Земельные контракты являются альтернативой типичному ипотечному финансированию, которое финансируется продавцом. Они обычно используются, когда покупатели не могут получить ипотечный кредит через банк или другого инициатора ипотечного кредита. Они также могут быть не в состоянии получить ипотечный кредит из-за плохой кредитной истории или других квалифицирующих факторов. В этом посте мы рассмотрим преимущества и недостатки первоначального взноса на дома с земельным договором на примере, а также на что обратить внимание и когда использовать рефинансирование для преобразования вашего земельного контракта в стандартную ипотеку.
После ипотечного кризиса 2007-2010 гг. дома с подрядом на землю становились все более популярными и считались жизнеспособным выбором. Те, кто столкнулся с потерей права выкупа или короткой продажей, могут иметь возможность использовать земельные контракты для покупки дома, когда они не смогли бы иначе. Хотя они могут быть выгодными, у домов с контрактом на землю есть недостатки, поэтому внимательно прочитайте свой контракт, прежде чем подписывать пунктирную линию.
Что такое земельный договор?
Земельный договор — это письменный юридический договор или соглашение, используемое для покупки недвижимости, такой как свободная земля, дом, многоквартирный дом, коммерческое здание или другое недвижимое имущество.
Земельные контракты аналогичны ипотеке с точки зрения финансирования специального жилья. Вместо того, чтобы занимать деньги у кредитора или банка для покупки недвижимости, покупатель платит владельцу недвижимости или продавцу до тех пор, пока покупная цена не будет выплачена в полном объеме.
Эти типы сделок могут называться земельными контрактами, договорами о рассрочке, договорами купли-продажи земли, договорами о купле-продаже, меморандумами о договорах, договорами о недвижимости или облигациями на титул, в зависимости от юридической или общепринятой терминологии в сфере недвижимости в вашем регионе. .
Как работает земельный контракт?
Обе стороны в сделке должны подписать земельные контракты. Покупатель получит беспристрастное право собственности или исчерпывающий гарантийный документ после подписания. Эти документы защищают покупателя, позволяя покупателю накапливать капитал в активе и запрещая продавцу брать на себя дополнительные долги в отношении имущества или продавать его другим лицам. Поскольку эти дома с контрактом на землю позволяют покупателю сделать это, покупатель может создать собственный капитал. Кроме того, покупателю предоставляется право занимать и улучшать недвижимость.
Земельный контракт, несмотря на свое название, не всегда является соглашением о приобретении незастроенной земли, хотя может быть таковым. В большинстве случаев это контракт на покупку дома и земли под ним и вокруг него. Важно помнить, что лицо, продающее вещь, также известно как продавец, а лицо, покупающее вещь, известно как продавец.
Покупатель формально становится собственником недвижимости после полной оплаты продавцом. Многие покупатели пользуются преимуществом при переговорах по контракту из-за этого, в дополнение к тому факту, что контракт может не включать все, что упомянуто выше. Эта тема расширена в следующих разделах. Однако, в первую очередь, важно понимать различные виды имущественных договоров.
Чем отличается земельный договор от ипотеки?
Ипотечные кредиты обычно предназначены для продажи крупным инвесторам ипотечного рынка, таким как Fannie Mae и Freddie Mac. В результате ипотека имеет широко распространенный набор определенных условий для того, что произойдет, если вы пропустите платеж или вам нужно внести изменения, чтобы изменить кредит.
В отличие от стандартного финансирования, земельные контракты полностью заключаются между вами и домовладельцем, поэтому каждый из них будет уникальным. Как покупатель, вы должны проявлять крайнюю осторожность при ведении переговоров, чтобы условия не ставили вас в невыгодное положение.
Комплексный земельный контракт против традиционного земельного контракта
Рассмотрим два разных подхода к определению срока действия контракта:
№1. Традиционный земельный договор:
Продавец сохраняет юридическое право собственности на имущество в этом виде контракта до тех пор, пока контракт не будет полностью погашен. Между тем, покупатель получает право собственности по праву справедливости, что позволяет ему накапливать долю в собственности и, возможно, погасить срок договора, конвертировав его в стандартную ипотеку.
