Wat is koop- en verkoopakte?
Een koop- en verkoopakte is een juridisch instrument waarmee de vorige eigenaar (de concessieverlener) een eigendom kan overdragen aan de huidige eigenaar (de rechtverkrijgende). Dit soort akte wordt vaak gebruikt bij het afschermen van onroerend goed en belastingverkopen, terwijl garantiebewijzen vaak worden gebruikt bij gewone onroerendgoedtransacties. Maar dan hebben garantiebewijzen de voorkeur van commerciële kredietverstrekkers omdat ze garanderen dat een eigendom vrij zal zijn van lasten zoals titelfouten, fiscale pandrechten van de vorige eigenaar en onbekende erfdienstbaarheden van andere eigendommen. Deze garanties worden niet geboden door koop- en verkoopakten.
Hoe dan ook, dit bericht laat je zien waarvoor een koopje en verkoopakte wordt gebruikt en alles wat je erover moet weten. Er staat ook in of je ze wel of niet moet gebruiken.
Koopje en verkoopakte: overzicht
Alleen de verkoper van een onroerend goed heeft de titel en heeft de bevoegdheid om het eigendom over te dragen, volgens een koop- en verkoopakte. Zoals eerder vermeld, beschermt dit type akte de koper niet tegen pandrechten of andere claims op het land, daarom kan de koper aansprakelijk worden gesteld als deze problemen zich voordoen.
Maar omdat de verkoper waarschijnlijk weinig kennis heeft van de geschiedenis en status van het onroerend goed, worden koop- en verkoopakten vaak gebruikt bij het overdragen van onroerend goed in executie- of belastingverkoop, legt uit. Eric Maribojoc, uitvoerend directeur van het Centre for Real Estate Entrepreneurship van de George Mason University in Arlington, Virginia.
Volgens Maribojoc,
"de verkoper geeft geen garanties met betrekking tot eventuele claims tegen het eigendom of titelfouten." "De koper daarentegen accepteert het onroerend goed onder voorbehoud van eventuele claims of titelproblemen."
De verkoper kan er echter voor kiezen om een last aan te geven, zoals het feit dat er geen achterstallige onroerende voorheffing is, legt Maribojoc verder uit. Als gevolg hiervan wordt de akte in dit geval geclassificeerd als een "koopje en koopakte met convenanten".
Volgens Andrew Maguire, een commercieel vastgoedadvocaat bij McCausland Keen & Buckman in Devon, Pennsylvania, zijn koop- en verkoopakten legaal in bepaalde rechtsgebieden, waaronder Nevada, New Jersey, New York, Oregon, Rhode Island en Washington.
"De meeste kopers van onroerend goed in deze staten zullen een koopovereenkomst met convenanten eisen", zegt Maguire, wat betekent "de verkoper van het onroerend goed verklaart dat hij niets heeft gedaan om de eigendomstitel van het onroerend goed dat wordt overgedragen te bezwaren, behalve die lasten waarnaar specifiek in de akte wordt verwezen.”
Het is van cruciaal belang om te begrijpen wat of wie de convenanten beschermen in een koopovereenkomst. Dit roept de vraag op: "hoe werkt een koopje en verkoopakte?"
Hoe werkt een koop- en verkoopakte?
Een koop- en verkoopakte bevat een aantal belangrijke details.
- Het postadres en het pakketnummer van de belastinginspecteur: Dit komt aan de orde in de juridische omschrijving van het pand.
- Namen van concessieverlener en begunstigde: De schenker is de huidige eigenaar van het onroerend goed. De gerechtigde is de nieuwe eigenaar van het onroerend goed die de titel overneemt.
- Een koop- en verkoopakte bevestigt dat de concessieverlener het wettelijke recht heeft om het onroerend goed over te dragen aan een nieuwe eigenaar.
Er zijn geen titelbeschermingen: een koop- en verkoopdocument garandeert niet dat het onroerend goed vrij is van lasten of titelproblemen. Fiscale pandrechten, lastige erfdienstbaarheden en claims van derden op de titel kunnen worden aangetroffen door huiseigenaren die een afgeschermd huis kopen met een koopje en een verkoopakte. Sommige kopers voeren een titelonderzoek uit, sluiten een eigendomsverzekering af en huren een vastgoedadvocaat in voordat ze een afgeschermd huis kopen om de gevaren te verminderen die gepaard gaan met een koopje en een verkooptransactie.
Wat is het verschil tussen koop- en verkoopakten en vrijwaringsakten?
