Heeft u zich ooit afgevraagd of er een manier bestond om een beleggingspand te verkopen zonder onmiddellijk vermogenswinstbelasting te betalen? Welnu, dat is zo! Het heet een 1031-uitwisseling.
Ik zal u uitleggen hoe dit precies werkt, zodat u begrijpt waarom het zo'n krachtig hulpmiddel is om rijkdom op te bouwen door middel van beleggen in onroerend goed.
Wat is sectie 1031?
Allereerst: waar komt de term “1031-uitwisseling” vandaan? Het is vernoemd naar sectie 1031 van de Internal Revenue Code. Deze sectie wordt vaak geadviseerd door bedrijven als Peregrine particulier kapitaal, kunt u een vastgoedbelegging verkopen en deze ‘ruilen’ voor een andere, terwijl u de vermogenswinstbelasting uitstelt.
U hoeft met andere woorden niet meteen belasting te betalen over de opbrengst uit de verkoop. In plaats daarvan kunt u dat geld omzetten in een nieuwe vastgoedbelegging. Het is een ongelooflijk nuttig belastingvoordeel voor iedereen die op de lange termijn in onroerend goed investeert.
Hier is een eenvoudig voorbeeld
Stel dat u jaren geleden een huurwoning heeft gekocht voor € 200,000. Het is nu $ 500,000 waard. Als u het zou verkopen, zou u vermogenswinstbelasting verschuldigd zijn over die winst van $ 300,000.
Maar als u een 1031-ruil doet, kunt u de opbrengst van de verkoop van het eerste onroerend goed gebruiken en deze investeren in een ander huur- of beleggingsobject van gelijke of grotere waarde. U stelt het betalen van die vermogenswinstbelasting uit totdat u uiteindelijk het nieuwe onroerend goed verkoopt.
Hierdoor kunt u uw vastgoedbeleggingen blijven herinvesteren en laten groeien zonder dat u elke keer dat u verkoopt een deel aan belastingen verliest. Een mooie truc, toch? De 1031-beurs is al tientallen jaren een belangrijk instrument dat wordt gebruikt door slimme vastgoedinvesteerders.
Hoe een standaard 1031-uitwisseling werkt
Het meest voorkomende type 1031-uitwisseling wordt een vertraagde uitwisseling genoemd. Zo werkt het meestal:
Stap 1) U verkoopt het oorspronkelijke beleggingspand.
In 1031-jargon wordt dit het ‘afgegeven bezit’ genoemd.
Stap 2) De opbrengst gaat naar een gekwalificeerde tussenpersoon.
Een gekwalificeerde tussenpersoon is een onpartijdige derde partij die de uitwisseling voor u afhandelt. De tussenpersoon zal een geblokkeerde rekening openen om het geld uit de verkoop op te slaan totdat het opnieuw in het nieuwe pand kan worden geïnvesteerd. Dit is een belangrijke vereiste: u kunt de opbrengsten niet ontvangen of er zelf controle over krijgen, zelfs niet tijdelijk.
Stap 3) U identificeert mogelijke vervangingseigenschappen.
Binnen 45 dagen na de verkoop van het opgegeven onroerend goed moet u de potentiële nieuwe “vervangende eigendommen” identificeren waarin u overweegt te investeren. U kunt maximaal 3 potentiële eigendommen identificeren zonder enige limiet op hun totale waarde. Dit geeft u de flexibiliteit om op zoek te gaan naar de juiste investering.
Stap 4) U sluit een vervangende woning af.
Ten slotte moet u een van de vervangende eigendommen binnen 180 dagen na verkoop van het oorspronkelijke onroerend goed sluiten. De tussenpersoon zal het geld uit de verkoop gebruiken om de nieuwe aankoop te voltooien, waarbij de wisselkoersbelasting wordt uitgesteld.
