составляет пять, семь или десять лет, заемщик платит только проценты по кредиту. Он может сделать основной платеж, но не обязан это делать.
По истечении этого срока заемщик может либо приступить к выплате основного долга, либо рефинансировать ипотечный кредит. Это может быть хорошим вариантом для заемщика, если его доход ежегодно колеблется или если он хочет купить дом и ожидает, что его доход вырастет в ближайшие несколько лет.
Опасны ли субстандартные кредиты?
Одна из лучших особенностей субстандартных ипотечных кредитов заключается в том, что они позволяют людям получать жилищные кредиты, когда иначе они не смогли бы этого сделать.
Однако то, что вы имеете право на субстандартную ипотеку, не означает, что вы должны ее брать. Хотя есть некоторые преимущества, есть также некоторые риски, которые следует учитывать.
- Высокие ставки: Заемщики с низкокачественными ипотечными кредитами обычно имеют низкий кредитный рейтинг и другие финансовые трудности. Это означает, что предложение этого типа кредита гораздо более рискованно для кредитора, чем предложение традиционной ипотеки. Кредиторы взимают более высокие процентные ставки, чтобы компенсировать этот риск. 30-летняя обычная ипотека с фиксированной ставкой в настоящее время имеет среднюю ставку менее 3%, но субстандартная ипотека может иметь ставки от 8% до 10% и требовать более крупных первоначальных взносов.
- Более высокий первоначальный взнос: Это может быть затруднительно, если стоимость жилья быстро растет, и вы рискуете оказаться по цене ниже желаемого района. Вы также должны быть осторожны, чтобы не вкладывать слишком много своих ликвидных сбережений в свой дом. На случай чрезвычайной финансовой ситуации у вас должно быть достаточно сбережений, чтобы покрыть все расходы, включая выплату по ипотеке.
Читайте также: ИПОТЕЧНОЕ ПРАВИЛО: Должен ли я рефинансировать свою ипотеку?
- Более высокие выплаты: поскольку вам, скорее всего, придется платить более высокую процентную ставку по субстандартной ипотеке, ваш ежемесячный платеж будет выше. Конечно, вы никогда не должны занимать больше, чем вы можете позволить себе погасить, и кредиторы дважды проверят это. Если ваше финансовое положение изменится, например, если вы потеряете работу или вам понадобится неотложная медицинская помощь, эти высокие платежи могут стать непосильными. Пропущенные платежи по ипотеке могут серьезно повредить вашему кредиту или, что еще хуже, привести к потере права выкупа.
- Более длинные фразы: Срок обычной ипотеки обычно составляет от 15 до 30 лет. Субстандартные ипотечные кредиты, с другой стороны, часто имеют сроки погашения от 40 до 50 лет. Таким образом, вы можете потратить значительную часть своей жизни на выплаты по ипотеке. Тем не менее, это значительно увеличивает сумму процентов, которые вы платите в течение срока действия кредита.
Каким был кризис субстандартного ипотечного кредитования?
После краха рынка жилья в США в 2007 году, с 2007 по 2010 год, был кризис субстандартного ипотечного кредитования. Многие заемщики не смогли погасить свои кредиты, когда пузырь на рынке жилья лопнул. Несколько финансовых учреждений потерпели крах в результате резкого увеличения потери права выкупа. Многим требовалась государственная помощь. Помимо рынка жилья в США, фондовый рынок также упал: промышленный индекс Доу-Джонса упал более чем вдвое. Кризис распространился по всему миру и стал основной причиной мирового финансового кризиса.
Вот краткий обзор кризиса субстандартного ипотечного кредитования.
Субстандартные ипотечные кредиты — это кредиты, выдаваемые заемщикам с плохой кредитной историей. Они представляют высокий кредитный риск, потому что у них нет солидной кредитной истории. Они также более склонны к дефолту, чем другие. Во время жилищного бума 2000-х годов многие кредиторы выдавали субстандартные ипотечные кредиты неквалифицированным заемщикам. В 2006 году, за год до начала кризиса, финансовые учреждения выдали субстандартных ипотечных кредитов на сумму 600 миллиардов долларов, что составляет почти четверть (23.4%) всех ипотечных кредитов.
