Een hypotheek met een rentevaste periode van 30 jaar is een populaire keuze onder huizenkopers. Er zijn echter momenten waarop uw financiële situatie u niet toestaat een huis te kopen, zelfs als u dat heel graag zou willen. De enige manier om een huisaankoop te voltooien wanneer een aanbetaling niet beschikbaar is, is door meerdere leningen af te sluiten. Een piggyback-hypotheek kan een optie zijn om u te helpen het huis te kopen dat u wilt, maar er zijn nadelen waarmee u rekening moet houden voordat u papierwerk ondertekent.
Laten we deze nadelen en elk detail van informatie die u nodig heeft om de beste beslissing te nemen met betrekking tot een piggyback-hypotheek, eens bekijken.
Piggyback-hypotheken worden ook wel piggyback-leningen genoemd
Overzicht
Als u op zoek bent naar een huis, maar het is buiten uw prijsklasse, met name in hete markten, kan een piggybacklening helpen bij de aanloopkosten.
Een piggybacklening is een tweede lening na de eerste hypotheek om één woning te financieren. Het wordt meestal gebruikt om de initiële hypotheekkosten te verlagen, zoals een aanbetaling of een particuliere hypotheekverzekering, die veel geldschieters nodig hebben voor de eerste hypotheek.
De meeste kredietverstrekkers vragen een aanbetaling van minimaal 20% van de waarde van het huis. Het is echter niet altijd mogelijk om zoveel contant geld bij de hand te hebben (zonder uw spaargeld in gevaar te brengen), vooral als de waarde van uw huis snel stijgt.
Bij sommige programma's, zoals leningen van de Federal Housing Administration (FHA) of Veteran Affairs (VA), kunnen leners minder geld neerleggen. Toch komen ze met bepaalde vereisten (inkomen, locatie, etc.) waaraan u moet voldoen. Bovendien moet u mogelijk extra kosten betalen, waardoor een piggyback-lening een aantrekkelijkere optie wordt.
Dit is wat u moet weten over piggyback-leningen voor woningkredieten.
Geschiedenis van piggyback-leningen of hypotheken
Veel kredietverstrekkers boden begin jaren 20 (pre-huisvestingscrisis) woningkredieten aan mensen zonder de traditionele aanbetaling van 2000% aan. Volgens het Furman Center for Real Estate and Urban Policy van de New York University gebruikte een kwart van alle leners in 2006 een piggyback-lening.
Dit betekende dat leners twee woningkredieten gebruikten om de kosten van het huis te dekken, een voor 80% en een andere voor de aanbetaling van 20%. Toen de huizenbubbel barstte, bleven veel huiseigenaren achter met een negatief eigen vermogen, ook wel bekend als onder water (of ondersteboven op hun leningen).
Als gevolg hiervan kwamen veel mensen in gebreke met hun hypotheken en met twee hypotheken was het moeilijk om een leningswijziging of goedkeuring voor een korte verkoop te krijgen.
Piggyback-leningen zijn sinds het herstel van de huizenmarkt beperkt tot 90% loan-to-value. Dit betekent dat u een aanbetaling van 10% moet doen in plaats van de 80-20 lening die populair was tijdens de bubbel.
Hoe een meelifthypotheek werkt
Een spaarhypotheek werkt: u krijgt een hypotheek voor 80% van de aankoopprijs van de woning. In plaats van de resterende 20% contant te betalen, sluit u een tweede lening af (meestal tegen 10%) en zet u vervolgens de resterende 10% contant vast.
Stel dat u een huis van $ 200,000 wilt kopen, maar slechts $ 20,000 aan spaargeld hebt. U zou een hypotheek van $ 160,000 (80%) krijgen met behulp van de piggyback-leningstrategie. Dan zou je een piggyback-lening afsluiten voor nog eens $ 20,000 (10%). Ten slotte zou u de resterende $ 20,000 (10%) betalen.
