De kans is groot dat u in het verleden wel eens van erfpachtverbeteringen heeft gehoord. Het is echter mogelijk dat u zich niet bewust bent van wat er nog meer onder deze categorie valt of wat de betekenis van deze term eigenlijk is. Bovendien is de meerderheid van de mensen benieuwd wie verantwoordelijk is voor het betalen van de rekening voor deze wijzigingen. Als u een klein bedrijf heeft en een commerciële ruimte huurt, moet u waarschijnlijk de ruimte aanpassen zodat deze voldoet aan de eisen van uw bedrijf. De wijzigingen of verbeteringen die u aan het huurobject hebt aangebracht om het aantrekkelijker te maken, worden erfpachtverbeteringen genoemd. Dit bericht gaat in op enkele voorbeelden van verbeteringen aan erfpacht en de afschrijvingsduur voor verbeteringen aan erfpacht.
Wat zijn erfpachtverbeteringen?
Erfpachtverbeteringen (ook wel build-outs en huurdersverbeteringen genoemd) zijn wijzigingen die zijn aangebracht door een erfpachter of eigenaar van onroerend goed. Ze doen dit om de kamer aangenamer of nuttiger te maken voor de huurder. In de context van commercieel onroerend goed komen opwaarderingen van erfpacht zeer veel voor. De redenering achter deze ontwikkelingen is dat ze een woning zodanig verbeteren dat het veel gemakkelijker wordt om huurders te krijgen. Ze maken het ook veel gemakkelijker om de retentiegraad van huurders te verhogen.
Bovendien is het ongebruikelijk dat een commercieel pand perfect past bij het bedrijf van een potentiële huurder wanneer ze het voor het eerst zien. Erfpachtverbeteringen verwijzen naar alle vereiste wijzigingen aan het onroerend goed. Huurders kunnen deze wijzigingen op elk moment tijdens de huurperiode aanvragen, maar ze worden vaak besproken tijdens de initiële huurovereenkomst.
Een verhuurder kan prikkels aanbieden om reparaties of upgrades aan een huurwoning uit te voeren om de aantrekkelijkheid ervan voor potentiële huurders te vergroten. Als de huurder niet bijdraagt aan de kosten van de renovatie, is de huurder verantwoordelijk voor het dekken ervan en het verstrekken van relevante documentatie.
Dus, wat zijn nu precies acceptabele erfpachtverbeteringen?
Het onderwerp “Wie betaalt verbeteringen aan erfpacht?” is gebruikelijk als het gaat om verbeteringen aan erfpacht. Dit zijn de soorten eigendomsverbeteringen waarvoor de eigenaar doorgaans betaalt. Huurders kunnen in aanmerking komen voor huurverlagingen van hun verhuurders als ze verbeteringen uit eigen zak betalen. Daarnaast kunnen verhuurders en huurders een deal sluiten waarbij ze de prijs van de verbeteringen delen.
Erfpachtverbeteringen hebben grenzen aan specifieke soorten upgrades. Verbeteringen aan een gebouw die bestaande huurders nuttig vinden of die nieuwe huurders aantrekken, vallen in deze categorie. Vloer-, wand- en plafondrenovaties vallen allemaal onder deze categorie.
Ook omvatten verbeteringen aan erfpacht geen wijzigingen aan de buitenkant van het gebouw of verbeteringen die uitsluitend ten goede komen aan huurders in andere eenheden, ondanks de populaire perceptie van het tegendeel. Dit sluit zaken uit als het plaatsen van een nieuw dak, het updaten van de lift of het plaveien van een trottoir.
Verder is het een veelgehoorde vraag onder verhuurders en huurders: “Is bewegwijzering een verbetering van het erfpachtrecht?” In andere gevallen voldoet bewegwijzering niet aan de criteria, aangezien het de gebruikswaarde van het onroerend goed niet verhoogt. In de context van commercieel onroerend goed is het echter absoluut acceptabel om bewegwijzering te plaatsen op een pand waar een winkel of ander bedrijf is gevestigd, omdat dit vaak de wens van de huurder is. Kort gezegd is erfpachtverbetering een aanpassing aan het gebouw die is toegesneden op de esthetische of functionele wensen van de huurder.
