Se é investidor imobiliário ou pretende começar a investir, certamente está sempre à procura de grandes descontos em casas para vender ou arrendar. Uma propriedade pode ser imediatamente óbvia como um bom investimento se você tiver amplo conhecimento do mercado local. No entanto, um método mais sofisticado baseado em medições será necessário à medida que suas participações se expandem. Os investidores imobiliários valorizam muito a taxa de capitalização (cap rate) como uma ferramenta para determinar o valor de um aluguel ou propriedade de renda e identificar investimentos promissores. A taxa de capitalização (cap rate) é útil para determinar se uma propriedade é um investimento que vale a pena. Esta peça nos mostrará como calcular a taxa máxima em imóveis, propriedades de aluguel e propriedades de renda.
O que é Cap Rate?
A taxa de capitalização (ou Cap Rate para abreviar) é um termo usado no setor imobiliário para descrever a taxa de retorno de uma propriedade com base em sua receita operacional líquida (NOI). Em outras palavras, a taxa de capitalização (Cap Rate) é uma métrica de retorno usada para calcular o retorno potencial do investimento ou retorno do capital.
Essa métrica é baseada na receita líquida prevista da propriedade e é determinada pela divisão da receita operacional líquida pelo valor do ativo da propriedade para fornecer uma porcentagem. No mercado imobiliário, é usado para prever quanto dinheiro um investidor pode ganhar.
Embora a taxa de capitalização (cap rate) seja uma maneira rápida de comparar o valor de mercado de diferentes investimentos imobiliários, ela não deve ser usada como o único indicador de um forte investimento porque não leva em conta a alavancagem, o valor do dinheiro no tempo, ou fluxos de caixa futuros de melhorias na propriedade.
Quais fatores determinam o Cap Rate?
A taxa limite é apenas um fator a ser considerado quando você deseja calcular o risco de uma propriedade. Ao decidir se deve ou não investir em um imóvel comercial, é importante considerar os arredores do imóvel. O risco e o retorno de um investimento são afetados pela localização, condição e tipo da propriedade. Você pode determinar melhor se a propriedade comercial é adequada para suas necessidades depois de obter a imagem completa.
#1. Crescimento do aluguel
Em épocas de inflação mais alta, os aumentos de aluguel podem ser maiores, principalmente em aluguéis com prazos de locação mais curtos. Taxas de juros mais altas podem ser compensadas pela expectativa de aumento dos aluguéis e maior NOI. O crescimento dos aluguéis pode ser sufocado e os cap rates forçados a subir se a economia piorar. Gilbert observou que, apesar do aumento das taxas de juros, as taxas máximas permaneceram praticamente estáveis no segundo trimestre de 2022 devido ao crescimento robusto dos aluguéis de apartamentos e industriais.
Recentemente, os aumentos dos aluguéis diminuíram um pouco. Se essa parada é de curta duração ou o início de uma tendência em resposta à desaceleração deliberada da economia pelo Federal Reserve, ainda não se sabe.
# 2. Localização
A proximidade com o centro de empregos da cidade, as principais vias e o transporte público têm um papel importante na determinação dos limites máximos. As taxas de capitalização tendem a ser mais baixas em áreas de alta demanda e estáveis e mais altas em áreas de transição e marginais devido à maior volatilidade do emprego e demanda mais errática. A rotatividade do inquilino, as despesas de aluguel e outros fatores que afetam os fluxos de caixa operacionais podem aumentar como resultado.
#3. Produto Interno Bruto (PIB) e Desemprego
O PIB e a taxa de desemprego são indicadores do estado da economia. Os investimentos imobiliários comerciais têm taxas de capitalização mais baixas quando o PIB é forte e o desemprego é baixo. As propriedades de investimento são mais arriscadas em tempos de baixo PIB e alto desemprego. Tenha em mente, no entanto, que as taxas de capitalização geralmente são de natureza preditiva e que transações específicas são influenciadas por fatores como as perspectivas individuais de um edifício e a perspectiva de um investidor, além do mercado e das condições econômicas.
