Een overhuurder is een huurder die een huureenheid blijft bewonen nadat de huurtermijn is geëindigd. Holdover-huurders kunnen het onroerend goed legaal bezetten zolang de verhuurder huurbetalingen accepteert en staatswetten en rechterlijke uitspraken de lengte van de nieuwe huurtermijn voor de overblijvende huurder regelen. U moet een paar dingen weten over de term 'overgenomen huurder', zoals wat hun rechten zijn, hoe het werkt in Texas en hoe u ze indien nodig kunt uitzetten.
Huurders worden uitgezet als de verhuurder weigert toekomstige huurbetalingen te accepteren, en als ze niet onmiddellijk vertrekken, kan een uitzetting nodig zijn. In dit artikel vindt u een uitgebreide uitleg over de huurders van holdover. Lees verder voor meer informatie.
Inzicht in overblijvende huurders
Om hun bezittingen en belangen veilig te stellen, moeten verhuurders die niet de fout willen maken om een overblijvende huurder te hebben, altijd taal opnemen in het oorspronkelijke contract waarin wordt beschreven wat er na de huurperiode gebeurt.
Een huurovereenkomst voor een appartement voor een jaar kan bijvoorbeeld aangeven dat deze zal veranderen in een maand-op-maand regeling wanneer deze afloopt.
De gevolgen van het accepteren van huur van een overblijvende huurder zijn afhankelijk van de nationale en lokale regelgeving. Als u in sommige situaties betaling accepteert, wordt de leasetermijn opnieuw ingesteld.
Als de eerste huurovereenkomst bijvoorbeeld voor een jaar was en op het moment dat de verhuurder de huur aanneemt nadat de eerste huurovereenkomst is afgelopen, begint een nieuwe jaarhuur. In andere gevallen wordt een maandcontract gesloten wanneer een overblijvende huurder betaalt voor de volgende maand.
De verhuurder moet een uitstelprocedure starten om een huurder te verwijderen, zelfs als de huur te laat is. Meestal vindt dit proces plaats in rechtbanken voor kleine vorderingen of uitzettingen.
Overval huurder oorzaken
Een verhuurder kan om verschillende redenen met een overblijvende huurder te maken krijgen. Ze kunnen bestaan uit:
- De flagrante onwil van een huurder om het pand om welke reden dan ook te verlaten, zelfs een medisch noodgeval of het ontbreken van alternatieve huisvesting, is gewaarborgd.
- De verhuurder heeft ervoor gekozen de huurovereenkomst niet te verlengen.
- Als het eigendom van het pand verandert, kan er tijdelijk een overblijvende huurder worden gecreëerd.
Zijn er remedies?
De verhuurder maakt zich in een aantal omstandigheden misschien geen zorgen over het ontwikkelen van een scenario voor een overblijvende huurder. In zeldzame gevallen, wanneer een nieuwe eigenaar een huis koopt, kan een overblijvende huurder aanblijven. De nieuwe eigenaar kan een nieuwe huurovereenkomst aanbieden of het ontruimingsproces starten.
De kwestie wordt automatisch opgelost als de huurder akkoord gaat met de herziene huurvoorwaarden, waaronder mogelijk een hogere huur. De nieuwe huurvoorwaarden moeten een huurovereenkomst van maand tot maand bevatten waarmee de eigenaar de huurder gemakkelijk kan uitzetten.
De eigenaar zal waarschijnlijk een kennisgeving afgeven om te genezen als de huurder weigert de huurovereenkomst te ondertekenen. Wanneer de huurovereenkomst van een holdout-huurder afloopt, ontvangen ze een melding en als ze willen blijven, moeten ze een nieuwe ondertekenen.
De huurder heeft nu de mogelijkheid om te vertrekken als hij bezwaar maakt tegen de voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst. Als ze dat niet doen, zal de eigenaar de huurder vertellen dat een uitzetting-achtige overvalprocedure zal beginnen. Zelfs in dit stadium krijgt een onbezorgde huurder een opzeggingsbrief.
In veel rechtsgebieden is de opzegging een voorwaarde om het uitzettingsproces te starten. In deze brief moet de reden van beëindiging worden vermeld wanneer u moet vertrekken, en juridische stappen als u zich niet aan de regels houdt.
Bestaat er zoiets als overblijvende huurdersrechten?