Wat zijn de soorten erfpachtverbeteringen?
#1. Tegemoetkoming voor bouwnormen
Een uitbouw is een andere naam voor deze potentiële actie. In dit scenario biedt de verhuurder de huurder een selectie van mogelijke upgrades. De huurder heeft meer tijd om zich te concentreren op het runnen van zijn bedrijf, omdat de verhuurder het projectmanagement voor zijn rekening neemt. Huurders krijgen niet altijd de verbeteringen die ze willen, wat schadelijk kan zijn voor het succes van hun bedrijf. Ze zijn verantwoordelijk voor het betalen van extra werk dat voortvloeit uit hun beslissing om het project te wijzigen.
#2. Tegemoetkoming voor huurdersverbeteringen
De zeggenschap van de huurder over deze vorm van erfpachtverbetering ontlast de verhuurder van toezichthoudende verantwoordelijkheden, die aanzienlijk kunnen zijn als het om omvangrijke werkzaamheden gaat. De verhuurder neemt doorgaans clausules op in de huurovereenkomst die rekening houden met het budget voor het verbeteren van de huurtoeslag. Een vast bedrag of een prijs per vierkante meter is het gebruikelijke formaat om deze informatie te presenteren. De verhuurder of de huurder kan de eerste betaling aan het verbouwings- of bouwbedrijf doen. Daarnaast is de huurder verantwoordelijk voor het goedmaken van eventuele kostenoverschrijdingen op een project.
#3. Sleutel omdraaien
Het moment om een dergelijke erfpachtverbetering door te voeren is bij aanvang van de huurovereenkomst. Meestal is de huurder verantwoordelijk voor het indienen van kostenramingen en plannen, terwijl de verhuurder verantwoordelijk is voor het toezicht op en de betaling van het werk.
#4. Huurkorting
Als de huurder verbeteringen aan de erfpacht aanbrengt, mag de verhuurder de huur verlagen. Huurders kunnen echter in aanmerking komen voor huurvermindering in de vorm van een vrije maand of een verlaagde huur gedurende bepaalde periodes van het jaar als deze voorziening in het huurcontract is opgenomen. Dit verlaagt de renovatiekosten voor de huurder. De huurder heeft hetzelfde niveau van toezicht en controle over de huurupgrades als bij de TIA. Als de uitgaven boven plan gaan, is de huurder ook verantwoordelijk voor het verschil.
Wat zijn 5 erfpachtverbeteringen?
De constructie van verbeteringen aan erfpacht, vaak huurderverbeteringen of huurdersopbouw genoemd, is meestal de volgende fase nadat een commerciële huurovereenkomst is ondertekend. Door deze aanpassingen kunnen huurders beter voldoen aan de behoeften van hun individuele bedrijven.
Upgrades van erfpacht kunnen structurele of cosmetische wijzigingen aan het interieur van een gebouw zijn. Leaseovereenkomsten dekken normaal gesproken geen upgrades van de verwarmings-, ventilatie-, airconditioning-, brandveiligheids- of beveiligingssystemen van een gebouw, of de gevel. Zowel de verhuurder als de huurder zijn in gelijke mate verantwoordelijk voor het betalen van upgrades van erfpacht.
Hier is een kort overzicht van de vele commerciële erfpachtverbeteringen die beschikbaar zijn.
#1. Apparatuur instellen
Erfpachtverbeteringen kunnen ook voorzieningen omvatten zoals shampoostoelen en wasbakken bij een dierenverzorgingsservice. Dergelijke verbeteringen aan huurders zijn doorgaans permanent en moeilijk te verwijderen na het sluiten van de huurovereenkomst, maar ze zijn noodzakelijk voor de goede werking van het bedrijf van de huurder. Het opnemen van erfpachtverbeteringen in een handelshuurovereenkomst is standaardpraktijk. Verhuurders kunnen op Clarity Commercial vertrouwen om hen te helpen bij het onderhandelen over het bouwen van huurders met potentiële huurders, zoals wie de renovaties zal betalen en hoeveel ze zouden kosten.