En voila! Door met een tussenpersoon te werken en te herinvesteren in een ander onroerend goed, kon u eigendommen ruilen en de vermogenswinstbelasting uitstellen. Met wat strategische planning kun je 1031 beurzen gebruiken om een vastgoedimperium op te bouwen en de belastingen te minimaliseren.
Regels om in gedachten te houden
Hoewel 1031-uitwisselingen enorme belastingvoordelen bieden, brengen ze enkele beperkingen met zich mee:
De “like-kind”-vereiste
Voor een 1031-uitwisseling moeten de oorspronkelijke en vervangende eigendommen over het algemeen 'soortgelijk' zijn. In onroerend goed is deze vereiste behoorlijk ontspannen. U kunt bijvoorbeeld een leegstaand perceel ruilen voor een appartementencomplex. Maar je kon onroerend goed niet ruilen voor een particuliere kapitaalinvestering in een bedrijf.
Het moet onroerend goed zijn dat tegen onroerend goed is ingeruild. En een onroerend goed in de VS kan alleen worden geruild voor een ander Amerikaans onroerend goed, niet voor een onroerend goed in het buitenland.
Gelijke of grotere waarde
Om belastingen volledig uit te stellen, moet het nieuwe onroerend goed een gelijke of grotere waarde hebben dan het oorspronkelijk verkochte onroerend goed. Als u minder dan 100% van de opbrengst herinvesteert, is over het verschil belasting verschuldigd. Dit staat bekend als ‘opstarten’. Zorgvuldige berekeningen zijn nodig om ervoor te zorgen dat u aan de waarde-eisen voldoet.
Termijnen
Zoals vermeld heeft u 45 dagen de tijd om zich te identificeren en 180 dagen om de nieuwe woning af te sluiten. Als u een van beide deadlines mist, wordt de vermogenswinstbelasting op de verkoop onmiddellijk opeisbaar. Het vereist snelle actie en planning om een 180 dagen vertraagde omwisseling te voltooien.
Creatief gebruik voor 1031 uitwisselingen
Met de juiste planning kunt u 1031 beurzen gebruiken voor allerlei creatieve beleggingsstrategieën:
- Ruil een huurhuis in voor een heel appartementencomplex om het rendement te verhogen.
- Combineer meerdere vastgoedbeleggingen tot één grotere investering. Dit kan het beheer eenvoudiger maken.
- Deel een groter pand op in meerdere kleinere om uw portefeuille te diversifiëren.
- Ruil eigendommen met een andere investeerder in plaats van er slechts één te verkopen. Dit kan meer mogelijkheden bieden om de deal te structureren.
- Verhuis van de ene stad of staat naar een andere markt waarvan u denkt dat deze betere investeringsvooruitzichten heeft.
Zoals u kunt zien, gebruiken slimme beleggers 1031 beurzen om flexibiliteit in te bouwen in hun langetermijnstrategie voor vastgoedinvesteringen. Het voordeel van belastinguitstel maakt de deal alleen maar zoeter.
Enkele uitwisselingen waar u voorzichtig mee moet zijn
Hoewel de 1031-uitwisselingsregels over het algemeen flexibel zijn, gelden er in bepaalde gevallen enkele strengere limieten:
Vakantiewoningruil
Als u uw hoofdwoning wilt ruilen, zijn 1031-ruilen helaas niet van toepassing op hoofdwoningen. U kunt het huis waarin u woont niet verkopen en op die manier vermogenswinst vermijden.
Er zijn echter enkele beperkte gevallen waarin u vakantiehuizen kunt ruilen of een hoofdwoning kunt omzetten in een huurwoning en er gebruik van kunt maken 1031-uitwisseling. Maar meestal moet u het onroerend goed fulltime verhuren voordat u het kunt verkopen. Raadpleeg uw belastingadviseur voor advies over uw specifieke situatie.