Huurders met een erfpacht hebben een erfpacht. Huur tegen betaling is het tegenovergestelde van huur naar willekeur, dat is wanneer een huurder het onroerend goed bewoont met toestemming van de eigenaar, maar meestal zonder een schriftelijk contract of huurovereenkomst. Huur bij lijdzaamheid betekent de afwezigheid van bezwaar zonder oprechte goedkeuring.
Daarentegen is huur onder voorbehoud een term voor huurders van wie de huurovereenkomst is afgelopen, maar die er nog niet uit zijn gegooid.
Hoewel dit door de staat wordt geregeld en van staat tot staat kan verschillen, moet een verhuurder een opzeggingsverklaring verstrekken bij het uitzetten van een overblijvende huurder. Met de melding wordt de overnameprocedure gestart. In de staat New York is in de volgende situaties een opzegging vereist:
- Hoewel uw huurcontract afloopt, heeft de eigenaar of verhuurder al huur bij u geïnd.
- U betaalt elke maand huur, ook al is er geen gedocumenteerde huurovereenkomst.
- Ook al is je huurcontract nog niet afgelopen, de verhuurder of eigenaar wil je uit huis zetten.
- U bewoont een gereguleerde huurwoning.
- U ontvangt een artikel 8-subsidie.
- Uw huurovereenkomst bepaalt dit.
Wat zijn de opties van een verhuurder voor overblijvende huurders?
Huurders bieden verhuurders slechts twee keuzes: de huurder elke maand laten blijven of de huurder uitzetten. Laten we beide keuzes in meer detail doornemen.
#1. De huurder laten blijven
Optie één is om de huurder in het pand te laten blijven en betalingen te ontvangen zodra deze binnenkomen. Om de huurder op uw eigendom te houden, moet u betalingen accepteren nadat de huurovereenkomst is afgelopen. Maandelijkse huurovereenkomsten zijn gebruikelijk in huurovereenkomsten en beginnen wanneer de huurovereenkomst afloopt.
Raadpleeg een advocaat als u vragen heeft over wat er zal gebeuren als de huren verloopt zodat u en de huurder op één lijn zitten en er geen dubbelzinnigheid is. U kunt de huurder hier aanklagen als ze de huur niet betalen en u niet wilt dat ze vertrekken.
#2. De huurder uitzetten
U kunt uw huurder eruit zetten als u ze daar niet wilt hebben. We raden je af om huurders zelf uit huis te zetten, ook al hebben ze bepaalde rechten, zoals we al hebben uitgelegd. De huurder kan een rechtszaak tegen u aanspannen als u de juiste procedure niet volgt.
Hier leest u hoe u een huurder uitzet wiens huurovereenkomst is afgelopen maar die weigert te vertrekken:
Praat met de huurder
Praten met de huurder en hen op de hoogte stellen van uw beslissing zou de eerste stap moeten zijn. Als de huurder u geld schuldig is, kunnen zij ermee instemmen om te vertrekken en hun openstaande schulden te vereffenen.
Accepteer geen verdere betalingen
Het is tijd om het uitzettingsproces te starten als u en de huurder er niet in zijn geslaagd tot een oplossing te komen. De eerste stap bij het beëindigen van een huurovereenkomst is het weigeren van toekomstige huurbetalingen van de huurders.
Dit zal de huurder als een indringer op uw land vormen omdat u geen huur ontvangt. Als het probleem aanhoudt, moet u het volgende doen.
Stuur een schriftelijke kennisgeving
Nadat u inzicht heeft gekregen in wat resthuur inhoudt en deze niet meer accepteert, is de volgende stap om de huurder een opzeggingsbrief te sturen. Op veel plaatsen is het vereist dat de kennisgeving ten minste 30 dagen vóór de datum waarop de huurder wordt uitgezet, wordt bezorgd om hem de tijd te geven een nieuwe woning te vinden en het pand te evacueren.
Een schriftelijke klacht indienen
U moet een schriftelijke klacht indienen bij de rechtbank in de plaats waar uw woning zich bevindt om een overdrachtsprocedure te starten als de huurder nog niet uit de huurwoning is verhuisd. U kunt dit doen door formulier DC-DV-080 in te dienen.
Volg de gerechtelijke procedures
Daarna stuurt de rechtbank zowel u als de huurder een dagvaarding met het verzoek om op een bepaalde datum te verschijnen. De hoorzitting wordt verplaatst naar de volgende week als een van de partijen niet komt opdagen. U en de overblijvende huurder krijgen elk de kans om uw kant van het argument voor de rechter te bepleiten.