Из-за легкого кредита и слабых стандартов кредитования многие заемщики с высоким уровнем риска смогли купить дома по завышенной цене, раздувая пузырь на рынке жилья. По мере охлаждения рынка жилья многие домовладельцы оказались должны больше, чем стоили их дома. Поскольку Федеральный резервный банк повысил процентные ставки, многие домовладельцы не могли вносить свои ежемесячные платежи, особенно те, у кого были ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) и кредиты только под проценты. Поскольку цены на недвижимость падали, они не могли рефинансировать или продать свои дома. С начала кризиса почти 5 миллионов домов были лишены права выкупа.
Читайте также: Зарплата ипотечного банкира: что это такое и подробности о зарплате
Это оказало значительное влияние на ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS) и обеспеченные долговые обязательства (CDO), которые представляют собой инвестиционные продукты, обеспеченные ипотечными кредитами. Финансовые учреждения упаковали субстандартные ипотечные кредиты в сложные инвестиционные продукты и продали их инвесторам по всему миру. К июлю 2008 года каждая пятая субстандартная ипотека была просроченной, при этом 29% ARM были серьезно просрочены. Финансовые учреждения и инвесторы, владевшие MBS и CDO, остались с почти бесполезными инвестициями на триллионы долларов.
Кризис субстандартного ипотечного кредитования оказал большое влияние на рынок жилья США и экономику в целом. Это уменьшило строительство, благосостояние и потребительские расходы, а также способность финансовых рынков предоставлять ссуды или привлекать средства. Кризис субстандартной ипотеки в конечном итоге распространился по всему миру, что привело к глобальному финансовому кризису 2007–2009 годов.
Предлагают ли банки субстандартную ипотеку?
Хотя субстандартные ипотечные кредиты все еще доступны сегодня (и могут называться «неквалифицированными ипотечными кредитами»), они подлежат более тщательной проверке. Они также имеют более высокие процентные ставки и более крупные авансовые платежи, чем традиционные кредиты.
Является ли Fha Loan субстандартным кредитом?
Поскольку эти кредиты имеют оценку риска дефолта по ипотечным кредитам AEI, равную 40%, когда они находятся под давлением, они считаются субстандартными. Это субстандартные кредиты, основанные на истории: индикаторы субстандартного кредита долгое время были обесцененными кредитами, о чем свидетельствует оценка FICO менее 660 или коэффициент общей задолженности более 42%.
Наконец, согласно маркетингу, кредиты FHA являются субстандартными.
Какой кредитный рейтинг выше субстандартного?
Не существует универсального решения для кредитных рейтингов, которые кредиторы считают «субстандартными», но у Experian есть группа: субстандартный кредит определяется как баллы FICO от 580 до 669, которые находятся между справедливым и средним кредитными диапазонами. Однако каждый кредитор может использовать свой диапазон. Коммерчески доступный кредитный рейтинг имеет пять уровней кредитного рейтинга:
- Глубокие субстандартные ипотечные кредиты (кредитный рейтинг ниже 580)
- Субстандартные ипотечные кредиты (кредитный рейтинг 580-619)
- Почти первоклассные ипотечные кредиты (кредитный рейтинг 620-659)
- Первоклассные ипотечные кредиты (кредитный рейтинг 660-719)
- Ипотечные кредиты высшего класса (кредитный рейтинг 720 и выше)
Кому выгодно субстандартное кредитование?
Любая субстандартная ипотека сопряжена со значительным риском. Термин «субстандартный» относится не к самому кредиту, а к людям, которые его берут, и к тому, сколько у них денег. Заемщики с субстандартным кредитом более склонны к дефолту, чем заемщики с более высоким кредитным рейтингом.
Заключение
Субстандартное кредитование позволяет большему количеству людей покупать дома, но также увеличивает сложность этого и вероятность того, что заемщики не выплатят свои кредиты. Дефолт наносит ущерб как кредитному рейтингу заемщика, так и кредитору.
Статьи по теме
- Анализ рисков: методы, типы, процесс, примеры, плюсы и минусы
- ВТОРАЯ ИПОТЕКА: определение, ставки и требования
- Ипотека без первоначального взноса: получение ипотеки без первоначального взноса в 2023 году
- ЧТО ТАКОЕ БИЗНЕС-КРЕДИТ: определение и использование
- КРИЗИСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ: способы создания успешного плана управления
Рекомендации
