Proprietários de imóveis podem financiar a compra de suas novas casas de várias maneiras. Uma hipoteca assumida é uma opção de hipoteca que certos compradores consideram valiosas. Assumir o empréstimo hipotecário do vendedor dá ao comprador a chance de comprar uma casa. Neste artigo, explicaremos como processar o refinanciamento de uma assunção de empréstimo (assunção de empréstimo vs. refinanciamento) e a hipoteca de divórcio.
Assunção de Empréstimo
Assumir um empréstimo implica assumir um empréstimo ativo nos termos já negociados com o credor. Isso indica que o prazo do empréstimo, a taxa de juros e o pagamento da hipoteca não serão alterados.
O nome do seu ex-cônjuge não consta no documento, que é a única distinção. Como resultado, você agora é legalmente responsável pelo empréstimo. Você precisará conversar sobre isso com seu credor para descobrir se é viável. Alguns credores cobram uma taxa inicial para o mutuário. Alguns credores cobram uma taxa inicial para o mutuário. As taxas de assunção para empréstimos com apoio do governo podem ser regulamentadas por agências.
Como você pode se qualificar para uma suposição?
Você precisa ser o único mutuário para se qualificar. A capacidade de reembolsar o empréstimo sem depender do crédito do seu ex-cônjuge de renda é um dos requisitos. Mas você deve informar seu credor se espera obter manutenção do cônjuge.
A linguagem exata do seu decreto de divórcio na concessão da pensão alimentícia pode ser exigida pelo seu credor para que você seja elegível. Você pode não ser elegível para assumir seu empréstimo existente se sua relação dívida/renda for alta ou sua pontuação de crédito for ruim.
É por isso que é crucial entrar em contato com seu credor hipotecário para que você esteja ciente dos requisitos. É crucial entrar em contato com seu credor o mais rápido possível após o pedido de divórcio, se essa for uma possibilidade que você está considerando. Se você se divorciar, não quer saber tarde demais que não será capaz de manter a casa sozinho.
Para obter sua suposição aprovada, você também precisará enviar documentação de suporte. A seguir está uma lista de alguns dos detalhes que seu credor provavelmente precisa:
- Uma duplicata da sua ordem de divórcio
- Cheques
- Extratos bancários
- Um documento com foto
- Evidência de ativos
- Uma duplicata do seu histórico de crédito
Durante o processo de aprovação, seu credor pode precisar de provas adicionais; você deve responder rapidamente aos seus pedidos. Caso contrário, pode levar mais tempo para concluir o processo.
Divórcio de Assunção de Empréstimo
Uma parte importante de um divórcio é decidir onde você vai residir. Algumas pessoas querem permanecer na casa da família, seja porque se sentem em casa ou porque acham que seus filhos se adaptarão mais facilmente. Você deve estar ciente de suas opções se optar por permanecer em sua casa. Existem várias maneiras de manter sua casa após o divórcio, ao mesmo tempo em que libera seu ex-cônjuge da obrigação de assunção de empréstimo hipotecário.
Aqui, quando você assume totalmente a responsabilidade pela dívida hipotecária, diz-se que você assumiu o empréstimo. Ao fazer isso, o nome do seu cônjuge será retirado do empréstimo e somente você permanecerá como devedor. É aconselhável consultar um credor experiente ao pensar sobre a assunção de um empréstimo para explorar plenamente suas opções de divórcio.
Além disso, o cônjuge que não mantém a casa frequentemente ainda recebe uma equalização pela propriedade compartilhada da propriedade. Esteja pronto para conversar sobre isso com seu credor se um ajuste for devido ao outro cônjuge e você planeja usar o dinheiro para a equalização por meio de um refinanciamento da casa. Assunção de empréstimo para o divórcio pode não ser alcançável com este requisito.
Pergunte ao seu advogado se ele pode recomendar alguém com quem trabalhou no passado, caso você não tenha um relacionamento com seu atual credor.
Vários credores podem oferecer conselhos adicionais que você pode não obter de alguém que não esteja familiarizado com as necessidades de um cliente durante e após o divórcio, pois eles têm mais experiência em trabalhar com indivíduos que estão passando por um divórcio.
