De meerderheid van de mensen over de hele wereld wordt verondersteld zich bewust te zijn van hun eigen vermogen. Een flink aantal van hen verdwaalt echter langs de lijn. Als huiseigenaar moet u volledig begrijpen hoe overwaarde werkt. Dit geldt met name als u uw hypotheek wilt oversluiten of een lening voor uw woning wilt afsluiten. Kortom, dit is een vereenvoudigde gids die u helpt om het eigen vermogen naadloos te berekenen, en bevat alles wat u moet weten over eigen vermogen, leningen voor eigen vermogen en alles wat u moet weten om dit pad te volgen.
Maar voordat we daar volledig op ingaan, laten we snel de basis bespreken.
Wat is eigen vermogen?
Simpel gezegd, de waarde van het belang van een huiseigenaar in hun huis staat bekend als overwaarde. Met andere woorden, het is de huidige marktwaarde van het onroerend goed (minus eventuele pandrechten die aan dat onroerend goed zijn verbonden). Naarmate er meer hypotheekbetalingen worden gedaan en de marktkrachten de contante waarde van het onroerend goed beïnvloeden, fluctueert de hoeveelheid eigen vermogen in een huis - of de waarde ervan - in de loop van de tijd.
Hoe werkt eigen vermogen in een huis?
Wanneer een deel of het geheel van een huis wordt gekocht met een hypothecaire lening, houdt de kredietverstrekkende instelling een pandrecht op het onroerend goed totdat de lening is terugbetaald. Het deel van de huidige waarde van een onroerend goed dat de eigenaar op een bepaald moment daadwerkelijk bezit, wordt home equity genoemd.
De aanbetaling die u doet tijdens de oorspronkelijke aankoop van het onroerend goed, is hoe u overwaarde in een huis opbouwt. Wanneer vervolgens een gecontracteerd bedrag van uw hypotheekbetaling wordt toegewezen om de resterende hoofdsom die u nog over de lening verschuldigd bent, te verlagen, krijgt u meer eigen vermogen door uw hypotheekbetalingen. Waardestijging van onroerend goed kan u ook ten goede komen, omdat het uw eigen vermogen zal verbeteren.
Wat is daarentegen een lening met eigen vermogen?
Wat is een eigenwoningforfait precies en hoe werkt het?
Een home equity-lening is een soort schuldconsolidatielening die uw eigendom als onderpand gebruikt. Home equity-leningen en home equity-kredietlijnen (HELOC's) zijn de twee soorten home equity-leningen.
Maar dan zijn home equity-leningen vergelijkbaar met persoonlijke leningen in die zin dat u een forfaitair bedrag ontvangen van de kredietverstrekker en de lening in maandelijkse termijnen terugbetalen. Een HELOC daarentegen werkt op dezelfde manier als een creditcard, omdat u hiermee geld kunt lenen als dat nodig is. De trekkingsduren voor HELOC's zijn doorgaans 10 jaar. U kunt gedurende deze tijd geld van de kredietlimiet gebruiken en u bent alleen verantwoordelijk voor rentebetalingen.
Voor beide alternatieven moet u een bepaald bedrag aan eigen vermogen hebben, het percentage van uw eigendom dat u bezit. Lenders hebben meestal nodig dat u tussen de 15 en 20 procent eigen vermogen in uw huis heeft.
Deel uw huidige hypotheeksaldo door de marktwaarde van uw huis om erachter te komen hoeveel overwaarde u heeft. Als uw huidige saldo bijvoorbeeld $ 100,000 is en de marktwaarde van uw huis $ 400,000 is, heeft u een aandelenbelang van 25% in het onroerend goed.
Een home equity lening kan een uitstekende optie zijn als u het zich kunt veroorloven om het bedrag terug te betalen. Als u het zich niet kunt veroorloven om de lening terug te betalen, kan de geldschieter beslag leggen op uw huis. Dit kan uw kredietwaardigheid beschadigen, waardoor het moeilijk wordt om in aanmerking te komen voor toekomstige leningen.
Basisgebruik voor home equity-leningen
Think Bankrente, zijn de meest populaire redenen waarom huiseigenaren van hun eigen vermogen lenen, schuldconsolidatie en huisverbeteringen. Leners kunnen het eigen vermogen om verschillende redenen gebruiken, waaronder uitgaven voor onderwijs, vakanties of andere grote aankopen.
