De kapitalisatiegraad is van invloed geweest in de vastgoedsector, in die zin dat een hogere kapitalisatiegraad een indicatie is van een hoger risico op het onroerend goed, en een lagere kapitalisatiegraad wijst op een lager risico op het onroerend goed. Het heeft ook een omgekeerde relatie met de kosten van het onroerend goed. De kapitalisatietariefformule en het kapitalisatiepercentage van huurwoningen worden in dit bericht besproken.
Een duurder onroerend goed heeft altijd een lagere kapitalisatiegraad, terwijl een minder duur onroerend goed een hoger kapitalisatiepercentage zal hebben. Laten we eens kijken wat we bedoelen.
Wat is het kapitalisatiepercentage?
Een kapitalisatiepercentage wordt in onroerend goed gedefinieerd als een indicator die wordt gebruikt om het verwachte rendement op een onroerendgoedbelegging aan te geven.
De cap rate voorspelt het netto-inkomen van een woning. Verdeel het netto bedrijfsresultaat van het onroerend goed door de activawaarde. Het geeft een ruwe schatting van de winst van een vastgoedinvesteerder.
De kapitalisatiegraad helpt bij het evalueren van vergelijkbare vastgoedinvesteringen op de markt. Het is niet de enige manier om de kracht van een investering te beoordelen. De cap rate houdt onder andere geen rekening met hefboomwerking, tijdswaarde van geld of toekomstige kasstromen van vastgoedupgrades.
Het kapitalisatiepercentage wordt berekend als de verhouding tussen de jaarlijkse huurinkomsten van een vastgoedbelegging en de huidige marktwaarde. Het hangt er ook van af jaaromzet, bruto of netto huurinkomsten, en of de huurinkomsten het exacte bedrag zijn dat wordt ontvangen of het bedrag dat kan worden geïnd als het onroerend goed wordt verhuurd.
Formule voor kapitalisatietarief
U kunt het kapitalisatiepercentage berekenen met een eenvoudige formule die hieronder wordt weergegeven:
Kapitalisatiepercentage=(jaarlijks netto bedrijfsresultaat)/(huidige marktwaarde)
Laten we elke term opsplitsen in de hierboven genoemde formule voor kapitalisatiepercentages;
Jaarlijks netto bedrijfsresultaat (NOI)
Het jaarlijkse nettobedrijfsresultaat is de berekening die wordt gebruikt om de jaarlijkse winstgevendheid van inkomstengenererend onroerend goed te analyseren.
Dit is gelijk aan alle inkomsten uit het onroerend goed die in een jaar worden gegenereerd, minus alle noodzakelijke exploitatiekosten.
NOI is een cijfer dat vóór belasting wordt berekend. Het verschijnt in het inkomsten- en kasstroomoverzicht van een onroerend goed. Het is exclusief hoofdsom en rentebetalingen op leningen, afschrijvingen en kapitaaluitgaven.
Om NOI te berekenen, trekt u alle bedrijfskosten die zijn opgebouwd tijdens het runnen van een onroerend goed binnen een jaar af van alle inkomsten die op het onroerend goed worden gegenereerd.
Gebruik deze formule om de ANOI te berekenen en rekening te houden met bezettingsgraden onder 100% tijdens het berekenen van de kapitalisatiegraad:
Jaarlijks netto bedrijfsresultaat = {(bruto-inkomen) * (bezettingsgraad)} – (bedrijfskosten)
Huidige marktwaarde
De huidige marktwaarde is de prijs die een bereidwillige koper zou betalen aan een bereidwillige verkoper in een open markt, rekening houdend met vraag en aanbod. Het is de marktwaarde van het pand.
De huidige marktwaarde van het onroerend goed wordt bepaald door de kenmerken te onderzoeken, vergelijkbare verkopen te ontdekken en de kenmerken te vergelijken met de verkoopprijs. Pas de waarde van het onroerend goed aan (de verkoopprijs is niet hetzelfde als de verkoopprijs) en maak het gemiddelde van de eigendomstotalen.
Wiskundig gezien kunt u de huidige marktwaarde berekenen door het netto bedrijfsresultaat van het onroerend goed te delen door de cap rate van het onroerend goed.
NOTITIE:
De marktkapitalisatie kan ook met een andere formule worden berekend. Deze andere is vereist of wordt alleen gebruikt als de marktwaarde onbekend is. De vergelijking of formule is echter gebaseerd op historisch risicovolle premies. De formule is zoals hieronder weergegeven:
Kapitalisatiepercentage =
(risicopercentage + historische vastgoedpremie – verwachte groei van het nettobedrijfsresultaat)
Gedeeld door
1-(jaarlijks kapitaal x uitgaven / netto bedrijfsopbrengsten) x (uitgaven / netto bedrijfsopbrengsten)
zakelijk rendement
Om te laten zien hoe deze formule wordt gebruikt, geven we een wiskundig voorbeeld van het gebruik ervan.
