Commerciële vastgoedleningen worden meestal gebruikt om het commerciële onroerend goed te kopen of te renoveren. Lenders vereisen doorgaans dat het onroerend goed door de eigenaar wordt bewoond, wat betekent dat uw bedrijf ten minste 51 procent van het gebouw moet bezetten. Om een lening voor commercieel onroerend goed te verkrijgen, moet u eerst bepalen welke soorten commerciële leningen u nodig heeft op basis van het onroerend goed en het bedrijf en vervolgens uw kredietverstrekkers beperken. U moet ook rekening houden met de vereisten voor de kredietverstrekkers van commercieel onroerend goed om te weten welke kredietverstrekker u moet kiezen. Hier is alles wat u moet weten over leningen voor commercieel onroerend goed.
Commerciële vastgoedleningen: hoe werken ze?
Commerciële vastgoedleningen werken op dezelfde manier als persoonlijke hypotheken voor onroerend goed. Een belangrijk onderscheid is dat de leningen worden gedekt door een pandrecht op een commercieel onroerend goed in plaats van op woningen. Een pandrecht is een rechtsvordering op een onroerend goed dat als onderpand kan worden gebruikt als een lening niet wordt terugbetaald. In het geval van een commerciële lening verwijdert de geldschieter het pandrecht zodra de lening is afbetaald.
De feitelijke voorwaarden van leningen voor commercieel onroerend goed variëren afhankelijk van de soorten leningen, kredietverstrekker, vastgoedfinanciering en andere factoren.
Hoe te kwalificeren voor commerciële vastgoedleningen
Het verkrijgen van leningen voor commercieel onroerend goed is vergelijkbaar met het verkrijgen van een hypotheek voor een woning.
- Verzamel uw documentatie. Wanneer u een CRE-lening aanvraagt, moet u substantiële documentatie overleggen die uw activa, schulden, inkomen en kredietgeschiedenis aantoont.
- Vul de leningaanvraag in. Een CRE-lening kan worden verkregen via een bank, kredietvereniging of internetkredietverstrekker die gespecialiseerd is in commerciële leningen.
Het is van cruciaal belang om te begrijpen dat de kwalificatievereisten voor leningen voor commercieel onroerend goed doorgaans aanzienlijk strenger zijn dan die voor persoonlijke hypotheken. Bovendien kunnen de kenmerken die kredietverstrekkers beoordelen variëren.
Vereisten voor commerciële vastgoedleningen
In aanmerking komen voor een lening voor commercieel vastgoed is niet hetzelfde als in aanmerking komen voor een woonkrediet. Kredietverstrekkers willen weten of uw bedrijf de lening kan betalen omdat u het onroerend goed voor zakelijke doeleinden gebruikt en de lening terugbetaalt met zakelijke inkomsten.
De vereisten voor leningen voor commercieel onroerend goed zijn onderverdeeld in drie categorieën:
# 1. Veiligheid
Alvorens een lening goed te keuren, zal uw geldschieter ervoor willen zorgen dat de lening voldoende wordt gedekt door het onroerend goed waartegen u leent. Dit betekent dat u doorgaans ten minste 25% tot 30% eigen vermogen in het onroerend goed nodig heeft; als je koopt, heb je een aanbetaling van 25% of meer nodig om in aanmerking te komen.
Bovendien zal uw geldschieter ervoor willen zorgen dat u een passende eigendomsverzekering hebt om te beschermen tegen materiële schade (hun onderpand). De geldschieter zal ook eigendomsrechten op het onroerend goed uitvoeren en de akte beoordelen om ervoor te zorgen dat er geen bestaande pandrechten of andere claims tegen het onroerend goed zijn. [Zie voor meer informatie Wat is een pandrecht?]
#2. Inkomsten
Kredietverstrekkers willen bij het verwerken van uw aanvraag controleren of u voldoende inkomsten heeft in verhouding tot uw uitgaven, zodat ze er zeker van kunnen zijn dat u uw lening elke maand kunt betalen. Uw schuldaflossingsdekkingsratio is een criterium dat kredietverstrekkers in overweging nemen bij het maken van deze beoordeling (DSCR). De minimale DSCR varieert afhankelijk van het te financieren onroerend goed, maar de meeste kredietverstrekkers geven de voorkeur aan een DSCR van 1.25 of hoger.