Leners kunnen rente aftrekken die is betaald op HELOC's en home equity-leningen als ze het geld gebruiken om het huis te kopen, te ontwikkelen of te verbeteren dat als onderpand voor de lening dient onder de Tax Cuts and Jobs Act van 2017.
De rente op een home equity-lening varieert echter afhankelijk van de geldschieter en het home equity-product dat u kiest. In 2020 waren de tarieven voor hypotheken bijvoorbeeld 5.1 procent tot 5.89 procent, terwijl de HELOC-tarieven 4.52 procent tot 6.2 procent waren.
Een nadeel is daarentegen dat de afsluitingskosten en -vergoedingen voor hypotheken en kredietlijnen identiek zijn aan die van een traditionele hypotheek. De sluitingskosten variëren, maar afhankelijk van de waarde van het onroerend goed kunnen ze oplopen tot honderden dollars.
Hoe u een aanvraag voor een home equity-lening doet?
Begin met verifiëren uw kredietscore, het bepalen van de hoeveelheid eigen vermogen in uw eigendom en het onderzoeken van uw financiën voordat u een lening aanvraagt.
Kijk vervolgens naar de tarieven voor leningen voor eigen vermogen, minimumvereisten en vergoedingen van verschillende kredietverstrekkers om te zien of u een lening kunt betalen. Terwijl u toch bezig bent, controleert u ook nog eens of de geldschieter het home equity-product biedt dat u nodig heeft; sommige bieden alleen hypotheken of HELOC's aan, niet beide.
Persoonlijke informatie zoals uw naam, geboortedatum en burgerservicenummer zal worden gevraagd wanneer u zich aanmeldt. U moet ook bewijsstukken overleggen, zoals belastinggegevens, loonstrookjes en een bevestiging van de woningverzekering.
Hoeveel eigen vermogen heeft u in huis?
Het verschil tussen de huidige marktwaarde van uw eigendom en de totale hoeveelheid leningen (met name uw hoofdhypotheek) die ertegen is ingediend, is de waarde van uw woningwaarde.
Het bedrag aan krediet dat u kunt krijgen via een lening met eigen vermogen, wordt bepaald door hoeveel eigen vermogen u heeft. Stel dat uw huis wordt getaxeerd op $ 250,000 en uw hypotheeksaldo is $ 150,000. U hebt $ 100,000 aan eigen vermogen als u uw resterende hypotheek aftrekt van de waarde van het huis.
Trek het bedrag dat u verschuldigd bent op alle leningen die door uw huis zijn gedekt af van de getaxeerde waarde om te bepalen hoeveel eigen vermogen u in uw huis heeft.
Hoe groot kunt u een home equity-lening krijgen en hoe u deze kunt berekenen?
Slechts een paar kredietverstrekkers zullen u toestaan om het volledige bedrag van uw eigen vermogen te lenen. Afhankelijk van uw geldschieter, krediet en inkomen, kunt u vaak 80 tot 90 procent van het beschikbare eigen vermogen lenen. Dus, in het bovenstaande geval, als u $ 100,000 aan eigen vermogen had, ontvangt u mogelijk een eigen vermogen van $ 80,000 tot $ 90,000 Kredietlijn (HELOK). Bij het beoordelen van hoeveel eigen vermogen u kunt lenen, mogen ras, nationale afkomst en andere niet-financiële factoren nooit in aanmerking worden genomen.
Hier is een tweede voorbeeld dat rekening houdt met nog een paar variabelen. Stel dat u al vijf jaar op uw eigendom betaalt en een hypotheek van 30 jaar hebt. Bovendien is de marktwaarde van uw huis volgens een recente taxatie of beoordeling $ 250,000. En stel dat u nog steeds $ 195,000 verschuldigd bent over de oorspronkelijke lening van $ 200,000. Houd er rekening mee dat vrijwel al uw vervroegde hypotheekbetalingen worden gebruikt om de rente af te betalen.
Met andere woorden, u heeft $ 55,000 aan eigen vermogen als er geen andere schulden aan het onroerend goed zijn verbonden. Dit is gelijk aan de huidige marktwaarde van $ 250,000 minus de $ 195,000 aan schulden. U kunt uw eigen vermogen ook berekenen door uw eigen vermogen te delen door de marktwaarde. Het aandeel van het eigen vermogen in deze situatie is 22 procent ($ 55,000 gedeeld door $ 250,000 = 22).