Estratégias Alternativas de Assunção de Empréstimo
A melhor maneira de proteger sua casa ou seguir em frente após o divórcio nem sempre é fazer um empréstimo presumido, apesar de haver algumas fortes razões para fazê-lo. Além disso, pode não lhe dar o dinheiro que você precisa para cumprir qualquer compra futura, pensão alimentícia ou pagamentos de juros comunitários que você deve fazer ao seu marido. Aqui estão algumas estratégias para a assunção de empréstimo após o divórcio
#1. Refinanciamento
Em vez de pegar seu empréstimo atual, você pode refinanciar sua casa a uma taxa de hipoteca mais baixa se as taxas de juros forem mais baixas.
Para saber o que é mais sensato financeiramente para o seu caso, fale com o seu credor. Supondo que sua hipoteca atual seja uma ótima opção para refinanciar, simplesmente certifique-se de que ambos assinem a papelada apropriada no fechamento para tirar seus ex-cônjuges do título.
#2. Linha de Crédito Home Equity (HELOC)
Na assunção de empréstimo, você pode usar o patrimônio da sua casa para fazer um pagamento ao seu ex-cônjuge que foi concedido a eles durante o processo de divórcio.
Empréstimos de capital próprio, comumente chamados de refinanciamentos de saque, permitem que você retire uma parte do valor de sua casa para cobrir dívidas, incluindo acordos de divórcio em algumas circunstâncias. As taxas de juros desses empréstimos podem ser mais altas, no entanto. Além disso, dependendo de sua renda, dívida e histórico de crédito, eles podem ser mais difíceis de obter.
O tamanho do empréstimo que você está procurando e a quantidade de capital que você tem em sua casa são mais dois fatores que os subscritores de empréstimos consideram. Com esta escolha, você pode usar um empréstimo hipotecário para combinar seu cartão de crédito e outras dívidas em um único pagamento mensal após o divórcio.
#3. Comprar uma casa nova
Mesmo que comprar uma nova casa não lhe dê a mesma sensação de segurança que a atual, ainda é uma excelente maneira de começar sua nova vida. Você não precisará se preocupar em remover seu cônjuge dos registros de empréstimo ou título se comprar uma propriedade separada com uma nova hipoteca.
Uma nova hipoteca com um pagamento mais baixo pode ser uma escolha melhor para você se o tribunal ordenou que você pague ao seu cônjuge um acordo de divórcio ou forneça pensão alimentícia.
Você pode pagar qualquer dinheiro que deva ao seu ex-cônjuge pelo interesse na propriedade comunitária que você possuía em conjunto, se optar por comprar uma nova casa com metade dos ganhos da venda. Uma vez que você tenha uma nova hipoteca e uma residência que atenda às suas necessidades como pessoa solteira, você pode começar de novo.
Mantendo sua casa segura durante um divórcio de assunção de empréstimo
O divórcio pode acontecer por vários motivos. O nome do seu cônjuge estar no título de sua propriedade após o divórcio pode não ser um problema se o divórcio for amigável, mas isso pode levar a muitos problemas no futuro.
Excluir o nome deles o mais rápido possível é, portanto, normalmente uma decisão inteligente. Mesmo que você se dê bem agora, as coisas podem mudar no futuro. Além disso, pode ser difícil convencer seu ex-parceiro a assinar documentos depois que vocês dois seguirem em frente com suas vidas.
Seu advogado de divórcio deve ser capaz de ajudá-lo se você precisar de ajuda para determinar como lidar com a divisão de ativos quando você está assumindo um empréstimo. Você precisará decidir como comprar seu ex-cônjuge ou se desvincular do empréstimo se chegar a um acordo sobre sua propriedade familiar.
O credor do seu empréstimo hipotecário atual pode ajudá-lo a obter uma isenção de responsabilidade ou a assumir o empréstimo e a propriedade da casa.
Se você ainda não tiver contato com um credor, pergunte ao seu advogado de divórcio com quem ele colaborou anteriormente. Eles podem ser uma ferramenta crucial em um divórcio.
Tenho que refinanciar depois de me divorciar?
Após o divórcio, o refinanciamento não é necessário. Muitos casais decidem vender suas casas, pois nenhum deles pode se dar ao luxo de mantê-las. Além disso, seu credor pode permitir que o parceiro que está mantendo a casa assuma a hipoteca, liberando o outro parceiro da responsabilidade.
Às vezes, os casais divorciados chegam a outros arranjos. Mesmo que apenas um deles more lá, eles ainda podem continuar compartilhando a propriedade do imóvel e manter a mesma hipoteca. Ocasionalmente, a casa é quitada ao parceiro que ali residirá, mas o outro parceiro ainda é responsável pela hipoteca, colocando em risco o parceiro que parte. Os requisitos de refinanciamento incluem:
- Para uma hipoteca convencional, você precisará de uma pontuação de crédito de pelo menos 620; para um empréstimo FHA, é necessária uma pontuação ligeiramente inferior.
