Depois de algum tempo na locadora, você perceberá que deve parar de desperdiçar dinheiro com aluguel mês após mês e, em vez disso, comprar uma casa ou um apartamento. Se você está prestes a comprar seu primeiro apartamento, este post oferecerá uma lista de itens que você deve revisar antes de comprar. Você também verá os benefícios de comprar um prédio de apartamentos e saberá se é uma boa opção de investimento.
Considerações antes de comprar um apartamento
#1. Examine sua posição na equação aluguel versus própria.
Em primeiro lugar, se você deve comprar ou alugar um apartamento depende das condições de mercado onde você mora – e por quanto tempo você pretende ficar. Usar uma calculadora de aluguel versus compra, que permite inserir seu CEP ou cidade e/ou quanto você espera pagar para possuir ou alugar em sua área, é uma maneira de analisar todas essas estatísticas de uma só vez.
Suponha que você pague $ 1,000 por mês em aluguel, mas $ 200,000 para comprar um apartamento. A compra pode parecer mais cara no início porque um pagamento inicial e as taxas de fechamento podem totalizar até US $ 48,000. No entanto, se você ficar parado por pelo menos cinco anos, o equilíbrio muda, tornando a compra a alternativa mais barata.
A razão é que, depois de cinco anos, você acumulou patrimônio em sua casa em vez de desperdiçá-lo no aluguel. Portanto, compare os preços na sua localização e veja o que faz sentido para você.
#2. Determine se comprar um apartamento é financeiramente viável.
Outra consideração é quanto você pode pagar por um apartamento. Use nossa calculadora de acessibilidade da casa para inserir sua renda, dívidas e economias de adiantamento.
Suponha que você ganhe $ 70,000 por ano, pague $ 250 por mês em cartões de crédito e outras contas e tenha $ 40,000 reservados para um adiantamento. Isso significa que você poderia pagar um apartamento de US$ 263,000, o que custaria US$ 1,575 por mês. Conhecer esses números é fundamental, pois eles ajudarão você a limitar sua pesquisa de apartamentos à sua faixa de preço preferida.
#3. Aprenda a diferença entre cooperativas e condomínios.
Se você está procurando comprar um apartamento, é provável que encontre condomínios e cooperativas. Então, qual é a distinção?
“Um condomínio é semelhante a comprar uma casa em que você obtém a escritura da unidade e, geralmente, se você quiser alugar sua unidade, poderá fazê-lo sem nenhuma estipulação, exceto, é claro, que o novo inquilino deve qualificar através do conselho do condomínio”, diz Douglas Elliman agente imobiliário Lila Nejad.
“Uma cooperativa está comprando uma participação em um prédio no qual você possui a unidade, mas há mais critérios do conselho para se qualificar para compra, e os cidadãos de fora dos EUA são significativamente menos propensos a entrar na maioria desses prédios.” As leis de sublocação também costumam ser significativamente mais rígidas, geralmente com limitações de dois anos ou sem aluguel de terceiros. ”
O Procedimento de Compra de Apartamento
O procedimento de compra de apartamento não é algo para se preocupar. Basta seguir os passos abaixo para comprar um apartamento.
#1. Crie objetivos:
O que você quer alcançar comprando um prédio de apartamentos? Depois de decidir sobre uma meta, descubra quanto dinheiro você precisará ganhar com seu investimento para atingir o ponto de equilíbrio.
#2. Defina seu orçamento de construção:
Saber quanto você quer gastar é essencial na hora de comprar um prédio de apartamentos. Os investidores devem garantir que deixam dinheiro suficiente para cobrir os reparos, bem como investir em outras propriedades para diversificar seus portfólios.
#3. Entenda o fluxo de caixa
Supondo que você queira ganhar dinheiro com seu prédio, precisará entender o fluxo de caixa. Use uma calculadora de aluguel para simular negócios em potencial para saber o que esperar.
#4. Escolha um mercado:
Sempre olhe para o seu mercado local antes de se aventurar fora do estado para o benefício da facilidade e confiança. Crie alguns negócios em diferentes mercados para descobrir o que é possível. É mais fácil lidar com um prédio em uma região próxima com a qual você está mais familiarizado.
#5. Seja pré-aprovado para financiamento:
Depois de decidir sobre um mercado, os investidores devem ser pré-aprovados para financiamento. Obtenha a aprovação de pelo menos dois credores diferentes para poder comparar as taxas depois de encontrar uma casa.
Agora é a hora de procurar um prédio de apartamentos e fazer uma oferta. Investigue propriedades através o MLS, sites de imóveis comerciais ou trabalhando com um corretor. Visite muitas propriedades e, quando descobrir uma que lhe agrade, faça uma oferta.
#6. Inspecione o prédio:
Ninguém quer comprar um apartamento que não esteja nas condições em que foi anunciado. Certifique-se de que o prédio seja inspecionado. O sistema HVAC, encanamento e sistemas elétricos são importantes para inspecionar.