Laten we zeggen dat u naast uw hypotheek ook een lening met eigen vermogen van $ 40,000 heeft. In plaats van $ 195,000 is de totale schuld op het onroerend goed $ 235,000. Uw totale eigen vermogen daalt tot slechts $ 15,000, waardoor uw eigen vermogen tot 6% daalt.
Kosten van transacties
Omdat onroerend goed een van de meest illiquide activa is, heeft het aangaan van een lening tegen uw overwaarde meestal een prijs. De totale afsluitkosten in de Verenigde Staten liggen normaal gesproken tussen 2% en 5% als u de woning uiteindelijk verkoopt. Veel van deze kosten worden normaal gesproken door kopers betaald, maar houd er rekening mee dat ze kunnen worden gebruikt als rechtvaardiging om over een lagere verkoopprijs te onderhandelen.
Als u een lening met eigen vermogen krijgt, moet u vrijwel zeker kosten voor het starten van een lening betalen. Tweede hypotheken en home equity-kredietlijnen (HELOC's) hebben doorgaans hogere rentetarieven dan de initiële hypotheek. Nadat deze transactiekosten zijn inbegrepen, is het bedrag aan eigen vermogen dat u echt kunt gebruiken minder dan wat u in theorie heeft.
De lening-tot-waardeverhouding
De loan-to-value-ratio is een andere benadering om het eigen vermogen in uw huis (LTV-ratio) te communiceren. Het resterende leningsaldo wordt gedeeld door de huidige marktwaarde om tot dit cijfer te komen. Uw LTV is 78 procent in het tweede scenario dat hierboven is vermeld. (Ja, het is het omgekeerde van uw 22 procent home equity-percentage.) Het stijgt tot 94 procent wanneer u uw $ 40,000 home equity-lening toevoegt.
Lenders houden niet van hoge LTV's omdat ze aangeven dat u mogelijk te veel hefboomwerking gebruikt en mogelijk uw schulden niet kunt terugbetalen. In tijden van economische onrust kunnen ze de kredietvoorwaarden aanscherpen. Een perfect scenario deed zich voor tijdens de economische crisis van 2020. Banken verhoogden hun criteria voor kredietscores, met name voor home equity-kredietlijnen (HELOC's), van de jaren 600 naar de jaren 700. Er was ook een vermindering van de hoeveelheid geld die ze bereid waren te lenen en het percentage van het eigen vermogen dat ze bereid waren te bieden.
Bovendien, wanneer de marktwaarde van een woning fluctueert, fluctueren zowel de LTV- als de woningwaarde. Tijdens het subprime-hypotheekdebacle van 2007-2008 werden miljoenen dollars aan schijnbare overwaarde weggevaagd. Prijzen stijgen niet altijd. De impact van de crisis van 2020 op de overwaarde op de lange termijn is niet bekend. Er werd zelfs verwacht dat de wereldwijde huizenprijzen tot 2021 zouden stijgen als gevolg van het thuisblijfbeleid en individuen die grotere huizen zoeken om hun werk, scholing en privéleven te huisvesten.
Bovendien heeft het groeiende thuiswerkbeleid van bedrijven, dat mogelijk verder gaat dan COVID, veel gezinnen verleid om van de stad naar de buitenwijken te verhuizen.
Welke impact heeft de lening-tot-waarderatio op uw leningen?
De loan-to-value-ratio is een populaire maatstaf die kredietverstrekkers gebruiken om beslissingen over leningen en financieringen (LTV) te nemen. Deze berekening vergelijkt het bedrag van de lening die u zoekt met de waarde van de woning wanneer u voor het eerst een hypotheek aanvraagt. Als u een hypotheek heeft, wordt uw LTV-ratio berekend aan de hand van het saldo van uw lening. Als u een hoge LTV-ratio heeft, moet u mogelijk een particuliere hypotheekverzekering (PMI) betalen of kunt u herfinancieren.
Deel uw bestaande leningsaldo (te vinden op uw maandoverzicht of online account) door de getaxeerde waarde van uw huis om uw LTV-ratio te krijgen. Om dat cijfer om te zetten in een percentage, vermenigvuldigt u het met 100.
