Приобретая недвижимость в первый раз, вы можете столкнуться с терминами и фразами, которые никогда раньше не слышали. После того, как вы сделали предложение и подписали договор недвижимости с продавцом, вам будет представлен термин «due diligence». Должная осмотрительность - это то, что должен понять каждый покупатель, прежде чем начать поиск дома. Итак, вот краткое изложение того, что вы можете ожидать во время и после периода должной осмотрительности в сфере недвижимости.
Что такое период должной осмотрительности?
Количество времени, которое стороны договора соглашаются предоставить друг другу для проведения аудита, проверки или дальнейшего изучения фактов, связанных со сделкой, называется периодом должной осмотрительности.
В сфере недвижимости, например, период должной осмотрительности относится к количеству времени, которое покупатель должен провести для осмотра имущества, получения оценок, обеспечения необходимого финансирования и так далее.
Цели должной осмотрительности
Цель должной осмотрительности — убедиться, что у вас есть все необходимые факты и информация для принятия обоснованного решения.
Например, если вы пытаетесь купить участок земли, после того, как продавец примет ваше предложение о покупке, вы захотите убедиться, что информация, предоставленная продавцом о земле, верна.
Вам также следует провести дополнительное исследование недвижимости, чтобы убедиться, что вы не против совершить сделку.
Важность периода должной осмотрительности.
В коммерческих соглашениях, где одна сторона соглашается что-то купить, покупатель часто желает договориться о хорошем периоде должной осмотрительности для сбора фактов, документов и информации о приобретении.
Простые сделки могут иметь более короткий период должной осмотрительности, чем более сложные сделки.
Однако, если вы хотите купить что-то ценное и сохранить душевное спокойствие, убедитесь, что вы договорились о подходящем количестве времени для проведения комплексной проверки.
Каков срок проверки недвижимости?
При покупке дома у покупателя есть определенный период времени, чтобы изучить недвижимость, чтобы быть уверенным в покупке. В сфере недвижимости это называется периодом должной осмотрительности.
Комплексная проверка может занять от 7 до 14 дней, в зависимости от того, где вы покупаете в США. Временные рамки для запросов в первую очередь определяются общими обычаями в сфере недвижимости.
В это время вы должны узнать все, что можете, о прошлом дома. Ваша обязанность в течение периода должной осмотрительности будет состоять в том, чтобы найти любые дефекты или другие недостатки, которые могут заставить вас пересмотреть выбор при покупке.
Поскольку второго шанса не будет, вам нужно быть как можно более тщательным в течение периода должной осмотрительности. Если вы обнаружите что-то, что требует дальнейшего изучения, вы можете продлить период должной осмотрительности.
Пример периода должной осмотрительности
Чтобы лучше понять это понятие, рассмотрим пример периода должной осмотрительности.
Обратите внимание на период проверки коммерческой недвижимости.
Предположим, покупатель хочет приобрести офисное помещение в коммерческом здании.
В этом случае покупатель соглашается заплатить продавцу 5,000,000 XNUMX XNUMX долларов за приобретение здания.
Поскольку существует множество частей, которые необходимо проверить и проанализировать, стороны соглашаются на 60-дневный период комплексной проверки, чтобы позволить покупателю провести расследование в отношении имущества.
- В течение периода должной осмотрительности покупатель делает следующее:
- Изучите нормы и правила зонирования здания.
- Изучите коммерческие договоры аренды, чтобы убедиться, что офисы сдаются в аренду.
- Проверьте, не было ли ранее каких-либо претензий к собственности.
- Проверьте, есть ли у арендаторов какие-либо претензии к арендодателю.
- Проверьте соответствие экологическим нормам.
- Проведите поиск по названию здания.
- Изучите финансовые документы здания.
- Осмотрите недвижимость, чтобы убедиться, что она соответствует строительным нормам.
- Проверьте все остальные существенные составляющие сделки.
После проведения всех проверок покупатель соглашается совершить сделку, если он или она считает, что заявления продавца в целом были правильными и что цена в размере 5,000,000 XNUMX XNUMX долларов США является справедливой.
Если покупатель обнаружит, что есть многочисленные претензии, поданные арендаторами против арендодателя, что здание было построено с нарушением норм, что есть проблемы с правами собственности или что есть другие проблемы, покупатель может либо пересмотреть условия продажи, либо отменить всю транзакцию.
