Cap rate of capitalization rate, is een formule die in onroerend goed wordt gebruikt om het potentiële rendement te schatten dat een belegger op een onroerend goed zal behalen. De cap rate is erg belangrijk bij het berekenen van het rendement op meerdere onroerend goed. Het bepalen van een goede cap rate kan echter ontmoedigend zijn, afhankelijk van de waardering van de activaklasse en de marktlocatie van de activa. Aan de andere kant zijn er situaties waarin het juist is om het maximumtarief te gebruiken en wanneer u het niet hoeft te gebruiken. Als u daar niet zeker van bent, zal dit artikel u helpen bij het controleren van een goede cap rate in onroerend goed en hoe u dit kunt berekenen met behulp van de formule.
Wat is een maximumtarief in onroerend goed?
Cap rate in onroerend goed is een formule die wordt gebruikt om het potentiële rendement op vastgoedbeleggingen te berekenen. De cap rate wordt meestal uitgedrukt als een percentage, variërend van 3% tot 20%. Over het algemeen zijn cap-rates omgekeerd evenredig met de waarde van onroerend goed. Hoe lager de cap rate, hoe hoger de aankoopprijs en vice versa.
Bovendien is de cap rate handig om snel de relatieve waarde van vergelijkbare vastgoedinvesteringen in de markt te vergelijken. Het mag niet worden gebruikt als de enige indicator van de sterkte van een investering, omdat het onder andere geen rekening houdt met hefboomwerking, de tijdswaarde van geld en toekomstige kasstromen uit vastgoedverbeteringen.
Wat is een voorbeeld van een cap rate onroerend goed?
Beleggers vergelijken verschillende vastgoedposities met behulp van kapitalisatiepercentages als hun belangrijkste heuristiek. Een eigendom met een vraagprijs van $ 10 miljoen en een verwachte NOI van $ 1 miljoen zou bijvoorbeeld een kapitalisatiepercentage van 10% hebben.
Formule voor Cap Rate in onroerend goed
Er zijn verschillende methoden voor het berekenen van de cap rate in onroerend goed. De meest gebruikelijke formule voor het berekenen van een cap rate in onroerend goed is om het netto bedrijfsresultaat (NOI) van het onroerend goed te delen door de huidige marktwaarde.
De formule voor cap rate in onroerend goed = netto operationeel inkomen / huidige marktwaarde waar:
- Netto bedrijfsresultaat is het jaarlijkse inkomen dat door het onroerend goed wordt gegenereerd na aftrek van alle bedrijfskosten; zoals vastgoedbeheer en belastingbetalingen.
- De huidige marktwaarde van het actief is de waarde van een actief op de markt.
Een andere formule voor het berekenen van de cap rate is het gebruik van de oorspronkelijke kapitaalkosten of acquisitiekosten van het onroerend goed.
Cap rate = netto bedrijfsresultaat / aankoopprijs
Deze cap rate-formule is om twee redenen niet erg populair in onroerend goed. Ten eerste geeft het geen realistische resultaten voor onroerend goed dat enkele jaren/decennia geleden tegen lage prijzen is gekocht. Ten tweede kun je het niet toepassen op geërfde eigendommen omdat hun aankoopprijs nul is, waardoor opsplitsing onmogelijk is. Bovendien, aangezien de vastgoedprijzen zo sterk fluctueren. De eerste versie, die de huidige marktprijs gebruikt, is een nauwkeuriger weergave dan de tweede, die de oorspronkelijke aankoopprijs met vaste waarde gebruikt.
Wat betekent een cap rate van 7.5%?
Om een CAP-tarief te berekenen, deelt u gewoon de jaarlijkse netto-exploitatie-inkomsten door de aankoopprijs van het gebouw. Als een vastgoedbelegging bijvoorbeeld $ 1 miljoen kost en $ 75,000 genereert in een NOI (nettobedrijfsresultaat) jaar, is het kapitalisatiepercentage 7.5%.
Wat betekent een cap rate van 3%?