#4. Classe de ativos
As taxas máximas não são uniformes nas categorias de ativos. As taxas de capitalização mais baixas são frequentemente vistas nos setores imobiliário multifamiliar e industrial. Vários indicadores econômicos podem ter significado variável, dependendo do tipo de ativo que está sendo medido. As propriedades multifamiliares e de varejo são altamente sensíveis a mudanças na renda disponível, enquanto as propriedades industriais são mais sensíveis a mudanças nos gastos com itens duráveis e não duráveis.
Qual é a fórmula para uma taxa de Cap?
A fórmula para determinar a taxa de capitalização vem em alguns sabores diferentes. O método mais usado para calcular o cap rate de um investimento imobiliário é dividir a receita operacional líquida (NOI) da propriedade pelo seu valor de mercado atual. Matematicamente,
Cap Rate = Lucro Operacional Líquido / Valor de Mercado Atual
Onde,
Como o nome indica, a receita operacional líquida é o dinheiro obtido com a propriedade após a dedução de todos os custos associados à sua administração. Entre esses gastos está o dinheiro necessário para cobrir a manutenção de rotina e os impostos sobre a propriedade do prédio.
O valor de um ativo no momento da avaliação de acordo com as condições de mercado é o seu valor de mercado atual.
Uma alternativa é utilizar o preço de compra ou preço de investimento inicial do ativo em questão.
Taxa de Capitalização = Lucro Operacional Líquido / Preço de Compra
No entanto, há duas razões principais pelas quais a segunda edição não é tão popular quanto a primeira. Em segundo lugar, não pode ser usado para o bem hereditário porque o preço de compra é zero, o que impossibilita a divisão. O primeiro problema é que produz resultados implausíveis para propriedades antigas que foram compradas há vários anos/décadas a preços baixos.
Além disso, a primeira versão, que utiliza o preço de mercado da época, é uma representação mais precisa do que a segunda, que utiliza o valor fixo do preço original de compra, pois os preços dos imóveis tendem a subir e descer ao longo do tempo.
Além disso, uma opção para os curiosos sobre as taxas de capitalização é se inscrever em um excelente programa imobiliário online.
Como calcular a taxa de limite
A taxa de capitalização (cap rate) é um indicador chave na indústria de investimentos imobiliários. Divida o lucro operacional líquido anual da propriedade pelo preço de compra ou valor de mercado atual para obter o cap rate. Para os investidores, uma cap rate maior é preferível a uma com uma taxa mais baixa. Aqui estão os passos simples para calcular a taxa de cap.
#1. Entenda o conceito de Cap Rate
A taxa de capitalização, ou “cap rate”, é uma forma de calcular a lucratividade de um imóvel alugado. Ele representa o valor de mercado atual da propriedade como uma porcentagem de sua receita operacional líquida anual.
Quando a taxa de capitalização é maior, o retorno sobre o investimento (ROI) também é maior. É fundamental ter em mente que o cap rate é apenas uma projeção da taxa de retorno possível e não é de forma alguma garantia do desempenho futuro do imóvel.
#2. Determine o Lucro Operacional Líquido da Propriedade
Você deve primeiro entender como calcular NOI (receita operacional líquida). A receita operacional líquida (NOI) é calculada deduzindo as despesas operacionais totais de todas as receitas de propriedade.
A receita da propriedade pode vir de várias fontes, incluindo aluguel, taxas de uso e venda de bens e serviços no local. Considere, por exemplo, o caso em que, na ausência de quaisquer outras fontes de receita, a receita de aluguel de uma determinada propriedade é de US$ 5,000 por mês.
Os custos associados à propriedade serão computados em seguida. Impostos, seguros, manutenção e taxas legais são áreas óbvias para o orçamento. Porém, custos menos evidentes, como possíveis vagas, também devem ser incluídos. A média nacional de vagas entre propriedades para investimento é de 10%, mas você pode fazer uma pesquisa na sua área para ter um valor mais preciso. As despesas mensais totais para a propriedade em questão são $ 1,000, e esse valor leva em consideração uma taxa de vacância de 10%.
