Ninguém quer receber um aviso do proprietário de que o aluguel está subindo. No entanto, parece que os inquilinos estão testemunhando aumentos de preços sem precedentes. Mas e esses temidos aumentos de aluguel? E quanto um senhorio pode aumentar legalmente o aluguel?
O aumento do aluguel é inevitável na vida de qualquer inquilino. Não há restrição de quanto seu proprietário pode aumentar o aluguel na maioria dos locais sem controle de aluguel. No entanto, os proprietários não podem aumentar o aluguel no calor do momento: a maioria dos estados tem estatutos que regem quando o proprietário pode aumentar o aluguel e como o proprietário deve enviar a você um aviso de aumento de aluguel.
Além disso, os proprietários não podem aumentar seu aluguel na maioria das jurisdições como retaliação pelo exercício de certos direitos do inquilino, como relatar as infrações do código do proprietário. Os proprietários também são proibidos em todos os estados de aumentar o aluguel por motivos discriminatórios.
5 etapas para aumentar o aluguel com sucesso e manter os inquilinos
#1. Pesquise as leis locais de aluguel
Antes de considerar o aumento do aluguel ao renovar um contrato, é uma boa ideia se familiarizar com as regras locais de aluguel. Em termos de aumentar o aluguel, os regulamentos estaduais e locais diferem, com alguns lugares impedindo totalmente os aumentos de aluguel, enquanto outros têm limites de aluguel que impedem os proprietários de aumentar o aluguel acima de uma porcentagem específica ou valor em dólares.
#2. Faça do aumento do aluguel uma condição do seu contrato.
Se você mora em uma área onde pode aumentar o aluguel, seus inquilinos provavelmente esperam que você o faça todos os anos. Para evitar surpresas, você ainda deve deixar claro esse aumento incluindo-o no contrato inicial.
O aluguel inicial deve incluir informações sobre o aumento, como qual porcentagem do aluguel será aumentada a cada ano ou quanto dinheiro será arrecadado. Lembre-se de incluir todas as informações sobre quando o inquilino deve notificar se pretende ou não renovar o contrato, para que ambos tenham tempo suficiente para se preparar para as próximas etapas. Um modelo de aluguel personalizável pode ser usado para especificar cada etapa do processo de aumento do aluguel.
#3. Determine quanto aluguel você pode aumentar
O valor do aumento de aluguel a ser solicitado será determinado pelo valor de mercado de unidades comparáveis na região. Faça algumas pesquisas e colete uma lista de aluguéis de unidades disponíveis na vizinhança de sua propriedade e, em seguida, use esses custos para calcular seu novo custo mensal. Por exemplo, se o aluguel típico de um apartamento de um quarto com instalações equivalentes for de US$ 1,600, aumentar o aluguel para US$ 1,900 não é uma boa ideia.
Então pense nas taxas de vacância. Você percebe muitos apartamentos desocupados idênticos ao seu em propriedades próximas? Você já teve problemas para encontrar novos inquilinos para suas outras propriedades? O seu aluguel está em uma área de alto tráfego com demanda consistente? Saber se o seu inquilino poderá simplesmente localizar outro apartamento depois de aumentar o aluguel o ajudará a decidir se vale a pena.
Também é crucial lembrar que só porque aluguéis semelhantes em sua região estão sendo alugados por um determinado valor, isso não significa que você pode aumentar substancialmente seu aluguel para igualá-los. Embora o aluguel possa aumentar significativamente ao procurar novos locatários, nenhum inquilino atual aceitará um aumento significativo no aluguel.
Um aumento típico de aluguel seria entre 3% e 5%, dependendo da sua situação, das regras locais de aluguel e do aluguel atual.
#3. Atualize o aluguel e acompanhe as necessidades de manutenção.
Se você fez grandes melhorias em sua propriedade alugada enquanto seus inquilinos atuais ainda moravam lá, você pode ter um bom motivo para aumentar seu aluguel para refletir essas melhorias. Por outro lado, se você ignorou as demandas de reparos e manutenção de seus locatários, geralmente não há motivos para aumentar o aluguel.
Se você decidir aumentar o aluguel, poderá dar aos seus atuais inquilinos um motivo maior para renovar, atualizando alguns aparelhos mais antigos ou fazendo outras alterações de propriedade que eles solicitaram. Da mesma forma, é provável que seus locatários solicitem melhorias específicas antes de concordar com a renovação do aluguel e o aumento do aluguel.
#4. Informe seus inquilinos
É hora de notificar seus inquilinos depois de decidir quanto deseja aumentar o aluguel. Isso deve ser feito 45 a 60 dias antes do vencimento do contrato.
