O valor total de qualquer propriedade é determinado por uma série de fatores, incluindo o valor das propriedades vizinhas, residências ou empresas. Agentes imobiliários e corretores utilizam métodos como a abordagem de comparação de vendas para avaliar o valor de uma propriedade em relação às propriedades próximas. Compreender como funciona a abordagem de comparação de vendas ajudará você a avaliar o valor de casas e propriedades para compra ou venda com mais precisão. Este post explicará o que é uma abordagem de comparação de vendas e como fazer a análise.
O que é a abordagem de comparação de vendas?
Uma abordagem de comparação de vendas é um método usado por agentes imobiliários e corretores para avaliar o valor de uma propriedade ou casa comparando a casa em questão com outras na vizinhança que venderam recentemente com atributos semelhantes. A abordagem de comparação de vendas auxilia os corretores de imóveis a manter preços justos no mercado local e fornece uma imagem mais realista do valor de uma casa ou propriedade.
Entendendo a Metodologia de Comparação de Vendas
Os ajustes de preço são realizados com base nas qualidades da propriedade comparável ao determinar o valor da propriedade em questão.
Se o imóvel em causa não possuir uma característica do imóvel comparável, o preço é reduzido com base no valor atribuído a essa característica. Como resultado, se a propriedade tiver uma qualidade valorizada que a propriedade comparável não tenha, o valor será ajustado proporcionalmente para cima. É repetido até que um valor final seja alcançado após uma comparação de pelo menos três propriedades recentemente vendidas e comparáveis.
A abordagem de comparação de vendas para avaliação é um aspecto importante da análise comparativa de mercado dos especialistas em avaliação. A abordagem comparativa de mercado é usada para determinar o valor de mercado atual da propriedade que está sendo adquirida. A abordagem de comparação de vendas, quando combinada com outras metodologias de avaliação, fornece uma estimativa aproximada para vendedores, investidores, avaliadores e público em geral.
Como os mercados imobiliários são dinâmicos e mudam continuamente, os investidores devem monitorar regularmente os preços das casas listadas recentemente para venda. Os mercados flutuam rapidamente e todos os participantes devem estar cientes dos desenvolvimentos atuais. Dependendo das condições do mercado, vendedores e investidores podem ser forçados a aumentar ou diminuir suas demandas para acompanhar as tendências do mercado.
Localizando a Melhor Propriedade Comparável
Uma propriedade comparável é aquela que mais se assemelha à propriedade em questão. As semelhanças devem corresponder a todos os detalhes gerais do imóvel. A descrição geral de uma propriedade inclui o número de quartos, banheiros, tamanho da metragem quadrada e assim por diante. As diferenças permitidas incluem um banho extra, cor da tinta e outras especificações triviais.
A comparação de propriedades comparáveis deve ser limitada às propriedades que estão o mais próximo possível da localização física. Porque casas em áreas diferentes podem ter preços de mercado variados, apesar de terem muitas semelhanças.
Apartamentos residenciais próximos ao centro comercial central, por exemplo, cobram um preço maior do que as residências localizadas mais longe do CBD. Outro fator a considerar é a compra de residências que foram vendidas o mais recentemente possível.
Como os mercados imobiliários flutuam regularmente, as casas vendidas recentemente têm melhores aproximações do que as propriedades vendidas há alguns meses ou anos. Se não houver propriedades comparáveis no mesmo local, investigue as propriedades vendidas recentemente nos locais vizinhos, em vez de explorar mais para trás no tempo.
Fatores a serem considerados em uma abordagem de comparação de vendas
O uso de uma abordagem de comparação de vendas requer vários procedimentos críticos. Ao executar uma abordagem de comparação de vendas, agentes e corretores avaliam os seguintes fatores:
# 1. Localização
A localização de uma propriedade costuma ser a primeira consideração para uma abordagem de comparação de vendas. Diferentes localidades têm diferentes custos de vida, impostos sobre a propriedade e estética que afetam o valor geral de uma propriedade. Algumas propriedades à beira-mar, por exemplo, são mais valiosas devido à proximidade de lagos, rios, oceanos e praias. Antes de avaliar outros critérios, o agente ou corretor avalia a localização do imóvel para ver se isso influencia no valor total.
#2. Vizinhança
Os bairros também têm um impacto significativo no valor de uma propriedade ou casa. A proximidade de uma casa a comodidades como escolas, centros de entretenimento, parques e instalações recreativas e prédios do governo é determinada por agentes e corretores. Outras considerações incluem a taxa de criminalidade do bairro, os níveis de poluição e a proximidade do ruído de rodovias, edifícios industriais ou elementos naturais.