#2. Gerenoveerde vloeren en muren
Onder de categorie erfpachtverbeteringen vallen ook facelifts voor de wanden en vloeren. Het is gebruikelijk om gipsplaat, verf, behang of andere muurbehandelingen in huurruimtes te installeren om ze aan te passen voor alternatief gebruik. Veranderingen aan de vloer horen daar ook bij. Vloerbedekking is waarschijnlijk niet de ideale optie voor een kuuroord en tegelvloeren zijn waarschijnlijk niet de beste optie voor een kantoor.
#3. Wijzigingen aan de interne structuur
Het is niet ongebruikelijk dat nieuwe huurders structurele wijzigingen aanbrengen binnen de voetafdruk van het pand dat ze huren wanneer ze er voor het eerst intrekken. Het is mogelijk dat callcenters cabines nodig hebben, dat juridische kantoren de oprichting van een lobby eisen en dat dierenarts klinieken vereisen de oprichting van onderzoeksruimten en laboratoriumruimte.
#4. Gerenoveerde kasten en werkbladen
Op dezelfde manier kunnen huurders ervoor kiezen om hun ruimte te renoveren met nieuwe werkbladen en rekken. Het kan kostbaar zijn om nieuwe planken in een winkel te installeren, maar zelfs een bescheiden investering in nieuwe werkbladen kan het uiterlijk van een winkel, kliniek of kantoor volledig veranderen.
#5. Installatie van nieuwe elektronica, bedrading en verlichting
De installatie van nieuwe telefoonlijnen, internet- en ethernetpoorten, evenals bijgewerkte verlichting, vallen allemaal onder de categorie erfpachtverbeteringen. Veranderingen in de manier waarop een ruimte elektriciteit krijgt en verlicht, moeten worden aangebracht voordat deze kan worden omgebouwd van het ene gebruik naar het andere, bijvoorbeeld van een winkel naar een kantoorruimte of van een medische kliniek naar een winkel. Lees ook Financiering van huisverbeteringen: opties voor het financieren van huisverbeteringen.
Hoe legt u verbeteringen aan erfpacht vast?
Kleine renovaties van erfpacht omvatten nieuwe verf of vloeren, terwijl substantiële verbeteringen aan erfpacht nieuwbouw, verhuizing of sloop van bestaande muren zijn. Leasehold-verbeteringen hebben een gebruiksduur van meer dan een jaar, dus in de ogen van de IRS zijn het kapitaalgoederen. Over het algemeen kunt u met de IRS de kosten van een kapitaalaankoop aftrekken gedurende de verwachte gebruiksduur van het activum. Hier zijn manieren om verbeteringen aan erfpacht vast te leggen.
- Maak in het activagedeelte van uw grootboek een nieuwe rekening aan en noem deze 'Leasehold Improvements'.
- Voeg het totale bedrag dat is uitgegeven aan verbeteringen aan erfpacht toe aan de overeenkomstige rekening.
- Het totale bedrag besteed aan verbeteringen aan erfpacht dient in mindering te worden gebracht op de exploitatiebegroting.
- Maak in het boekhoudkundige grootboek onder 'Verbeteringen aan erfpacht' een nieuwe rekening voor de gecumuleerde afschrijving van de verbeteringen aan erfpacht.
- Bekijk voor het einde van het kalenderjaar de IRS-regels voor het berekenen van afschrijvingen op erfpachtverbeteringen. De limieten kunnen van jaar tot jaar veranderen, waarbij u in bepaalde jaren meer kunt aftrekken dan het standaardbedrag aan afschrijving als u voldoet aan de criteria die door de IRS zijn opgesteld voor de toelage van dat specifieke jaar.
- Bepaal de jaarlijkse afschrijving volgens de richtlijnen van de IRS.
- Voeg de jaarlijkse afschrijving toe aan de cumulatieve afschrijvingsrekening voor verbeteringen aan erfpacht.
- Verhoog de afschrijvingskostenrekening in het boekhoudkundige grootboek om de jaarlijkse afschrijving weer te geven.
Voorbeelden van erfpachtverbeteringen
Doorgaans worden erfpachtverbeteringen aangebracht aan de binnenkant van een gebouw en omvatten zaken als nieuwe armaturen, apparatuur en meubilair.