Como o melhor cenário para um proprietário é aumentar efetivamente o aluguel enquanto mantém uma boa conexão com seus inquilinos, você deve ter uma ideia do que está disposto a comprometer para deixar seu inquilino confortável com o aumento. Os compromissos podem incluir a repintura da unidade, a substituição de aparelhos obsoletos, o fornecimento de estacionamento gratuito ou outras concessões de baixo custo.
Depois de chegar a um acordo sobre o aumento do aluguel, certifique-se de fornecer aos seus inquilinos um “aviso de aumento de aluguel” assinado e datado para seus próprios registros. Este é um hábito inteligente a seguir antes de renovar qualquer contrato.
#5. Dar aos inquilinos um aviso de aumento de aluguel
Se você decidir aumentar seu aluguel, é fundamental se comunicar com seus inquilinos de forma clara e imediata. Verifique com seu advogado se há alguma informação especial que você precisa incluir em seu mercado e qual é o cronograma de notificação. Um aviso de aumento de aluguel na Califórnia geralmente inclui as seguintes informações:
- Nome de cada inquilino
- Endereço da propriedade
- Seu nome e detalhes de contato
- A data da notificação do aumento do aluguel
- O valor do aluguel da locação anterior
- Novo valor do aluguel mensal
- A data de início do aumento do aluguel
- A seção de valor do aluguel do contrato de locação
- A notificação de não renovação é necessária.
- Seção de notificação de não renovação do contrato de locação
Manter-se atualizado sobre as condições e tendências do mercado em sua área permite que você faça julgamentos mais informados sobre aquisições, administração de propriedades e outros assuntos. Você terá todas as informações de que precisa, incluindo insights sobre propriedades comparáveis e dados de mercado].
Quando e como seu senhorio pode aumentar o aluguel?
Exceto em cidades e estados com controle de aluguel, o poder legal do seu locador para aumentar o aluguel é determinado principalmente pelo fato de você ter um contrato de aluguel ou um contrato de aluguel mensal.
O locador pode aumentar o aluguel durante o prazo do contrato?
Os proprietários não estão autorizados a aumentar o aluguel durante a vigência de um contrato de arrendamento. As únicas exceções são quando o contrato estabelece especificamente que um aumento de aluguel no meio do prazo é permitido, ou quando você e seu locador concordam em aumentar o aluguel (por exemplo, porque você está trazendo um colega de quarto ou comprando um animal de estimação).
Na maioria dos estados, após o vencimento de um contrato de um ano, o proprietário pode aumentar o aluguel para qualquer preço compatível com o mercado. No entanto, em estados ou cidades com controle de aluguel, o proprietário pode ser limitado em quanto ele ou ela pode aumentar o aluguel.
Um senhorio pode aumentar o aluguel de um inquilino mensal?
Quando você tem um acordo de aluguel mensal, os proprietários acham mais fácil aumentar o aluguel. Quando você tem um contrato de aluguel mensal, seu locador pode aumentar o aluguel (ou alterar qualquer outra disposição do contrato de aluguel) fornecendo a você o aviso exigido pela lei estadual.
A maioria dos estados exige que os avisos de aumentos de aluguel sejam feitos por escrito, entregues ao inquilino de maneira específica e fornecidos com um determinado número de dias antes que o aumento entre em vigor (normalmente 30 dias). Além disso, o aviso de aumento de aluguel deve ser feito por escrito; em alguns estados, o correio certificado é necessário.
Notificações orais para aumentar o aluguel não são válidas na maioria dos estados e não o obrigam a pagar um aluguel mais alto, a menos que você expressamente consinta com isso.
O que fazer se o seu senhorio aumentar incorretamente o seu aluguel
Você tem opções se o seu locador não lhe avisar com antecedência sobre o aumento do aluguel ou se acreditar que o locador está aumentando o seu aluguel por motivos discriminatórios ou de retaliação.
O fato de você ter um contrato de arrendamento ou um contrato de aluguel mensal determina como você responde a um aviso de aumento de aluguel incorreto.
Quando você é um inquilino mês a mês, como você reage a um aumento ilegal no aluguel?
Como inquilino mês a mês, lembre-se de que seu locador tem muita margem de manobra para aumentar seu aluguel, incluindo a opção de avisar com apenas 30 dias de antecedência. Se você deseja continuar em seu apartamento e o aumento de aluguel planejado pelo seu locador não for significativo, é melhor aceitá-lo sem apontar o aviso incorreto. Afinal, o proprietário pode simplesmente corrigir o erro e tentar novamente.
Para que o valor do aumento não cresça misteriosamente, peça ao proprietário que o anote. O aumento deve ser incluído em um novo contrato de aluguel ou em um ajuste documentado em um contrato de aluguel existente.
Quando você tem um aluguel, como você reage a um aumento ilegal de aluguel?