Als een gebouw wordt gekocht voor $ 100,000 en een positief netto bedrijfsresultaat heeft van $ 5,000 in één jaar, dan;
Kapitalisatie = $5,000/$100,000 = 0.05 = 5%
Van de bovenstaande oplossing is het kapitalisatiepercentage van het gebouw vijf procent. Dat is een twintigste van de kosten van het gebouw en wordt betaald door de netto-opbrengst van het jaar.
Bij het bepalen van de cap rate is de contante waarde hoger dan de initiële kosten omdat het onroerend goed had kunnen worden weggegeven. Als de huidige eigenaar van het pand zou proberen zijn maximumtarief te berekenen, zou hij een rekenfout maken.
Voorbeeld;
Als een belegger of koper een onroerend goed door weggeefactie krijgt en het onroerend goed produceert gedurende een jaar $ 5000 aan positief netto bedrijfsresultaat, dan;
De formule voor kapitalisatiepercentage = jaarlijks netto bedrijfsresultaat / initiële kosten
Hoofdlettergebruik = $ 5000 / 0 = rekenfout
Het kapitalisatiepercentage voor huurwoningen
Het kapitalisatiepercentage voor verhuur van onroerend goed vereist dat u het volgende neemt;
Bereken het netto bedrijfsresultaat van het onroerend goed (Noi)
Variabelen in de berekening verschillen tussen verhuur en commerciële NOI. Hier telt u uw uitgaven op, exclusief hypotheekrenteaftrek en rente, en haalt u uw huur af.
De laatste stap bij het berekenen van uw kapitalisatiepercentage voor een onroerend goed verhuur is het delen van uw NOI door de prijs van het onroerend goed.
Sommige huuruitgaven omvatten:
- Kosten voor vastgoedbeheer (meestal rond de 10% van het jaarinkomen).
- Jaarlijkse onderhoudskosten.
- Eigendom belasting.
- Inboedelverzekering.
- Gereedschap.
- HOA-kosten.
Wat is het kapitalisatiepercentage voor appartementen?
Het kapitalisatiepercentage voor appartementen is eenvoudigweg de verhouding tussen het netto bedrijfsresultaat (NOI) en de marktwaarde van het onroerend goed.
Gezien de statistieken worden appartementsgebouwen in de Verenigde Staten gemiddeld verkocht voor een kapitalisatie van ongeveer 7%, maar in de afgelopen 10 jaar schommelde dit gemiddelde tussen 6.5% en 7.5%.
Dus, wat is een goede cap rate voor een appartement? Een goed kapitalisatiepercentage voor een appartement hangt af van hoe u het kapitalisatiepercentage gebruikt. Wanneer u bij het kopen of investeren in onroerend goed onroerend goed koopt en uw initiële investerings- of aankoopprijs laag is, moet een goede cap rate hoog zijn.
Als u een onroerend goed verkoopt voor een hoge waarde, dan is een goede cap rate een lage kapitalisatiegraad.
Met behulp van een marktkapitalisatietarief wordt een goed tarief bepaald op basis van vergelijkbare appartementen op dezelfde locatie en op dezelfde markt.
Een bad cap rate is niet afgeleid van vergelijkbare appartementen of afgeleid van verschillende locaties en verschillende markten.
Componenten van het kapitalisatiepercentage
Kapitalisatiepercentages in de Verenigde Staten worden berekend rekening houdend met de volgende factoren;
- Leeftijd van het appartement.
- De kredietwaardigheid van de huurders.
- Diversiteit van de huurders.
- Duur van de huurovereenkomsten van de huurders.
- Kwaliteit appartement.
- Ligging van het appartement.
- De volatiliteit van de markt.
- Bredere basisprincipes van vraag en aanbod in de markt voor de appartementsklasse.
- De onderliggende economische fundamenten van de regio omvatten bevolkingsgroei, werkgelegenheidsgroei en inventaris van vergelijkbare ruimte op de markt.
Gebruik van hoofdlettergebruik
In onroerend goed worden kapitalisatiepercentages op de volgende manieren gebruikt;
Gebruik voor waardering
Kapitalisatiepercentages worden gebruikt bij de waardering van vastgoedbeleggingen of eigendommen met behulp van een bepaalde formule;
Kapitaalkosten (activaprijs) = (netto bedrijfsresultaat (NOI) / (kapitalisatiepercentage)
Deze waarderingsmethode wordt vaak directe kapitalisatie genoemd en wordt meestal gebruikt voor het waarderen van inkomstengenererende eigendommen bij de taxatie van onroerend goed.