Образец положения о периоде должной осмотрительности
2.5.Отмена в течение Периода комплексной проверки Если до истечения Периода комплексной проверки Покупатель определяет по своему единоличному и абсолютному усмотрению, что Интересы и/или Имущество неприемлемы для целей Покупателя, Покупатель имеет право расторгнуть настоящее Соглашение. путем направления Продавцу письменного уведомления о расторжении до истечения Периода комплексной проверки, и Задаток должен быть немедленно возвращен Покупателю. Кроме того, в случае такого расторжения Покупатель должен незамедлительно вернуть Информацию об имуществе Продавцу или подтвердить Продавцу, что Информация об имуществе была уничтожена. Если Покупатель не направит письменное уведомление о расторжении до истечения Периода должной осмотрительности, настоящее Соглашение останется в полной силе и действии, Задаток станет невозвратным Покупателю, за исключением случаев, прямо предусмотренных в настоящем документе, и Покупатель не будет иметь дальнейших прав расторгнуть настоящее Соглашение в соответствии с настоящим пунктом 2.5.
Контрольный список для должной осмотрительности в сфере недвижимости
При покупке недвижимости используйте этот контрольный список должной осмотрительности, чтобы гарантировать, что вы не совершите ошибку. Помните об этом, когда будете покупать дом.
- Если есть заявление о раскрытии информации продавцом, внимательно изучите его на наличие потенциальных проблем.
- Выполните общий осмотр дома, который включает проверку на наличие радона, плесени, асбеста, насекомых, качества воды и свинцовой краски.
- Проверьте, не проникла ли вода в дом, особенно при предыдущих проблемах с ледяной плотиной.
- Если в городе нет канализации, проверьте септическую систему.
- Убедитесь, что имущество не находится в зоне затопления.
- Проверьте, нет ли каких-либо нарушений границ собственности.
- Если есть ТСЖ, убедитесь, что это финансово устойчиво.
- При покупке таунхаус или квартира, убедитесь, что нет никаких специальных сборов или значительного ожидаемого увеличения затрат.
- Если вы планируете купить кондоминиум или таунхаус и завести собак, убедитесь, что они разрешены.
- Убедитесь, что нет текущих судебный процесс если есть товарищество собственников жилья.
- Проверьте наличие открытых разрешений или работ, которые должны были потребовать разрешения на строительство.
- Получите оценку коммунальных расходов вашего дома.
- Проверьте, нет ли у объекта негативной истории, например убийств или паранормальных явлений.
- Изучите рейтинги школ и районов.
- Проверьте наличие каких-либо заветов или ограничений по соседству.
- Проверьте, есть ли какие-либо экологические проблемы рядом с недвижимостью.
- Выполните поиск по титулу, чтобы убедиться, что нет залогов или других проблем с титулом.
- Проверьте любые предстоящие изменения зонирования.
Читайте также: КРЕДИТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО: Требования и как они работают
Слияние и поглощение В течение периода должной осмотрительности
Когда компания решает купить другую компанию, они обычно договариваются о периоде должной осмотрительности.
Часто покупатель и объект сделки заключают меморандум о взаимопонимании, письмо о намерениях или какое-либо предварительное принципиальное соглашение, включающее положения, относящиеся к должной осмотрительности покупателя.
В течение периода должной осмотрительности приобретающая компания будет делать следующее:
- Получить и изучить финансовые документы целевой компании
- Убедитесь, что все разрешения и лицензии на ведение бизнеса действительны и находятся в хорошем состоянии.
- Изучите коммерческие контракты и файлы клиентов
- Убедитесь, что корпорация владеет всей своей интеллектуальной собственностью.
- Убедитесь, что никаких опасных судебных исков или претензий не ожидается.
- Убедитесь, что цель имеет адекватное страховое покрытие.
- Изучите способности и компетенции управленческой команды.
- И так далее.
В течение периода комплексной проверки цель покупателя состоит в том, чтобы собрать все существенные факты, необходимые для правильной оценки приобретения и принятия решения о том, стоит ли закрывать сделку.
Продление срока due diligence в сделках M&A происходит крайне часто, если не хватает времени, когда стороны соглашаются предоставить себе дополнительное время для выполнения своей задачи.
Читайте также: Как купить недвижимость с просроченными налогами: пошаговое руководство
Что происходит, когда заканчивается период должной осмотрительности?