Contrate uma empresa de gestão de propriedades para descomplicar a gestão do seu investimento. Esteja ciente de que a empresa de gerenciamento de propriedades que você selecionar fará ou prejudicará o sucesso do seu investimento. Antes de tomar uma decisão, faça pesquisas, leia avaliações e entreviste várias empresas.
#7. Financiamento seguro e fechamento:
Apresente o negócio aos credores que pré-aprovaram para que você possa comparar as cotações. Escolha um credor e eles o ajudarão a ser totalmente aprovado e pronto para fechar.
#8. Não pare por aí:
Continue expandindo seu portfólio! Depois de estabelecer seu investimento e obter um fluxo de renda estável, continue construindo seu portfólio procurando sua próxima oportunidade de investimento, talvez comprando outro prédio de apartamentos?
Os benefícios e desvantagens de comprar um prédio de apartamentos
Comprar um prédio de apartamentos é um investimento e uma despesa significativos. Como em qualquer grande compra, existem vantagens e desvantagens a serem consideradas antes de assumir o compromisso.
Vantagens de comprar um prédio de apartamentos
- O potencial de renda é substancial: Um local grande com várias unidades, como um prédio de apartamentos, ajudará você a expandir seu portfólio mais rapidamente do que um aluguel para uma única família. Mais unidades equivalem a mais dinheiro no banco.
- É um ativo crescente: Todos os imóveis, incluindo complexos de apartamentos, crescem em valor ao longo do tempo. Você ganhará se decidir vender o prédio no futuro.
- O fluxo de caixa é consistente: Os investidores podem confiar em seus apartamentos para gerar um fluxo constante de receita. Mesmo que as unidades estejam vazias ou os inquilinos não estejam pagando, geralmente há unidades pagantes adicionais disponíveis para ajudar a compensar as despesas.
As desvantagens de comprar um prédio de apartamentos
- Os pagamentos iniciais podem ser caros: Comprar prédios de apartamentos é um grande investimento com um preço alto. Como você pode imaginar, o pagamento inicial para uma propriedade com várias unidades é substancialmente maior do que em uma casa unifamiliar.
- Difícil diversificar a exposição ao mercado: Como os prédios de apartamentos são muito caros, os novos investidores raramente têm a oportunidade de comprar um grande número deles. A construção de apartamentos, sem dúvida, ajudaria os investidores a expandir seu portfólio, mas diversificá-lo entre as classes de mercado será difícil.
- A taxa de rotatividade de inquilinos é maior em condomínios de apartamentos do que em unidades de aluguel unifamiliares. Isso significa que os proprietários terão que gastar tempo (e frequentemente dinheiro) recrutando novos inquilinos e preparando unidades para ocupação.
5 dicas para comprar um prédio de apartamentos
Você está convencido de que um complexo de apartamentos é um bom investimento para você? Aqui estão cinco recomendações de especialistas para guiá-lo no processo de compra.
#1. Localize propriedades fora do mercado.
Você deve descobrir um preço fantástico se você está pensando seriamente em comprar um prédio de apartamentos. Aqui estão duas opções.
- Obtenha software de investimento imobiliário: Você pode se juntar a um software de investimento imobiliário que se concentra em ajudar os investidores na compra de propriedades fora do mercado.
- Contrate um agente amigável ao investidor: Outra opção é contratar uma imobiliária especializada em atender investidores e ter acesso a um grande número de vendedores que querem vender, mas não querem divulgar seus imóveis no mercado.
#2. Selecione o tipo de propriedade
Os prédios de apartamentos vêm em uma variedade de estilos, incluindo arranha-céus, arranha-céus, estilo jardim e sem elevador. Antes de determinar qual tipo comprar, considere as tendências imobiliárias atuais em sua área, pois a popularidade varia de acordo com a região. Seu agente imobiliário pode fornecer sugestões com base no que observa diariamente.
Você também deve selecionar se deseja um novo complexo de apartamentos ou um que precise de algum trabalho. Fixer-uppers geralmente são mais acessíveis, mas exigem mais trabalho e um olho afiado para propriedades subvalorizadas.
#3. Vá a várias propriedades e faça sua pesquisa.
Não compre o primeiro apartamento que encontrar. Investigue a demanda local, faça uma inspeção para determinar as condições da casa e visite o maior número possível de casas.
A proporção de locatários para proprietários em uma região pode ser um preditor confiável do sucesso do seu investimento na compra de um apartamento. Cidades com maior proporção de locatários do que proprietários terão uma demanda maior por apartamentos, portanto, pesquise esses dados antes de fazer uma compra.
#4. Familiarize-se com o processo financeiro e processe os dados
Um adiantamento de 20% é necessário para comprar uma propriedade de investimento, bem como seguro, pagamentos de hipoteca, encargos de manutenção e administração e despesas de marketing.