Quitclaim-akten, ook wel snelle claimakten genoemd, worden zelden gebruikt in commerciële onroerendgoedtransacties om eigendomsoverdrachten te doen. Ze worden meestal gebruikt om het eigendom van een onroerend goed over te dragen wanneer er geen geldelijke vergoeding wordt uitgewisseld. Het overdragen van onroerend goed tussen familieleden of aan een levende trust (meestal als onderdeel van estate planning), het corrigeren van fouten en titeldefecten van een eerdere transactie, of het toevoegen of verwijderen van een persoon uit een eigendomsgroep zijn allemaal voorbeelden van wat zou kunnen worden gedaan.
En omdat ze niet bewijzen dat een concessieverlener de wettelijke bevoegdheid heeft om een stuk grond af te staan, worden quitclaim-akten zelden gebruikt in commerciële onroerendgoedtransacties. Grantors doen eigendom waarvan beide partijen weten dat ze in sommige situaties niet de eigenaar zijn (meestal om titelproblemen te corrigeren), daarom zou een quitclaim-akte niet worden gebruikt in een executieveiling. Een koop- en verkoopakte heeft de voorkeur, aangezien het een wettelijk recht op verkoop vastlegt.
Er zijn zes verschillende soorten daden
Afhankelijk van hun band met de koper of gerechtigde hebben vastgoedeigenaren vaak te maken met zes verschillende soorten akten.
Quitclaim-akte
Een quitclaim-akte draagt eigendom over van de ene eigenaar naar de andere, maar garandeert geen duidelijke titel of geeft niet aan dat de concessieverlener de wettelijke bevoegdheid heeft om het eigendom over te dragen. Quitclaim-documenten worden vaak gebruikt om titelfouten te corrigeren, eigendom over te dragen tussen familieleden of een levende trust, of, nog belangrijker, mensen toe te voegen aan of te verwijderen uit een groep eigenaren.
Algemene garantieakte
Een algemene garantieakte is een document dat hoort bij een verkoop van commercieel onroerend goed. Het is in wezen een beëdigde verklaring die verifieert dat de concessieverlener de wettelijke bevoegdheid heeft om het onroerend goed aan de rechtverkrijgende over te dragen, en het verzekert de titel voor de duur van de geschiedenis van het onroerend goed. Het zorgt ervoor dat de koper niet wordt geconfronteerd met claims, fiscale pandrechten of andere lasten van de vorige eigenaren van het onroerend goed.
akte van toekenning
Een schenkingsakte, ook wel een speciale garantieakte of beperkte garantieakte genoemd, werkt op dezelfde manier als een normale garantieakte met één groot verschil: het zorgt alleen voor een duidelijke titel en de afwezigheid van lasten gedurende het eigendom van het onroerend goed door de verkoper. Een koper is minder beschermd door dit soort akte dan door een algemene garantieakte, die een duidelijke titel garandeert gedurende de eigendomsgeschiedenis van het onroerend goed. Hoewel een subsidiedocument de koper niet isoleert tegen claims die zijn ingediend tijdens een eerdere eigendomsperiode, beschermt het de verkoper wel tegen aansprakelijkheid.
Koopje en koopakte
Een koop- en verkoopakte bevestigt dat de concessieverlener het recht heeft om de eigendom over te dragen aan het verkochte onroerend goed. Het garandeert echter niet dat de begunstigde zijn eigendom vrij van pandrechten zou ontvangen.
Daad van vertrouwen
Een trustakte is een juridisch document dat aan sommige woningkredieten is gehecht. Het is een contract tussen drie partijen: een begunstigde (geldschieter), een concessieverlener (lener) en een trustee (een neutrale derde partij zoals een titelvennootschap). Het creëert een pandrecht op een stuk eigendom dat duurt totdat de lener de schuld volledig heeft afbetaald.
Hypotheekakte
Een hypotheekakte is vergelijkbaar met een trustakte, met één grote uitzondering. Bij een dergelijke daad zijn slechts twee partijen betrokken; de kredietgever en de kredietnemer. Een hypotheekakte omvat niet de trustee, die de titel in een trustakte heeft. Totdat de hypotheek volledig is betaald, delen de geldschieter en de lener het eigendom van het onroerend goed. Op dat moment is de huiseigenaar de enige eigenaar van het onroerend goed en is hij of zij niet langer aansprakelijk voor eventuele schulden.
Waarom is het belangrijk wat voor soort daad je doet?