U moet twee jaar belastingaangifte doen - normaal gesproken zowel zakelijk als persoonlijk, omdat u het geld voor zakelijke doeleinden leent, maar u moet ook een persoonlijke garantie ondertekenen. U moet ook de organisatorische documenten en operationele overeenkomst van uw bedrijf overleggen, evenals persoonlijke documentatie zoals een W-9 en een kopie van uw geboorteakte of paspoort.
#3. Garantie
Als u een lening voor commercieel onroerend goed aanvraagt, zal uw geldschieter vrijwel zeker de kredietscore van uw bedrijf willen verifiëren. In de meeste situaties zullen kredietverstrekkers u echter ook vragen om een persoonlijke garantie af te geven, zodat ook uw persoonlijke krediet wordt gecontroleerd.
Minimale kredietscores verschillen per kredietverstrekker, maar voor de meeste conventionele leningen liggen ze normaal gesproken tussen 660 en 680.
Kredietverstrekkers zullen willen weten hoe lang u al actief bent om uw kredietrisico in te schatten, naast het beoordelen van uw kredietwaardigheid. Om in aanmerking te komen voor een commerciële lening, moet u doorgaans ten minste één of twee jaar in het bedrijf zijn geweest. Als gevolg hiervan zal de geldschieter vertrouwen hebben in de inkomsten van uw bedrijf, die de belangrijkste bron van terugbetaling voor uw lening zullen zijn.
Een geldschieter kiezen voor commerciële vastgoedleningen
Er zijn veel verschillende leningen en kredietverstrekkers om uit te kiezen bij het zoeken naar een lening voor commercieel onroerend goed, dus het is van cruciaal belang om een kredietverstrekker te vinden die niet alleen het type lening biedt dat u wilt, maar ook tarieven heeft die u zich kunt veroorloven en kwalificatievereisten waaraan u kunt voldoen.
Houd rekening met de volgende factoren bij het selecteren van een geldschieter:
- Lening opties beschikbaar
- Originatiekosten.
- rentetarieven
- Documentatie-eisen.
- Vereisten voor zakelijke tijd
- Sancties voor vervroegde betaling
- Persoonlijke vereisten
- Snelle financiering of slechte kredietopties (als je ze nodig hebt)
- Klachten van klanten en betere beoordelingen van het Business Bureau
Soorten commerciële vastgoedleningen
Als u zich afvraagt waar u een commerciële bouwlening kunt krijgen, zijn er verschillende opties beschikbaar. U moet de commerciële leningtarieven van verschillende kredietverstrekkers evalueren om te bepalen welke het beste voor u is.
Het volgende is een lijst met de voor- en nadelen van het werken met specifieke soorten kredietverstrekkers voor commercieel onroerend goed:
#1. Banken
De meeste banken bieden commerciële leningen voor verschillende soorten onroerend goed. Een gewone banklening is doorgaans ongeveer $ 1 miljoen waard.
Voors:
- Redelijke prijzen.
- Gemak en potentiële besparingen als bestaande bankklant.
- Opties voor financiering op lange termijn.
nadelen:
- Uitgebreide documentatie is vereist.
- Langzame procedure
- Alleen beschikbaar voor aanvragers met een sterk of uitzonderlijk krediet.
#2. Commerciële financiers
Naast banken zijn er andere niet-bancaire financieringsorganisaties die commerciële vastgoedleningen kunnen verstrekken aan het midden- en kleinbedrijf. De tarieven voor commerciële leningen zijn doorgaans hoger dan de banktarieven; niettemin, als u snel een lening nodig heeft, kan dit een haalbare optie zijn.
Voors:
- Minder strenge acceptatiecriteria.
- goedkeuring in minder tijd dan banken.
- Vergoedingen en afsluitkosten worden verlaagd.
nadelen:
- De rentetarieven zijn vaak hoger dan die van banken.
- Een ballonbetaling in 5 tot 10 jaar kan nodig zijn.
- Veel van hen zijn leningen op korte termijn.
#3. SBA 504 commerciële vastgoedleningen.
De SBA heeft deze leningen voor commercieel onroerend goed in het leven geroepen, die kunnen worden gebruikt om onroerend goed of langetermijnapparatuur te kopen. Ze bestaan uit twee leningen: een van een bank voor maximaal 50% van de lening en een van een Gecertificeerd ontwikkelingsbedrijf tot 40% van de lening. Een aanbetaling van minimaal 10% is vereist.