Se você tem um contrato de locação, o problema é um pouco diferente. Como um dos principais benefícios de um aluguel é a proteção contra aumentos de aluguel durante o período de aluguel, é uma boa ideia combater qualquer aumento planejado de aluguel.
Em alguns casos, no entanto, pode ser um erro informar ao seu locador que a cláusula de pagamento do aluguel não pode ser alterada durante o prazo do contrato. Se você sempre atrasou o aluguel ou violou outro termo importante pelo qual poderia ser despejado (por exemplo, seu namorado se mudou, violando os limites do inquilino do contrato), você pode acabar ganhando a batalha, mas perdendo a guerra. Em resumo, se o proprietário tiver um motivo legal para o despejo, pode ser mais sensato aceitar a alteração no pagamento do aluguel do que reivindicar seus direitos e correr o risco de perder o aluguel - especialmente se você pretende permanecer na propriedade por um longo período de tempo.
Aumento de aluguel como resultado de retaliação ou discriminação
Os proprietários não têm permissão para aumentar o aluguel de maneira discriminatória, como apenas para membros de uma raça ou religião específica, ou apenas para famílias com crianças. Provar a discriminação pode ser desafiador, mas se você acredita ter provas suficientes da discriminação – por exemplo, depoimentos de outros inquilinos que receberam tratamento comparável por causa de seu status – você pode contestar um aumento de aluguel.
Além disso, na maioria dos lugares, o seu senhorio não pode utilizar um aumento de renda (ou despejá-lo ou reduzir os seus serviços) em retribuição pelo exercício de um determinado direito legal. Por exemplo, se você registrar uma reclamação válida em uma agência governamental sobre circunstâncias defeituosas em seu apartamento alugado, seu locador não poderá aumentar seu aluguel para puni-lo.
Em algumas áreas, a lei presume má intenção por parte do seu senhorio se o aumento ocorrer dentro de um intervalo de tempo específico a partir do momento em que você exerceu seu direito legal. No Arizona, por exemplo, a evidência de uma reclamação do inquilino dentro de seis meses da alegada conduta de retaliação gera a presunção de que o proprietário está agindo de forma retaliatória. (Estatutos revisados do Arizona 33-1381 (2023).)
Que efeitos tem um aumento de aluguel em seu depósito de segurança?
Aumentos de aluguel são freqüentemente acompanhados por aumentos em depósitos de segurança. Veja como funciona: muitos estados limitam o valor do depósito caução que o proprietário pode cobrar. Os depósitos são normalmente limitados a um múltiplo do aluguel mensal – por exemplo, o depósito máximo pode ser o dobro do aluguel mensal.
Portanto, se o seu senhorio aumentar legalmente o seu aluguel, ele também pode aumentar legalmente o seu depósito de segurança. Por exemplo, se o depósito for o dobro do aluguel mensal e seu aluguel de $ 1,000 aumentou para $ 1,100, o máximo de depósito aumenta de $ 2,000 para $ 2,200.
Negociando um aumento de aluguel com seu senhorio
Há pouco que você pode fazer legalmente sobre um aumento de aluguel que não viole uma lei de controle de aluguel e não seja discriminatório nem retaliatório. O proprietário pode cobrar o que o mercado suportar (até que o controle de aluguel esteja em vigor). No entanto, você pode apelar para o senso comercial do seu senhorio.
Embora o objetivo de um proprietário seja gerar dinheiro, os proprietários inteligentes entendem que os aluguéis altos não são a única maneira de ganhar muito dinheiro. Locatários de longo prazo são os melhores porque exigem pouca manutenção - eles não precisam ser despejados, processados, mimados, limpos, repreendidos por quebrar as regras ou entrevistados e pesquisados como parte do tempo - e dinheiro - consumindo o processo de inscrição de novos inquilinos.
Se você é um bom inquilino de longo prazo que pode persuadir seu senhorio de que o aumento do aluguel o forçará a se mudar, ele ou ela pode pelo menos mitigar o aumento. Seu poder de barganha com o proprietário aumentará se você puder demonstrar que muitos outros inquilinos estáveis e de longo prazo estão igualmente insatisfeitos e pensando em sair. Se o aumento do aluguel afetar outras pessoas em seu prédio, reúna-se para defender sua causa. Lembre-se de que, mesmo em um mercado de aluguel apertado, pode ser difícil encontrar inquilinos confiáveis e de longo prazo.
Conclusão
Nenhum inquilino terá prazer em pagar a mais. No entanto, se você souber aumentar o aluguel de maneira organizada e razoável, terá menos reclamações. Você pode tornar cada aumento de aluguel mais previsível e, portanto, mais agradável para seus inquilinos se incluí-lo em seu contrato com requisitos específicos de aviso prévio.
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Referências