- Um índice máximo de empréstimo/valor para empréstimos convencionais de 97% e para empréstimos FHA de 97.75%.
- De um modo geral, um rácio máximo de dívida sobre rendimentos de 43%.
Assunção de Empréstimo vs Refinanciamento
Ao comparar assunção de empréstimo versus refinanciamento, pode não ser melhor refinanciar, mesmo que você possa. O refinanciamento para uma taxa mais alta não é muito atraente se a taxa de juros de sua hipoteca for de 4% ou menos. Nesse caso, você deve descobrir se o seu credor tem um procedimento de “assunção de dívida” ou “exclusão de nome”. Esses procedimentos permitem que você exclua o nome de uma pessoa de uma hipoteca sem alterar a hipoteca de nenhuma outra forma. Isso implica que você pode manter um empréstimo com uma alta taxa de juros. Outra vantagem de realizar uma assunção de empréstimo é que as taxas são muitas vezes muito mais baixas do que as de um refinanciamento (assunção de empréstimo vs refinanciamento).
No entanto, veremos o significado de ambos os termos em assunção de empréstimo versus refinanciamento.
Assunção de Empréstimo vs Refinanciamento: Definição de Refinanciamento
Quando você refinancia uma hipoteca, você faz um novo empréstimo para pagar o antigo. Se houver dois mutuários no empréstimo inicial, você pode tentar refinanciá-lo em apenas um de seus nomes, isentando o outro de responsabilidades e reivindicações. Um refinanciamento de saque pode ser uma opção inteligente para um dos cônjuges refinanciar uma hipoteca completamente em seu nome e obter acesso ao dinheiro necessário para comprar o outro cônjuge.
Além disso, lembre-se de que o refinanciamento envolve essencialmente a solicitação de um novo empréstimo hipotecário e o pagamento das taxas que o acompanham, como as taxas de originação. Para ajudar a encontrar as melhores opções de refinanciamento de hipotecas, será importante conhecer as taxas atuais, sua situação financeira e vários tipos e termos de empréstimo.
Assunção de Empréstimo vs Refinanciamento: Assunção de Empréstimo
Ao comparar a assunção de empréstimo versus refinanciamento, uma assunção de empréstimo não exige a obtenção de um novo empréstimo, ao contrário do refinanciamento. Em vez disso, permite que um mutuário de hipoteca assuma a propriedade total do empréstimo sem modificar as condições e liberar o outro mutuário de seu dever.
Assunção de Empréstimo x Refinanciamento: Refinanciamento de Patrimônio da Casa Baixa
Apesar do baixo patrimônio de uma casa, você pode remover um cônjuge da hipoteca original com certos tipos de refinanciamento.
Refinanciamento FHA simplificado
Se o imóvel já possui um empréstimo FHA, você pode se livrar de um mutuário usando o FHA Streamline Refinance sem considerar o valor do imóvel. O cônjuge sobrevivente deve, no entanto, demonstrar que pagou a totalidade da hipoteca nos seis meses anteriores.
Os candidatos ideais para um refinanciamento simplificado são aqueles que estão separados há pelo menos seis meses. No entanto, não é ideal se o seu acordo estipular que você deve cuidar imediatamente de seus problemas de hipoteca relacionados ao divórcio.
Refinanciamento Simplificado VA
Após um divórcio, os mutuários elegíveis para VA podem usar um VA Streamline Refinance para remover o nome de seu ex-cônjuge da hipoteca atual. Normalmente, o cônjuge veterano deve continuar a fazer os pagamentos da hipoteca.
Empréstimos de VA estão disponíveis apenas para soldados da ativa e veteranos. Portanto, o cônjuge sobrevivente teria que refinanciar em outro tipo de empréstimo se a pessoa que partiu fosse um veterano.
Simplifique o refinanciamento USDA
Os empréstimos do USDA, comumente chamados de empréstimos garantidos pelo governo, também são elegíveis para o Refinanciamento Simplificado.
Um USDA Streamline Refi só funciona se você já tiver um empréstimo do USDA, assim como os empréstimos VA e FHA. Apenas os mutuários que atendem aos limites de renda exigidos podem usar empréstimos do USDA, que estão disponíveis apenas em áreas rurais e suburbanas.