Cap rates worden gezien als een maatstaf voor risico en rendement; een "lage" cap rate van 3-5% zou aangeven dat het activum een laag risico en een hoge waarde heeft, terwijl een "hoge" cap rate van 8-10% zou duiden op een lagere prijs, hoger risico en hoger rendement.
Hoe een maximumtarief in onroerend goed te berekenen
U berekent de cap rate in onroerend goed met behulp van de formule door het netto bedrijfsresultaat van het onroerend goed (bruto-inkomsten minus kosten) te delen door de waarde van het actief.
#1. Leer het netto bedrijfsinkomen van het onroerend goed te berekenen
Bij het berekenen van de cap rate is de NOI de som van de inkomstenstromen van het onroerend goed minus de som van de kosten van het onroerend goed.
U kunt elk type inkomen gebruiken dat het onroerend goed kan genereren; zoals huurinkomsten, vergoedingen en voorzieningen ter plaatse waarvoor extra vergoedingen nodig zijn; bij het optellen van de inkomstenstromen van het onroerend goed. Stel dat u overweegt een woning te kopen die $ 10,000 per maand aan huurinkomsten verdient, maar geen andere inkomstenbronnen heeft. U moet de kosten voor het onroerend goed bij elkaar optellen, zoals onroerendgoedbelasting, verzekeringspremies, reparaties en juridische kosten.
Er zijn echter enkele minder voor de hand liggende kosten waarmee u rekening moet houden, zoals mogelijke vacatures. De meeste investeerders gaan uit van een leegstandspercentage van 10%, maar u kunt in uw regio wat onderzoek doen om een nauwkeurige schatting te krijgen van de leegstand van het onroerend goed. De totale kosten voor het onroerend goed dat u overweegt, bedragen $ 1,000 per maand, inclusief een leegstandsverwachting van 10%.
U kunt de kosten van de inkomsten aftrekken zodra u de inkomsten en uitgaven van het onroerend goed weet. Zo bepaal je de NOI.
#2. Deel door de huidige marktwaarde
Wanneer u de NOI hebt gekregen, is de volgende stap om het nettobedrijfsresultaat te delen door de huidige marktwaarde. Hoewel sommige beleggers in onroerend goed ruzie maken over de vraag of het goed is om de huidige marktwaarde of de aankoopprijs te gebruiken om de cap rate te berekenen. Maar de meerderheid van de beleggers gebruikt de huidige marktwaarde van het onroerend goed.
Bovendien kunt u de huidige marktwaarde van het onroerend goed bepalen door de details van het onroerend goed te bekijken en een van de vele beschikbare schattingstools voor huiswaardering te gebruiken.
#3. Converteren naar een percentage
De laatste stap is om het product van uw divisie om te zetten in een percentage. U kunt dit doen door het resultaat met 100 te vermenigvuldigen. Bijvoorbeeld, als u een huis koopt voor $ 1,000,000 en in één jaar $ 100,000 aan positief netto operationeel inkomen genereert (het resterende bedrag na aftrek van vaste en variabele uitgaven van bruto lease-inkomsten).
Dan: $ 100,000 / $ 1,000,000 = 0.10 = 10%
De cap rate van het actief is 10%; een tiende van de kosten van het huis betaald door de netto-opbrengst van het jaar.
Welke cap rate is de 1%-regel?
In onroerend goed wordt de 1%-regel gebruikt om de aankoopprijs te vergelijken met de verwachte brutohuuropbrengsten op jaarbasis. Potentiële investeringen moeten een maandelijkse huur hebben die ten minste gelijk is aan één procent van de aankoopprijs om aan de criteria van één procent te voldoen.