Você pode calcular a receita líquida da propriedade deduzindo as despesas operacionais da receita bruta. O NOI será calculado depois disso. Além disso, a propriedade gera uma receita operacional líquida mensal de $ 4,000, ou $ 48,000 anualmente.
#3. Usando o preço de mercado atual como denominador
Em seguida, pegaremos o lucro líquido das operações e dividiremos pelo preço da ação no momento. A maioria dos investidores utiliza o valor de mercado atual da propriedade, embora haja controvérsia considerável sobre se o preço de compra ou o valor de mercado atual deve ser usado.
Portanto, usaremos o método padrão, que consiste em dividir a receita operacional líquida pelo valor atual de mercado. O valor de mercado atual da propriedade pode ser determinado examinando os fatos da propriedade e usando qualquer uma das inúmeras ferramentas on-line de estimativa de avaliação de casas.
O valor de mercado atual da propriedade é $ 480,000, conforme mostrado em nosso exemplo. Isso é o suficiente para nos levar a $ 40,000 por divisão, ou 0.10.
#4. Determinar a taxa de capitalização
Portanto, é possível calcular o cap rate após o NOI e o valor de mercado terem sido estabelecidos. Para calcular o cap rate na forma de uma porcentagem, primeiro divida a receita operacional líquida pelo valor de mercado e, em seguida, multiplique o número resultante por 100.
#5. Realizar uma análise dos resultados
A ação final é realizar uma análise dos resultados. Uma taxa de capitalização alta sugere que o retorno potencial do investimento é alto, enquanto uma cap rate baixa pode indicar que o retorno potencial é ruim.
No entanto, é essencial ter em mente que o cap rate é apenas um dos vários aspectos que entram no cálculo do possível retorno do investimento. Esse aspecto, junto com outros como a localização, o estado do imóvel e as tendências do mercado, devem ser levados em consideração.
O que é uma boa taxa de Cap?
A busca por um “bom” cap rate que se aplique a todas as propriedades é compreensível, mas o mercado é muito específico para render um único valor. Em vez disso, os investidores podem utilizar o cap rate para decidir se a propriedade é adequada para eles com base em sua própria tolerância ao risco.
As propriedades que geram mais receita operacional, mas são avaliadas em menos, terão uma taxa de cap mais alta determinada pelo algoritmo. Por outro lado, um cap rate mais baixo está associado a ativos que têm uma avaliação maior, mas uma receita operacional líquida menor.
Menos arriscados para os investidores, mas com um horizonte de tempo mais longo para reembolsar o seu dinheiro, são propriedades com um cap rate mais baixo. Como um investidor prudente, você deve pesar cuidadosamente os prós e contras de várias taxas de capitalização antes de escolher uma. Se você tiver uma certa quantidade em mente, será muito mais fácil eliminar as propriedades que apresentam um perigo muito grande.
Para quem o Cap Rate é importante?
Para um investidor imobiliário em busca de um novo ativo, um cap rate alto é obviamente um bom sinal. No entanto, para a grande maioria dos compradores, a diferença entre uma taxa de capitalização alta e baixa não faz sentido. Como eles não estão planejando alugar a casa, eles estarão mais preocupados com seu valor de mercado. Os compradores geralmente procuram negócios que lhes permitam obter lucro na revenda.
Mas o valor de mercado atual de uma propriedade é importante, assim como sua receita operacional (que é a receita menos as despesas) para um investidor.
É possível que os investidores gostem de manter a propriedade pela receita de aluguel que ela fornece. Ao comparar propriedades com receita operacional líquida anual semelhante, a taxa de capitalização é útil para determinar qual é o melhor investimento.
O NOI (receita operacional líquida) e a taxa de cobertura de uma propriedade são métricas essenciais para futuros compradores e credores hipotecários considerarem ao avaliar um pedido de empréstimo. A taxa máxima pode influenciar fatores de financiamento, incluindo taxa de juros e juros do credor na concessão de um empréstimo.
O que é uma taxa de cap em imóveis?
Uma taxa de capitalização em imóveis é uma métrica para comparar a lucratividade de vários investimentos imobiliários comerciais ou residenciais. Residências de uma a quatro famílias que estão sendo alugadas para fins comerciais ou de investimento são o tópico principal deste artigo.
