U weet ongetwijfeld dat uw geldschieter actie moet ondernemen als u achterop raakt met uw hypotheekbetalingen. Een akte-in-lieu regeling kan u helpen ontsnappen aan de gevolgen van afscherming, de juridische procedure waarbij de geldschieter die uw lening bezit beslag legt op uw eigendom. Laten we eens nader bekijken wat een akte in plaats van afscherming is en hoe deze verschilt van een afscherming. We zullen ook een voorbeeldakte tonen in plaats van executie.
Wat is een akte in plaats van afscherming?
Een executieakte is een juridische procedure die het eigendom van de woning overdraagt van de huiseigenaar naar de hypotheekverstrekker. Hierdoor is de huiseigenaar niet meer verplicht de hypotheek af te lossen en is hij vrij van hypotheeklasten. Dit is een alternatief voor huiseigenaren met weinig tot geen overwaarde en die hun maandelijkse hypotheeklasten niet kunnen betalen.
Volgens Jackie Boies, senior director van huisvestings- en faillissementsdiensten bij Money Management International, een non-profit schuldhulpverleningsorganisatie gevestigd in Sugar Land, Texas, is de akte in plaats van het juridische document dat de huiseigenaar ondertekent om de overdracht te effectueren.
Akte begrijpen in plaats van afscherming
Een akte in plaats van afscherming is een mogelijke optie die door een hypotheekgever of huiseigenaar wordt gebruikt om afscherming te voorkomen.
De hypotheekgever draagt het onderpand, dat vaak het huis is, terug aan de geldschieter die optreedt als hypotheekhouder in ruil voor het vrijgeven van alle hypotheekverplichtingen. Beide partijen moeten de overeenkomst vrijwillig en te goeder trouw aangaan. De huiseigenaar ondertekent het document, dat wordt bekrachtigd door een notaris en geregistreerd in openbare registers.
Deze dramatische actie wordt meestal uitgevoerd als laatste redmiddel nadat de eigenaar van het onroerend goed alle andere opties heeft uitgeput (zoals een wijziging van de lening of een korte verkoop) en heeft erkend dat hij zijn huis zou verliezen.
De huiseigenaar zal worden verlost van de leningslast, zelfs als hij afstand moet doen van zijn eigendom en moet migreren. Omdat dit proces meestal wordt uitgevoerd met minder publieke kennisgeving dan een afscherming, kan de eigenaar van het onroerend goed zijn schaamte verminderen en zijn hachelijke situatie meer privé houden.
Redenen waarom een geldschieter een akte in plaats daarvan zou kunnen afwijzen
Vergeet niet dat uw geldschieter niet verplicht is om een akte te accepteren in plaats van een overeenkomst. Een geldschieter kan om verschillende redenen een akte afwijzen, waaronder:
- Een daling van de reële marktwaarde van uw woning: Als de reële marktwaarde van uw huis is gedaald, bent u mogelijk meer verschuldigd aan uw lening dan uw huis waard is. Een geldschieter kan in deze omstandigheid overeenkomen een akte te aanvaarden in plaats van een overeenkomst. In dit geval mag uw geldschieter de akte van betaling alleen accepteren als u het verschil tussen de getaxeerde waarde en het verschuldigde bedrag betaalt. Dit is niet iets dat Rocket Mortgage doet.
- Retentierechten of belastingvonnissen op uw eigendom: Het opgeven van uw eigendomsakte wordt problematischer als u een vonnis of secundair retentierecht heeft, een aanspraak op uw eigendom die de geldschieter niet heeft gemaakt. Als iemand anders een claim op het onroerend goed heeft, zullen sommige geldschieters met u samenwerken om het pandrecht te lossen.
- Slechte thuissituatie: Als uw huis in slechte staat verkeert, kan uw geldschieter elke akte in plaats van een deal die u voorstelt afwijzen.
Redenen waarom een geldschieter een akte in plaats daarvan zou kunnen accepteren
Hoewel een geldschieter niet verplicht is om uw akte te accepteren in plaats van afscherming, zijn er verschillende prikkels om dit te doen. Enkele van de voordelen die uw geldschieter ontvangt wanneer zij een akte in plaats accepteren, zijn onder meer:
- Snellere controle over uw eigendom: Kredietverstrekkers moeten advocaten inhuren voor de rechtbank, bewijzen dat u uw schulden niet hebt betaald en goedkeuring van de rechtbank verkrijgen om uw eigendom van marktafscherming te verwijderen. De geldschieter moet u rechtmatig uit het pand zetten, zelfs als ze eerder naar de rechtbank zijn gegaan. Door een akte in plaats te accepteren, bespaart uw geldschieter zowel tijd als geld.
- Betere eigendomsvoorwaarden: Kredietverstrekkers kunnen ermee instemmen eigendommen in goede staat in bezit te nemen, omdat ze voor meer geld verkopen en minder tijd kosten om te verkopen. Met een akte in plaats daarvan kan een geldschieter van u eisen dat u het onroerend goed in uitstekende staat houdt.