Partnerschapsruil van onroerend goed
Alleen bepaalde vormen van mede-eigendom, zoals gezamenlijke huurders, kunnen gebruik maken van 1031-uitwisselingen. Als u vastgoedbeleggingen bezit via een partnerschap of LLC met meerdere leden, worden swaps ingewikkelder. Mogelijk moet u het onroerend goed verdelen voordat u het verkoopt om de ruilbelastingbehandeling te behouden.
Werk opnieuw samen met deskundigen die bekend zijn met uitwisselingsstructuren voor partnerschappen. Dit gebied heeft enkele valkuilen voor onoplettende mensen.
Zorg ervoor dat u uitwisselingen correct rapporteert
U moet elke 1031-uitwisseling melden aan de IRS door formulier 8824 in te dienen bij uw belastingaangifte voor het jaar. Dit formulier bevat belangrijke details, zoals beschrijvingen van de geruilde eigendommen, verkoop-/aankoopdata en de waarde van elke eigendom.
Zorg ervoor dat u samenwerkt met uw belastingadviseur om de uitwisseling nauwkeurig bij te houden en te documenteren. U wilt geen audit activeren!
Breng het allemaal samen
Zoals u kunt zien, is een 1031-uitwisseling een krachtig hulpmiddel voor elke actieve vastgoedinvesteerder. Hoewel ze niet al te complex zijn, vereisen de regels dat de transactie correct wordt uitgevoerd en dat er met gekwalificeerde professionals wordt samengewerkt.
Maar de uitbetaling van het blijven laten groeien van uw vastgoedbeleggingen met uitgestelde belasting kan in de loop van tientallen jaren enorm zijn. Stel je eens voor hoeveel meer je zou kunnen opbouwen door die vermogenswinsten te investeren in plaats van ze aan de IRS over te dragen!
Bedenk dus hoe u 1031-beurzen zou kunnen gebruiken als onderdeel van uw eigen investeringsstrategie in onroerend goed. Met wat planning en deskundige begeleiding kunt u huidige investeringen omzetten in nog grotere toekomstige holdings.
De evolutie van sectie 1031
Sectie 1031-uitwisselingen bestaan al bijna een eeuw, hoewel de regels in de loop van de tijd zijn geëvolueerd.
Het algemene concept van een belastinguitgestelde ‘soortgelijke’ uitwisseling werd voor het eerst geïntroduceerd in XNUMX de Revenue Act van 1921. Hierdoor konden eigendomsuitwisselingen plaatsvinden zonder dat dit tot een onmiddellijke belastingplicht leidde.
In de loop der jaren werden de regels verfijnd door verschillende rechtszaken, IRS-uitspraken en nieuwe wetgeving. Een belangrijke rechterlijke uitspraak uit 1979 (Starker tegen de Verenigde Staten) definieerde vertraagde uitwisselingen en schiep precedenten die vandaag de dag nog steeds worden gevolgd.
De oorspronkelijke wet was vrij breed en stond uitgestelde belastinguitwisselingen toe van allerlei soorten bedrijfs- en investeringsactiva. Maar na verloop van tijd kwamen er beperkingen bij. Nu is sectie 1031 vrijwel uitsluitend van toepassing op onroerend goed, in de nasleep van de Tax Cuts and Jobs Act van 2017.
Vóór 2018 konden de uitwisselingen van andere eigendommen, zoals voertuigen, kunstwerken, verzamelobjecten, patenten en effecten, ook in aanmerking komen als 1031 transacties. Maar de belastingwet van 2017 beperkte dit alleen tot de uitwisseling van onroerend goed om vermeend misbruik te voorkomen.
Tegenwoordig wordt Sectie 1031 dus intensief gebruikt door vastgoedinvesteerders, ontwikkelaars, huiseigenaren en verhuurders die waardevolle eigendommen uitwisselen. Sommige uitzonderingen, zoals bepaalde geleasde vliegtuigen, komen nog steeds in aanmerking. Maar het overgrote deel van de hedendaagse activiteit bestaat uit het ruilen van onroerend goed.