Als de rechtbank in uw voordeel oordeelt, krijgt de huurder een deadline om te vertrekken. Als de huurder het pand niet verlaat, moet u opnieuw de autoriteiten bellen. Probeer niet het heft in eigen handen te nemen door te proberen de huurder onder dwang uit huis te zetten.
Hoe lang duurt het om een overblijvende huurder uit te zetten?
Het proces en hoe lang het duurt om een huurder uit te zetten kan erg belastend worden, vooral als de betreffende huurder een erfenis heeft van de eerdere huurovereenkomst. Als een huurder van plan is om na het einde van zijn huurovereenkomst te blijven, kunnen ze strijdlustig worden wanneer ze een uitzettingsbevel krijgen. Aan de andere kant kan een verhuurder de wet overtreden door een onwettig uitzettingsbevel uit te vaardigen. In dergelijke situaties is het vaak nodig om juridische stappen te ondernemen.
Een overblijvende huurder uitzetten
Een verhuurder kan besluiten een huurder uit huis te zetten als deze zijn verplichtingen op grond van een huurovereenkomst niet nakomt. Bovendien kunnen ze eventuele huurders die geen toestemming hebben gekregen om hun huurovereenkomst te verlengen, willen verwijderen.
De verhuurder van een overblijvende huurder moet op dezelfde manier als een normale huurbeëindiging een opzeggingsbrief betekenen. Er zijn twee soorten kennisgevingen die verhuurders aan huurders moeten verstrekken in het geval ze hun huur niet betalen of hun huurovereenkomst schenden: drie dagen voor niet-betaling en zeven dagen voor overtredingen.
Voor huurders van overblijven gelden dezelfde regels. Aan de andere kant zijn de huurders vrijgesteld van deze regels omdat ze een huurovereenkomst bezetten zonder de toestemming van hun verhuurder.
Overblijvende huurder Texas
In Texas is het gebruik van specifieke juridische procedures nodig om een huurder uit te zetten.
Het is de droom van elke verhuurder om huurders voor de lange termijn te hebben die zich goed gedragen. Huurders die op tijd betalen, voor de woning zorgen en hun huurovereenkomst verlengen, zijn goed.
De ideale verhuurder-huurder relatie is niet eenvoudig te realiseren. In Texas zijn er maar weinig dingen die verhuurders meer haten dan te maken krijgen met huisuitzettingen. Het proces van het uitzetten van een huurder kan tegelijkertijd tijdrovend, duur en verontrustend zijn.
Illegale uitzettingen in Texas
In de staat Texas kan een verhuurder niet proberen om zelf van zijn/haar overgebleven huurder af te komen. U kunt geen van de volgende dingen doen:
- Beperk het vermogen van uw huurder om de functies van de accommodatie te gebruiken (bijvoorbeeld door de toegang tot hun gereserveerde parkeerplaats te blokkeren).
- De recente reparatie-eisen van de huurder van uw huurwoning negeren
- Het is tegen de wet om uw huurder te belasteren of te belasteren (door valse geruchten over hen te verspreiden naar andere huurders).
- Bedreigingen of bevelen gebruiken om van een huurder af te komen
- Schakel de nutsvoorzieningen voor uw huur uit (bijvoorbeeld telefoonservice, elektriciteit, gas, water of verwarming).
- Een opslagruimte huren voor de spullen van uw huurder
- Uw huurder uit het pand zetten
In Texas is de enige optie om een huurder uit te zetten (huurder) het volgen van het huurstatuut van de staat. Om een huurder uit huis te zetten, moet u volgens de wet deze procedure doorlopen. Natuurlijk zijn er momenten waarop een ontruiming nodig is.
Kennisgeving van beëindiging wegens reden
Als een overblijvende huurder in Texas de huur niet betaalt of de voorwaarden van de huurovereenkomst verbreekt, kan de verhuurder de huur vroegtijdig beëindigen (bijvoorbeeld door een hond te hebben wanneer er geen is toegestaan of door voortdurend luide feesten te geven).
Tenzij de lease- of huurovereenkomst een kortere of langere opzegtermijn specificeert, moet de verhuurder de huurder een opzegtermijn van drie dagen geven om te stoppen voordat hij een ontruimingszaak aanspant. De huurder is niet verplicht de keuze te hebben om de overtreding te herstellen of de huur door de verhuurder te betalen.
