De back-endratio is een van de maatstaven die banken en zelfs de FHA in overweging nemen bij het nemen van kredietbeslissingen. Ook bekend als de DTI-ratio, bepaalt het het risiconiveau dat gepaard gaat met het uitlenen van geld aan een potentiële lener. Hier is alles wat u moet weten over de back-endratio en hoe u deze kunt berekenen.
Wat is een back-endratio?
De "back-end-ratio" is het percentage van uw maandelijkse inkomen dat wordt besteed aan schuldbetalingen. De verhouding wordt bepaald als een percentage van uw maandinkomen.
De back-endratio begrijpen
De back-endratio is een van de weinige maatstaven die door hypotheekverzekeraars worden gebruikt om het risiconiveau te bepalen dat gepaard gaat met het uitlenen van geld aan een potentiële lener. Het is belangrijk omdat het aangeeft hoeveel van het inkomen van de lener verschuldigd is aan een andere persoon of bedrijf. Als een groot deel van het maandelijkse inkomen van een aanvrager naar schuldbetalingen gaat, wordt de aanvrager beschouwd als een kredietnemer met een hoog risico, omdat een baanverlies of inkomensdaling ertoe kan leiden dat onbetaalde verplichtingen zich snel opstapelen.
Hoe de back-end-ratio te berekenen?
Om de back-endratio te berekenen, combineren we alle maandelijkse schuldbetalingen van een lener en delen we het totaal door het maandinkomen van de lener.
Overweeg een lener met een maandelijks inkomen van $ 5,000 ($ 60,000 gedeeld door 12) en een totale maandelijkse schuldbetaling van $ 2,000. De back-endratio voor deze lener is 40% ($ 2,000 / $ 5,000).
Kredietverstrekkers zien het liefst een verhouding van maximaal 36 procent. Sommige kredietverstrekkers kennen echter uitzonderingen toe voor percentages tot 50% voor kredietnemers met een goede kredietwaardigheid. Bij het accepteren van hypotheken gebruiken sommige kredietverstrekkers deze ratio uitsluitend, terwijl anderen het gebruiken in combinatie met de front-end ratio.
Hoe de back-endratio te bepalen?
Uw maandelijkse schuld in een back-end-ratio omvat betalingen voor creditcards, hypotheken en autoleningen, evenals kinderbijslag en andere leningverplichtingen. Door de opgenomen schulden wijkt het af van een front-end ratio. De "front-end" -ratio is slechts de verhouding tussen hypotheekbetalingen en inkomen.
Dus als u $ 48,000 per jaar verdient, is uw maandelijks inkomen $ 4,000. Uw front-end ratio is 25% als uw totale hypotheekbetaling $ 1,000 is.
Als uw totale schuldbetalingen $ 1,800 zijn ($ 1,000 voor uw huis, $ 350 voor een autolening, $ 300 voor creditcards en $ 150 voor een studielening), is uw back-endratio 45 procent.
Uw totale schuld / inkomensratio (DTI) zou 25/45 (voorkant / achterkant) zijn.
Lees ook: ACHTERBELASTINGEN INDIENEN: Hoe beheer ik mijn achterstallige belastingen?
Hoe wordt deze berekening gebruikt door kredietverstrekkers?
Sommige kredietverstrekkers beoordelen bij het verstrekken van hypotheken alleen de back-end ratio en geven geen gewicht aan de front-end ratio. Schuld-inkomensverhoudingen, samen met de kredietscore van de lener, het inkomen, de baangeschiedenis, het onroerend goed dat wordt verworven en andere factoren, spelen een belangrijke rol bij de beslissing van de geldschieter.
De back-end tot front-end ratio is conservatiever. Dat wil zeggen dat kredietverstrekkers met strengere leenregels meer geneigd zijn om naar de achterkant van de transactie te kijken in plaats van naar de voorkant.
Kredietverstrekkers hebben criteria waarmee ze leningonderhandelingen aangaan. Lenders streven er over het algemeen naar om leningen te verstrekken met een ratio van 36% of minder. Dus in het voorgaande scenario, met een back-endratio van 45 procent, zou de lening hoogstwaarschijnlijk worden geweigerd. Als de kredietnemer een goed krediet heeft, zullen sommige kredietverstrekkers een vrijstelling verlenen, waardoor ratio's tot 50% mogelijk zijn.
