Quando você tem uma hipoteca, sua conta de caução permite que você pague seus impostos e seguros de propriedade em incrementos mensais mais gerenciáveis, em vez de ter que cobrir esses custos todos de uma vez a cada ano.
Quando essa conta não tem fundos suficientes para cobrir esses custos, isso é chamado de falta de caução. O que faz com que isso aconteça, você pode evitá-lo e deve pagar a falta de caução integralmente? Vamos dar uma olhada neste artigo.
O que é uma Conta Caução?
Uma conta caução é projetada para ajudá-lo a dividir o custo de várias despesas relacionadas à casa em pagamentos mensais gerenciáveis. Uma conta de caução geralmente inclui vários itens. Alguns itens em uma conta caução podem ser mais familiares para você do que outros:
- Seguro contra riscos: O pagamento do seguro do proprietário é mantido em uma conta caucionada. Esta categoria também pode incluir seguro contra incêndio e vento. Este seguro cobre danos à sua propriedade. Se houver algum dano, seu credor desejará garantir que você tenha cobertura suficiente para que a propriedade possa ser reparada ou reconstruída com pelo menos seu valor original. Responsabilidade pessoal e proteção de propriedade pessoal podem ser incluídas, dependendo da cobertura e do que você paga.
- Seguro de Inundação: Este tipo de seguro contra riscos é tão comum que merece uma categoria própria. Você pode ser obrigado a ter seguro contra inundações se você mora em uma zona de inundação. As zonas de água mudam conforme o clima e os padrões ambientais mudam, portanto, mesmo que você não tenha sido obrigado a ter um seguro contra inundações quando comprou sua casa, pode ser necessário em algum momento.
- Seguro de hipoteca: Se você colocar menos de 20%, terá que pagar um seguro hipotecário privado até atingir pelo menos esse valor com um empréstimo convencional. FHA e USDA cada um tem seus próprios tipos de requisitos de seguro de hipoteca, que normalmente são para a vida do empréstimo.
- Impostos sobre a propriedade: Os impostos imobiliários sobre sua propriedade são normalmente pagos de uma conta caucionada em parcelas mensais.
Leia também: ESTADOS COM IMPOSTOS DE PROPRIEDADE MAIS BAIXOS: Por que os estados permitem impostos baixos sobre propriedades
- Aluguéis de terreno: Em alguns casos, você pode possuir sua casa, mas não o terreno onde ela foi construída. Se isso descreve sua situação, você tem um aluguel de terreno. Essa taxa seria adicionada à sua conta caução e paga ao seu proprietário quando chegasse a hora.
- Avaliações especiais: Se o seu condado ou outra autoridade tributária cobrar uma avaliação especial recorrente, ela será incluída em sua conta de caução. É importante observar que esse nem sempre é o caso se a taxa for única.
- Encargos que podem assumir a posição de ônus: Qualquer pagamento que possa ter precedência sobre sua hipoteca se você inadimplir e a propriedade precisar ser vendida pode ser incluído em sua conta caução. Os empréstimos para painéis solares instalados em sua casa são um bom exemplo disso.
Impostos sobre propriedade, seguro contra riscos (incluindo seguro residencial) e outras apólices, bem como qualquer seguro hipotecário aplicável, são normalmente incluídos em uma conta caução.
O que é uma escassez de custódia?
Uma falta de caução ocorre quando o saldo da caução cai abaixo de um determinado nível mínimo exigido. Veremos como esse nível é definido mais tarde, mas, por enquanto, saiba que você terá uma escassez sempre que o saldo mínimo não for atingido.
Além de uma escassez, há algo conhecido como deficiência de custódia. Isso ocorre quando você não tem fundos suficientes em sua conta de caução para pagar todos os seus itens de caução, como impostos e seguros. Se isso acontecer, você terá um saldo negativo em sua conta e seu credor hipotecário adiantará a diferença entre o que está em sua conta e o que é devido. Você terá que pagar isso quando sua próxima análise de garantia for realizada.
Por outro lado, você pode ter um excedente de caução. Isso acontece quando você coloca mais dinheiro em sua conta bloqueada do que precisava no ano anterior. É mais provável que isso aconteça se o valor da sua propriedade tiver diminuído o suficiente para alterar sua avaliação de imposto ou se você mudou para um mais barato apólice de seguro residencial.
O que causa uma escassez de custódia?
