Задумывались ли вы когда-нибудь, существует ли способ продать инвестиционную недвижимость без немедленной уплаты налога на прирост капитала? Ну, есть! Это называется обмен 1031.
Позвольте мне объяснить вам, как именно это работает, чтобы вы поняли, почему это такой мощный инструмент для создания богатства посредством инвестирования в недвижимость.
Что такое раздел 1031?
Перво-наперво – откуда взялся термин «обмен 1031»? Он назван в честь раздела 1031 Налогового кодекса. Этот раздел часто рекомендуют такие фирмы, как Перегрин Частный Капитал, позволяет вам продать инвестиционную недвижимость и «обменять» ее на другую, отсрочив при этом уплату налога на прирост капитала.
Другими словами, вам не придется сразу платить налог с прибыли от продажи. Вместо этого вы можете перевести эти деньги в новую инвестиционную недвижимость. Это невероятно полезная налоговая льгота для всех, кто инвестирует в недвижимость в долгосрочной перспективе.
Вот простой пример
Допустим, несколько лет назад вы купили арендуемую недвижимость за 200,000 500,000 долларов. Сейчас он стоит 300,000 XNUMX долларов. Если вы продадите его, вам придется заплатить налог на прирост капитала с этой прибыли в размере XNUMX XNUMX долларов.
Но если вы произведете обмен 1031, вы сможете взять доходы от продажи первой недвижимости и инвестировать их в другую арендуемую или инвестиционную недвижимость равной или большей стоимости. Вы откладываете уплату налогов на прирост капитала до тех пор, пока в конечном итоге не продадите новую недвижимость.
Это позволяет вам продолжать реинвестировать и увеличивать свои инвестиции в недвижимость, не теряя при этом ни копейки налогов при каждой продаже. Довольно хитрый трюк, не так ли? Биржа 1031 была ключевым инструментом, используемым опытными инвесторами в недвижимость на протяжении десятилетий.
Как работает базовая биржа 1031
Самый распространенный тип обмена 1031 называется отложенным обменом. Вот как это обычно работает:
Шаг 1) Вы продаете первоначальную инвестиционную недвижимость.
На жаргоне 1031 года это называется «оставленное имущество».
Шаг 2) Вырученные средства передаются квалифицированному посреднику.
Квалифицированный посредник — это беспристрастная третья сторона, которая осуществляет обмен за вас. Посредник создаст целевой депозитный счет для хранения средств от продажи до тех пор, пока они не будут реинвестированы в новую недвижимость. Это ключевое требование – вы не можете получить доходы или получить контроль над ними самостоятельно, даже временно.
Шаг 3) Вы определяете возможные свойства замены.
В течение 45 дней с момента продажи выброшенного имущества вы должны определить потенциальные новые «замещающие объекты недвижимости», в которые вы планируете инвестировать. Вы можете определить до 3 потенциальных объектов недвижимости без каких-либо ограничений на их общую стоимость. Это дает вам гибкость при выборе подходящих инвестиций.
Шаг 4) Вы заказываете замену объекта недвижимости.
Наконец, вы должны закрыть один из замещающих объектов недвижимости в течение 180 дней с момента продажи первоначального объекта недвижимости. Посредник будет использовать средства от продажи для совершения новой покупки, сохраняя отсрочку уплаты биржевого налога.
И вуаля! Работая с посредником и реинвестируя в другую недвижимость, вы смогли обменять недвижимость и отложить налоги на прирост капитала. При некотором стратегическом планировании вы можете использовать 1031 биржу, чтобы построить империю недвижимости и минимизировать налоги.
Правила, о которых нужно помнить
Хотя биржи 1031 предоставляют огромные налоговые преимущества, они имеют некоторые ограничения:
Требование «подобного»
Для обмена 1031 исходные и замещающие свойства обычно должны быть «одинаковыми». В сфере недвижимости это требование довольно смягчено. Например, можно обменять пустующий участок на жилой дом. Но нельзя было обменять недвижимость на частную инвестицию в компанию.
Это должна быть недвижимая собственность, обмениваемая на недвижимую собственность. И недвижимость в США можно обменять только на другую недвижимость в США, а не за рубежом.