Akte in plaats van Vs. Afscherming: wat is het verschil?
Deed in lieu en foreclosure lijken op elkaar, maar zijn niet hetzelfde. Bij een executieverkoop neemt de geldschieter het onroerend goed terug nadat de huiseigenaar niet heeft betaald. Afschermingswetten verschillen van staat tot staat en afscherming kan op twee manieren plaatsvinden:
- Gerechtelijke afscherming, waarbij de geldschieter een rechtszaak aanspant om het onroerend goed terug te krijgen
- Niet-gerechtelijke afscherming stelt de geldschieter in staat af te schermen zonder tussenkomst van de rechtbank.
Het belangrijkste onderscheid tussen een akte in plaats en een afscherming zijn de effecten op uw kredietscore en uw financiële verantwoordelijkheid nadat de geldschieter het onroerend goed heeft teruggevorderd. Een afscherming van uw kredietgeschiedenis kan schadelijker zijn dan een akte in plaats van afscherming in termen van kredietrapportage en kredietbeoordelingen. Foreclosures en andere negatieve informatie over uw kredietrapporten kunnen maximaal zeven jaar op uw rapport blijven staan.
Wanneer u de akte teruggeeft aan de geldschieter via een akte in plaats daarvan, ontheft de geldschieter u doorgaans van alle toekomstige financiële verplichtingen. Dat betekent dat u geen hypotheeklasten meer hoeft te betalen of het resterende leenbedrag hoeft af te lossen. Bij een afscherming kan de geldschieter aanvullende stappen ondernemen om het verschuldigde geld op de woning of juridische kosten terug te vorderen.
De voor- en nadelen van een akte in plaats van afscherming
Dit komt zowel de lener als de uitlener ten goede. Het meest aantrekkelijke voordeel voor beide partijen is vaak het vermijden van langdurige, tijdrovende en kostbare executieprocedures.
Bovendien kan de lener, afhankelijk van hoe dit proces in zijn gebied wordt uitgevoerd, doorgaans enige publieke bekendheid vermijden. Omdat beide partijen een wederzijds voordelige overeenkomst sluiten met duidelijke parameters over wanneer en hoe de eigenaar van het onroerend goed het pand zou verlaten, vermijdt de lener het vooruitzicht dat er ambtenaren aan de deur verschijnen om hem uit te zetten, zoals kan gebeuren bij executie.
In zeldzame situaties kan de eigenaar van het onroerend goed met de geldschieter afspreken om het onroerend goed voor een bepaalde tijd terug te huren van de geldschieter. De geldschieter bespaart vaak geld door de uitgaven tijdens een langdurige executieprocedure te vermijden.
De geldschieter moet de specifieke risico's van deze transactie onderzoeken bij het evalueren van de mogelijke voordelen van het aangaan van deze overeenkomst. Een van de potentiële gevaren is de waarschijnlijkheid dat het onroerend goed niet meer waard is dan het resterende hypotheeksaldo en dat ondergeschikte schuldeisers retentierechten kunnen hebben.
Het belangrijkste nadeel van een akte in plaats van afscherming is dat het uw krediet zal schaden. Dit betekent hogere financieringskosten en een grotere kans op moeilijkheden bij het verkrijgen van een andere hypotheek. Een afscherming van uw kredietrapport kan worden betwist met de kredietbureaus, maar dit garandeert niet dat het zal worden verwijderd.
VOORDELEN
- Vermindert of elimineert hypotheekschuld zonder de noodzaak van afscherming.
- Kredietverstrekkers mogen onroerend goed opnieuw verhuren aan eigenaren.
- Vaak de voorkeur van kredietverstrekkers
NADELEN
- Het doet pijn aan je credit score
- Moeilijker om in de toekomst nog een hypotheek te krijgen
- Het huis kan onder water blijven.
Akte in plaats van voorbeeld van afscherming
Dit gedeelte biedt een voorbeeldakte in plaats van een executieovereenkomst, met enkele exposities voor typische afsluitingsdocumenten om de transactie verder uit te voeren. Dit voorbeeld van een executieakte heeft 1 pagina en is een MS Word-bestandstype dat wordt vermeld onder onze documenten met juridische overeenkomsten.
Deze akte is gemaakt op deze ______ dag van _____, 20___, tussen Grantor [eigendomseigenaar], van [adres], en de Grantee [geldschieter], van [adres].
Voor waardevolle overweging, waarvan de ontvangst hierbij wordt bevestigd, verleent de schenker hierbij aan de begunstigde, in plaats van executie, het volgende beschreven onroerend goed:
Adres van het pand: _____________________ APN: ___________________ Wettelijke definitie: ___________
Deze akte is een bindende overdracht. Grantor heeft het hierboven beschreven onroerend goed aan Grantee verkocht met volledige betaling van alle verplichtingen die zijn vastgelegd in de akte van vertrouwen die eerder door Grantor is ingevuld en bij de County Recorder is ingediend op Datum _______ als instrumentnummer ___________, paginanummer __________, boek ___________.