Os credores devem realizar uma análise anual do depósito. Durante a análise, um credor avalia seu imposto predial e determina se o saldo da caução é suficiente para cobrir a conta do imposto predial e o seguro residencial.
Se o seu imposto predial ou os prêmios de seguro residencial aumentarem e seu credor subestimar o custo de qualquer uma das contas, pode ocorrer uma escassez de caução.
Uma análise de conta permite que os credores executem algumas “verificações e balanços” em suas estimativas de seus pagamentos mensais de caução. É uma retrospectiva para garantir que você pagou o valor correto em depósito. E é um olhar à frente para ajustar os pagamentos mensais futuros com base nas alterações da conta.
Qual é a diferença entre uma deficiência de custódia e uma escassez de custódia?
Você ainda tem dinheiro em sua conta de caução se tiver falta de caução, mas não o suficiente para pagar suas contas de impostos e seguros.
Uma deficiência de caução indica que sua conta de caução tem um saldo negativo. Isso pode acontecer se suas contas de impostos ou seguros vencerem e você não tiver dinheiro suficiente em sua conta para cobri-las, forçando seu credor a pagar o saldo restante com seu próprio dinheiro.
O que acontece se minha conta tiver uma escassez de garantia?
Se houver uma falta de conta de garantia, seu credor irá notificá-lo e informar quanto você deve. Você também pode esperar que seus pagamentos de caução aumentem como resultado das contas recém-avaliadas.
Você pode se deparar com um adiantamento de caução ao lidar com uma escassez ou deficiência.
Lamentamos estourar sua bolha se você pensou que o adiantamento do agente de custódia era um presente. Um adiantamento de caução não é um presente. Você deve pagar o dinheiro emprestado a você pelo servicer.
Embora nem todos os prestadores de serviços de caução forneçam adiantamentos de caução, é importante entender do que eles estão falando se você ouvir esse termo.
Exemplo de falta de caução
Suponha que seu credor estime sua conta de imposto anual em $ 1,800 e o seguro do proprietário em $ 900.
Quando seu credor realiza sua análise anual de garantia um ano depois, eles avaliam seu imposto predial e enviam a você uma declaração anual de análise de garantia. De acordo com a declaração, o imposto sobre a propriedade e o seguro aumentaram em relação às estimativas iniciais. Sua conta de imposto sobre a propriedade aumentou para $ 2,400 e o seguro do proprietário aumentou para $ 1,200.
Examinemos a repartição:
- Impostos: a conta anual estimada é de US$ 1,800.
- $ 2,400 na realidade
- A diferença é de R$ 600.
- Seguro: A conta anual estimada é de US$ 900.
- $ 1,200 na realidade
- A diferença é de R$ 300.
- A falta total é de $ 900. (Esta é a diferença entre os impostos mais a diferença para o seguro.)
Você deve pagar $ 900 adicionais para cobrir a diferença entre o custo estimado e o que é devido. Nesse ponto, o prestador de serviços de custódia pode aplicar um adiantamento de caução para cobrir a diferença e cobrar de você, ou pode cobrar a diferença diretamente de você.
Lembre-se de que, como suas contas aumentaram, seus pagamentos mensais também aumentarão.
Pagamento de Inadimplência de Caução Hipotecária
Se você tiver um déficit de caução, mas ainda não atingiu um saldo negativo na conta caução, deverá pagar a diferença entre o saldo atual da conta e o novo valor mensal do pagamento caução. A maioria dos credores hipotecários exige que os compradores de imóveis tenham pelo menos dois meses de pagamentos em garantia economizados.
Geralmente, existem duas opções para pagamentos de pendências em caução, quer você esteja enfrentando uma falta de caução ou uma deficiência de caução. Você pode pagar o saldo em falta em caução em uma quantia única ou em parcelas mensais durante um período de 12 meses. A opção selecionada é simplesmente determinada pelo valor devido e sua situação financeira atual.
Se você puder pagar a falta de caução de uma só vez, lembre-se de que seu pagamento mensal de caução provavelmente aumentará devido a um aumento nos custos de serviço, como impostos sobre propriedades ou taxas de seguro.
Embora você não possa alterar as alíquotas do imposto predial local para reduzir os pagamentos de caução, existem maneiras de reduzir os custos de pagamento mensal.
A maneira mais simples de fazer isso é comprar um seguro residencial de baixo custo. Você pode comparar as opções de seguro residencial para ver se uma empresa ou apólice diferente forneceria uma taxa de seguro residencial mais baixa.