Равное или большее значение
Чтобы полностью отсрочить уплату налогов, стоимость новой недвижимости должна быть равна или выше стоимости первоначально проданной недвижимости. Если вы реинвестируете менее 100% выручки, с разницы придется платить налоги. Это известно как «загрузка». Необходимы тщательные расчеты, чтобы обеспечить соответствие требованиям стоимости.
Сроки
Как уже упоминалось, у вас есть 45 дней на идентификацию и 180 дней на закрытие нового объекта недвижимости. Если вы пропустите любой из этих сроков, налог на прирост капитала от продажи наступит немедленно. Это требует быстрых действий и планирования для завершения обмена с задержкой в 180 дней.
Творческое использование 1031 Exchanges
При правильном планировании вы можете использовать 1031 биржу для реализации всевозможных креативных инвестиционных стратегий:
- Поменяйте один арендуемый дом на целый многоквартирный дом, чтобы увеличить прибыль.
- Объедините несколько инвестиционных объектов в одну большую инвестицию. Это может облегчить управление.
- Разбейте один более крупный объект недвижимости на несколько более мелких, чтобы диверсифицировать свой портфель.
- Обменяйтесь недвижимостью с другим инвестором, а не просто продавайте ее. Это может предоставить больше возможностей для структурирования сделки.
- Перейдите из одного города или штата на другой рынок, который, по вашему мнению, имеет лучшие инвестиционные перспективы.
Как видите, опытные инвесторы используют 1031 биржу, чтобы обеспечить гибкость своей долгосрочной стратегии инвестирования в недвижимость. Льгота по отсрочке уплаты налогов только подслащает сделку.
Некоторые биржи, с которыми следует быть осторожными
Хотя правила обмена 1031 в целом гибкие, в некоторых случаях существуют более строгие ограничения:
Обмен домами для отдыха
Если вы хотите поменять свой основной дом, к сожалению, обмен 1031 не распространяется на основное место жительства. Вы не можете продать дом, в котором живете, и таким образом избежать прироста капитала.
Однако в некоторых ограниченных случаях вы можете поменять дома для отдыха или превратить основной дом в сдаваемый в аренду и использовать Обмен 1031. Но, как правило, вам необходимо сдать недвижимость в аренду на полный рабочий день, прежде чем продавать ее. Обратитесь к своему налоговому специалисту за советом по вашей конкретной ситуации.
Товарищеский обмен недвижимостью
Только определенные формы совместной собственности, такие как совместные арендаторы, могут использовать 1031 обмен. Если вы владеете инвестиционной недвижимостью через партнерство или ООО с несколькими участниками, обмен усложняется. Возможно, вам придется распределить имущество перед его продажей, чтобы сохранить обменный налоговый режим.
Опять же, работайте с экспертами, знакомыми со структурированием обмена 1031 для партнерских отношений. В этой области есть несколько ловушек для неосторожных.
Обязательно сообщайте об обменах правильно
Вы должны сообщить в IRS о любом обмене 1031, заполнив форму 8824 вместе с налоговой декларацией за год. Эта форма предоставляет ключевые сведения, такие как описания замененных объектов недвижимости, даты продажи/покупки и стоимость каждого объекта недвижимости.
Обязательно сотрудничайте со своим налоговым инспектором, чтобы точно отслеживать и документировать обмен. Вы не хотите инициировать аудит!
Объединяя все вместе
Как видите, биржа 1031 — мощный инструмент для любого активного инвестора в недвижимость. Хотя правила не слишком сложны, они требуют надлежащего выполнения транзакции и работы с квалифицированными специалистами.
Но отдача от продолжения роста ваших инвестиций в недвижимость с отсрочкой налогообложения может быть огромной в течение десятилетий. Только представьте, насколько больше вы могли бы построить, инвестируя этот прирост капитала, а не передавая его IRS!
Итак, подумайте, как вы можете использовать 1031 биржу как часть своей собственной стратегии инвестирования в недвижимость. При некотором планировании и экспертном руководстве вы можете превратить текущие инвестиции в еще более крупные будущие холдинги.
Эволюция раздела 1031
Обмены по разделу 1031 существуют уже почти столетие, хотя правила со временем менялись.
Общая концепция «аналогичного» обмена с отсрочкой налогообложения была впервые введена в Закон о доходах 1921 года. Это позволило произвести обмен собственностью, не вызывая немедленных налоговых обязательств.