Kredietverstrekkers die zowel de verhoudingen voor- als achteraan berekenen, kunnen om een bepaalde verhouding vragen, zoals 28/36. De FHA-leninglimiet is 29/41. VA-leningen houden alleen rekening met de back-end, die 41 procent of lager moet zijn.
Hoe u uw back-endratio kunt verlagen?
Omdat uw schuld-inkomensratio net zo belangrijk is voor hypotheekverstrekkers als uw kredietscore, is het verhogen van uw ratio van cruciaal belang om ervoor te zorgen dat u de leningen kunt krijgen die u nodig hebt en dat u uw leningbetalingen kunt betalen nadat de lening is afgesloten. toegekend.
De meest effectieve strategie om uw back-endratio te minimaliseren, is het afbetalen van schulden. Als u uw creditcards kunt afbetalen en kunt voorkomen dat u nieuwe doorlopende schulden opbouwt, zal uw ratio aanzienlijk verbeteren. Als u uw creditcards in de bovenstaande situatie zou hebben afbetaald, zou u $ 1500 aan maandelijkse betalingen overhouden ($ 1000 huis, $ 350 autolening, $ 150 studieleningen). Met $ 4000 aan inkomsten is de nieuwe back-endratio 37.5 procent. Dat is veel dichter bij de aanvaardbare 36 procent, en met een sterke kredietscore kunnen de meeste kredietverstrekkers u zelfs goedkeuren.
Het verhogen van het inkomen verbetert ook de verhouding. Stel dat u in ons voorbeeld een stijging van de kosten van levensonderhoud van 3% ontvangt. Uw nieuwe maandelijkse inkomen van $ 4,120, gecombineerd met uw maandelijkse schuldbetalingen van $ 1,500, resulteert in een back-endratio van 36.4 procent. Deze verhouding vergroot de kans dat uw leningaanvraag wordt ingewilligd.
Verlaag uw hypotheekbetaling om uw ratio te verhogen. U kunt uw betaling verlagen en uw front- en back-endratio's verlagen door een hogere aanbetaling te doen, een hypotheek van 20 of 30 jaar te kiezen in plaats van een hypotheek van 15 jaar, of op zoek te gaan naar een goedkoper huis om te kopen. Het verkrijgen van een meer betaalbare verzekering komt u hier ook ten goede omdat uw hypotheekbetaling PITI (hoofdsom, rente, belastingen en verzekeringen) omvat.
Back-end-ratio versus front-end-ratio
De front-end ratio is ook een schuld-inkomen-vergelijking die wordt gebruikt door hypotheekverzekeraars. De uitzondering is dat de front-end ratio geen andere schuld beschouwt dan de hypotheekbetaling. Als resultaat berekenen we de front-end ratio door de maandelijkse hypotheekbetaling van de lener te delen door zijn of haar maandinkomen. Terugkerend naar het vorige voorbeeld, neem aan dat de hypotheekbetaling van de lener $ 1,200 is van hun maandelijkse schuldverplichting van $ 2,000.
Daarom is de lenersratio ($ 1,200 / $ 5,000), of 24 procent. Een veelvoorkomende bovengrens van hypotheekverstrekkers is een front-end ratio van 28 procent. Net als bij de back-end ratio, zijn sommige geldschieters flexibeler wat betreft de front-end ratio, vooral als de lener andere verzachtende omstandigheden heeft, zoals een goede kredietwaardigheid, consistent inkomen of grote kasreserves.
Compenserende factoren voor FHA back-end DTI-ratio
Als kredietnemers aan verschillende compenserende omstandigheden voldoen, kunnen kredietverstrekkers volgens de FHA-vereisten hogere DTI-percentages toestaan. Deze extra scenario's helpen het risico van het verstrekken van hypotheken met hogere DTI-ratio's te mitigeren. Onder deze compenserende factoren zijn de volgende:
#1. Resterend inkomen
Kredietverstrekkers kunnen hogere schuld-inkomstenratio's goedkeuren als de lener elke maand voldoende saldo heeft nadat alle kosten zijn gedekt.
#2. Kasreserves
Een andere compenserende factor zou zijn als de lener aanzienlijke kasreserves bij de hand heeft na sluiting in het geval van een financiële noodsituatie.
#3. Betalingsschok
Betalingsschok treedt op wanneer de maandelijkse huisvestingsbetaling van een lener dramatisch stijgt tijdens de aankoop van een huis en het overboeken van de vorige huur-/hypotheekbetaling naar de nieuwe voorgestelde betaling. Als de betalingen van de lener bijna consistent blijven onder het nieuwe scenario voor hypotheekbetalingen, zullen kredietverstrekkers meer bereid zijn om de hogere DTI goed te keuren.