Voors:
- Rentetarieven onder de markt
- Termijnen van 20 of 25 jaar
- Minimale aanbetaling
nadelen:
- Aan de vereisten voor de grootte van SBA-leningen voor commercieel onroerend goed moet worden voldaan.
- Langdurige financieringsprocedure
#4. SBA 7(a) Commerciële vastgoedleningen
U kunt tot $ 5 miljoen lenen via een aangesloten geldschieter met behulp van de vlaggenschiplening van de SBA, afhankelijk van uw kwalificaties. Deze SBA-leningen voor commercieel onroerend goed kunnen worden gebruikt om een nieuw pand te bouwen, een bestaand pand te renoveren of land of gebouwen te kopen. Tarieven worden berekend met behulp van de prime rate plus een paar procentpunten.
Voors:
- Rentetarieven die concurrerend zijn
- Termijnen tot 25 jaar zijn mogelijk.
- De meeste leningen zijn volledig afgeschreven.
nadelen:
- Beperkingen bedrijfsgrootte
- Een goede kredietscore is vereist.
- Lang goedkeuringsproces
Opgemerkt moet worden dat SBA-leningen voor commercieel onroerend goed ten minste 51% eigenaarsbezetting nodig hebben voor bestaande gebouwen en 60% eigenaarsbezetting voor nieuwbouw.
#5. Hard geld kredietverstrekkers
Hardgeldleningen zijn kortlopende leningen op basis van de waarde van het onroerend goed. Deze leningen voor commercieel onroerend goed worden doorgaans uitgegeven door particuliere bedrijven en hebben hogere aanbetalingsvereisten. Het is dus eenvoudiger om in aanmerking te komen voor de lening en het verkrijgen van de lening is doorgaans sneller dan bij een standaardhypotheek.
Voors:
- Houdt geen rekening met de kredietwaardigheid van de kredietnemer.
- Snelle goedkeuring
- Het is eenvoudiger om in aanmerking te komen voor
nadelen:
- Verhoogde rentetarieven
- De gemiddelde LTV-ratio varieert van 60% tot 80%.
- Tijdelijke financiering
#6. Leidinggevende financiers
Doorstroomleningen zijn commerciële hypotheken die worden samengevoegd met andere soorten commerciële leningen en vervolgens op de secundaire markt worden verkocht aan investeerders. Ze financieren vaak minimaal $ 1 miljoen tot $ 3 miljoen, met looptijden variërend van vijf tot tien jaar. amortisatie wordt vaak over een langere periode uitgevoerd, waardoor de betalingen laag blijven, maar het saldo wordt betaald in een laatste, enorme ballonbetaling.
Voors:
- De rentetarieven zijn laag.
- Amortisatieduur overschrijdt leentermijn
- Voor een non-recourse lening is geen persoonlijke borgstelling vereist.
nadelen:
- Betaling per ballon na 5 tot 10 jaar
- De boetes voor vooruitbetaling zijn zwaar.
#7. Crowdfundingplatforms
Crowdfundingplatforms verbinden kredietnemers met particuliere kredietverstrekkers. Er zijn tal van commerciële kredietmarkten. Deze diensten zijn een uitstekende keuze voor kortlopende overbruggingsleningen, die "de kloof moeten overbruggen" totdat u langetermijnfinanciering kunt krijgen.
Voors:
- Snel omdraaien
- De meeste kredietscores komen in aanmerking voor goedkeuring van een lening.
- Eenvoudige aanvraagprocedure
nadelen:
- De rentetarieven kunnen hoog zijn.
- Dure originatiekosten
- Voor traditionele kredietverstrekkers gelden minder regels.
#8. Algemene leningen
Als u van plan bent meerdere huizen te kopen, kan een algemene lening het proces beter beheersbaar maken. U kunt één geldschieter, één betaling en één set leenvoorwaarden hebben voor meerdere eigendommen met dit soort financiering. Hoewel dit een luchtkasteel lijkt te zijn, zijn er belangrijke nadelen. Om te beginnen kunnen individuele eigendommen moeilijk te verkopen zijn omdat ze allemaal met elkaar verbonden zijn. Ten tweede, omdat elk onroerend goed als onderpand voor de anderen dient, kunnen al uw investeringen in gevaar komen als een ervan niet de verwachte inkomsten genereert.
