Comprar uma casa é uma das coisas mais emocionantes que você fará. É também o mais caro. Você precisará de uma hipoteca para ajudar a financiar a compra de um imóvel, a menos que tenha uma piscina cheia de dinheiro.
Solicitar uma hipoteca pode ser estressante, especialmente se for sua primeira vez. A boa notícia é que, seguindo esses passos, você pode se preparar para o sucesso.
Como obter uma hipoteca em 10 passos
Passo #1: Melhore seu crédito.
Uma pontuação de crédito alta mostra aos credores hipotecários que você pode gerenciar sua dívida corretamente. Se você tiver um crédito forte ou excepcional, é mais provável que seja aprovado para uma hipoteca com uma taxa de juros competitiva. Se sua pontuação de crédito for baixa, você ainda poderá garantir um empréstimo, mas certamente pagará mais juros.
Use as dicas a seguir para melhorar seu crédito antes de solicitar uma hipoteca:
- Faça todos os seus pagamentos dentro do prazo e trabalhe para reduzir os saldos do seu cartão de crédito. Seu histórico de pagamentos em seu relatório é de dois anos ou mais, então comece o mais rápido possível.
- Se possível, trazer quaisquer contas vencidas atuais.
- AnnualCreditReport.com fornece relatórios de crédito gratuitos. Verifique seus relatórios de crédito quanto a erros e notifique a agência de relatórios imediatamente se encontrar algum. Um exemplo de erro seria um empréstimo pago que não foi documentado como tal ou um endereço incorreto.
- Antes de solicitar uma hipoteca, você deve verificar sua pontuação de crédito (que geralmente está disponível gratuitamente no seu cartão de crédito ou banco). Ao analisar sua pontuação, você encontrará um resumo dos principais fatores que a influenciam. Isso pode ajudá-lo a descobrir quais modificações fazer para obter seu crédito em forma, se houver.
Passo #2: Determine suas capacidades financeiras.
É divertido fantasiar sobre uma casa de sonho com todos os sinos e assobios concebíveis, mas é muito mais sensato comprar apenas o que você pode pagar. Os pagamentos mensais serão maiores à medida que as taxas de juros aumentarem, portanto, talvez seja necessário reduzir seu orçamento para encontrar uma casa acessível.
Calcular sua relação dívida/renda é um método para determinar quanto você pode pagar (DTI). Isso é calculado somando todos os seus pagamentos mensais de empréstimo e dividindo o total pela sua renda mensal bruta.
Mesmo que você atenda ao requisito de 45%, quanto menor for o índice de DTI, mais espaço você terá em seu orçamento para custos não domésticos. Como resultado, muitos gurus financeiros aconselham manter o índice o mais próximo possível de 36%.
Passo #3: Comece a economizar.
Seu objetivo inicial deve ser economizar para um adiantamento.
Também é fundamental estocar reservas. Mesmo depois de pagar a entrada, uma regra comum é manter o equivalente a seis meses de pagamentos da hipoteca em uma conta poupança. Isso pode ajudar a protegê-lo se você perder seu trabalho ou qualquer outro imprevisto acontecer.
Não se esqueça dos custos de fechamento, que são as taxas que você pagará para concluir a hipoteca. Eles normalmente variam entre 2% e 5% do principal do empréstimo. Eles também não incluem pagamentos de caução, que são uma despesa distinta. Em geral, os custos anuais de manutenção e reparo devem ser de aproximadamente 3% do preço da casa.
No geral, economize o máximo que puder até atingir o adiantamento desejado e reserve as metas de economia.
Passo #4: Selecione a melhor hipoteca.
Quando sua pontuação de crédito e economia forem aceitáveis, comece a procurar o melhor tipo de hipoteca para o seu cenário. Você também vai querer entender como funcionam as hipotecas antes de prosseguir.