№ 2. Договор подряда на землю:
В комплексном земельном контракте покупатель и продавец соглашаются на покупку земли, финансируемую продавцом. Тем не менее, продавец продолжает производить платежи по существующей ипотеке, присваивая себе разницу между платежом по ипотеке и тем, что покупатель ежемесячно платит ему. В отличие от обычного срока договора, покупатель в условиях всеобъемлющего договора сразу же получает гарантийный талон на недвижимость, подразумевая, что он владеет домом с начала действия договора.
Одно существенное различие между обычными и всеобъемлющими земельными контрактами заключается в том, что кредитор продавца должен согласиться на условия всеобъемлющего контракта, поскольку он не получит всю сумму окупаемости. В этих соглашениях кредитор также получает второстепенное право удержания, что позволяет ему вернуть права собственности на дома по контракту на землю, если продавец, владеющий основной ипотекой, перестанет выплачивать первоначальный взнос.
В противном случае обе сделки с землей часто требуют рассрочки платежа в согласованные сроки. Покупатель может быть обязан или не может быть обязан произвести единовременный платеж по истечении срока, единовременную сумму, которая должна быть выплачена для удовлетворения требований по кредиту.
Как рассчитать процентные ставки на дома с земельным контрактом
Оплата по земельному договору может быть только процентной или включать основную сумму, в зависимости от условий договора.
К счастью, вам не нужен специальный калькулятор условий контракта, чтобы определить, сколько вы можете заплатить. Просто умножьте сумму, финансируемую на процентную ставку, и разделите результат на количество платежей в год, чтобы рассчитать платеж только по процентам. Например, после первоначального взноса в размере 10% ежемесячный процентный платеж по земельному контракту на сумму 200,000 8 долларов США с процентной ставкой 1,200% будет составлять XNUMX долларов США.
Если ваши платежи содержат принцип, процентная часть платежа в рассрочку со временем будет уменьшаться и варьироваться от платежа к платежу.
Плюсы и минусы покупки домов с подрядом на землю
Земельные контракты имеют плохую репутацию, но они не всегда являются плохой идеей. Но очень важно понять, почему эта продажа исторически была эксплуататорской: она подвергает покупателей опасностям, с которыми они не столкнулись бы на рынке частной ипотеки.
Вот некоторые из основных преимуществ и недостатков первоначального взноса за покупку дома по договору аренды для потенциального покупателя:
Плюсы
- Предлагает альтернативу стандартному финансированию для покупателей, которые не соответствуют требованиям.
- Покупатели могут договориться о снижении первоначального взноса и ежемесячных платежей в рассрочку.
- Покупатели могут найти процедуру более гибкой, потому что условия контракта не должны соответствовать строгим нормам или правилам — покупатель и продавец должны прийти к соглашению.
- Расходы на закрытие сокращаются, поскольку сборы за выдачу кредита и другие сборы и расходы, связанные со стандартной ипотекой, не применяются.
- Меньше времени на закрытие из-за отсутствия стороннего кредитора
Минусы
- Более высокая цена покупки и процентная ставка, чем в стандартном договоре купли-продажи
- Если покупатель не выполняет свои обязательства, он теряет все права на имущество и любые платежи.
- Покупатели могут не знать о непогашенных залоговых правах на недвижимость, что может поставить под угрозу их законные права собственности.
- Меньше гарантий, чем в обычных сделках, что означает, что у вас может не быть процесса обращения взыскания, и вас могут выселить раньше.
- Право собственности удерживается до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен.
Почему вы должны использовать земельный контракт?
Прежде чем заключать договор, и покупатели, и продавцы должны хорошо подумать. Несмотря на множество преимуществ, у них есть и недостатки. Понимание обеих сторон может помочь покупателям и продавцам решить, выгодна ли им сделка.
Пример земельного контракта
В обновлении новостей на веб-сайте правительства Детройта подчеркивается, что разрабатывается справочник для жителей города, который поможет им в условиях контракта. Город Детройт сотрудничал с UM Poverty Solutions и Enterprise Community Partners, чтобы предоставить материалы, рекомендации и предлагаемые процедуры для всех этапов процесса заключения контракта благодаря гранту от Центра расширения финансовых возможностей.