#4. Hoge kredietscores
Als u een hoge kredietscore heeft, heeft u financiële verantwoordelijkheid aangetoond. Dit zal u helpen om geaccepteerd te worden voor een grotere DTI.
#5. werkgelegenheidsstabiliteit
Werk je al lange tijd op dezelfde locatie of ben je de afgelopen jaren van baan naar baan gesprongen met veel onderbrekingen in het dienstverband? Het is van cruciaal belang om een consistente bron van inkomsten te hebben.
FHA-geldschieters kunnen een back-end DTI-ratio van meer dan 50% tolereren met deze en andere compenserende overwegingen.
Hoe u uw DTI kunt verlagen
De meest voor de hand liggende manier om uw DTI te verlagen, is door uw maandelijks inkomen te verhogen of uw maandelijkse schuld te verlagen. Er zijn echter enkele minder voor de hand liggende suggesties die we hier met u zullen bespreken.
#1. Verhoog uw inkomen
Bent u zelfstandige of verdient u geld of fooien in uw werkveld, dan moet u dit inkomen kunnen aantonen bij het aanvragen van een hypotheek. Anderen maken de fout om niet alle inkomsten, inclusief contant geld en fooien, op een bankrekening te storten.
Kredietverstrekkers zullen willen onderzoeken hoeveel geld er op hun bankrekeningen binnenkomt. Het maakt niet uit of u het geld erna direct opneemt. Het documenteren van uw cashflow is een strategie om uw geregistreerde bruto maandinkomen te verbeteren, wat uw DTI-ratio's zal verlagen.
#2. Verminder uw maandelijkse schuld
Grote maandelijkse betalingsvereisten drijven de DTI-percentages vaak op. Als u van plan bent schulden af te lossen om uw DTI-ratio's te verbeteren voordat u in aanmerking komt voor een hypotheek, richt u dan op de verplichting met de hoogste maandelijkse betalingsvraag, niet op de schuld met het hoogste totaal.
Het doel is om alle maandelijkse betalingen uit uw kredietportefeuille te laten verwijderen. Als gevolg hiervan, als u $ 5,000 beschikbaar heeft om schulden af te betalen, moet u deze gebruiken om zoveel mogelijk rekeningen af te betalen. Die betalingen worden dan uit uw DTI-berekening verwijderd. Wat u niet wilt doen, is de $ 5,000 toepassen op een account met een aanzienlijk groter bedrag terwijl u de maandelijkse betaling behoudt.
Wat is de hoogste FHA back-end DTI-ratio die is toegestaan?
De hoogst toelaatbare FHA back-end DTI-ratio met compenserende factoren is 56.9 procent, die deelnemende FHA-geldschieters kunnen toestaan op basis van specifieke compenserende elementen die dienen om het risico van de geldschieter te verminderen.
Welk inkomen kan worden gebruikt om de back-end DTI-ratio te schatten?
Debt-to-income ratio's kunnen worden berekend met behulp van de volgende vormen van inkomen:
- Loon voor een maand werk
- Winst uit uw bedrijf
- Sociale zekerheid voordelen
- 401k verdiensten
- pensioenen
- Inkomen uit arbeidsongeschiktheid
- Kinderbijslag en alimentatie
Kan ik een FHA-lening krijgen met een hoge back-end DTI-ratio?
Er zijn geldschieters die DTI-niveaus tot en met 50% accepteren. Nauw samenwerken met de juiste geldschieter zal u helpen en begeleiden door het proces en manieren voorstellen om in aanmerking te komen.
FHA schuld-inkomensverhouding en studieleningen
FHA-geldschieters zijn verplicht om 1% van de uitstaande studielening op te nemen in de maandelijkse vereisten bij het berekenen van de schuld aan het inkomen.
Wat is een passende schuld-inkomensverhouding?
Als algemene regel geldt dat de hoogste DTI-ratio die een lener kan hebben terwijl hij nog in aanmerking komt voor een hypotheek 43 procent is. Kredietverstrekkers geven de voorkeur aan een schuld-inkomensverhouding van minder dan 36 procent, waarbij niet meer dan 28 procent van de schuld wordt besteed aan hypotheek- of huurbetalingen.
De maximale DTI-ratio varieert afhankelijk van de kredietverstrekker. Echter, hoe lager de schuld/inkomen-ratio, hoe groter de kans dat de lener zal worden geaccepteerd, of op zijn minst in overweging zal worden genomen, voor krediet.