A taxa de capitalização de uma propriedade é determinada pela divisão de sua receita operacional líquida (NOI) pelo seu valor patrimonial.
Julgamentos de valor podem ser melhorados com o uso de taxas de capitalização. Um investimento imobiliário é medido por vários fatores, não apenas pela taxa de capitalização. Além das características e localização específicas da propriedade, os investidores devem pensar no retorno sobre o investimento (ROI), na taxa interna de retorno (IRR) e no multiplicador de aluguel bruto (GRM). Além disso, leia Taxa máxima de imóveis: o que é uma boa taxa máxima de aluguel em 2023.
Quando uma taxa de capitalização é apropriada?
O cap rate tem algumas deficiências, mas ainda assim é uma ferramenta útil para calcular a lucratividade de um imóvel alugado. É importante ter em mente que a aplicabilidade do cap rate difere dependendo da área. Ou seja, o que constitui uma taxa de capitalização saudável em um ambiente metropolitano será diferente do que constitui uma taxa de capitalização saudável em um ambiente rural.
Ao decidir entre várias propriedades de aluguel em potencial ou outros tipos de investimentos imobiliários, a taxa de capitalização pode ser uma ferramenta inestimável. A taxa de capitalização (cap rate) pode ajudá-lo a decidir qual investimento é a melhor opção. Você pode comparar ativos prontamente sem ter que levar em conta variáveis como preço de compra, valor de mercado ou flutuações na taxa de aluguel.
A taxa de limite é uma ferramenta útil para análise de padrões e tendências. Para fazer isso, basta compilar informações sobre as taxas de capitalização imobiliária em uma determinada área e período de tempo e utilizá-las para criar um perfil de mercado destacando quaisquer mudanças na rentabilidade dos imóveis ao longo desse período.
Os investidores imobiliários e as partes interessadas podem se beneficiar da pesquisa sobre as taxas de capitalização históricas e atuais. Padrões e tendências podem ajudá-lo a prever o próximo boom do mercado. Se as taxas de capitalização aumentaram recentemente, você deve esperar um maior retorno sobre o investimento nessa área.
Além disso, você deve comparar propriedades de aluguel semelhantes à sua propriedade de investimento para obter uma taxa de limite precisa. Se você estiver comprando uma casa alugada de três andares, não utilize propriedades menores ou maiores para calcular sua taxa de capitalização.
Como usar o Cap Rate como um investidor em propriedades de aluguel?
Você pode calcular o valor de uma propriedade alugada ou medir seu próprio sucesso de investimento imobiliário com a ajuda da taxa de cap. A taxa máxima do portfólio pode ser usada para detectar investimentos com baixo desempenho. Como alternativa, você pode descobrir qual é a taxa de cobertura típica em uma área específica e usá-la para determinar o valor de uma propriedade. Ao comparar duas casas semelhantes, aquela com um cap rate menor valerá menos.
Você deve estar ciente de que pode encontrar investimentos lucrativos fora dos locais de grande capitalização. Pode haver muito potencial de crescimento em uma região de baixa capitalização. Para aumentar sua taxa de capitalização (ROI) no próximo ano, procure áreas onde os aluguéis estão subindo. Além disso, em um ou dois anos, os valores das propriedades aumentarão devido ao aumento do cap rate.
As melhores propriedades para aluguel verão aumentos de aluguel e custos operacionais estáveis. Mas se os custos operacionais estiverem subindo rapidamente, a receita operacional líquida também aumentará, reduzindo o cap rate do ano. Estruturas mais antigas que precisam de reparos extensos correm esse risco. O valor de longo prazo pode ser criado por meio da aquisição, se for possível descobrir e reabilitar propriedades antigas que precisam de reparos.
Importância do Cap Rate no investimento imobiliário
No mercado imobiliário, o cap rate é uma medida padrão de desempenho. Ele auxilia quem busca fazer investimentos financeiros calculando o possível retorno de um determinado imóvel. Aqui está a importância do cap rate.