Refinanciamento convencional
Não há oportunidade para um refinanciamento simplificado com financiamento convencional. Mesmo com pouco home equity, ainda é possível refinanciar um empréstimo tradicional.
As duas organizações Fannie Mae e Freddie Mac, que supervisionam a maioria dos empréstimos convencionais, exigem apenas 3% de participação na propriedade para refinanciar. Seu LTV deve ser de 97% ou menos como resultado.
Hipoteca de Assunção de Empréstimo
Um comprador pode assumir o empréstimo hipotecário do vendedor se for uma suposição. Você pode assumir o pagamento mensal somente quando terminar a suposição e também liberar o mutuário original de pagamentos futuros.
Se você assumir a hipoteca de outra pessoa, você está essencialmente comprando a hipoteca do vendedor. Hipotecas assumidas são mais prevalentes quando os termos atualmente disponíveis para um comprador são menos favoráveis do que aqueles anteriormente oferecidos ao vendedor.
Por exemplo, quando o cônjuge herda, as hipotecas assumidas também entram em jogo em casos de divórcio em que a casa está na lista de títulos, mas não estava inicialmente no empréstimo.
Assunção de empréstimo: como assumir um empréstimo hipotecário
Como o credor deve primeiro aprovar o novo comprador antes de autorizar a assunção do empréstimo hipotecário, não é tão simples assumir uma hipoteca quanto concordar em assumir a hipoteca do vendedor. O credor examinará o relatório de crédito do comprador, histórico de crédito, renda e relação dívida/renda. Os vendedores também devem estar em dia com seus pagamentos de hipoteca.
A aprovação da assunção do empréstimo deve ser feita por investidores hipotecários (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA, etc.). mesmo que julguem o comprador digno de crédito para efetuar os pagamentos.
O comprador fechará a casa como qualquer outro comprador e se tornará o único tomador do empréstimo, supondo que o comprador seja digno de crédito e que o credor e o investidor aprovem a transferência. O vendedor então solicitará uma liberação do credor e se afastará de qualquer outra obrigação sob o empréstimo. É crucial lembrar que o vendedor deve obter a assinatura do credor para assinar essa liberação. Se não o fizerem, eles serão responsáveis por quaisquer pagamentos em falta feitos pelo comprador.
Assunção de empréstimo: você pode assumir uma hipoteca?
Não, nem todas as hipotecas estão sob a suposição. Embora as hipotecas FHA, VA e USDA possam ser assumidas, as hipotecas convencionais criadas por credores e posteriormente vendidas no mercado secundário de investimentos em hipotecas podem ser mais desafiadoras.
Note-se que a assunção de um empréstimo hipotecário é por vezes mais simples em situações de herança ou transmissão de bens sem venda. Seria benéfico discutir suas escolhas com o agente de hipoteca se você se encontrar nessa circunstância.
Por que os vendedores oferecem hipotecas de assunção de empréstimos?
Quando as taxas de juros estão subindo, os vendedores fornecerão hipotecas assumidas para atrair potenciais compradores. Historicamente, as vendas de imóveis ficam atrás do aumento das taxas de juros. Você pode estar procurando essas coisas no mercado de um comprador. A economia pode ser significativa e não custaria nada aos vendedores se eles pudessem dar ao comprador uma hipoteca com uma taxa de juros mais baixa.
Por que você quer uma hipoteca assumida?
A resposta rápida? Um comprador pode preferir um empréstimo hipotecário, pois pode economizar dinheiro no custo inicial da casa, bem como nos pagamentos mensais da hipoteca ao longo do empréstimo, se a taxa de juros for menor e as despesas de fechamento forem menores.
Taxas de Hipoteca
A economia geral seria significativa se um credor fornecesse aos compradores elegíveis hipotecas de taxa fixa de 30 anos com juros de 10% e o vendedor tivesse uma hipoteca assumida a 5%. Os pagamentos de uma hipoteca de taxa fixa de $ 250,000, 30 anos emitida a uma taxa de 10% seriam, enquanto os pagamentos da mesma hipoteca a uma taxa de 5% seriam de $ 1,342.05 por mês.
Os encargos financeiros totais da hipoteca de 10% seriam de $ 539,814.41, que é mais que o dobro da soma original. O custo da hipoteca de 5%, ou US$ 233,139.46, seria quase o dobro do valor inicial do empréstimo.