Kantoren, winkels en fabrieken zijn slechts enkele van de vele commerciële vastgoedomgevingen die dergelijke renovaties kunnen ondergaan, waarvan de overgrote meerderheid aanpassingen aan de muren, plafonds en vloeren van het gebouw met zich meebrengt.
Laten we verder eens kijken naar enkele voorbeelden uit de praktijk om de reikwijdte en beperkingen van de definitie van erfpachtverbetering beter te illustreren. Neem bijvoorbeeld een bedrijfspand dat dienst doet als callcenter van een huurder. Het toevoegen van cabines voor werknemers en telefoonlijnen voor communicatie zijn voorbeelden. Evenzo tellen de installatie van gloednieuwe kamers, gespecialiseerde verlichting, balieruimte voor receptionisten, vloerbedekking en winkelrekken allemaal mee.
Het is een veel voorkomende vraag bij zowel verhuurders als huurders: "Is verbetering van erfpacht een immaterieel actief?" Kortom, erfpachtverbeteringen zijn niet essentieel. Dit zijn nogal openlijke renovaties of transformaties van een woning. Nieuwe kamers, cabines, technologie en andere verbeteringen aan eigendommen zijn tastbare activa.
Afschrijving op erfpachtverbeteringen
Omdat de verhuurder (verhuurder) in plaats van de huurder (huurder) eigenaar is van de erfpachtverbeteringen, worden ze afgeschreven in plaats van afgeschreven. Het recht om een actief te gebruiken tijdens een leaseperiode is een immaterieel actief omdat de lessee het actief niet daadwerkelijk bezit. Erfpachtverbeteringen worden eveneens afgeschreven en niet afgeschreven omdat ze als immateriële rechten worden beschouwd. Door het afschrijvingsproces neemt het totale te betalen bedrag voor verbeteringen aan erfpacht in de loop van de tijd af tot nul. Tijdens het boekhoudproces voor afschrijvingen zijn er nu verschillende richtlijnen die moeten worden gevolgd:
- De levensduur van bruikbaarheid. Als de resterende looptijd van de leaseovereenkomst korter is dan de verwachte gebruiksduur van de verbeteringen aan het leaseobject, moeten deze worden afgeschreven. Als de leasetermijn bijvoorbeeld nog steeds vijf jaar is, maar er wordt voorspeld dat een recent geïnstalleerd armatuur binnen drie jaar moet worden vervangen, moet het actief worden afgeschreven over de kortere termijn.
- Huurperiode. Als de verbeteringen aan het erfpachtbezit een gebruiksduur hebben die gelijk is aan of langer is dan de leasetermijn, dan moeten de kosten die eraan verbonden zijn worden afgeschreven over de looptijd van de leaseovereenkomst. De afschrijving van een kantoorpartitie met een gebruiksduur van 10 jaar over een huurperiode van 5 jaar is redelijk.
- Huurverlenging in Bas. Geen enkele huurverlaging van de verhuurder zal een huurder ervan weerhouden gebruik te maken van zijn optie om de huurovereenkomst te verlengen. In dit geval is het redelijk om aan te nemen dat de leaseperiode zal worden verlengd, rekening houdend met de afschrijving van het actief over een langere periode tot aan de gebruiksduur van het actief.
Wat is het verschil tussen verbeteringen aan erfpacht en verbeteringen aan gebouwen?
Verbeteringen aan een gebouw zijn niet hetzelfde als verbeteringen aan erfpacht. Dit laatste gebeurt daarentegen binnen de grenzen van het gehuurde gebied en op een manier die bevorderlijk is voor de belangen van de huurders. Net als gepachte grond, levert gepachte grond ook gepachte gebouwen op. Het is ook mogelijk dat de verbeteringen aan het gebouw worden afgerond voordat het specifieke gebied van een huurder klaar is.
Een voorbeeld van een erfpachtverbetering is wanneer een verhuurder een badkamer installeert in de unit van een huurder. Laten we echter doen alsof een hele verdieping van de gemeenschappelijke badkamers van het gebouw wordt gerenoveerd. Maar stel dat ze zich verder ontwikkelen; wat dan? Dit kan worden gezien als een gebouwupdate, omdat meerdere huurders er baat bij zullen hebben.