Devo pagar minha falta de caução integralmente?
Adivinhe se o seu credor permitir que você escolha entre um pagamento fixo e parcelas mensais? Uma opção não é superior à outra. O mais importante é que você selecione o método de pagamento que melhor se adapta à sua situação financeira.
Ambas as opções têm vantagens e desvantagens. Saber o que são pode ajudá-lo a determinar qual opção é melhor para você.
Pague integralmente:
- Pro: você terá uma conta a menos com que se preocupar e a escassez não será aplicada a pagamentos futuros de hipotecas.
- Com: Você precisa do dinheiro adiantado para pagar a falta.
Pague em prestações:
- Pro: Como os pagamentos podem ser distribuídos em 12 meses, isso pode tornar o pagamento da falta mais administrável.
- Com: Seus pagamentos mensais futuros aumentarão à medida que suas contas aumentarem e você pagar a falta.
Por que devo mais do que o valor da minha falta de caução?
Seu extrato anual de análise de caução pode mostrar que você tem uma quantia maior do que a necessária para cobrir uma falta.
Enquanto você está atrasado em seus pagamentos, seu credor pode planejar com antecedência para o ano seguinte e pedir que você pague um valor de carência maior. Isso aumenta o valor restante em sua conta de caução depois que a falta é paga, para que você não comece do zero.
Considere nosso exemplo anterior mais uma vez. Para resumir, sua declaração de análise de caução declarava que faltavam $ 900 para o pagamento do imposto predial e seguro deste ano. Seu servicer agora está solicitando $ 1,800 para o déficit de caução.
Os primeiros $ 900 cobririam as contas deste ano. Os $ 900 restantes seriam usados para aumentar seu saldo de caução para as contas do próximo ano, pois seu prestador de serviços já está ciente de que suas contas aumentarão.
Você pode estar em falta no ano seguinte, mas como pagou um valor de falta mais alto este ano, não deveria ter que pagar um valor de falta ainda maior no ano seguinte.
É possível pagar minha falta de depósito on-line?
Isso varia de acordo com o seu credor, mas se você puder fazer pagamentos mensais regulares on-line, poderá fazer pagamentos únicos, incluindo a falta de depósito em garantia.
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Posso pagar minha falta de caução com cartão de crédito?
Você não será capaz de pagar sua falta de caução com um cartão de crédito porque os credores hipotecários normalmente não permitem que os mutuários façam pagamentos de hipotecas com cartões de crédito.
O que posso fazer para evitar uma escassez de custódia?
Pode ser difícil evitar uma falta de caução porque as mudanças em seus custos de impostos e seguros nem sempre são previsíveis. Você pode, no entanto, ser proativo, acompanhando sua conta de garantia e reservando alguns fundos extras para custos inesperados relacionados à casa, como falta de garantia.
Como faço para reduzir meus pagamentos de caução?
Como suas contas anuais são mais baixas, reduzir seus pagamentos de caução pode tornar o pagamento de uma falta de caução mais administrável.
Você pode nem sempre ter controle sobre as mudanças em seus impostos e seguros como proprietário, mas há algumas coisas que você pode fazer para ajudar a reduzir seus pagamentos mensais de caução:
- Procure um prêmio de seguro mais baixo: você pode encontrar uma apólice com cobertura comparável a um custo menor ou obter um desconto em uma nova apólice ou em uma combinação de apólices.
- Examine seus impostos para garantir que você está pagando apenas o que deve e para determinar se alguma isenção pode ser aplicada à sua propriedade ou situação de vida. Em caso de dúvida, consulte a autoridade fiscal local ou um consultor financeiro.
Conclusão
Embora as contas de garantia tornem os pagamentos anuais de impostos e seguros mais gerenciáveis, os mutuários devem estar cientes de que, mesmo com uma hipoteca de taxa fixa, mudanças nos impostos ou seguros podem resultar em falta de garantia e um pagamento mensal mais alto.
É sempre uma boa ideia estar preparado como proprietário, especialmente para custos únicos inesperados ou aumentos em seus custos regulares. Quando se trata de sua conta de garantia, ficar de olho nela e ter uma almofada de poupança pode ajudá-lo a se preparar em caso de escassez.
Se você deseja reduzir seus pagamentos mensais de hipoteca, o refinanciamento pode ser uma boa opção para você.
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Referências