Het is van cruciaal belang om het type akte te begrijpen dat bij een eigendom hoort. Alle onopgeloste titelproblemen, bijvoorbeeld, voegen risico's toe aan de transactie en kunnen van invloed zijn op uw bedrijfsresultaten als u een belegger bent die een huis op een veiling koopt met de bedoeling het om te draaien. Een allesomvattende handeling is daarom essentieel.
"Als beleggers bereid zijn extra risico's te nemen door te investeren in een onroerend goed dat betrokken is bij een executie of belastingverkoop door middel van een koopje en een verkoop- of opzeggingsakte, moeten [ze] hun projecten verzekeren met een voldoende hoog rendement om deze extra risico's te betalen, ', stelt Maribojoc.
Beleggers moeten er ook voor zorgen dat het onroerend goed financierbaar is door een geldschieter - als ze niet contant betalen - en verzekerbaar is door een titelbedrijf, aldus Maguire.
Titelbedrijven zoeken naar problemen en bieden verzekeringen om eventuele onopgeloste claims te helpen regelen. Omdat het beleid van de geldschieter de koper of belegger niet dekt, is het een goed idee om naast het noodzakelijke beleid van de geldschieter een eigendomsverzekering af te sluiten. Het is ook vermeldenswaard dat de vorm van de akte die bij de transactie wordt gebruikt, van invloed kan zijn op uw eigendomsverzekeringstarief.
"Kopers moeten ook de vorm van de akte bespreken voordat ze een koopcontract ondertekenen en ervoor zorgen dat hun geldschieter en het titelbedrijf de vorm van de akte goedkeuren voorafgaand aan de sluiting", adviseert Maguire.
Wanneer gebruikt u de koop- en verkoopakte?
Bij belastingverkopen, landgoedverkopen en executieprocedures wordt dit type akte vaak gebruikt. De bank of belastingdienst is mogelijk goed op de hoogte van de geschiedenis van het onroerend goed of de voormalige eigenaar en zal geen enkel risico nemen door beloftes te doen.
Maar zelfs onder deze omstandigheden zijn deze handelingen niet in alle staten typisch. Westerse staten zoals Colorado, Wyoming en Washington hebben de meeste kans op koopjes en verkoopakten. Ze worden ook af en toe gebruikt in New York en Vermont.
Onderdelen van een koopje en verkoopakte
Tenzij uitdrukkelijk vermeld, kunnen garanties worden overgedragen in koop- en verkoopakten. Het is wel een keuze. Niets verhindert het opnemen van een of meer garanties in een dergelijke akte.
Een koop- en verkoopakte daarentegen legt meestal alleen de essentiële zaken van een transactie vast: de datum, de namen van de koper en de verkoper, het voor het onroerend goed betaalde bedrag en de wettelijke omschrijving ervan. De overdracht wordt geciteerd, meestal met de woorden "Grantor geeft, handelt en verkoopt ..." of "Grantor verleent en geeft vrij..."
Convenanten of geen convenanten?
Convenanten moeten expliciet in de akte worden uitgedrukt en mogen niet worden geïmpliceerd. Als u een dergelijk document krijgt aangeboden, ga er dan niet vanuit dat u niet gedekt bent als er pandrechten of verplichtingen op het onroerend goed zijn. Lees het aandachtig of laat het nakijken door een advocaat, zodat u precies weet waar u aan begint.
Doe, indien mogelijk, wat onderzoek naar het onroerend goed. U wilt op de hoogte zijn van enkele veelvoorkomende bezwaren, zodat u ze kunt herkennen.
Een paar veelvoorkomende gebreken
De volgende zijn een paar gebreken die gepaard gaan met het gebruik van koopjes en verkoopakten. Het zal je in principe helpen beslissen of je met dit soort daad moet gaan.
#1. Belastingen op onroerend goed
Onroerend goed wordt af en toe belast door steden, provincies en staten. Het niet betalen van deze belastingen zal resulteren in het opleggen van een pandrecht op het onroerend goed. Een fiscaal retentierecht kan worden verkocht aan een belegger, die vervolgens de mogelijkheid heeft om het onroerend goed af te schermen.
Tweede hypotheken en leningen voor woningverbetering hebben voorrang op eerste hypotheken, maar in de meeste gevallen hebben onroerendgoedbelastingen voorrang op hypotheken.
#2. Vergoeding aan de Vereniging van Eigenaren
Verenigingen van eigenaren zijn geregistreerd als wettelijke verplichtingen bij de lokale rechtbanken. Als u uw rekeningen niet op tijd betaalt, leidt dit tot een pandrecht op uw eigendom en uiteindelijk tot executie. Wanneer het onroerend goed wordt verkocht, moet het pandrecht worden afbetaald als onderdeel van de sluitingsovereenkomst.