Wie betaalt erfpachtverbeteringen?
Om huurders te helpen met de kosten van renovaties, kunnen verhuurders een verbeteringsvergoeding voor huurders aanbieden of de maandelijkse huur van huurders verlagen. Ze kunnen ook compenseren door de huurder een menu met upgrade-opties te bieden. Overschrijdingskosten zijn vaak de verantwoordelijkheid van de huurder.
Wat is de afschrijvingsduur voor verbeteringen aan erfpacht?
Verbeteringen aan erfpacht zijn niet fiscaal aftrekbaar. Verbeteringen aan erfpacht zijn echter onderhevig aan levenslange afschrijving omdat ze een integraal onderdeel zijn van de structuur. Algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP) bepalen een afschrijvingsschema van 15 jaar voor verbeteringen aan erfpacht, dat jaarlijks moet worden herzien, afhankelijk van de economische levensduur van het actief.
Moet een erfpachtverbetering worden afgeschreven of afgeschreven?
In overeenstemming met de gangbare boekhoudkundige praktijk worden verbeteringen aan erfpacht afgeschreven in plaats van afgeschreven. Dit komt omdat de wet de verhuurder erkent, niet de huurder, als eigenaar van de huurverbeteringen. De lessee heeft een abstract recht om het item te gebruiken tijdens de lease, maar hij is er geen eigenaar van. In plaats van te worden afgeschreven, worden immateriële rechten in de loop van de tijd afgeschreven.
Conclusie
Erfpachtverbeteringen zijn verplichtingen die worden opgelegd aan verhuurders of eigenaren van onroerend goed om huureenheden voor te bereiden, te onderhouden of te repareren en ervoor te zorgen dat ze in overeenstemming zijn met de toepasselijke bouwvoorschriften. Het schilderen, repareren, bijwerken en vervangen van armaturen en apparaten zijn allemaal voorbeelden van dit soort verbeteringen.
Omdat deze uitgaven worden beschouwd als kapitaalverbeteringen, kunnen eigenaren ze niet rechtstreeks aftrekken van hun belastingen; de IRS staat eigenaren echter toe om afschrijvingskosten te claimen in de loop van de levensduur van de verbetering.
Veelgestelde vragen over erfpachtverbeteringen
Is erfpachtverbetering een vast actief?
Verbeteringen aan gehuurde gebouwen worden behandeld als vaste activa en worden daarom als vaste activa opgenomen in het materiële vaste activa-gedeelte van de balans. Leaseverbeteringen worden geclassificeerd als “overige vaste activa” in overeenstemming met ASC 360 onder US GAAP (Generally Accepted Accounting Principles).
Worden erfpachtverbeteringen afgeschreven of uitgegeven?
Wanneer een huurder aanpassingen aan een huurwoning aanbrengt om beter aan zijn behoeften te voldoen, maken ze een erfpachtverbetering. Renovatie van erfpacht is niet fiscaal aftrekbaar. Verbeteringen zijn echter onderhevig aan afschrijving omdat ze een integraal onderdeel zijn van de structuur.
Wat is geen gekwalificeerde erfpachtverbetering?
De IRS beschouwt elke verbetering aan het interieur van een gebouw als een in aanmerking komende verbetering van het erfpachtbezit. Bovendien houdt de IRS geen rekening met het bouwen van toevoegingen, liften, roltrappen of interne structurele verbeteringen.
Vergelijkbare artikelen
- SUBSIDIES VOOR HUISEIGENAARS VOOR REPARATIES: Tips & Gids
- BESTE WONINGVERBETERINGSLENING IN 2023
- EENVOUDIG KOSTEN: definitie, voorbeelden en wat u nodig heeft
- Eigenaar, bekijk 5 tips voor het huren van uw woning!
- WAT IS ROI: definitie, formule en hoe het wordt berekend
- HUURDERSVERBETERING: wat het is, voorbeelden en alles wat u moet weten
Referentie