U gebruikt deze strategie om beide leningen tegelijkertijd te krijgen. De tweede kleinere lening, meestal een lening met eigen vermogen of kredietlijn (HELOC) met een trekkingsperiode van 10 jaar, vormt een aanvulling op de eerste om aan uw totale leningsbehoeften te voldoen.
U bent echter niet verplicht om leningen bij dezelfde kredietverstrekker af te sluiten. Als u uw primaire hypotheekverstrekker laat weten dat u van plan bent gebruik te maken van een piggybacklening, zullen zij u doorverwijzen naar een tweede geldverstrekker die de aanvullende financiering kan verstrekken.
Soorten piggyback-leningen
Het hierboven beschreven scenario is de meest voorkomende piggyback-leningstructuur, maar het is niet de enige manier om de fondsen te verdelen. Hier is een nadere blik op de drie meest populaire alternatieven.
80/10/10
Piggyback-leningen worden ook wel 80/10/10-leningen genoemd, omdat dat de meest gebruikelijke manier is om het geld procentueel te verdelen. Het eerste cijfer vertegenwoordigt het primaire hypotheekbedrag (80%), terwijl het tweede cijfer het bedrag van de piggybacklening vertegenwoordigt (10%). Het laatste cijfer vertegenwoordigt de aanbetaling (10%).
80/15/5
Dit is vergelijkbaar met een 80-10-10 lening, maar misschien geeft u er de voorkeur aan als u minder dan 10% heeft voor een aanbetaling.
75/15/10
Een andere populaire manier om een piggybacklening te verdelen is 75/15/10. Dit betekent dat de eerste hypotheek 75% van de aankoopprijs uitmaakt, de secundaire lening 15% en de aanbetaling 10%. Deze versie wordt vaak gebruikt bij het financieren van een appartement omdat de hypotheekrente hoger is wanneer de loan-to-value (LTV) hoger is dan 75%.
Als we hetzelfde voorbeeld van $ 200,000 van hierboven gebruiken, zou een 75/15/10 piggyback-lening er als volgt uitzien:
- Primaire lening: $ 150,000 (75%).
- Secundaire lening: $ 30,000 (15%)
- Aanbetaling: $ 20,000 (10%)
Waarom het moeilijk kan zijn om een piggyback-lening te krijgen
In theorie lijkt een piggybacklening de betere optie, maar er zijn risico's, dus de geldschieter zal een bewijs nodig hebben dat je de extra schuld aankunt.
Een ding om in gedachten te houden is dat de hypotheekverstrekker rekening houdt met uw debt-to-income (DTI) ratio bij het goedkeuren van uw lening. Omdat u in wezen twee leningen voor een huis afsluit, maakt u meer schulden aan, dus u heeft een hoger inkomen nodig om beide te dekken.
Uw DTI mag niet hoger zijn dan 28%, wat betekent dat de totale maandelijkse kosten van beide leningen niet hoger kunnen zijn dan 28% van uw bruto maandinkomen. Als uw maandelijkse inkomen vóór belastingen bijvoorbeeld $ 6,000 is, komt u niet in aanmerking voor een piggyback-lening die meer dan $ 1,680 per maand kost.
Bovendien, omdat het risicovol is om twee afzonderlijke leningen tegelijk aan te gaan, heb je een goede kredietwaardigheid nodig om in aanmerking te komen voor een piggyback-lening. Elke geldschieter heeft andere vereisten, maar een kredietscore van minimaal 680 is vereist.
De voor- en nadelen van piggyback-leningen
U kunt om verschillende redenen wel of geen piggybacklening afsluiten.
Voordelen van piggyback-leningen
#1. PMI vermijden
Een van de meest voorkomende redenen voor het verkrijgen van een piggyback-lening is het vermijden van het betalen van een particuliere hypotheekverzekering (PMI), die de geldschieter beschermt in geval van wanbetaling. Het afsluiten van twee hypotheken is goedkoper voor de huiseigenaar en de rente is meestal fiscaal aftrekbaar. Voordat u zo'n belangrijke financiële beslissing neemt, raden we u aan uw belastingadviseur te raadplegen.