Despesas de Fechamento
Uma suposição de hipoteca também pode resultar em economias substanciais nos custos de fechamento. Como a hipoteca já está em vigor, o credor não exigirá uma nova avaliação, economizando centenas de dólares. Para manter essas hipotecas baratas, o FHA, VA e USDA estabelecem limites para despesas relacionadas a suposições.
Hipotecas assumidas acontecem com frequência?
Hipotecas presumidas perdem muito de sua atração em um ambiente com taxas de juros baixas porque os compradores podem simplesmente obter uma taxa de juros baixa em um novo empréstimo por conta própria. No entanto, o uso de hipotecas assumidas pode se tornar mais comum à medida que as taxas de juros aumentam.
Processo de Assunção de Empréstimo
Ao contrário de outras técnicas de aquisição de dívida, as premissas geralmente levam mais tempo. Uma nova política de título de empréstimo de suposição pode ser exigida pelo seu credor, e o processo de aprovação é frequentemente demorado. O processo de empréstimo de suposição seria estendido ainda mais se uma empresa de títulos precisasse investigar sua propriedade para uma nova política de título de empréstimo e obter permissão de seus subscritores.
Há uma tonelada de documentação que exige que você assine e arquive, o que pode levar tempo. Esse processo de empréstimo de suposição pode levar mais tempo para o credor concluir a papelada e obter a aprovação do subscritor se não estiver familiarizado com o procedimento.
Embora a maioria dos credores seja solidária com suas circunstâncias, alguns credores não possuem as ferramentas necessárias para executar o processo de assunção de empréstimo de forma eficaz. Certifique-se de discutir isso com seu credor para descobrir sua posição.
Quando faz sentido transferir uma hipoteca?
A assunção do processo de empréstimo pode ser financeiramente vantajosa se os termos da hipoteca atual do vendedor forem melhores do que os do mercado atualmente. Ao tomar empréstimos originados em épocas de baixas taxas de juros, os compradores podem obter melhores condições em um ambiente em que as taxas estão subindo. É provável que as taxas crescentes continuem tornando o processo de assunção de empréstimos mais atraente à medida que continuam a subir.
Uma assunção de dívida também pode fazer sentido financeiro após qualquer evento significativo que exija a transferência de propriedade. Divórcios, heranças, doações de imóveis e outros acordos não comerciais são exemplos disso. Você pode querer falar com um advogado para descobrir se eles permitirão um processo de assunção de empréstimo em qualquer uma dessas situações. Suposições são frequentemente permitidas em empréstimos FHA, USDA e VA sem que a propriedade seja realmente vendida.
Outro benefício de ter um empréstimo a assumir é que ele pode atuar como um motivador para os compradores de casa, principalmente se os termos e a taxa de juros existente forem favoráveis. Se você encontrar um comprador preparado para fazer um adiantamento significativo, poderá usar isso como um fator de venda adicional.
Conselhos sobre como assumir empréstimos para habitação
Dado que eles decidem quem é responsável pelo pagamento do empréstimo, é crucial ter certeza de que o credor aprovou a suposição. O vendedor é responsável pela dívida até que o credor o libere do dever, e a pontuação de crédito do possível assumidor do empréstimo pode ser gravemente afetada pelo não pagamento.
Antes de pegar o empréstimo, é fundamental avaliar adequadamente o imóvel. Embora uma avaliação não seja necessária como parte do processo de assunção de empréstimo, você deve, no entanto, obter uma para ter certeza de que não está pagando muito pelo imóvel. Uma pesquisa de título também deve ser feita para garantir que não haja ônus ou outros ónus sobre a propriedade que não são cobertos pela hipoteca. Você pode resolver isso antes de pegar o empréstimo.
O que significa Assunção em um empréstimo?
Assumir um empréstimo implica assumir um empréstimo ativo nos termos já negociados com o credor. Isso indica que o prazo do empréstimo, a taxa de juros e o pagamento da hipoteca não serão alterados.
Como funciona uma suposição de uma hipoteca?
Graças às hipotecas assumidas, uma pessoa pode identificar uma casa que deseja comprar e assumir a hipoteca atual do vendedor sem solicitar um novo empréstimo. Como resultado, o saldo restante, a taxa de hipoteca, a duração dos pagamentos e outros parâmetros do empréstimo permanecem os mesmos, mas o comprador agora é responsável pelo pagamento da dívida.
Quanto tempo leva uma suposição de empréstimo?
Lembre-se de que uma suposição de empréstimo normalmente leva de 45 a 90 dias para ser executada. Quanto mais tempo demorar para concluir o seu contrato, mais dificuldades de cobertura haverá.
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