Aandelen- en particuliere hypotheekverzekering
Houd uw loan-to-value-ratio bij als u een particuliere hypotheekverzekering (PMI) op uw eerste hypotheek hebt betaald. Wanneer de LTV-ratio van een huis 78 procent of lager is, verplicht de Homeowners Protection Act kredietverstrekkers om PMI automatisch te verwijderen (mits aan bepaalde vereisten wordt voldaan). Wanneer het totaal van uw lening 78 procent van de oorspronkelijke geschatte waarde van uw huis bereikt, wordt uw lening meestal geannuleerd. U hebt het recht om uw kredietverstrekker te verzoeken uw PMI te verwijderen als uw LTV-ratio lager is dan 80% vóór gepland als gevolg van extra betalingen die u heeft gedaan.
Het verkrijgen van een Home Equity-kredietlijn (HELOC)
Een andere belangrijke statistiek die u moet maken als u een lening met eigen vermogen of een kredietlijn overweegt, is uw gecombineerde loan-to-value-ratio (CLTV). De waarde van uw huis wordt vergeleken met het totale bedrag aan leningen dat erdoor wordt gedekt; inclusief de lening of kredietlijn die u zoekt.
Trisha heeft een uitstaande lening van $ 140,000 en wil een kredietlijn van $ 75,000 aanvragen. Als ze werd geaccepteerd, berekent ze haar CLTV-ratio als volgt:
De gecombineerde loan-to-value-ratio gebruiken om de loan-to-value-ratio te berekenen;
Om in aanmerking te komen voor een kredietlijn voor eigen vermogen, hebben de meeste geldschieters een CLTV-ratio van minder dan 85% nodig (hoewel dit percentage lager kan zijn of van geldschieter tot geldschieter kan verschillen), daarom zou Trisha hoogstwaarschijnlijk in aanmerking komen.
Houd er echter rekening mee dat de waarde van uw huis in de loop van de tijd kan veranderen. U komt mogelijk niet in aanmerking voor een lening met eigen vermogen of een kredietlijn als de waarde daalt. Erger nog, u kunt uiteindelijk meer betalen dan uw huis waard is.
Hoe kunt u uw eigen vermogen verhogen?
Als de waarde van uw eigendom na verloop van tijd daalt, kan uw eigen vermogen ook dalen. U kunt het eigen vermogen opnieuw opbouwen of vergroten door de hoofdsom van uw lening af te betalen en uw lening-tot-waarde-ratio te verlagen als deze constant blijft, dat is nadat u de variabelen hebt kunnen berekenen. Dit gebeurt echter automatisch als uw betalingen worden afgeschreven (dat wil zeggen, op basis van een plan waarmee u uw lening aan het einde van de looptijd volledig kunt terugbetalen).
Overweeg dus om elke maand meer te betalen dan uw benodigde hypotheekbetaling als u uw LTV-ratio sneller wilt verlagen. Dit helpt bij de vermindering van uw lening saldo. (Zorg ervoor dat u geen boetes voor vooruitbetaling op uw lening heeft.)
Bovendien houdt u de waarde van uw huis op peil door het schoon en goed onderhouden te houden. U kunt ook de waarde van uw huis verhogen door aanpassingen aan te brengen. Voordat u echter investeert in renovaties waarvan u verwacht dat ze de waarde van uw huis zouden verhogen, dient u een taxateur of vastgoedadviseur te raadplegen. Onthoud dat wat u ook doet, economische omstandigheden de waarde van uw huis kunnen beïnvloeden. Als de huizenprijzen stijgen, daalt uw LTV-ratio en stijgt uw eigen vermogen, terwijl dalende huizenprijzen de waarde van eventuele upgrades die u maakt teniet doen.
Wat is het belang van eigen vermogen en weten hoe te berekenen?