Een rechtszaak tegen gedwongen arrestatie, ook bekend als een uitzettingszaak, kan door de verhuurder bij de rechtbank worden ingediend als de huurder de huureenheid niet verlaat tegen het einde van de opzegtermijn van drie dagen. 24.005 (2021) van de Texas Property Code.
Kennisgeving van beëindiging zonder reden
Afhankelijk van of een huurovereenkomst maandelijks (volgens een huurovereenkomst) of voor bepaalde tijd is, zijn er verschillende procedures om deze zonder opgaaf van redenen op te zeggen (volgens een huurovereenkomst).
Een maand-op-maand huur zonder reden beëindigen
Hoeveel opzegtermijn een verhuurder in Texas nodig heeft om een maandelijkse huurovereenkomst te beëindigen, hangt af van hoe vaak de huurder betaalt.
Als de huur slechts eenmaal per maand wordt betaald, loopt de huurovereenkomst af op de laatste van de in de opzegging vermelde dag en één maand na die datum.
De huur eindigt op de laatste van de dag vermeld in de opzegging of de dag na het aantal dagen gelijk aan hoe vaak de huurder huur betaalt als de huurder vaker dan één keer per maand huur betaalt. Als de huur bijvoorbeeld om de 20 dagen wordt betaald, moet de verhuurder een opzegtermijn van 20 dagen in acht nemen, die begint op de dag nadat de opzegging is bezorgd.
In deze mededeling moet de einddatum van de huur worden vermeld en de termijn waarbinnen de huurder het gehuurde moet verlaten. Texas eigendomscode Sectie 91.001 (2021). Zie Texas Notice Vereisten voor het beëindigen van een maandelijkse huurovereenkomst voor meer informatie over het beëindigen van een maandelijkse huurovereenkomst in Texas.
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zonder reden beëindigen
Een huurovereenkomst beschermt de rechten van huurders om in het pand te blijven voor de duur van de gespecificeerde tijd (zolang ze de voorwaarden niet overtreden) en voorkomt dat een verhuurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zonder opgaaf van redenen voortijdig opzegt.
Verhuurders moeten wachten tot de termijn voorbij is als ze willen dat huurders met huurcontracten zonder goede reden vertrekken (zoals niet-betaling van huur). De verhuurder hoeft de huurder niet te vertellen dat de huurovereenkomst niet wordt verlengd, tenzij de overeenkomst dat zegt.
Als de huurder bijvoorbeeld een huurovereenkomst van één jaar heeft die in december afloopt en geen verlenging heeft aangevraagd, is de verhuurder niet verplicht om uiterlijk eind december op te zeggen (tenzij een dergelijke kennisgeving vereist is in de huurovereenkomst). ). De verhuurder kan erop anticiperen dat de huurder eind december het huurappartement zal verlaten.
Holdover-huurders zijn degenen die in een huureenheid blijven nadat hun huurovereenkomst is afgelopen. In Texas moet de verhuurder de overblijvende huurder drie dagen van tevoren op de hoogte stellen om te vertrekken.
De verhuurder kan een ontruimingszaak indienen bij de rechtbank als de huurder de woning niet binnen de opzegtermijn van drie dagen ontruimt. (Texas Proposition Code Ann., Sectie 24.005 (2021))
Verweer van huurders tegen uitzetting
De hoeveelheid tijd tussen de levering van de kennisgeving tot ontruiming en de daadwerkelijke ontruiming kan dramatisch toenemen wanneer huurders besluiten zich tegen de ontruiming te verzetten. Afhankelijk van de omstandigheden kunnen huurders vele redenen of rechtvaardigingen hebben om te weigeren te vertrekken (verdedigingswerken).
Een van de meest voorkomende en effectieve verdedigingen is dat de verhuurder de huurovereenkomst niet heeft beëindigd volgens alle toepasselijke wetten. Als een verhuurder bijvoorbeeld op de verkeerde manier opzegt om te vertrekken of niet lang genoeg wacht met het indienen van de ontruimingszaak, zal een huurder die deze verweren opwerpt waarschijnlijk zegevieren in de ontruimingszaak en zal de verhuurder worden gedwongen om te beginnen het ontruimingsproces opnieuw.
Andere mogelijke uitzettingsverdedigingen in Texas zijn onder meer de nalatigheid van een verhuurder bij het bewoonbaar houden van het onroerend goed en de onwettige discriminatie van een verhuurder.