С годами правила уточнялись различными судебными делами, решениями IRS и новым законодательством. Важнейшее решение суда 1979 года (Старкер против США) определил отложенные обмены и установил прецеденты, которые сохраняются и сегодня.
Первоначальный закон был довольно широким и разрешал обмен всех видов деловых и инвестиционных активов с отсрочкой налогообложения. Но со временем ограничения добавились. Теперь раздел 1031 применяется почти исключительно к недвижимости после принятия Закона о сокращении налогов и создании рабочих мест 2017 года.
До 2018 года обмены другим имуществом, например транспортными средствами, произведениями искусства, предметами коллекционирования, патентами и ценными бумагами, также можно было квалифицировать как 1031 транзакцию. Но налоговый закон 2017 года ограничил его только обменом недвижимости, чтобы предотвратить предполагаемые злоупотребления.
Поэтому сегодня раздел 1031 активно используется инвесторами в недвижимость, застройщиками, домовладельцами и арендодателями, осуществляющими обмен ценной недвижимостью. Некоторые исключения, например некоторые арендованные самолеты, все еще имеют право на участие. Но подавляющее большинство современной деятельности 1031 связано с обменом владениями недвижимостью.
Эта эволюция в сторону такого большого внимания к недвижимости происходила медленно в течение многих десятилетий, поскольку Конгресс и IRS добавляли ограничения. Даже определение «подобной» недвижимости с годами было смягчено, чтобы обеспечить большую гибкость. Например, пустующую землю теперь можно без проблем обменять на жилой дом.
Таким образом, хотя основы остались прежними, раздел 1031 на протяжении последнего столетия постоянно дорабатывался и совершенствовался регулирующими органами и законодателями. Результаты сузили его полезность, но также обеспечили большую определенность в отношении того, как следует осуществлять современные обмены.
Квалифицированные посредники
Квалифицированный посредник (QI) является важнейшим игроком, который делает возможными все отложенные обмены 1031.
QI выполняет несколько жизненно важных ролей:
- Они получают и хранят средства от продажи брошенного имущества от имени налогоплательщика. Это предотвращает «конструктивное получение», когда налогоплательщик неправомерно берет под свой контроль обменные средства.
- Они облегчают перевод обменных средств для завершения покупки замещающего имущества в требуемые сроки.
- Они готовят всю необходимую документацию для обмена, такую как соглашение об обмене, закрывающие документы и формы IRS.
- Они помогают структурировать транзакцию и решать любые проблемы, чтобы биржа соответствовала правилам 1031.
По сути, QI обеспечивает существенный уровень разделения между обменивающимся налогоплательщиком и доходами от продажи недвижимости. Эти независимые отношения не позволяют считать налогоплательщика «конструктивным получением» средств, что дисквалифицирует обмен.
QI также обрабатывает все необходимые документы и документы, связанные с транзакциями. Как с точки зрения исполнения, так и с точки зрения документации, они контролируют весь процесс обмена в соответствии с правилами IRS.
Многие инвесторы обращаются к специализированные юридические фирмы, налоговые специалисты, банки или независимые компании по обеспечению качества в качестве посредников в обмене. Они предоставляют опыт и ресурсы, которые неоценимы при преодолении сложностей транзакции 1031.
Выбор компетентного и этически квалифицированного посредника является одним из наиболее важных решений при планировании обмена 1031. Опора на неквалифицированного посредника может поставить под угрозу весь обмен. Поэтому проявите должную осмотрительность при выборе QI для обработки вашего обмена с отсрочкой налогообложения.
В заключение
Это охватывает ключевые вещи, которые вам нужно знать, если вы рассматриваете возможность обмена 1031. Тесно сотрудничайте со своими финансовыми и налоговыми консультантами, чтобы правильно осуществить транзакцию. Но выгоды для долгосрочных инвесторов в недвижимость и предпринимателей, безусловно, могут перевесить любые необходимые первоначальные усилия.
Правильно оформленный обмен 1031 позволяет вам отсрочить уплату налогов, одновременно расширяя и диверсифицируя свои владения недвижимостью. Это мощный инструмент для накопления богатства и обеспечения гибкости инвестору. Итак, узнайте, как вы можете использовать преимущества биржи 1031 при вашей следующей сделке с недвижимостью.