Om verschillende redenen is het verhogen van het eigen vermogen van uw huis van cruciaal belang. Om te beginnen draagt het bij aan uw vermogen, omdat uw huis, in tegenstelling tot bijna alle andere activa die met een lening zijn gekocht, in waarde kan blijven stijgen nadat u het hebt afbetaald. U kunt uw eigen vermogen ook gebruiken om de kosten van levensonderhoud te dekken, zoals het renoveren van een huis, een aanbetaling voor een tweede woning of scholing - daar komen we later op terug. Tot slot, hoe meer eigen vermogen u in uw huis heeft opgebouwd, hoe meer winst u kunt maken wanneer het tijd is om het te verkopen. Maar het eigen vermogen heeft tijd nodig om te groeien, daarom zou het onderdeel moeten zijn van een financiële langetermijnstrategie in plaats van een snel cashplan.
Aan de andere kant zouden deze onmogelijk te bereiken zijn zonder een grondige kennis van het berekenen van uw eigen vermogen, LTV, enzovoort.
Wat zijn mijn opties om toegang te krijgen tot mijn eigen vermogen?
Nu u weet hoe u uw eigen vermogen moet berekenen, moet u ook weten hoe u er toegang toe krijgt. Er zijn verschillende manieren om toegang te krijgen tot uw eigen vermogen, elk met zijn eigen voor- en nadelen. Hier zijn enkele van de meest populaire:
Home Equity-lening: Een lening met een vaste rente en een afkoopsom met een voorspelbare maandelijkse betaling.
Home Equity Kredietlijn (HELOC): Een doorlopend krediet waarmee u geld kunt lenen met een deel van het eigen vermogen in uw woning.
Uitbetaling herfinancieren: Een hypotheek die uw huidige vervangt maar groter is dan het totaal van uw lening, waardoor u het verschil kunt uitbetalen.
Omgekeerde hypotheek: Een lening voor huiseigenaren van 62 jaar en ouder waarbij de geldverstrekker u uw eigen vermogen terugbetaalt.
Home Aandelenbeleggingen: Deze leningen bieden u vrijwel onmiddellijk geld in ruil voor een percentage van de toekomstige waarde van uw huis zonder dat u hoeft te verkopen of meer schulden aan te gaan. U hoeft zich geen zorgen te maken over maandelijkse betalingen of rente.
Wat kan ik doen met mijn eigen vermogen?
Hoewel er talloze manieren zijn om uw eigen vermogen te gebruiken, loont het uiteindelijk de moeite om op de lange termijn weloverwogen en strategisch te zijn over hoe u het geld dat u ontvangt, gebruikt. Het geld uitgeven aan huisupgrades die mogelijk de waarde van uw huis kunnen verhogen, is bijvoorbeeld absoluut een betere beslissing om niet op luxe vakantie te gaan of te winkelen. Hier zijn andere opties om in gedachten te houden:
#1. Uit de schulden komen
Een van de meest voorkomende redenen voor huiseigenaren om hun eigen vermogen te gebruiken, is het aflossen van schulden, zoals creditcards en studieleningen. Dit kan nog gemakkelijker worden gemaakt met een lening met eigen vermogen, omdat u zich geen zorgen hoeft te maken over maandelijkse betalingen.
#2. Renoveer uw woning
Huisverbeterings- en renovatieprojecten zijn andere typische toepassingen van eigen vermogen. De voordelen zijn overdreven. Ten eerste heb je de luxe en het plezier van die ideale keuken of dat heerlijke terras. Zoals eerder gezegd, kan de verbouwing u ook in staat stellen om meer geld te verdienen voor uw huis als u besluit om in de toekomst te verkopen.
#3. Koop een tweede woning
Heb je ooit gefantaseerd over het bezitten van een vakantiehuis? Hoe zit het met een huurwoning die extra inkomsten genereert? U kunt uw eigen vermogen gebruiken om een aanbetaling op een nieuwe woning te financieren. Je zal zijn uw portefeuille diversifiëren met onroerend goed naast het hebben van een bestemming voor een uitje.
#4. De financiering van uw bedrijf
Tal van huiseigenaren profiteren van hun eigen vermogen om hun kleine bedrijf op te richten of uit te breiden zonder een lening te hoeven aangaan (en de hindernissen die gepaard gaan met het verkrijgen van goedkeuring).
#5. Aangenaam pensioenleven
Als u geld nodig heeft voor huidige of toekomstige uitgaven die uw pensioensparen niet kan dekken, zoals gezondheidszorg, kan uw eigen vermogen u te hulp komen en u gemoedsrust en wat extra geld geven. Dit is vooral aantrekkelijk als u van plan bent uw huis binnen tien jaar te verkopen. Hoewel het niet nodig is, kan het voordelig zijn om het geld uit de verkoop van het huis te gebruiken om pensioenregelingen af te betalen.
