Vastgoedbeleggers passen deze strategie vaak toe om zich te onderscheiden van de concurrentie en het sluitingsproces te versnellen. Als de financiering op de juiste manier wordt uitgevoerd, kunnen kopers profiteren van de voordelen van contante aanbiedingen en conventionele leningen. Blijf lezen om erachter te komen hoe u uitgestelde financiering kunt gebruiken bij uw volgende aankoop, en ook om een hypotheek van Fannie Mae te krijgen.
Uitgestelde financiering
Uitgestelde financiering is wanneer een koper contant betaalt voor een huis en vervolgens binnen zes maanden na sluiting een hypotheek verkrijgt. Via een uitbetalingsherfinanciering wordt het grootste deel van het geld dat is gebruikt om het huis te kopen, aan hen teruggegeven. Met andere woorden, ze houden hun geld achter de hand tijdens het afsluiten van een hypotheek.
Het proces van uitgestelde financiering
Om uitgestelde financiering te gebruiken, heeft u een aanzienlijk bedrag aan contanten nodig om uw aanbod te ondersteunen. Hierdoor kunnen kopers die voor deze optie kiezen hun spaargeld of de verkoop van andere activa gebruiken om het geld te verzamelen dat nodig is om het huis direct te kopen.
Om uitgestelde financiering aan te vragen voor de aankoop van uw gewenste woning, moet u normaal gesproken de nodige financiële documentatie en een bewijs van tewerkstelling overleggen. De kredietverstrekker zal ook uw kredietwaardigheid controleren om uw kredietwaardigheid te bepalen.
Onthoud dat om de prekwalificatie van een lening voor een hypotheek te halen na de aankoop van het huis, u moet blijven werken en een solide krediet moet behouden. U moet ook aantonen dat u op geen enkele manier persoonlijk familie bent van de verkoper (u bent bijvoorbeeld geen vriend of familielid).
Redenen voor vertraagde financiering
Een geldelijk bod kan u helpen om u te onderscheiden van de concurrentie als u zich daar zorgen over maakt met uw bod. Door deze aanpak te gebruiken, kunt u ook voorkomen dat u wacht op de verwachte 30 tot 60 dagen die nodig zijn om een hypotheek te krijgen.
Door uitgestelde financiering kunt u wendbaar zijn en toch een hypotheek kunnen gebruiken om uw huis te betalen nadat u de aankoop heeft gedaan. Aangezien uw kasreserve aan u wordt teruggegeven zodra uw hypotheek is afgesloten en kan worden behouden of geïnvesteerd in andere zaken, waaronder uw volgende eigendom, behoudt u uw liquiditeit.
Aanvraagprocedure voor uitgestelde financiering
Het aanvragen van uitgestelde financiering brengt een aantal stappen met zich mee die tijd en voorbereiding vergen. Zorg ervoor dat u deze drie procedures volgt voor de voorbereiding:
- Om te beslissen of uitgestelde financiering uw beste manier van handelen is, begint u met het bespreken van de voor- en nadelen met uw belastingdeskundige, financieel adviseur en makelaar. Er zijn altijd gevaren en ook uw belastingen kunnen worden beïnvloed.
- Om in aanmerking te komen, moet u bewijs overleggen van uw financieringsbron voor de aankoop, bevestigen dat het onroerend goed een duidelijke titel heeft en aantonen dat de verkoper geen goede vriend of familielid is.
- Voordat er zes maanden zijn verstreken sinds de aankoop van de woning, dient u een hypotheekaanvraag in. Houd er rekening mee dat het vergelijken van kredietverstrekkers u kan helpen om de beste voorwaarden en tarieven te krijgen.
Tips voor het gebruik van uitgestelde financiering
- Raadpleeg een financieel adviseur voordat u de belangrijke keuze maakt om een huis te kopen, omdat dit een grote impact kan hebben op uw financiën. U kunt de matchen van uw adviseurs gratis interviewen om te kiezen welke het beste bij u past met behulp van de gratis tool van SmartAsset, die u koppelt aan maximaal drie lokale financiële adviseurs. Start uw zoektocht naar een financieel adviseur meteen als u daartoe bereid bent.
- Ondanks dat u met contant geld begint, krijgt u nog steeds een hypotheek. Het is daarom handig om te weten hoeveel woningen u zich kunt veroorloven.