Справочник покупателя по контракту дает покупателям возможность взять на себя ответственность за процесс покупки жилья, вооружая их информацией, необходимой им для принятия обоснованных решений о собственности, которую они хотят купить, и выявляя предупреждающие флажки, которые предполагают, что они получают невыгодную сделку. Это важный первый шаг к тому, чтобы больше жителей Детройта встали на путь домовладения, что способствует большей стабильности жилья, лучшей экономической мобильности и большему процветанию поколений.
Альтернативы домам с земельным контрактом
Покупатель, у которого не хватает средств и / или у которого плохая кредитная история, может лучше подходить для аренды, а не для покупки, при этом копя на первоначальный взнос и восстанавливая свой кредит. Вы можете претендовать на обычную ипотеку с низким первоначальным взносом и, возможно, даже получить помощь по первоначальному взносу, даже если у вас нет первоначального взноса по земельному контракту или первоначальный взнос составляет всего 3%.
Другой возможностью является ипотека от портфельного кредитора или кредитного союза с более мягкими правилами андеррайтинга. Эти кредиторы не обязаны следовать правилам, установленным Fannie Mae, Freddie Mac или Федеральной жилищной администрацией (FHA). У них может быть лучшее решение для вас, которое предлагает лучшие условия и юридические гарантии, чем контракт.
Как превратить земельный контракт в традиционную ипотеку
Типичная ипотека, как правило, безопаснее и экономичнее, чем срок договора. В результате покупатели обычно рефинансируют у традиционного кредитора как можно быстрее. Вы должны иметь возможность рефинансировать, как только ваш кредит, доход и отношение долга к доходу (DTI) будут соответствовать минимальным стандартам, если право собственности на имущество в соответствии с условиями контракта является чистым, то есть оно не имеет права удержания или сборов. против этого и никаких других текущих трудностей.
Как по-другому называется земельный договор?
Другие земельные контракты - это условия контракта, контракты на дела и соглашения на дела.
Должна ли быть зарегистрирована сделка с землей?
Покупатель должен платить налоги на имущество в соответствии с условиями контракта или меморандумом. Имущество должно быть продано в условиях договора или Меморандума. Вариант покупки или договора аренды не имеет права на усадьбу и ипотечные вычеты. Земельные контракты или меморандум о взаимопонимании должны быть зарегистрированы.
Кто платит налог на недвижимость по договору аренды земли?
Покупатель
Однако нет двух одинаковых соглашений; поэтому сторонам следует тщательно проанализировать свой договор, чтобы убедиться в правильности его условий. Земельный контракт требует от покупателя уплаты налогов. Они также взимают дополнительные расходы, такие как налоги на недвижимость, проценты по ипотечным кредитам и страховые взносы.
Что делает земельный договор недействительным?
Договор будет недействителен, если его предмет является незаконным. Положения вашего контракта не должны нарушать какие-либо федеральные законы или законы штата. Договор ничтожен, если его формулировка или исполнение требуют от стороны нарушения закона.
Как выйти из земельного договора?
Контракт не истечет автоматически, если одна из сторон нарушит его или откажется от него. Чтобы отказаться от контракта, вы должны выбрать расторжение контракта на основании нарушения или отказа. Вы должны уведомить другую сторону, как только вам станет известно об их нарушении или отказе.
В чем преимущество земельного контракта для продавца?
Контракт на землю позволяет продавцу получать постоянный доход без головной боли, связанной с управлением арендуемой недвижимостью. Он также предоставляет актив или долю в капитале в обмен на другое имущество.
Заключение
Земельный контракт позволяет покупателям владеть землей быстрее, чем если бы они подали заявку на традиционное финансирование. Покупатели с низким кредитным рейтингом или другими квалификационными проблемами часто используют это финансирование. Прежде чем заключать договор, изучите преимущества и недостатки и поговорите с юристом по недвижимости и экспертом по ипотечным кредитам, чтобы убедиться, что вы понимаете варианты рефинансирования, когда придет время.
Статьи по теме
- Как купить землю: пошаговое руководство
- LOT LOANS: все, что вы должны знать
- ЗЕМЕЛЬНЫЙ КРЕДИТ: что нужно учитывать перед покупкой и как его получить
- ОБОРОТНАЯ ИПОТЕКА: определение, пример, калькулятор и лучшие практики США
- ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОДАВЦА: как это работает
Рекомендации