Tarieven, voorwaarden en vergoedingen voor leningen voor commercieel onroerend goed
| Rente | Begint rond 3.5% |
| Vooruitbetaling | Ten minste 25% |
| Lening voorwaarden | Vijf tot tien jaar, met een afschrijving tot 10 jaar |
| Schuld-naar-inkomen vereiste | Minimale dekkingsgraad schuldendienst (DSCR) van 1.25 |
| Minimale kredietscore | 660 |
| In aanmerking komende typen onroerend goed | Kantoor-, winkel-, industrie-, hotels, restaurants, medische, entertainment- en speciale eigendommen |
Belangrijkste verschillen tussen residentiële en commerciële vastgoedleningen
Commerciële vastgoedleningen
- Commerciële vastgoedleningen worden doorgaans verstrekt aan bedrijven (corporaties, ontwikkelaars, commanditaire vennootschappen, fondsen en trusts).
- Commerciële leningen hebben vaak een looptijd van vijf tot twintig jaar, waarbij de afschrijvingstijd vaak langer is dan de looptijd.
- De lening-tot-waarderatio's van commerciële leningen variëren doorgaans tussen 65 en 80 procent.
Woningleningen
- Individuele kredietnemers krijgen vaak woninghypotheken.
- Woninghypotheken zijn een soort afgeschreven lening waarbij de schuld in de loop van de tijd in regelmatige termijnen wordt terugbetaald. De 30-jarige hypotheek met vaste rente is het meest populaire woninghypotheekproduct.
- Bepaalde woninghypotheken, zoals USDA- of VA-leningen, maken hoge loan-to-value-ratio's tot 100 procent mogelijk.
Wat onderscheidt commerciële vastgoedleningen van consumentenleningen?
Individuele (consumenten)leningen zijn niet hetzelfde als commerciële vastgoedleningen. Deze leningen hebben zeer uiteenlopende onderpand- en acceptatievereisten, evenals verschillende tarieven, voorwaarden en andere kenmerken.
Om te beginnen zijn er beduidend minder programma's voor het securitiseren van commerciële leningen dan voor persoonlijke leningen. Dit houdt in dat kredietverstrekkers vaak veel van deze leningen moeten aanhouden nadat ze zijn verstrekt, in plaats van ze te verkopen aan investeerders, die het risico van verlies dragen als de kredietnemer de lening niet terugbetaalt.
Als gevolg hiervan zijn kredietverstrekkers aanzienlijk meer op hun hoede bij het verstrekken van commerciële leningen. Minimale kredietscores en aanbetalingen zijn vaak hoger. Commerciële vastgoedleningen komen ook niet in aanmerking voor hypotheekverzekering, daarom zijn de inkomenseisen en rentetarieven doorgaans hoger.
Bovendien gaan commerciële leningen vaak niet zo lang mee als persoonlijke leningen. In tegenstelling tot huisleningen, die vaak worden verstrekt voor een looptijd van maximaal 30 jaar, worden commerciële vastgoedleningen vaak verstrekt voor een looptijd van slechts vijf of tien jaar. Aan de andere kant zijn de afschrijvingen van leningen soms langer - tot 25 jaar is gebruikelijk - waardoor leners ballonbetalingen krijgen die ze aan het einde van hun lening moeten afbetalen of herfinancieren.
Conclusie
Een belegger (meestal een zakelijke entiteit) koopt commercieel onroerend goed, verhuurt ruimte en int huur van de bedrijven die binnen het onroerend goed actief zijn. De investering is bedoeld als huurwoning.
Lenders houden rekening met het onderpand van de lening, de kredietwaardigheid van de entiteit (of opdrachtgevers/eigenaren), inclusief drie tot vijf jaar jaarrekening en aangiften inkomstenbelasting, en financiële ratio's zoals de loan-to-value-ratio en de dekkingsgraad van de schuldendienst bij het evalueren van leningen voor commercieel onroerend goed.
Veelgestelde vragen over commerciële vastgoedleningen
Welke kredietscore is nodig voor een commerciële lening?
Een credit score van ten minste 680 is normaal gesproken vereist en een credit score van meer dan 700 is zeer wenselijk.
Wat zijn de vereisten voor een zakelijke hypotheek?
- Houd een aanbetaling van 20% - 30% klaar.
- Word een huiseigenaar.
- Twee of meer koopwoningen hebben gehad gedurende ten minste 24 maanden.
- Zorg voor wat geld op de bank in de vorm van spaargeld.
- Toon bewijs van uw inkomen, of het nu afkomstig is uit loon, zelfstandige arbeid of huur.
Wat is het maximale SBA-leningbedrag?
$ 5 miljoen