As hipotecas são classificadas em três tipos:
- Empréstimos convencionais: Eles são melhores para compradores de casas com bom crédito e um adiantamento considerável. Eles estão disponíveis na maioria dos bancos e por meio de vários credores hipotecários independentes.
- Empréstimos garantidos pelo governo (FHA, VA ou USDA): Essas podem ser excelentes opções para mutuários que não se qualificam para um empréstimo convencional ou que atendem a certas qualificações, como serviço militar para um empréstimo do VA.
- Empréstimos Jumbo: Empréstimos Jumbo estão disponíveis para propriedades mais caras. Um empréstimo em conformidade tem um valor máximo permitido e, se você precisar financiar mais do que isso (US$ 647,200 na maioria das áreas do país ou US$ 970,800 em áreas mais ricas), precisará obter um empréstimo jumbo.
Por exemplo, um comprador de casa pela primeira vez pode selecionar um empréstimo FHA, que precisa de uma pontuação de crédito mínima de 500 com um adiantamento de 10% ou uma pontuação de crédito mínima de 580 com apenas 3.5% de entrada. Para um mutuário com uma pontuação de crédito mais alta e maior economia de adiantamento, um empréstimo convencional pode ser uma escolha melhor.
As hipotecas podem ser de taxa fixa ou ajustável, o que significa que a taxa de juros permanece constante durante o prazo do empréstimo ou muda ao longo do tempo. A maioria dos empréstimos para habitação tem duração de 15 ou 30 anos, mas hipotecas de 10, 20, 25 e até 40 anos estão disponíveis.
Empréstimos com taxas ajustáveis podem ter um pagamento mensal mais baixo no início, mas podem se tornar mais caros com o tempo, à medida que as taxas de juros aumentam. Dadas as taxas de juros crescentes de hoje, é provável que seu pagamento aumente após o término do período de bloqueio de taxa. Se você não pode correr o risco, uma hipoteca de taxa fixa é o caminho a percorrer.
Etapa # 5: Localize um credor hipotecário.
É hora de selecionar um credor hipotecário depois de decidir sobre o tipo de hipoteca. É fundamental comparar várias ofertas para garantir que você esteja obtendo a melhor pechincha disponível, não apenas a menor taxa de juros. Ao pesar suas opções, lembre-se dos custos do empréstimo.
Tenha em mente que as taxas de juros, taxas e prazos podem variar muito entre os credores.
Para muitos consumidores, solicitar uma hipoteca é uma tarefa assustadora. Se você não tiver certeza do que procurar, talvez queira procurar ajuda. Um corretor de hipotecas pode ajudá-lo a navegar pelas várias alternativas de empréstimo disponíveis para você e pode conseguir condições mais favoráveis do que você seria capaz de garantir aplicando por conta própria.
Passo #6: Obtenha uma pré-aprovação de empréstimo.
Depois de identificar um credor adequado, é uma boa ideia obter pré-aprovação para uma hipoteca. Com uma pré-aprovação, o credor examinará suas finanças para ver se você está qualificado para financiamento e quanto eles estão dispostos a conceder a você.
Tenha em mente que pré-aprovação de hipoteca não é o mesmo que pré-qualificação. Uma pré-aprovação de hipoteca exige muito mais provas do que uma pré-qualificação, que é apenas um meio para um credor lhe dizer que você seria um bom candidato. No entanto, não garante quaisquer termos de empréstimo específicos.
Passo #7: Comece a procurar uma casa.
Com uma carta de pré-aprovação em mãos, você pode começar realmente a procurar uma casa que atenda às suas necessidades. Aproveite o tempo para procurar e selecionar uma propriedade na qual você possa se ver morando.
Quando você encontrar a combinação perfeita de acessibilidade e habitabilidade, esteja pronto para agir rapidamente. Você precisará ser agressivo em um mercado competitivo onde as propriedades disponíveis vendem rapidamente e as guerras de lances são predominantes.