- Het betalen van een maandelijkse hypotheek is slechts een onderdeel van de financiering van een woning. Om ervoor te zorgen dat uw hypotheek past in uw algehele financiële strategie, kunt u afsluitingskosten en aanbetalingen evalueren.
Voordelen van uitgestelde financiering
Bij het kopen van een woning of beleggingspand heeft het inzetten van uitgestelde financiering veel voordelen. Houd bij het analyseren van deze tactiek rekening met de volgende voordelen:
#1. Val op in concurrerende markten
Contante aanbiedingen kunnen een eenvoudig, snel sluitingstijdsbestek bieden, wat aantrekkelijk is voor verkopers. Dit kan kopers die wachten op financiering het voordeel bieden dat ze nodig hebben om op te vallen in de huidige competitieve vastgoedmarkten.
#2. Koop een opknapper
Investeren in een woning met contant geld kan u helpen een huis te beveiligen dat mogelijk niet door een standaard huisinspectie komt. Uitgestelde financiering is een optie om een huis te kopen om te renoveren terwijl je er woont.
#3. Profiteer van belastingaftrek
Voor vastgoedbeleggers die hun portefeuille willen uitbreiden en willen profiteren van de belastingvoordelen van een hypotheek, kan het uitstellen van financiering een fantastisch idee zijn.
#4. Een lagere aankoopprijs verzekeren
Omdat contante aanbiedingen zo opvallen, is er meestal meer onderhandelingsruimte. De kans is groot dat als u kiest voor uitgestelde financiering, u een lagere koopprijs kunt bedingen dan wanneer u direct voor een conventionele hypotheek kiest.
Nadelen van uitgestelde financiering
Er zijn enkele nadelen aan uitgestelde financiering om rekening mee te houden, net zoals bij elke financieringsmethode. Bekijk de volgende informatie voordat u deze techniek gebruikt:
#1. Kapitaal vooraf
Het grootste nadeel van uitgestelde financiering is dat het vooraf een aanzienlijke hoeveelheid kapitaal vereist om uit te voeren. Om deze reden hebben beleggers die de flexibiliteit hebben om hun activa te verplaatsen om een huis te kopen, de neiging om het meest vertraagde financiering te ervaren.
#2. Kan alleen een conventionele lening gebruiken
Bepaalde door de overheid gesteunde leningen, zoals USAD-, FHA- en VA-leningen, zijn onverenigbaar met uitgestelde financiering. Kopers die de woning herfinancieren moeten dit doen met een reguliere of jumbo lening.
#3. Aanvullende documentatie nodig
In vergelijking met een conventionele transactie moet u uw kredietverstrekker meer informatie geven. Mogelijk moet u documentatie overleggen waaruit blijkt dat uw betaling in contanten is gedaan, de bron van het geld en uw gebrek aan enige connectie met de verkoper.
Wie komt in aanmerking voor uitgestelde financiering?
Wanneer en hoe uitgestelde financiering kan worden ingezet in vastgoed is aan specifieke regelgeving onderhevig. Kopers moeten in eerste instantie aantonen dat ze het onroerend goed contant hebben betaald en moeten bewijzen waar dat geld vandaan komt. Dit wordt gedaan om te voorkomen dat klanten betalen met illegaal verkregen geld. Kopers zouden documenten moeten overleggen ter ondersteuning van hun bewering dat het geld aan hen is gegeven. In de donatiebrief zou moeten staan dat er geen terugbetaling van de gelden wordt verwacht. Verder is het niet toegestaan om de schenker iets van de transactieopbrengst terug te geven.
De volledige kosten van de aankoop, sluiting, vergoedingen en andere transactiegerelateerde uitgaven kunnen niet worden gedekt door de definitieve hypotheek. Bovendien moeten aanvragers aantonen dat het onroerend goed is verworven via een 'arm's length'-transactie, wat betekent dat ze op geen enkele manier een persoonlijke band met de verkoper hadden. Relaties kunnen zijn met vrienden, familie, werk, enz. Dit wordt gedaan in een poging om belastingontwijkingsmethoden te stoppen. Ten slotte mogen er geen fiscale pandrechten op het onroerend goed zijn.