#1. Saber quanto vale o imóvel
A taxa de capitalização (cap rate) é um indicador simples, mas confiável, do valor de uma propriedade. Ele calcula uma porcentagem de retorno sobre o investimento (ROI) considerando o NOI e o preço de aquisição da propriedade.
Saber se uma propriedade está superfaturada ou subfaturada pode ajudar os investidores a decidir se devem comprá-la.
#2. Análise de Risco e Retorno
Investir em imóveis pode ser arriscado, mas a taxa de capitalização pode ajudá-lo a descobrir quanto. Propriedades com Cap Rates mais altas são vistas como investimentos mais arriscados, enquanto aquelas com Cap Rates mais baixas são mais seguras.
Os investidores que buscam um equilíbrio razoável entre risco e retorno podem se beneficiar desses dados.
#3. Estimando receita futura
O cap rate é um indicador prospectivo que os investidores usam para calcular a renda futura de um imóvel ou propriedade de aluguel. Um investidor pode usar o Cap Rate atual para prever receitas futuras de uma propriedade com base em suposições sobre uma variedade de variáveis, incluindo aumentos de aluguel, valor da propriedade e circunstâncias de mercado.
Além disso, os investidores que buscam tomar decisões sensatas podem se beneficiar muito com esses dados.
#4. Levando em conta a inflação
O fato de o Cap Rate levar em consideração a inflação o torna uma ferramenta valiosa para investidores que desejam proteger o valor de suas participações da deterioração do poder de compra da moeda ao longo do tempo.
À medida que a inflação aumenta, o poder de compra de um dólar cai. Isso pode ter uma influência negativa no retorno do investimento de uma propriedade que está sendo comprada por causa da propriedade. Os investidores podem ter certeza de que seus retornos serão ajustados pela inflação ao empregar o Cap Rate, e que seus investimentos continuarão a manter seu valor ao longo do tempo se o fizerem.
Conclusão
Concluindo, os fundamentos das taxas de capitalização, bem como a forma de calculá-las e aplicá-las na análise de potenciais investimentos, são conhecimentos essenciais para investidores imobiliários. A taxa de capitalização, ou cap rate, é uma medida que pode ser utilizada em conjunto com outras, como fluxo de caixa e retorno sobre o investimento, para produzir uma poderosa ferramenta de tomada de decisões de investimento.
No entanto, é fundamental ter em mente que o cap rate é apenas um dos muitos aspectos a serem levados em consideração na análise de um investimento imobiliário e que não deve depender totalmente dele na tomada de decisões sobre investimentos.
É essencial ter uma compreensão sólida dos fundamentos do cap rate, bem como de como calculá-lo e usá-lo de forma eficaz, a fim de tomar decisões fundamentadas e lucrativas em relação ao investimento imobiliário e de aluguel.
Perguntas frequentes sobre como calcular a taxa de limite
O que significa taxa de cap de 7.5%?
Você pode esperar uma receita bruta de 7.5% de seu investimento ou propriedade se o cap rate for de 7.5%. Usando um cap rate de 7.5%, o retorno anual de uma propriedade de $ 150,000 é de $ 11,250.
O que é taxa de cap de 10%?
Uma taxa máxima de 10% é equivalente a um múltiplo de 10. Com uma taxa de capitalização de 10%, um investidor que compra um edifício de $ 10,000,000 anteciparia uma receita operacional líquida anual de $ 1,000,000.
Qual Cap Rate é muito alto?
Em geral, uma taxa de capitalização mais baixa significa menor risco e retornos mais baixos do que uma taxa de capitalização mais alta. Muitos profissionais da indústria consideram 5% a 10% uma taxa de cap "bom", enquanto 4% indica menos risco, mas um ROI mais longo.
Artigo semelhante
- O QUE É SALÁRIO: Significado vs Horário, Isenção e Requisitos
- 4 elementos essenciais de uma boa tabela de tampas
- CAP RATE: Definição e usos em investimentos imobiliários
- Cap Rate em Imóveis: Guia do Investidor para Conhecer as Taxas de Capitalização
- GRM REAL ESTATE: Explicação do multiplicador de aluguel bruto!
- CONTABILIDADE DO ATIVO FIXO; O que é, exemplos, software e guia
Referência