#6. Investeer in onderwijs
Aangezien het collegegeld elk jaar stijgt, kan het een verstandige beslissing zijn om uw eigen vermogen te gebruiken om de opleiding van uw kind te betalen of om uw studieschuld af te betalen.
#7. Diversifieer uw beleggingsportefeuille
Home equity-investeringen zijn een populaire manier voor huiseigenaren om hun portefeuilles te diversifiëren. Een goed afgeronde portefeuille omvat aandelen, obligaties, beleggingsfondsen en onroerend goed, evenals andere beleggingen die ten minste een paar verschillende sectoren omvatten. U kunt het gevaar van een fors verlies op één plek verkleinen door uw vermogen te spreiden.
#8. Investeer in uw groeiende gezin
Het is geen geheim dat de kosten om uw gezin te laten groeien, of het nu uw eerste of vierde kind is, snel kunnen oplopen. Bevalling, IVF, adoptie, draagmoederschap en het opvoeden van een kind kunnen allemaal worden betaald met het eigen vermogen in uw huis.
#9. Noodgeld verkrijgen
Onverwachte gebeurtenissen zijn er in het leven. Of u nu snel contant geld nodig heeft om medische rekeningen te betalen of andere onverwachte uitgaven aan te pakken, uw overwaarde kan helpen.
Dit zijn slechts enkele voorbeelden van manieren waarop u uw eigen vermogen kunt gebruiken om een minder stressvol leven te leiden - en een investering in eigen vermogen kan u helpen dit te bereiken zonder schulden aan te gaan, u zorgen te maken over maandelijkse betalingen of rente, of uw eigendom te verkopen. Nu kunt u beslissen hoe u uw eigen vermogen gaat gebruiken, aangezien u weet hoe u het moet berekenen, wat het is en waarom het belangrijk is!
Hoe bereken ik 20% eigen vermogen in mijn huis?
Om 20% eigen vermogen in uw huis te berekenen, moet u de onderstaande stappen volgen;
- Bepaal de marktwaarde van uw huis. Neem voor het laten taxeren van uw woning contact op met een professionele taxateur.
- Bereken het bedrag dat u aan uw hypotheek verschuldigd bent.
- Om erachter te komen hoeveel eigen vermogen u heeft, trekt u uw leningsaldo af van de reële marktwaarde van uw huis.
Hoe bereken je het percentage eigen vermogen?
Om uw eigen vermogen te berekenen, deelt u uw eigen vermogen door de marktwaarde van uw woning. (45,000 gedeeld door 200,000 is 22.5) U heeft in dit geval een overwaarde-percentage van 22.5 procent.
Wat is de betaling op een 50000 Home Equity-lening?
Een voorbeeld van een leningbetaling is $ 501.49 per maand voor een lening van $ 50,000 met een rentepercentage van 3.80% over 120 maanden.
Hoeveel van mijn overwaarde kan ik lenen?
Hypotheekleningen worden gedekt door uw eigendom, dus u kunt niet meer lenen dan de waarde van het eigen vermogen van uw huis. Uw eigen vermogen is het verschil tussen de waarde van uw woning en het bedrag dat u aan uw hypotheek verschuldigd bent. Kredietverstrekkers mogen u tot 85% van deze waarde uitlenen.
Hoe werkt de overwaarde van het huis?
Uw eigen vermogen is het deel van uw eigendom dat u bezit ten opzichte van het bedrag dat u nog aan uw hypotheek verschuldigd bent. Als uw huis bijvoorbeeld $ 300,000 waard is en u $ 150,000 aan uw hypotheek verschuldigd bent, heeft u een eigen vermogen van $ 150,000 of 50 procent.
VRIJWARING!!!
We doen er alles aan om ervoor te zorgen dat de informatie in dit bericht zo nauwkeurig mogelijk is vanaf de datum waarop het is geschreven, maar dingen kunnen snel veranderen. Gelinkte websites worden niet onderschreven of gecontroleerd door BusinessYield Consult. Individuele omstandigheden variëren, dus praat met een financiële, fiscale of juridische professional om erachter te komen wat het beste voor u is.
Gerelateerde artikelen