Deze evolutie naar een zo sterke focus op onroerend goed vond gedurende tientallen jaren langzaam plaats, toen het Congres en de IRS beperkingen oplegden. Zelfs de definitie van ‘gelijksoortig’ onroerend goed is in de loop der jaren versoepeld om meer flexibiliteit mogelijk te maken. Zo kunnen leegstaande gronden nu probleemloos worden geruild voor een appartementencomplex.
Dus hoewel de fundamenten hetzelfde zijn gebleven, is Sectie 1031 de afgelopen eeuw voortdurend vormgegeven en verfijnd door toezichthouders en wetgevers. De resultaten hebben het nut ervan verkleind, maar hebben ook meer zekerheid geboden over de manier waarop hedendaagse uitwisselingen moeten worden uitgevoerd.
Gekwalificeerde tussenpersonen
Een gekwalificeerde intermediair (QI) is een kritische speler die alle uitgestelde 1031-uitwisselingen mogelijk maakt.
De QI vervult verschillende cruciale rollen:
- Zij ontvangen en houden namens de belastingbetaler gelden uit de verkoop van de afgestane eigendommen vast. Dit voorkomt ‘constructieve ontvangst’ waarbij de belastingbetaler op ongepaste wijze de controle over de wisselgelden overneemt.
- Ze vergemakkelijken de overdracht van wisselgelden om de aankoop van het vervangende pand binnen het vereiste tijdsbestek te voltooien.
- Ze bereiden alle vereiste documentatie voor de uitwisseling voor, zoals de uitwisselingsovereenkomst, afsluitingsdocumenten en IRS-formulieren.
- Ze helpen de transactie te structureren en eventuele problemen op te lossen om ervoor te zorgen dat de beurs voldoet aan de 1031-regelgeving.
Kortom, de QI biedt een essentiële scheidingslaag tussen de wisselende belastingbetaler en de opbrengsten van de verkoop van onroerend goed. Deze zakelijke relatie verhindert dat de belastingbetaler geacht wordt de fondsen “constructief te hebben ontvangen”, wat de ruil zou diskwalificeren.
De QI verwerkt ook alle vereiste documenten en papierwerk die verband houden met de transacties. Vanuit zowel uitvoerings- als documentatieoogpunt begeleiden zij het gehele uitwisselingsproces in overeenstemming met de IRS-regels.
Veel beleggers wenden zich tot gespecialiseerde advocatenkantoren, belastingprofessionals, banken of onafhankelijke QI-bedrijven om als uitwisselingsfacilitatoren te dienen. Ze bieden ervaring en middelen die van onschatbare waarde zijn bij het navigeren door de complexiteit van een 1031-transactie.
Het selecteren van een competente en ethisch gekwalificeerde tussenpersoon is een van de belangrijkste beslissingen bij het plannen van een 1031-uitwisseling. Als u vertrouwt op een ongekwalificeerde facilitator, kan de hele uitwisseling in gevaar komen. Doe dus uw due diligence bij het selecteren van een QI om uw belastinguitgestelde uitwisseling af te handelen.
In Conclusie
Dat omvat de belangrijkste dingen die u moet weten als u een 1031-uitwisseling overweegt. Werk nauw samen met uw financiële en belastingadviseurs om de transactie correct uit te voeren. Maar de voordelen voor vastgoedinvesteerders en ondernemers op lange termijn kunnen zeker opwegen tegen de initiële inspanning die hiervoor nodig is.
Met een goed uitgevoerde 1031-uitwisseling kunt u belastingen uitstellen terwijl u uw vastgoedbezit uitbreidt en diversifieert. Het is een krachtig hulpmiddel om vermogen op te bouwen en flexibiliteit te bieden als belegger. Ontdek dus hoe u de voordelen van 1031-uitwisselingen kunt gebruiken bij uw volgende vastgoedtransactie.