#3. Listas vendidas recentemente
As listagens vendidas recentemente em uma determinada área podem fornecer informações sobre todo o mercado dessa área. Por exemplo, se casas comparáveis em uma área forem vendidas por $ 150,000, um corretor de imóveis ou agente pode estimar que a casa em questão será vendida por um preço mais alto ou equivalente. Listagens vendidas recentemente também podem ajudar um corretor ou agente a entender mais sobre o bairro, como quais padrões de movimento existem e se surgem tendências de preços.
# 4. Era
A idade de uma casa também é levada em consideração na abordagem de comparação de vendas. Agentes e corretores levam em consideração a idade da casa porque ela pode afetar o valor negativa ou positivamente, dependendo da área, do tipo de casa e de quaisquer atualizações que sejam necessárias.
Por causa de sua fachada de tijolos e pisos de madeira esteticamente mais bonitos, uma casa mais antiga em estilo Tudor pode ser vendida por mais do que uma casa moderna. Também pode ser vendido por menos porque tem mais de 100 anos e requer várias melhorias significativas e caras nos painéis elétricos e encanamentos.
Uma casa moderna em um bairro antigo de estilo Tudor pode ser mais barata que seus vizinhos.
#5. Doença
Uma das variáveis mais importantes na abordagem de comparação de vendas é a condição de uma casa. A condição de uma casa inclui:
- O estado do quadro elétrico
- Pintura interior e exterior
- O estado da janela
- Pisos por dentro
- Condição do forno ou sistema de aquecimento
- O estado do telhado
- Situação do porão
- Estado da cozinha e casa de banho
Existem muitos outros fatores da condição de uma casa que podem ser usados na abordagem de comparação de vendas, mas esses são os mais prevalentes. Se duas casas em um bairro semelhante forem à venda e uma tiver um telhado quebrado, a propriedade com um telhado sólido e funcional provavelmente será vendida por um preço mais alto.
Fatores de ajuste de avaliação usando a abordagem de comparação de vendas
#1. Características comparáveis
A propriedade em questão deve ser o mais semelhante possível à propriedade comparável para minimizar a necessidade de ajustes. Os ajustes resultam das diferenças de comparação observadas com a propriedade em questão.
#2. participação acionária
Dependendo do interesse de propriedade na propriedade em questão, o valor do assunto pode ser modificado para maior ou menor. Uma taxa de juros simples, por exemplo, é avaliada de forma diferente de uma taxa de juros em um arrendamento. Como resultado, a propriedade é um assunto difícil na avaliação.
#3. Condições de mercado
As condições de mercado também desempenham um papel nos ajustes de avaliação. Os preços dos imóveis podem subir ou cair dependendo das condições do mercado. Dependendo da concorrência, os vendedores podem baixar seus preços para melhorar suas perspectivas de compra. O mercado pode mudar em algumas semanas.
# 4. Localização
Outro fator a considerar é a localização do imóvel. Propriedades perto de infraestrutura crítica, como aeroportos, rodovias, CBDs e assim por diante, são consideradas de maior valor do que aquelas localizadas mais longe.
Ajustes devido a variações entre a propriedade em questão e casas comparáveis também podem ser influenciados por aspectos-chave, como padrões de tráfego, estabelecimentos comerciais e acessibilidade de amenidades sociais.
Como Conduzir uma Abordagem de Comparação de Vendas
O uso de uma abordagem de comparação de vendas ajuda a melhorar a precisão e a eficiência do processo de venda e compra. Veja como conduzir uma abordagem de comparação de vendas em qualquer casa ou propriedade:
#1. Identificar comparáveis de mercado
A primeira etapa é descobrir os “comparáveis” no mercado. São os imóveis do bairro que mais se parecem com aquele que você está vendendo ou comprando. Procure estilos arquitetônicos predominantes, como Tudor, Cape Cod, Cottages, French Country e Greek Revival. Você também pode procurar propriedades vendidas por um preço semelhante ao valor original da residência em questão.
Ao selecionar quais propriedades na região mais se assemelham ao objeto de sua comparação, você pode oferecer uma base para sua análise.
#2. Determine as semelhanças entre os comparáveis e a residência principal.