По истечении периода должной осмотрительности договорные права, о которых договорились стороны договора, истекают.
Например, в сделках с недвижимостью, если период должной осмотрительности истекает, а покупатель официально не отказывается от продажи или не заявляет о желании пересмотреть условия сделки, часто считается, что он или она удовлетворены сделкой.
Другими словами, сделка становится обязывающей и полной, и покупатель обязуется выкупить недвижимость у продавца.
В контексте слияний и поглощений, финансов и бизнеса то, что происходит после периода должной осмотрительности, зависит от того, о чем стороны договорились в своем соглашении.
Часто приобретающие фирмы включают условие, в котором говорится, что, если они официально не согласились на приобретение, считается, что покупатель отказался от сделки.
Что происходит после периода должной осмотрительности?
Что произойдет после завершения периода должной осмотрительности, определяется условиями вашего контракта.
После периода должной осмотрительности возможны два исхода: приобретение состоится или нет.
Если покупатель решит продолжить сделку, стороны предпримут необходимые меры для завершения купли-продажи.
В сфере недвижимости это означает, что стороны должны легализовать передачу права собственности продавца покупателю, а покупатель должен оформить документацию по банковскому финансированию и получить необходимую страховку.
Точно так же в контексте слияний и поглощений предприятия будут сотрудничать друг с другом и со своими юристами для передачи активов цели покупателю или акциям юридического лица и так далее.
Если покупатель или продавец используют свое право не совершать покупку, сделка прекращается.
Ничего другого в этой ситуации не произойдет.
Имейте в виду, что в сделках с недвижимостью от покупателей часто требуется проявить должную осмотрительность или внести задаток, чтобы показать свою серьезность в отношении закрытия сделки.
Если покупатель отменит транзакцию, он или она лишится средств, выплаченных за проверку благонадежности.
Последствия отказа от сделки или связанные с этим издержки в бизнесе будут зависеть от формы соглашения между фирмами.
Как долго длится период должной осмотрительности?
Продолжительность периода должной осмотрительности будет определяться характером сделки.
Стороны договорятся о более длительном периоде комплексной проверки, поскольку приобретение становится более сложным.
Простые сделки с недвижимостью могут иметь период должной осмотрительности в течение 7 дней, тогда как сложные сделки по слиянию и поглощению могут иметь период должной осмотрительности в течение шести месяцев.
Продлен ли период должной осмотрительности на выходные?
Просмотрев условия вашего контракта, вы узнаете, включает ли период комплексной проверки выходные дни.
Если в вашем контракте указан 10-дневный период комплексной проверки без указания того, что означает «дни», вы должны ожидать, что это будут обычные календарные дни, включая выходные.
Если в вашем контракте указано 10 рабочих дней, период комплексной проверки не будет включать выходные дни.
Можно ли продлить период должной осмотрительности?
Если подписанный вами контракт включает способ продления периода комплексной проверки, вы можете сделать это, если будете следовать согласованному в контракте процессу.
Если в договоре не указано, как продлить срок должной осмотрительности, может быть разрешено продление, если стороны взаимно согласуют параметры продления.
В противном случае, если ваш контракт не допускает продления периода комплексной проверки, а другая договаривающаяся сторона не согласна, вы не сможете продлить свои графики.
Часто задаваемые вопросы о периоде должной осмотрительности
Могу ли я уйти во время должной осмотрительности?
Хотя можно уйти, гораздо лучше проявить должную осмотрительность, чтобы понять процесс покупки дома, изучить выбранный вами дом и честно подумать о своих желаниях и потребностях перед подписанием контракта, чтобы избежать «раскаяния покупателя».
Что вы проверяете в ходе due diligence?
- Декларации по федеральному подоходному налогу.
- Банковские выписки.
- Счета и квитанции.
- Полная копия договора аренды.
- Аренда, такая как аренда помещений и оборудования.
- Контракты с третьими сторонами, такие как контракты с поставщиками или поставщиками.
- Отчеты по налогам с продаж и использования.
- Процедура должной осмотрительности: что такое должная осмотрительность? (10 эффективных шагов)
- Комплексная проверка: значение, примеры и 9 наиболее распространенных типов
- Как купить землю: пошаговое руководство
- Аналитик инвестиционно-банковских услуг: описание работы, навыки, резюме и зарплата в США
- Коммерческая недвижимость: определение, типы, компании и лучшие советы по инвестированию