Belang van cap rate in onroerend goed
Cap rate is belangrijk voor beleggers, omdat het het rendement van een commercieel onroerend goed meet en een gemakkelijke vergelijking met vergelijkbare eigendommen mogelijk maakt. Bij het bepalen van het maximumpercentage moet u rekening houden met het risicopercentage, omdat een pand met een laag maximumpercentage een hoge leegstand kan hebben, waardoor het een investering met een hoog risico is. Een onroerend goed in slechte staat kan ook de cap rate schaden omdat de totale waarde lager is. Caprates worden echter door verschillende factoren beïnvloed. U kunt deze formule dus gebruiken om eigenschappen met vergelijkbare tekens te vergelijken.
Wat is een goede limiet in onroerend goed?
Een goede cap rate in onroerend goed gaat gepaard met potentiële inkomsten, die volatiel kunnen zijn en het vaakst fluctueren. U kunt op twee manieren een goede cap rate voor onroerend goed kennen; wat u uit een investering wilt halen en hoeveel risico u bereid bent te nemen. Een hogere cap rate impliceert een hoger risiconiveau, terwijl een lagere cap rate een lager risiconiveau aangeeft. Captarieven zijn ook omgekeerd evenredig met de waarde van het onroerend goed. Een hogere cap rate komt overeen met duurder onroerend goed, terwijl een lagere cap rate overeenkomt met minder duur onroerend goed.
Over het algemeen kent de formule activa met een hoger netto bedrijfsresultaat en een lagere waardering toe aan een hogere cap rate. Terwijl activa met een grotere taxatie maar een lager netto bedrijfsresultaat zal een lagere cap rate hebben.
Beleggers beschouwen eigendommen met een lagere kapitalisatie doorgaans als veilig, maar ze mogen een langere tijdlijn verwachten om hun initiële investering terug te verdienen. Als belegger moet u overwegen wat een acceptabel maximumpercentage is voor de eigendommen in uw portefeuille. Als u een aantal in gedachten heeft, kunt u snel woningen doorgeven die niet aan uw risicotolerantie voldoen.
Is een hogere cap rate altijd beter?
Een hogere cap rate duidt vaak op een grotere kans op verlies. Dat wil zeggen, als de kapitalisatiegraad van uw activa hoog is, maar de prijs van de activa laag is, is de investering misschien riskanter dan het lijkt. De marktkapitalisatiepercentages kunnen echter sterk variëren van locatie tot locatie. Daarom moet u voorzichtig zijn.
Factoren die van invloed zijn op de limieten
De cap rate vergelijking wordt beïnvloed door verschillende dingen. Voordat u de cap rate gebruikt om investeringsbeslissingen te nemen, is het belangrijk om de factoren te begrijpen die van invloed zijn op de cap rate. Leegstand heeft bijvoorbeeld invloed op de NOI, de duur van de huurovereenkomsten, de soorten huurovereenkomsten en de kredietwaardigheid van de huurders. De locatie, de huidige markt, de kwaliteit van de structuur of het onroerend goed en een aantal andere factoren zijn van invloed op de cap rate. Om de cap rate echt te begrijpen, moeten beleggers rekening houden met deze vele elementen.
Hier zijn enkele van de factoren die een enorm effect kunnen hebben op de cap-rates:
- Locatie. De locatie van het onroerend goed kan een aanzienlijke invloed hebben op een goede cap rate in onroerend goed. Een hogere cap rate is meestal van invloed op risicovolle locaties.
- Market Size. Een grote, concurrerende markt kan lagere cap-rates hebben dan een kleinere, risicovollere markt.
- Activastabiliteit: Er kan rekening worden gehouden met de toekomstige stabiliteit van de vastgoedwaarde.
- Groeipotentieel. Een onroerend goed met veel groeipotentieel in een groeiende markt kan ook worden beïnvloed door caprates
- Kapitaalliquiditeit. De kapitaalinvestering die u in het onroerend goed gebruikt, heeft een aanzienlijke invloed op de cap rate omdat deze rechtstreeks van invloed is op de NOI.
Wanneer wel en wanneer niet gebruiken?
Vastgoedbeleggers kunnen een goede cap rate gebruiken om het potentiële rendement of de winstgevendheid van een investering in te schatten. Wanneer u investeert in onroerend goed, wilt u uw winstkansen maximaliseren en toch binnen uw comfortzone blijven.