Fannie Mae uitgestelde financiering
De Federal National Mortgage Association, beter bekend onder de initialen Fannie Mae, controleert de secundaire hypotheekmarkt. Maar wat betekent dat eigenlijk? Hierdoor komt er geld beschikbaar, zodat die bedrijven kunnen blijven lenen en klanten huizen kunnen blijven kopen.
Het tarief dat u van uw hypotheekverstrekker in Fannie Mae uitgestelde financiering ontvangt, wordt ook voor een groot deel beïnvloed door Freddie Mac en Fannie Mae. De twee hebben een aanzienlijke invloed op de lage hypotheekrente in de Verenigde Staten.
Wat is het doel van Fannie Mae?
Ondanks dat ze een belangrijke speler zijn in de hypotheeksector, weten maar heel weinig kredietnemers wat Fannie Mae bij uitgestelde financiering eigenlijk doet. Zowel filialen als geldautomaten zijn afwezig. Het is geen bron van krediet. En toch heeft Fannie Mae op de een of andere manier een zeer belangrijke invloed op de rente die u betaalt en het soort hypotheekfinanciering dat u ontvangt.
Neem dit voorbeeld om te zien hoe Fannie Mae omgaat met uitgestelde financiering: als Leo Lending $ 15,000,000 beschikbaar heeft om te gebruiken voor het aangaan van hypotheken en de gemiddelde hypotheek $ 150,000 is, zal Leo 100 hypotheken kunnen produceren. ($ 150,000 x 100) = $ 15,000,000.
In dit geval heb je pech als je hypotheekklantnummer 126 van Leo Lending bent. Er is geen geld meer beschikbaar om te lenen.
Welk effect Fannie Mae heeft op uw uitgestelde financieringshypotheek?
Hoewel niet elke hypotheek, koopt Fannie Mae graag hypotheken van kredietverstrekkers. Leningen moeten worden gezien als veilige activa zodat Fannie Mae en Freddie Mac ze weer kunnen verkopen. Hieruit volgt dat elke hypotheek moet voldoen aan specifieke normen of 'richtlijnen'.
De regels voor Fannie Mae zijn in totaal meer dan 1,200 pagina's. Het hoogste geleende bedrag dat Fannie Mae in 2023 zal kopen, is bijvoorbeeld $ 647,200. Het bedrijf koopt geen grotere leningen of zogenaamde 'jumbo'-leningen.
Hoe de secundaire hypotheekmarkt en Fannie Mae opereren bij uitgestelde financiering
Op de secundaire hypotheekmarkt zijn Fannie Mae en Freddie Mac actief. Op die locatie kopen ze hypotheken van kredietverstrekkers en herverpakken ze als effecten gedekt door hypotheken (MBS). Dan kunnen investeerders van over de hele wereld MBS kopen van Fannie en Freddie.
Terugkomend op de eerdere illustratie, vormen de 100 hypotheken die Leo Lending heeft verkocht een aanwinst. De leningen kunnen door Leo worden gekocht en worden verkocht aan Freddie Mac of Fannie Mae.
Als de verkoop rond is, heeft Leo meer geld en kan hij meer lokale hypotheken financieren.
De voordelen zijn duidelijk. Fannie Mae en Freddie Mac stellen kredietverstrekkers in staat hun leningproductie te verhogen door hypotheken te kopen. Consumenten blijven huizen kopen omdat geld lenen gemakkelijker beschikbaar wordt, waardoor de vastgoedmarkt overeind blijft.
Daarnaast investeren deze bedrijven geld van buitenlandse investeerders in de Amerikaanse huizenmarkt. Als gevolg van de landelijke operaties van Fannie Mae en Freddie Mae zijn de hypotheekrentes bij uitgestelde financiering over het algemeen vergelijkbaar in het hele land.
Hypotheek met uitgestelde financiering
Een snelle cash-out herfinancieren op een huis waarvoor u contant heeft betaald, is mogelijk dankzij een uitgestelde hypotheek. Doorgaans moeten leners zes maanden wachten vanaf de sluitingsdatum van een woningaankoop voordat ze een normale uitbetalingsherfinanciering mogen doen. Bovendien, als u substantiële verbeteringen aan het onroerend goed aanbrengt, zoals een "fix & flip", dicteren de kredietverstrekkers doorgaans dat u een jaar wacht voordat u de taxatie na de verbetering van het onroerend goed gebruikt voor herfinanciering, waardoor u in aanmerking komt voor voor een groter leenbedrag. U kunt met een uitgestelde hypotheek mogelijk meer geld opnemen van het eigen vermogen van uw huis dan met een typische cash-out-herfinancieringsregeling.