Passo #8: Preencha seu pedido de empréstimo.
Se você localizou uma casa que deseja comprar, está pronto para enviar um pedido de hipoteca. A maioria das solicitações agora pode ser preenchida on-line, embora às vezes possa ser mais eficiente solicitar pessoalmente ou por telefone com um agente de empréstimo. Você pode criar um relacionamento melhor com o agente de crédito pessoalmente, o que pode ser benéfico se você tiver dúvidas ou problemas surgirem ao longo do processo.
Para verificar sua credibilidade, o credor também obterá seu registro de crédito.
Passo #9: Aguarde a conclusão do processo de subscrição.
Mesmo que você tenha sido pré-aprovado para um empréstimo, isso não garante que você adquira financiamento do credor. A decisão final será tomada pelo departamento de subscrição do credor, que examina o risco de cada mutuário em potencial e determina o valor do empréstimo, a taxa de empréstimo e outros fatores.
O processo de subscrição consiste em várias etapas:
- Para começar, um processador de empréstimos validará as informações fornecidas ao longo do processo de solicitação.
- Quando você faz uma oferta em uma casa, o credor solicitará uma avaliação para determinar se a quantia que você oferece é razoável. O valor avaliado é determinado por uma variedade de variáveis, incluindo a condição da casa e propriedades comparáveis na vizinhança, ou “comps”.
- Para garantir que a propriedade possa ser transferida, uma empresa de títulos realizará uma pesquisa de títulos e uma seguradora de títulos emitirá uma apólice de seguro que garante a precisão desta investigação.
- Por fim, o subscritor tomará uma decisão: aprovado, autorizado com condições, suspenso (indicando a necessidade de mais provas) ou negado.
Passo #10: Conclua a compra de sua nova casa.
Você está quase lá se tiver sido oficialmente autorizado para uma hipoteca. Nesse momento, tudo o que resta é terminar o fechamento.
A seguir estão os custos de fechamento típicos:
- Taxa para avaliação
- Taxa para uma verificação de crédito
- Taxa de originação e/ou subscrição.
- Taxas para seguro de título e serviços
- Pré-Pago
- Honorários de advogados
- Taxas de gravação
No encerramento, você examinará e assinará uma série de documentos, incluindo informações sobre como o dinheiro será distribuído. A agência de fechamento ou liquidação também tornará a transação pública.
Que qualidades os credores hipotecários procuram?
Quando você solicita uma hipoteca, os credores consideram uma série de critérios para determinar sua capacidade de pagar o empréstimo. Sua renda e histórico de trabalho, pontuação de crédito, relação dívida / renda, ativos e o tipo de casa que você deseja comprar são fatores importantes.
#1. Renda e experiência profissional
Quando você solicita um empréstimo, uma das primeiras coisas que os credores hipotecários analisam é sua renda. Não existe uma quantia em dinheiro predeterminada que você deve ganhar a cada ano para comprar uma casa. No entanto, seu credor hipotecário gostaria de saber se você tem um fluxo de caixa consistente para pagar seu empréstimo.
Seu credor analisará seu histórico de emprego, renda familiar mensal e quaisquer fontes adicionais de renda que você tenha, como pensão alimentícia ou pagamentos de pensão alimentícia.
#2. Classificação de crédito
Sua pontuação de crédito tem um impacto significativo na sua capacidade de obter uma hipoteca. Uma pontuação de crédito alta indica aos credores que você conclui seus pagamentos no prazo e não tem um histórico de empréstimos excessivos. Uma pontuação de crédito ruim faz de você um mutuário mais arriscado, pois indica aos credores que você pode ter um histórico de má gestão financeira.
Um empréstimo padrão normalmente exige uma pontuação de crédito de 620. Uma pontuação de crédito de pelo menos 580 é necessária para um empréstimo garantido pelo governo, mas isso pode variar dependendo do empréstimo.