Os custos de manutenção podem corroer suas margens de lucro. Antes de comprar um complexo, pesquise a taxa de funcionamento local para algumas das atualizações mais frequentes, como repintar o exterior do edifício e o interior das unidades para quando os inquilinos se mudarem.
Certifique-se de que você estará no preto após todas essas cobranças. Não há situação pior do que possuir um complexo de apartamentos multimilionário que está perdendo dinheiro mês após mês.
#5. Selecione o melhor credor
Existem três formas comuns de empréstimos para prédios de apartamentos (excluindo empréstimos residenciais para estruturas com menos de quatro unidades):
- Empréstimos de apartamentos garantidos pelo governo incluem altos índices de LTV (loan-to-value) e valores de empréstimo que variam de US$ 750,000 a US$ 6 milhões. Este empréstimo está disponível na Fannie Mae, Freddie Mac e FHA. As taxas típicas variam de 3.5 a 6%.
- Empréstimos de Apartamento de Balanço Bancário: Muitos credores locais gostam de emprestar para investidores que desejam comprar apartamentos. Os períodos de empréstimo variam de 20 a 25 anos, com pagamentos de balão variando de 3 a 15 anos e taxas de juros variando de 3 a 6%.
- Opções de financiamento de apartamentos de curto prazo: Estes empréstimos destinam-se a ajudar os investidores a competir com os compradores em dinheiro, fornecendo hipotecas a curto prazo. O valor mínimo do empréstimo é de US$ 100,000, com LTVs de até 90%. As taxas são altas, variando de 7.5 a 12%.
Depois de determinar qual a melhor forma de empréstimo para você, comece a examinar as ofertas de cada credor. Cada banco e credor é único, portanto, pesquise minuciosamente todas as suas possibilidades. Um ligeiro aumento nas taxas de juros pode consumir seus lucros.
Comprar um apartamento é um bom investimento?
O retorno ajustado ao risco – a quantia de dinheiro que você espera ganhar diante do risco em que incorre – é o fator mais crucial a ser considerado ao fazer qualquer investimento. Em geral, os complexos de apartamentos oferecem um alto retorno ajustado ao risco. No entanto, isso varia para cada propriedade e geralmente é determinado pelo preço de compra do apartamento.
Em suma, comprar prédios de apartamentos é um bom investimento em geral, mas nem todo prédio de apartamentos é um bom investimento. Ao avaliar uma propriedade, os potenciais investidores devem ter prudência e considerar vários aspectos, incluindo a condição da propriedade, preços em relação a outras propriedades semelhantes, tendências imobiliárias locais e demanda de aluguel versus propriedade na área. A maneira mais simples de conseguir isso é usar uma calculadora de aluguel de imóveis, que prevê os lucros que você pode esperar da aquisição de um complexo de apartamentos específico.
As pessoas sempre precisarão de um lugar para morar, e alugar um apartamento é frequentemente a opção mais econômica. A maioria das cidades americanas atualmente carece de moradias baratas, o que é um bom augúrio para os proprietários de complexos de apartamentos que oferecem uma vida acessível a de nível médio. Por outro lado, um grande número de novos apartamentos de luxo estão sendo construídos, e esses serão os primeiros a baixar o aluguel ou ficar desocupados se a economia vacilar.
Conclusão
Comprar um apartamento pode ser comparável a comprar uma casa unifamiliar. O pedido de empréstimo e os processos de fechamento são quase idênticos. O aspecto crucial é estimar quanto apartamento você pode pagar e, em seguida, decidir se vai comprar ou alugar. Depois de determinar isso, você pode planejar seus fundos antes de sua decisão.
Perguntas frequentes sobre a compra de um apartamento
Quanto dinheiro devo economizar para meu primeiro apartamento?
Uma regra comum é que sua renda deve ser três vezes o seu aluguel. Portanto, se você quiser morar em algum lugar que custe US$ 1,000 por mês, talvez seja necessário ganhar pelo menos US$ 3,000 por mês. Muitos complexos de apartamentos e proprietários aderem a este regulamento, por isso faz sentido limitar sua pesquisa a aluguéis para os quais você provavelmente se qualifica.
Alugar é um desperdício de dinheiro?
Alugar não é um mau investimento. Em vez disso, você está pagando por um lugar para morar, o que está longe de ser um desperdício. Além disso, como locatário, você está isento de muitas despesas caras relacionadas à propriedade da casa própria. Como resultado, em muitas circunstâncias, alugar é preferível a comprar.
Qual é a regra do orçamento 50 20 30?
De acordo com a regra, você deve gastar até 50% de sua renda após impostos em necessidades e compromissos que deve ter ou cumprir. A metade restante deve ser dividida da seguinte forma: 20% para poupança e pagamento de dívidas e 30% para o que mais desejar.
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