Voordelen van hypotheken met uitgestelde financiering
- Als u contant heeft betaald voor een woning, neem het geld dan nu op in plaats van zes maanden te wachten.
- Sneller toegang krijgen tot het eigen vermogen van een onroerend goed dan u kunt met een typische cash-out herfinanciering
- Het programma is van toepassing op zowel investeringswoningen als primaire woningen.
- gunstig voor investeerders die eigendommen repareren en omdraaien, evenals kopers in concurrerende vastgoedmarkten
Nadelen van hypotheken met uitgestelde financiering
- Strengere kwalificatienormen, waaronder aanzienlijke documentatie voor leners
- De hypotheekrente en -vergoedingen zijn hoger dan bij een typische cash-out herfinanciering.
- Sommige beperkingen op het gebruik van de opbrengst omvatten de noodzaak om persoonlijke leningen of HELOC's te betalen die worden gebruikt om het onroerend goed te kopen.
- Minder kredietverstrekkers bieden het programma.
- Leningbeperkingen
Redenen voor het verkrijgen van een uitgestelde financieringshypotheek
Nu u weet waarom mensen huizen contant kopen, vraagt u zich misschien af waarom u een uitgestelde hypotheek zou moeten aanvragen in plaats van zes maanden te wachten om een typische uitbetalingsherfinanciering af te ronden. Er zijn ook andere factoren waarmee u rekening moet houden, zoals:
- U hoeft niet meer dan zes maanden te wachten om toegang te krijgen tot het eigen vermogen in uw eigendom.
- U verwacht dat de hypotheekrente gaat stijgen, daarom wilt u geen zes maanden wachten met oversluiten.
- U kunt nu in aanmerking komen voor een hypotheek omdat uw krediet- of financiële situatie is veranderd.
- U wilt uw schuld door recente rekeningen verminderen of wegwerken.
- Streef ernaar om andere huizen te kopen met het eigen vermogen in één vastgoedbelegging
- Mogelijke hypotheek belastingvoordelen
Hoeveel kunt u tegen uw huis lenen met een uitgestelde hypotheek?
U mag doorgaans tot 80% van de waarde van uw eengezinshoofdwoning lenen, met een maximale loan-to-value (LTV)-ratio van 80%. De maximale LTV-ratio van een vertraagde hypotheek voor een eengezinswoning of een vastgoedbelegging is normaal gesproken 75 procent.
Op basis van de bezettingsgraad van het object en het aantal eenheden geeft onderstaande tabel de maximale LTV-ratio weer voor een doorlopende hypotheek. Houd er rekening mee dat de LTV-ratio voor een doorlopende hypotheek wordt bepaald aan de hand van de actuele getaxeerde woningwaarde; dus als u verbeteringen heeft aangebracht, profiteert u van de hogere waarde van het onroerend goed na renovatie. (britespanbuildings.com)
Vertraagde limieten voor hypotheekleningen
Conforme leningbeperkingen, die variëren per provincie en het aantal eenheden in een woning, zijn een vereiste van het uitgestelde hypotheekprogramma. In duurdere gebieden varieert het conforme leningplafond voor een eengezinswoning in de aangrenzende Verenigde Staten van $ 647,200 tot $ 970,800. Het maximale geleende bedrag voor een woning met één eenheid is $ 970,800 in Alaska en Hawaï.
Vertraagde kwalificatie van eigendom
Koopwoningen met één tot vier woningen, vakantiewoningen en vastgoedbeleggingen komen allemaal in aanmerking voor uitgestelde hypotheken.
Gebruik van uitgestelde hypotheekopbrengsten
Het geld van de uitgestelde hypotheek moet worden gebruikt om persoonlijke, overwaarde- of HELOC-schulden te vereffenen of te verminderen die u hebt gebruikt om het huis van een ander onroerend goed te kopen. Bovendien kan een schenking waarmee de contante aankoop van de woning is betaald, niet worden terugbetaald met de opbrengst van een uitgestelde hypotheek. De enige twee beperkingen voor het gebruik van de middelen van een uitgestelde hypotheek zijn deze twee.