Uma pontuação de crédito mais alta pode fornecer opções adicionais de credor, bem como taxas de juros reduzidas. Se sua pontuação de crédito for baixa, é uma boa ideia trabalhar para melhorá-la por alguns meses antes de solicitar um empréstimo.
#3. Cálculo da Dívida sobre a Renda (DTI)
Sua relação dívida/renda, como sua renda e pontuação de crédito, é um indicador poderoso usado pelos credores para determinar se você tem o fluxo de caixa necessário para se qualificar para uma hipoteca.
O total de todos os seus pagamentos mínimos mensais da dívida é dividido pela sua renda mensal bruta para calcular o seu DTI. Extratos de cartão de crédito, empréstimos estudantis e empréstimos para automóveis são exemplos de dívidas regulares que devem ser contabilizadas em seu DTI. Ao calcular o DTI, despesas como alimentação ou assinatura da Netflix podem ser excluídas.
O DTI que um credor está procurando varia dependendo do tipo de hipoteca que você está solicitando. Um DTI de 50% ou menos é normalmente a linha de base para uma hipoteca tradicional. No entanto, muitos empréstimos garantidos pelo governo terão limites mais altos.
#4. Bens
Quando você solicita um empréstimo, os credores querem saber se você tem algum dinheiro sobrando no banco. Isso garante ao credor que você poderá fazer seus pagamentos mesmo se tiver dificuldades financeiras. Seu credor solicitará uma revisão de seus ativos. Isso pode incluir qualquer forma de conta da qual você possa sacar fundos.
A seguir estão alguns exemplos de ativos:
- Contas para economizar
- Contas para aposentadoria
- Investimentos que são dedutíveis
- Classificação de propriedade
Como diferentes tipos de propriedade afetam o nível de risco do seu credor, o tipo de empréstimo que você pode adquirir é afetado pelo tipo de propriedade que você compra.
Você deseja adquirir uma pequena casa unifamiliar para morar como sua residência principal? Você provavelmente obterá melhores condições porque os credores entendem que as contas de habitação primária já fazem parte do orçamento da maioria das pessoas, e você terá mais chances de acompanhar seus pagamentos.
Se o proprietário tiver dificuldades financeiras, as propriedades de investimento ficarão em segundo plano em relação às residências pessoais. Para mitigar o risco, os credores quase certamente desejarão um adiantamento maior e uma pontuação de crédito mais alta para se qualificar para uma hipoteca de propriedade de investimento.
A taxa de juros e os requisitos do comprador diferem dependendo do tipo de propriedade que você está procurando. Lembre-se que nem todo credor irá financiar todo tipo de imóvel (móvel, manufaturado, comercial, etc.).
Quais documentos precisarei para solicitar uma hipoteca?
Prepare todos os seus documentos antes de solicitar um empréstimo para agilizar o procedimento. Vamos examinar os documentos que você normalmente precisará ao solicitar uma hipoteca.
- Documentação de Renda
- Seu credor vai querer vários documentos para provar sua renda. Você pode ser obrigado a apresentar os seguintes documentos:
- Pelo menos dois anos de declarações de impostos federais
- W-2s e holerites dos últimos dois anos
- Se você é autônomo, precisará de 1099 papéis ou declarações de lucros e perdas.
Decretos de divórcio, ordens de pensão alimentícia e quaisquer outros documentos legais que confirmem que você continuará a receber pagamentos por pelo menos mais três anos
Se relevante, evidência legal demonstrando que você está recebendo pensão alimentícia, pensão alimentícia ou outros tipos de renda por pelo menos 6 meses.
Documentação de Crédito
Seu credor vai querer autorização verbal ou escrita para visualizar seu relatório de crédito. Eles analisarão seu histórico de crédito e verificarão problemas desfavoráveis (como um falência ou encerramento) que podem dificultar a obtenção de um empréstimo.