Verwijdering van de huurder
In Texas moet een verhuurder zich onthouden van gewelddadige toegang en arrestatiezaken (uitzettingsprocedures) om een huurder legaal uit een huureenheid te zetten. Zelfs na het winnen van de rechtszaak, kan een verhuurder een huurder niet op eigen initiatief uitzetten.
Alleen een politieagent met het gezag van de rechter kan een huurder verwijderen. De wet van Texas verbiedt de verhuurder om een huurder (huurder) rechtstreeks uit het gehuurde te zetten. Voor meer details over dit onderwerp, zie Texas's illegale uitzettingspraktijken.
De reden voor de regels
Wanneer een verhuurder in Texas een huurder wil uitzetten, moet hij / zij zich nauwgezet houden aan alle wettelijke vereisten die zijn uiteengezet door de wet van Texas; anders kan de rechtbank weigeren een uitzettingsbevel uit te vaardigen.
Hoewel de verhuurder zich misschien bezwaard voelt door deze richtlijnen, zijn ze er niet voor niets. Uitzettingen kunnen relatief snel plaatsvinden, waardoor uitgezette huurders vaak hun woning kwijtraken. De regelgeving helpt ervoor te zorgen dat huisuitzettingen rechtmatig zijn en dat uitgezette huurders voldoende tijd hebben om nieuwe huisvesting te vinden.
Hoe lang duurt het om een huurder uit te zetten in Maryland?
Kennisgeving is vereist.
De verhuurder moet de huurder een volle maand opzegtermijn hebben gegeven om het pand te ontruimen voordat het bevel tot ontruiming kan worden verleend. Houd er rekening mee dat een "kalendermaand" betekent dat de opzegging van kracht wordt aan het einde van de maand die volgt op de dag waarop deze is ontvangen.
Wat betekenen wachtdagen?
De Holdover-periode is de hoeveelheid tijd (in dagen) nadat een aanbieding is afgelopen dat de makelaar mogelijk nog commissie verschuldigd is als het onroerend goed wordt verkocht.
Wat gebeurt er als een huurder weigert te vertrekken?
Wat moet ik doen als een huurder niet vertrekt? Een uitzettingsprocedure kan worden gestart als de huurder weigert zich te houden aan de wettelijke vereisten en op het terrein blijft. Het niet betalen van de huur en de weigering om het pand aan het einde van de huurperiode te verlaten, zijn voldoende redenen om de rechtbank te verzoeken tot ontruiming.
Conclusie
Huurders die op uw eigendom blijven nadat hun huurovereenkomst is afgelopen, staan bekend als overblijvende huurders. De rechten van een overblijvende huurder in Texas kunnen door de verhuurder of anderszins worden gevraagd om het onroerend goed te ontruimen. Verhuurders zijn verplicht een huurder die weigert te ontruimen aan te geven bij de politie; neem het heft niet in eigen handen. Om een huurder uit te zetten, moeten verhuurders de juiste juridische procedure volgen.
Veelgestelde vragen over huurders
Hoe lang duurt het om een huurder in NYC uit te zetten?
U moet ten minste 14 dagen op de hoogte worden gesteld van de uitzetting en de kennisgeving moet de deadline voor verhuizing bevatten. Elk moment na die dag kan worden gekozen voor de ontruiming. Omdat u echter alleen op een werkdag kunt worden uitgezet, moet de 15e dag in het weekend wachten tot maandag om verder te gaan.
Wat gebeurt er als een huurder weigert te vertrekken?
Wat moet ik doen als een huurder niet vertrekt? Een uitzettingsprocedure kan worden gestart als de huurder weigert zich te houden aan de wettelijke vereisten en op het terrein blijft. Het niet betalen van de huur en de weigering om het pand aan het einde van de huurperiode te verlaten, zijn voldoende redenen om de rechtbank te verzoeken tot ontruiming.
Gerelateerde artikelen
- Holdover-huurder: hoe bereken je de hold-over-huur zonder stress (+gedetailleerde gids)
- HUUROVEREENKOMST: Formulieren, sjablonen en beste praktijken in de VS (gedetailleerde gids)
- HUUR IN VOLLEDIGHEID: Gedetailleerde uitleg
- Huur bij Sufferance Practices in de VS (+ gedetailleerde gids)
- REO-AFSLUITING: Hoe een REO-afscherming kopen en hoe het werkt
- KAN EEN VERHUURDER EEN LEASE VERbreken?: Wat te doen als uw verhuurder uw huurovereenkomst verbreekt?