Negatieven uitgestelde hypotheek
Leners moeten voldoen aan extra competentienormen voor een vertraagde hypotheek, zoals documentatievereisten die niet aanwezig zijn in een typische cash-out herfinanciering. De regeling heeft vaak hogere hypotheekrentes en -kosten in vergelijking met een traditionele cash-out herfinanciering. Dit komt door het unieke karakter van het programma en het feit dat minder kredietverstrekkers uitgestelde hypotheken verstrekken. Minder concurrentie resulteert in minder kredietverstrekkers die de dienst aanbieden, wat de rentetarieven en kosten voor kredietnemers verhoogt. De voordelen van het uitstellen van financiering om sneller toegang te krijgen tot het eigen vermogen in hun eigendom, moeten worden afgewogen tegen de kostenbesparingen die kunnen worden gerealiseerd door langer te wachten en een conventionele cash-out-herfinanciering uit te voeren.
Wat is een uitgestelde financiering?
Uitgestelde financiering is wanneer een koper contant betaalt voor een woning en vervolgens binnen zes maanden na afsluiting een hypotheek verkrijgt. Via een uitbetalingsherfinanciering wordt het grootste deel van het geld dat is gebruikt om het huis te kopen, aan hen teruggegeven.
Wat is het voordeel van uitgestelde financiering?
Houd bij het analyseren van deze tactiek rekening met de volgende voordelen:
- Val op in concurrerende markten
- Koop een opknapper
- Profiteer van belastingaftrek
- Een lagere aankoopprijs verzekeren
Waarom zou Fannie Mae mijn hypotheek kopen?
De voordelen zijn duidelijk. Fannie Mae en Freddie Mac stellen kredietverstrekkers in staat hun leningproductie te verhogen door hypotheken te kopen. Consumenten blijven huizen kopen omdat geld lenen gemakkelijker beschikbaar wordt, waardoor de vastgoedmarkt overeind blijft.
Hoe lang heb je voor uitgestelde financiering?
Is het huis dat u overweegt uit de code? U kunt het eerst kopen en het vervolgens in code brengen met behulp van vertraagde financiering. Als u de benodigde werkzaamheden afrondt en binnen zes maanden na de overname aanvraagt, kunt u een hypotheek krijgen.
Zijn de tarieven voor uitgestelde financiering hoger?
Leners moeten aan strengere kwalificaties voldoen voor een uitgestelde hypotheek, zoals het verstrekken van meer documentatie dan voor een reguliere uitbetalingsherfinanciering. In vergelijking met een reguliere uitbetalingsherfinanciering zijn de rentevoet en kosten van het programma vaak hoger.
Is een beoordeling vereist voor uitgestelde financiering
Uw potentiële hypotheekverstrekker zal een taxatie van uw woning willen zien, ongeacht of u er een hebt laten doen voordat u de aankoop deed. U moet een nieuw financieringsplan bedenken of het verschil bedenken als de getaxeerde waarde van uw woning lager is dan uw aankoopprijs.
Is het beter om de hypotheek snel of langzaam af te lossen?
Op de lange termijn kun je veel geld besparen door je hypotheek vervroegd af te lossen. U kunt uw huis sneller kopen met zelfs een bescheiden verhoging van uw maandlasten. Voordat u schulden aflost, moet u een regendagfonds opzetten voor onverwachte uitgaven.
Aanverwant artikel
- VERZEKERINGSVERSLAGEN: Hoe u stressvrij gratis executievermeldingen kunt vinden
- TWEEDE HYPOTHEEK: definitie, tarieven en vereisten
- KOSTEN OM EEN HYPOTHEEK TE HERFINANCIEREN: Alles wat u moet weten
- Compensatieplan: beste praktijken in de Verenigde Staten (bijgewerkt .)
- ROZE BELASTING: prijsdiscriminatie op basis van geslacht
- SCHIKKINGSVERKLARING ONROEREND GOED: definitie en hoe het erop van toepassing is
- OPERATIONELE DOELEN: Stappen bij het stellen van realistische doelen + voorbeelden