Gebruik ter vergelijking:
Kapitalisatiepercentages worden gebruikt om de waarde van een vastgoedbelegging of vastgoed te vergelijken met de waarde van andere investeringen en vastgoed op de markt.
Een hoge kapitalisatiegraad voor een onroerend goed duidt meestal op grote risico's die verbonden zijn aan het investeren in het onroerend goed, waardoor de vraag naar het onroerend goed afneemt en op zijn beurt de waarde van het onroerend goed. Terwijl een lage kapitalisatiegraad voor een onroerend goed zou wijzen op een lager risico en de vraag naar het onroerend goed in vergelijking zou verhogen.
Een koper neemt bijvoorbeeld een kijkje in een onroerend goed appartement met 10 eenheden die elk $ 2000 per maand leasen; dit houdt in dat het onroerend goed elke maand $ 20,000 of $ 240,000 per jaar verdient.
De koper trekt vervolgens de kosten van het onroerend goed af, die $ 96,000 bedragen, en het resultaat is een netto operationeel inkomen (NOI) van $ 144,000. Als de markt een "7-cap-markt" is (dwz een rendement van 7%), kan de koper $ 144,000 delen door 7% en de dealer $ 2,057,143 aanbieden.
Draai dit om en neem aan dat de verkoper het onroerend goed promoot voor een prijs van $ 2,060,000. Een eindejaarsuitkering en tekortoverzicht toont $ 144,000 aan netto bedrijfsresultaat (NOI). De koper kan de 7 rendementspercentages van de bron ($ 144,000 / $ 2,060,000) vergelijken met andere vergelijkbare activa om te beslissen of de prijs redelijk is.
Rendement op investeringen in onroerend goed
Kapitalisatietarieven worden gebruikt bij het bepalen van het rendement op onroerend goed. De cap rate herkent kasstromen in onroerend goed en kan worden bepaald door het prijsveranderingspercentage op te tellen (of af te trekken) van de cap rate.
Het totale gerealiseerde rendement is altijd afhankelijk van geleende middelen of hefboomwerking die wordt gebruikt om het onroerend goed te kopen.
Factoren die de kapitalisatiepercentages bepalen
De alternatieve kapitaalkosten, groeiverwachtingen en risico bepalen de kapitalisatiepercentages van onroerend goed.
#1. Opportuniteitskosten van kapitaal
De alternatieve kosten van kapitaal is de geleidelijke winst die een bedrijf behaalt wanneer het investeert in een intern project in plaats van verhandelbare zekerheid.
Als de alternatieve kapitaalkosten te hoog zijn, zullen beleggers hun kapitaal gebruiken om andere activa te kopen, en de resulterende verminderde vraag zal de prijzen doen dalen en de cap-rates verhogen. Als het tegenovergestelde waar is, zal een hogere vraag door lagere alternatieve kapitaalkosten de cap-rates doen dalen.
#2. Groeisnelheid/verwachtingen
"Groei percentage” of “verwachtingen” verwijst naar de procentuele verandering van een specifieke variabele binnen een bepaalde periode. Verwachtingen zijn gunstig bij het beoordelen van de prestaties van een bedrijf. Groeipercentages worden ook gebruikt bij het voorspellen van de toekomstige prestaties van een bedrijf. Over het algemeen is het kapitalisatiepercentage gewoon het vereiste rendement minus het groeipercentage.
#3. Risico
Dit is een kritische factor in commercieel vastgoed. Risico is de kloof tussen verwachtingen en realiteit. Het is de onzekerheid dat iets niet zal zijn zoals het nu lijkt. Over het algemeen kunt u het kapitalisatiepercentage zien als een manier om risico te meten.
Wanneer de cap hoog is, neemt de belegger meer risico. Wanneer de cap laag is, loopt de investering minder risico.
Concluderen
Kapitalisatiepercentages voor onroerend goed zijn direct betrokken bij de waardering van onroerend goed, hun vergelijking en het bepalen van veranderingen in de waarde van onroerend goed. Dit artikel beschrijft hoe men de kapitalisatietariefformule en het kapitalisatiepercentage van huurwoningen kan berekenen.
Veelgestelde vragen over hoofdlettergebruik
Hoe berekent u het kapitalisatiepercentage voor huurwoningen?
Om het activeringspercentage voor huurwoningen te berekenen, telt u uw uitgaven op, exclusief hypotheekhoofdsom en rente, verwijdert u uw huur en deelt u vervolgens uw NOI door de prijs van het onroerend goed.
Wat is de formule om de ANOI te berekenen en rekening te houden met bezettingsgraden onder 100%?
Jaarlijks netto bedrijfsresultaat = {(bruto-inkomen) * (bezettingsgraad)} – (bedrijfskosten)