Grantor verklaart dat deze overdracht vrij en eerlijk is gedaan en dat er geen andere overeenkomsten, mondeling of schriftelijk, zijn tussen de Grantor en de Granttee met betrekking tot het onroerend goed dat hierin wordt vermeld, anders dan deze akte.
Dit uitgevoerd ________ dag van _________, 20 ___________.
Grantor:______________ [Naam van de Grantor]: ___________
Begunstigde:________________ [Naam Begunstigde]: ____________
KENNISGEVING: Elke vorm van akte in plaats van afscherming moet door een notaris worden bekrachtigd.
Hoe u een akte kunt krijgen in plaats van afscherming
Het verkrijgen van een executieakte is niet altijd gemakkelijk; sommige hypotheekverstrekkers zullen er niet mee instemmen, afhankelijk van de bestaande staat van het onroerend goed en of er fiscale retentierechten of vonnissen tegen zijn wegens het niet betalen van onroerendgoedbelasting. Volgens Boies zijn geldschieters aansprakelijk voor eventuele vonnissen of belastingrechten. Daarom moeten ze de kosten van het kwijtschelden van eventuele pandrechten beschouwen als onderdeel van de akte in plaats daarvan.
"De vertegenwoordiger zal uw financiële status bespreken en bevestigen dat u uw hypotheek niet kunt betalen, dat er een alternatieve beschikking nodig is en welke het beste bij u past", voegt Boies toe. "Uw hypotheekbeheerder is niet verplicht om een akte in plaats van te verstrekken."
Enkele van de bepalende variabelen zijn de normen van Fannie Mae, Freddie Mac, USDA of VA (als een van deze organisaties de lening ondersteunt) en de huidige marktwaarde van het huis.
Wat is de betekenis van een akte in plaats van afscherming?
Een executieakte is een vrijwillige overdracht van uw woningbezit aan de geldschieter om marktafscherming te voorkomen. Met een akte van afscherming kunt u voorkomen dat u persoonlijk aansprakelijk wordt gesteld voor eventuele resterende hypotheeksaldo's.
Is een akte in plaats beter dan executie?
Minder kredietschade: een akte in plaats van een overeenkomst blijft vier jaar op uw kredietrapport staan, maar een afscherming blijft zeven jaar staan. Door gebruik te maken van een akte van koopovereenkomst kunt u eerder een nieuw huis kopen dan wanneer u door een executieverkoop gaat.
Wat is het belangrijkste nadeel van een geldschieter van een akte in plaats van afscherming?
Misschien wel het belangrijkste nadeel van een akte in plaats daarvan is dat de geldschieter het eigendom verkrijgt onder voorbehoud van alle andere lasten en belangen. Als er bijvoorbeeld een tweede hypotheek is, is het onwaarschijnlijk dat een vervangende lening levensvatbaar is.
Doet een akte in plaats van afscherming uw kredietwaardigheid schaden?
Volgens FICO-gegevens kan uw credit score met 50 tot 125 punten dalen na een akte in plaats van afscherming, afhankelijk van waar het was vóór de akte in plaats van. De impact is echter iets minder ernstig dan een faillissementsaanvraag, die uw kredietscore met maximaal 160 punten kan verminderen.
Hoe onderhandel je over een akte in plaats van executie?
Onderhandeling over deficiëntiebeoordeling
Omdat een akte in plaats van afscherming een vrijwillige regeling is tussen u en de geldschieter, kunt u een deal sluiten waarbij de geldschieter ermee instemt geen oordeel over een gebrek te vragen. U stemt ermee in een deel van het tekort te betalen of het tekort in de loop van de tijd terug te betalen.
Wat is het voordeel van een akte in plaats van afscherming in vergelijking met een korte verkoop?
Een voordeel van een akte in plaats van een korte verkoop, is dat u geen verantwoordelijkheid hoeft te nemen voor de verkoop van uw huis. Een bank zal over het algemeen alleen een akte goedkeuren als het onroerend goed geen andere pandrechten heeft dan de hypotheek.
Conclusie
Als u moeite heeft met het betalen van hypotheekbetalingen, kan een executieakte een geschikte oplossing zijn. Voordat u akkoord gaat met een akte in plaats van afscherming, is het van cruciaal belang om te begrijpen hoe dit van invloed is op uw kredietwaardigheid en het vermogen om in de toekomst een ander huis te kopen. Overweeg andere opties, zoals leningaanpassingen, korte verkopen of herfinanciering van hypotheken, om u te helpen beslissen hoe verder te gaan.
Gerelateerde artikelen
- ONDERWATER HYPOTHEEK: betekenis en beschikbare opties
- HUISDAAD: Definitie en hoe er een te krijgen
- Wat is een korte verkoop? Gids voor het korte verkoopproces
- KORTE VERKOOP: definitie, proces en voordelen
- Deed Of Trust: Overzicht, Hypotheek vs. Deed of Trust & Hoe het werkt
Referenties