Wat zijn de beperkingen van de schuld-inkomstenratio?
De DTI-ratio maakt geen onderscheid tussen verschillende soorten schulden of de kosten van het aflossen van die schuld. Creditcards hebben hogere rentetarieven dan studieleningen, maar ze worden gecombineerd in de DTI-berekening.
Uw maandelijkse betalingen zouden worden verlaagd als u tegoeden overschakelde van creditcards met een hoge rente naar creditcards met een lage rente. Uw totale maandelijkse schuldbetalingen en DTI-ratio zouden daardoor afnemen, maar uw totale uitstaande schuld zou hetzelfde blijven.
Wat is een goede back-end DTI-ratio?
Kredietverstrekkers zien liever een front-end ratio van maximaal 28 procent en een back-end ratio van maximaal 36 procent, waarbij de back-end ratio inclusief alle maandelijkse schulden is.
Wat is een backend-ratio van 45%?
Een front-end ratio van 25% zou van toepassing zijn op een hypotheek met een hoofdsom van $ 1,000. Uw back-endratio zou 45% zijn als u een totale maandelijkse schuldbetaling van $ 1,800 had ($ 1,000 voor hypotheek, $ 350 voor autoleningen, $ 300 voor creditcards en $ 150 voor studieleningen).
Is front-end of back-end DTI belangrijker?
Afhankelijk van het type hypothecaire lening dat u aanvraagt, kunnen kredietverstrekkers echter hogere ratio's accepteren als u een goede kredietgeschiedenis, voldoende spaargeld en een aanzienlijke aanbetaling heeft. Aanvragen voor hypothecaire leningen moeten voldoen aan zowel de front- als back-end DTI-vereisten, maar veel financiële experts hechten meer belang aan de laatste.
Wat is de maximale back-end DTI voor FHA?
De Federal Housing Administration (FHA) in de Verenigde Staten staat garant voor een bepaald type hypothecaire leningen. De vereisten voor het verkrijgen van een FHA-lening zijn lager. Hoewel het van geval tot geval wordt bepaald, is de maximale DTI voor een FHA-lening 57%.
Wat houdt een back-end ratio niet in?
Bij het berekenen van de back-end ratio worden rentetarieven en andere schuldgerelateerde kosten genegeerd. Hoewel de rente op creditcards doorgaans hoger is dan die op studieleningen, zijn beide soorten schulden opgenomen in de teller van de ratio.
Is een hogere of lagere ratio beter?
Een verhoogde ratio duidt meestal op een sterke verkoop, dus een hogere ratio heeft de voorkeur. Een lagere ratio kan wijzen op een trage verkoop en/of afnemende interesse in de producten op de markt.
Ten slotte,
Uw back-endratio is in wezen uw volledige schuld-inkomenratio. Dit omvat uw geplande woonschuld en alle andere consumentenschulden op uw kredietwaardigheid. Als u weet hoe u de back-endratio moet berekenen, zal uiteindelijk bepalen of uw inkomen voldoende is om in aanmerking te komen voor de hypotheek waar u om vraagt. Dit zal je op zijn beurt helpen te weten waar je aan moet werken.
Veelgestelde Vragen / FAQ
Wat is de back-endratio van DTI?
Uw back-endratio is de verhouding van uw totale maandelijkse schuldverplichtingen, inclusief uw hypotheek en eventuele bijbehorende woonschuld, op uw bruto inkomen.
Wat is de minimale back-endratio voor een conventionele lening?
De minimale back-endratio voor een conventionele lening is 45% tot %50%
Wat is de 28%-regel?
Zorg er bij het overwegen van een hypotheek voor dat uw maximale maandelijkse huishoudelijke uitgaven niet hoger zijn dan 28 procent van uw bruto maandinkomen en dat uw totale huishoudschuld niet hoger is dan 36 procent van uw bruto maandinkomen.
Gerelateerde artikelen
- HYPOTHEEK KREDIET SCORE: Minimum vereist krediet om een huis te kopen
- HOE HYPOTHEEK BINNEN 5 JAAR BETALEN: Een uitgebreide gids
- 6 tips voor concurrerende herfinanciering van commercieel onroerend goed
- Welke kredietscore heeft u nodig om een huis te kopen: de beste Amerikaanse praktijken in 202?3
- SCHULDVERHOUDING: definitie, formule en berekeningen uitgelegd