Condos zijn uniek omdat u niet de gemeenschappelijke faciliteiten bezit, maar toch verantwoordelijk bent voor de onderhoudskosten en heffingen. Een pandrecht kan worden opgelegd als deze vergoedingen en rechten niet worden betaald.
Regels en beperkingen van de Vereniging van Eigenaren
Er zijn regels, convenanten en beperkingen in onderverdelingen en verenigingen van eigenaren. Het kunnen zeer uitgebreide documenten zijn met richtlijnen die alles omvatten, van gazononderhoud tot dakkleur. Overtredingen van deze beperkingen op regelmatige basis kunnen resulteren in een pandrecht op het onroerend goed voor onbetaalde boetes.
#3. Materiële pandrechten of mechanica
Als de voormalige eigenaar reparaties, vervanging van apparatuur of groot werk heeft laten uitvoeren en niet heeft betaald zoals overeengekomen, zal hoogstwaarschijnlijk een pandrecht op het onroerend goed worden ingediend. Deze pandrechten vormen zelden een gevaar voor het eigendom, maar als ze rente opleveren, kunt u een grote som geld krijgen wanneer u verkoopt en de aankoop sluit.
#4. Retentierechten op belastingen
Als een huiseigenaar achterloopt met zijn inkomstenbelastingen, zullen er pandrechten tegen hem en, hoogstwaarschijnlijk, zijn huis worden ingediend. Als je later probeert te verkopen, neemt de overheid eerst haar deel en kunnen rente en boetes snel oplopen.
#5. Gemeentelijke beoordelingen en vergoedingen
Als u uw afval- en rioolkosten niet betaalt, zal het u schaden. Ze zijn meestal verschuldigd aan de overheid of een aan de overheid gelieerde entiteit. Een gemeente mag eigenaren van onroerend goed in rekening brengen voor nieuwe rioleringen of voetpaden. Er komt een rekening binnen en de huiseigenaar moet deze betalen, anders wordt er een pandrecht op het onroerend goed geplaatst.
#6. Domein van de Eminente
Dit is ongebruikelijk, maar het kan een groot probleem zijn. Uw huis kan zich in een oudere wijk bevinden die de bouw van een nieuw gemeentelijk sportstadion blokkeert. Plots wordt u gedwongen om het onroerend goed dat u hebt gekocht te verkopen en krijgt u een schatting van hoeveel u krijgt.
Wat is het doel van een koop- en verkoopakte?
Alleen de verkoper van een onroerend goed heeft de titel en heeft de bevoegdheid om het eigendom over te dragen, volgens een koop- en verkoopakte. Dit soort akte beschermt de koper niet tegen pandrechten of andere claims op het onroerend goed, daarom kan de koper aansprakelijk worden gesteld als deze problemen zich voordoen.
Is een koopje en verkoopakte slecht?
Vastgoed kopen met dit soort akte is niet altijd een slecht idee, maar het is het beste om voorzichtig te zijn. Het is niet mogelijk om restitutie van de verkoper te vragen in omstandigheden waarin een onroerend goed is gekocht met een koopje en een verkoopakte en titelgebreken achteraf worden ontdekt.
Wat is koopje en verkoop in onroerend goed?
Koopjes- en verkoopakten worden gebruikt in een transactie, zoals de naam al aangeeft. Het koop- en verkoopdocument stelt, in tegenstelling tot een quitclaim, dat de concessieverlener eigenaar is van het onroerend goed en het aan een koper kan verkopen. Bij vastgoedtransacties en de overdracht van geconfisqueerde eigendommen worden koop- en verkoopakten gebruikt.
Wat zijn twee soorten daden?
De "subsidie-akte" en de "quitclaim-akte" zijn de twee meest voorkomende soorten akten in Californië. De meeste andere akten die u tegenkomt, zoals de alomtegenwoordige 'akte van overdracht tussen echtgenoten', zijn gespecialiseerde versies van aktes van toekenning of opzegging.
Wat is het belangrijkste verschil tussen een koop- en verkoopakte en een Quit Claim-akte?
Bedenk dat een schenker die een koop- en verkoopakte uitvoert, ervoor zorgt dat hij absoluut eigenaar is van het onroerend goed. Dit geeft aan dat geen enkele andere eigenaar aanspraak kan maken op de eigendomstitel. Een quitclaim-akte biedt daarentegen geen dergelijke garanties.
Gerelateerde artikelen