Kapitaaltarieven kunnen u helpen bij het kiezen tussen markten, soorten onroerend goed en andere investeringsmogelijkheden. Om bijvoorbeeld de toekomstige winst te schatten, vergelijkt u de cap rate van een onroerend goed met de jaarlijkse rente op door de overheid uitgegeven staatsobligaties.
Deze twee investeringsmogelijkheden zijn echter niet helemaal hetzelfde. Obligaties bieden een zekere mate van zekerheid door een vast rendement te garanderen als u ze aanhoudt tot de vervaldag. Vastgoedbeleggingen houden risico's in, die voortkomen uit de herverkoopwaarde van het vastgoed, de huurmarkt, leegstand of probleemhuurders, of een negatieve cashflow. Vastgoedbeleggingen zijn riskant omdat de cap-rates afhankelijk zijn van de voorspelde netto-inkomsten en variëren marktwaarde.
Hoewel caprates handig zijn voor efficiënte berekeningen, zijn er momenten waarop u het gebruik ervan niet zou moeten overwegen. Als u een gestabiliseerde voorspelling van het netto operationeel inkomen (NOI) correct toepast, kan de basiscap rate een waardering opleveren die dicht in de buurt komt van die van een uitgebreidere verdisconteerde cashflow (DCF)-studie. Alleen een grondige analyse van de verdisconteerde kasstroom zal een eerlijke en betrouwbare waardering opleveren, als de netto bedrijfsopbrengstenstroom van het onroerend goed complex en onregelmatig is, met aanzienlijke schommelingen in de kasstroom.
Conclusie
U kunt een cap rate gebruiken om het rendement van uw meervoudige vastgoedinvestering in onroerendgoedtransacties te bepalen. Een goede cap rate komt met potentiële inkomsten, hoewel deze meestal fluctueert. Maar u moet begrijpen wanneer en wanneer u het niet moet gebruiken. Caprates kunnen u helpen bij het kiezen tussen markten, vastgoedtypes en andere investeringsmogelijkheden. Het helpt bij het inschatten van de toekomstige winst en het vergelijken van de cap rate van een onroerend goed met de jaarlijkse rente op door de overheid uitgegeven staatsobligaties.
Cap Rate in veelgestelde vragen over onroerend goed
Wat betekent een cap rate van 7.5?
Een cap rate van 7.5 betekent dat u een jaarlijks bruto-inkomen van 7.5 procent op de waarde van uw onroerend goed of investering kunt verwachten. Als uw eigendom $ 150,000 waard is, betekent een cap rate van 7.5 een jaarlijks rendement van $ 11,250.
Is cap rate hetzelfde als ROI?
De cap rate laat u zien wat het huidige rendement op een onroerend goed is, terwijl de ROI u vertelt wat het rendement op de investering zou kunnen zijn over een bepaald tijdsbestek.
Is de cap rate inclusief schuldendienst?
Het netto bedrijfsresultaat, of NOI, is het bedrag dat u verdient met de huurwoning na aftrek van kosten. Hoewel schuldendienst niet is inbegrepen, zouden vastgoedbeheer, belastingen, verzekeringen, onderhoud en andere uitgaven dat wel moeten zijn.
Hoe verhoog je de cap rate?
Als u het onroerend goed koopt en een nieuwe vastgoedbeheerder in dienst neemt, kunt u uw maximumtarief snel verhogen door simpelweg de huur te verhogen:
Gerelateerde artikelen
- 4 essentiële elementen van een goede kaptafel
- Beschikbaar tegoed: wat betekent het op een creditcard?
- 1% regel onroerend goed: definitie en wat het is
- Rijkste bedrijven ter wereld: de top 20 van Networth
- WAT GEBEURT ER MET BITCOIN ALS WIJ MIJNEN WANNEER ALLE 21 MILJOEN?
- VRIJ MARKT KAPITALISME: Impact op de economie