Wanneer u 20% of meer eigen vermogen in uw huis heeft, hebt u het wettelijke recht om uw geldschieter te verzoeken uw PMI stop te zetten. Anders moet de geldschieter PMI stopzetten zodra u 22% eigen vermogen in uw huis hebt bereikt.
#2. Verminderde aanbetalingen
Met een meelifthypotheek kan ook meer dan 80% van de aankoopprijs van een woning worden gefinancierd (ook wel 80% loan-to-value of LTV genoemd).
Als een huizenkoper bijvoorbeeld alleen genoeg geld heeft voor een aanbetaling van 5%, kan hij een lening van 80/15/5 krijgen. De "80" verwijst naar de eerste hypotheek, die de eerste 80% van de aankoopprijs van het huis dekt. De “15” verwijst naar de tweede hypotheek, die de resterende 15% van de aankoopprijs dekt. De "5" vertegenwoordigt de aanbetaling van 5% door de lener.
Dit kan op twee manieren: 80/15/5 of 80/10/10. Sommige geldschieters bieden echter een 80/20-optie waarbij de tweede hypotheek de rest van de aankoopprijs dekt zonder aanbetaling.
# 3. Gemak
Een piggybacklening kan een handig hulpmiddel zijn voor huizenkopers. U hoeft niet naar twee afsluitingen te gaan, twee sets papierwerk te ondertekenen of twee verschillende afsluitingskosten te betalen, omdat een piggyback-hypotheek tegelijkertijd met de eerste hypotheek wordt afgesloten. Als uw primaire geldschieter geen piggyback-leningen aanbiedt, zullen zij hoogstwaarschijnlijk een andere geldschieter aanbevelen met wie zij een werkrelatie hebben.
De tweede lening kan soms zo worden gestructureerd dat de huiseigenaar er baat bij heeft. Als de tweede lening bijvoorbeeld een kredietlijn voor eigen vermogen is, kan de huiseigenaar het geld gebruiken om verbeteringen aan het huis aan te brengen.
Piggyback-leningen kunnen ook worden gestructureerd om alleen rentebetalingen te accepteren. Dit betekent dat u de rente slechts voor een bepaalde periode hoeft te betalen, maar dat u zoveel hoofdsom kunt toevoegen als u wilt.
Deze optie geeft huiseigenaren meer mogelijkheden om hun geld uit te geven. Ze konden het in hun 401 (k) of andere financiële investeringen, hoogrentende creditcardschulden afbetalen of opbergen voor een regenachtige dag.
#4. Rentetarieven voor Jumbo-leningen vermijden
Als u op zoek bent naar een duurder huis, kunt u met een piggyback-lening de leenlimieten van jumbo-leningen omzeilen. U profiteert van een lagere rente op de eerste hypotheek.
De nadelen van piggyback-leningen
Aan de andere kant hebben piggyback-hypotheken verschillende nadelen die een lener kunnen afschrikken. Hier zijn een paar voorbeelden:
#1. Hogere rentetarieven
Omdat de tweede hypotheek is gekoppeld aan kortetermijnrentetarieven, wordt deze doorgaans tegen een hoger tarief gefinancierd dan de primaire hypotheek. Deze tarieven kunnen uiteindelijk opwegen tegen de kosten van PMI.
#2. Hogere maandlasten
Tweede hypotheken zijn doorgaans beperkt tot hoofdwoningen en hebben een kortere looptijd dan eerste hypotheken. Dit betekent hogere maandelijkse hypotheeklasten en beperkingen op het type woning.
#3. Bedrag beperkingen
Tweede hypotheken zijn ook beperkt tot leenbedragen van niet meer dan $ 100,000. Sommige kredietverstrekkers staan echter meer toe.