Se você teve um evento atenuante que prejudicou seu crédito, explique ao seu credor e ofereça a documentação. Por exemplo, se você perdeu alguns pagamentos com cartão de crédito devido a uma emergência médica, forneça uma cópia de suas contas médicas ao seu credor. Isso demonstra ao seu credor que as pontuações ruins em seu relatório foram consequência de um único incidente e não de um padrão.
Evidência de Ativos e Passivos
Ao verificar seus ativos, seu credor pode querer alguns ou todos os seguintes:
- Extratos de conta por até 60 dias que validam os ativos em suas contas correntes e de poupança
- Seu extrato de conta de aposentadoria ou investimento mais recente
- Documentação para a venda de quaisquer ativos que você vendeu antes de aplicar, como uma cópia da transferência de título se você vendeu um carro.
- Prova de qualquer doação em dinheiro depositada em sua conta durante os últimos dois meses
Seu credor também pode solicitar mais informações sobre quaisquer dívidas que você tenha, como um empréstimo estudantil ou um empréstimo para automóveis. A cooperação com seu credor apenas facilita o procedimento, portanto, forneça todas as informações necessárias o mais rápido possível.
Quanto dinheiro você deve ganhar para ser elegível para uma hipoteca?
Não há renda mínima definida para a obtenção de uma hipoteca. No entanto, os credores consideram outros fatores além do pagamento. Os mutuários também devem atender aos padrões mínimos de pontuação de crédito e aos requisitos de pagamento. Um credor levará em consideração todos os aspectos de sua situação financeira para garantir que você possa pagar a casa que deseja comprar confortavelmente.
É necessária uma segunda renda para obter uma hipoteca?
Se houver apenas uma renda em sua casa, você ainda poderá obter uma hipoteca. A quantidade de suas receitas é irrelevante se o credor estiver confiante em sua capacidade de fazer pagamentos durante a vigência do empréstimo.
Como os bancos confirmam a receita ao emprestar dinheiro?
Os credores hipotecários normalmente verificam o emprego de um mutuário entrando em contato diretamente com sua empresa e examinando os registros de renda recentes. Uma carta de verificação de emprego, um recibo de pagamento recente ou qualquer outra prova de histórico de emprego ou confirmação de renda pode ser incluída nesses documentos.
Uma hipoteca depende da renda ou do salário?
O rácio empréstimo/rendimento, que é calculado dividindo o montante que pretende pedir emprestado pelo seu rendimento, é utilizado pelos credores hipotecários como base para a tomada de decisões.
Quais fatores mais influenciam a aprovação de hipoteca?
Sua pontuação de crédito, relação dívida/renda e relação empréstimo/valor são os três principais fatores que determinam se um credor aprovará seu pedido de hipoteca e quanto isso custará a você.
Conclusão
Quando você solicita uma hipoteca, os credores consideram uma variedade de variáveis. Eles analisarão sua renda, histórico de trabalho, pontuação de crédito, relação dívida / renda, ativos e o tipo de propriedade que você deseja comprar. Você será responsável por apresentá-los com todos os documentos apropriados que possam demonstrar sua elegibilidade para um empréstimo.
O primeiro passo para obter uma hipoteca é solicitar a pré-aprovação. A pré-aprovação oferece uma indicação do principal do empréstimo que você pode obter, facilitando a busca por imóveis que cabem no seu orçamento. Depois de ter sido pré-aprovado, você pode começar a examinar as casas e possivelmente solicitar a ajuda de um corretor de imóveis.
Depois de encontrar a propriedade perfeita, seu agente pode ajudá-lo a fazer uma oferta. Além disso, uma vez que o vendedor aceita sua oferta, você deve obter a aprovação total do credor. A subscrição e uma avaliação também estão incluídas nas aprovações completas. Você participará de uma reunião de encerramento, assinará os documentos de encerramento e fará o pagamento inicial e os custos de fechamento assim que for aceito.
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