A próxima etapa é determinar as semelhanças entre seus comparáveis e a principal casa ou propriedade que você está comprando ou vendendo. Isso pode incluir comunidades compartilhadas ou áreas geográficas, idade, condição, preço de mercado em um determinado período da história recente e preços baseados em metragem quadrada. Isso permite que você descubra as características que a casa ou propriedade em questão tem em comum com suas comparáveis e onde podem diferir. As diferenças podem aumentar o valor de uma casa.
Por exemplo, se duas casas no estilo de Cape Cod estiverem no mercado ao mesmo tempo, mas uma delas tiver um porão acabado, bem como uma cozinha e um banheiro reformados, essa casa poderá ter um preço de venda mais alto do que uma casa comparável sem essas características. características.
#3. Faça ajustes nos valores de comparáveis
Depois de identificar as semelhanças entre seus comparáveis e a casa em questão, você pode fazer ajustes nas avaliações dos comparáveis, dependendo das tendências do mercado e de outras considerações. Determine se houve grandes mudanças no mercado local desde a venda de seus comparáveis. Isso pode envolver preços altos ou um declínio geral no mercado imobiliário. Você também pode considerar os termos de hipoteca e níveis de renda no bairro, bem como os aspectos físicos que distinguem cada um dos semelhantes.
#4. Adicione todos os componentes e ajustes juntos para obter uma estimativa de preço final.
Depois de contabilizar todas as suas informações comparáveis, você pode começar a precificar a casa do assunto. Uma abordagem comum de comparação de vendas é a seguinte:
Início do assunto
- Estilo Tudor
- 100 anos de idade
- Não são necessários reparos substanciais.
- Vendido por $ 235,000 há cinco anos.
- Reformas de cozinha e banheiro
- um bairro seguro
- Fica perto de atrações como um centro de entretenimento e um sistema escolar cinco estrelas.
- Quintal grande de 2,500 pés quadrados
Comparáveis
A primeira casa
- Estilo Tudor.
- 115 anos de idade
- São necessários reparos no telhado (custo estimado de US$ 2,300).
- Vendido por $ 139,000 há um ano.
- A cozinha e o banheiro precisam ser atualizados.
- um bairro seguro
- As instalações próximas incluem escolas e parques.
- Um pequeno quintal cercado
- um total de 2,700 metros quadrados
Casa número dois:
- estilo Cape Cod
- 70 anos de idade
- São necessários reparos no porão (custo estimado de US$ 11,000).
- Este ano, foi vendido por $ 189,000
- Reformas de cozinha e banheiro
- um bairro seguro
- Escolas, um complexo de diversões, parques e teatros estão todos próximos.
- um grande quintal cercado por uma cerca de madeira
- um total de 2,800 metros quadrados
A propriedade em questão é uma mansão de estilo Tudor de 100 anos com 2,500 pés quadrados de espaço e um quintal enorme. Uma casa no estilo Tudor e Cape Cod com quase 2,000 pés quadrados de espaço e bairros seguros são comparáveis. Usando a abordagem de vendas comparáveis, você descobre que as propriedades um e dois exigem reparos consideráveis, variando de US$ 2,300 a US$ 11,000 cada. Cada um foi vendido recentemente por um valor diferente e tinha um tamanho de quintal distinto.
Dado que a casa requer reparos extensos no telhado, a comparação mostra que uma casa em estilo Tudor como a residência em questão é vendida por cerca de $ 140,000 ou mais. Ambas as casas têm bairros seguros, mais de 2,000 pés quadrados e comodidades próximas. O Tudor equivalente, por outro lado, precisa de atualizações de cozinha e banheiro e tem um pequeno quintal cercado. Usando as informações de cada casa e a saúde do mercado, você pode estimar o valor da casa em questão entre $ 150,000 e $ 200,000 dólares.
Conclusão
A abordagem de comparação de vendas aproveita as semelhanças entre as duas propriedades que estão sendo comparadas. A similaridade varia desde a data da venda ou listagem até a descrição dos negócios comparados. É óbvio que não existem unidades idênticas e comparáveis; portanto, são necessários ajustes com base nas diferenças de recursos.
A abordagem de comparação de vendas depende fortemente de dados de vendas recentes e pode não ser aceita se nenhum dado de vendas recente estiver disponível. Como resultado, uma avaliação imobiliária que carece de vendas ricas e dados recentes deve empregar métodos alternativos. No entanto, se dados recentes estiverem disponíveis, a abordagem de avaliação imobiliária de comparação de vendas é a melhor escolha.
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Referências