Piggyback Hypotheek Alternatieven
#1. Betaal voor een particuliere hypotheekverzekering
Misschien geeft u er de voorkeur aan om voor PMI te betalen, vooral als PMI per maand goedkoper is dan een tweede hypotheekbetaling. Kredietverstrekkers zijn verplicht om PMI op te zeggen zodra u 22% eigen vermogen in hun huis heeft, maar u kunt verzoeken dat het eerder wordt geannuleerd als ze 20% eigen vermogen hebben.
#2. Vraag een Jumbo Hypotheek aan
Als uw credit score en de verhouding tussen schulden en inkomen hoog genoeg zijn om in aanmerking te komen voor een jumbolening, geeft u er misschien de voorkeur aan om een enkele maandelijkse betaling te doen.
#3. Koop een goedkoper huis
Als u een goedkoper huis koopt, kunt u mogelijk in aanmerking komen voor een conforme lening in plaats van een jumbolening. Dit zou uw behoefte aan een piggyback-lening elimineren om een jumbo-hypotheek te vermijden.
Met een meer betaalbaar huis kunt u mogelijk een aanbetaling van 20% betalen, waardoor PMI niet meer nodig is.
#4. Neem een overbruggingslening
Overweegt u een piggybacklening omdat u gaat verhuizen maar uw woning nog niet heeft verkocht? Dan is een overbruggingslening wellicht een betere optie.
Dit kortlopend woonkrediet overbrugt de kloof tussen het moment waarop u uw nieuwe woning koopt en wanneer de opbrengst van de verkoop van uw vorige woning binnenkomt. U kunt doorgaans tot 80% van de oorspronkelijke waarde van het huis lenen, met looptijden variërend van zes maanden tot een jaar. Als u een tweede lening met een kortere looptijd wilt, zodat u lange tijd geen twee hypotheekbetalingen hoeft te doen, geeft u misschien de voorkeur aan een overbruggingskrediet.
Uw financiële situatie en de kosten van huisvesting in uw regio zullen hoogstwaarschijnlijk uw beslissing tussen een piggyback-lening en andere opties beïnvloeden.
Andere mogelijkheden
- Door de overheid gesteunde lening: Sommige leningen die door de federale overheid worden gesteund, stellen huizenkopers in staat om minder geld neer te leggen. FHA-leningen vereisen bijvoorbeeld slechts 3.5% aanbetaling, hoewel een hypotheekverzekering vereist is. Als u aan bepaalde criteria voldoet, is voor VA- en USDA-leningen geen aanbetaling vereist.
- Hulpprogramma's voor aanbetalingen: Als u voor het eerst een huizenkoper bent, komt u mogelijk in aanmerking voor speciale programma's of subsidies waarmee u geld kunt besparen voor een aanbetaling. In de meeste gevallen hoeft u zich geen zorgen te maken over het betalen van PMI of over voldoende spaargeld.
Conclusie
Voordat u twee hypotheken afsluit, moet u de wiskunde doen om er zeker van te zijn dat u geld bespaart. Hoewel het vermijden van PMI aantrekkelijk lijkt, kunt u uiteindelijk meer betalen voor de leningen dan u zou doen met een hypotheekverzekering. Wachten tot u genoeg aanbetaling heeft om twee leningen of PMI te vermijden, is de beste manier om geld te besparen tijdens uw woningkrediet. Als dat voor jou geen optie is, hebben we andere mogelijkheden om een huis te kopen met een lage aanbetaling.
Gerelateerde artikelen
- 80-10-10 Lening: alles wat u moet weten!!!
- Hoe PMI (particuliere hypotheekverzekering) te vermijden: gedetailleerde gids
- PIGGYBACK-LENING: definitie, voor-, nadelen en herfinancieringsopties
- WAT IS EEN JUMBO HYPOTHEEK? Tarieven en limieten in 2023
Referenties
