Kredietverstrekkers houden rekening met verschillende factoren bij het bepalen of een potentiële klant al dan niet een redelijk kredietrisico vormt voor een hypotheek. De front-end ratio is een van de factoren. In dit bericht wordt een front-end-ratio uitgelegd, hoe deze te berekenen en de front-end versus back-end-ratio van een FHA-hypotheek.
Wat is de front-endratio?
De front-end-ratio, ook wel bekend als de hypotheek-inkomensratio, is een verhouding die aangeeft hoeveel van het inkomen van een persoon naar hypotheekbetalingen gaat. Verdeel de verwachte maandelijkse hypotheekbetaling van een persoon door hun bruto-inkomen om de front-end ratio te berekenen. Hypotheekbetalingen omvatten doorgaans hoofdsom, rente, belastingen en verzekeringen (PITI). Lenders gebruiken de front-end en back-end ratio's om te bepalen hoeveel ze moeten lenen.
De front-endverhouding begrijpen
Kredietverstrekkers vinden de debt-to-income (DTI)-ratio belangrijker dan het hebben van een stabiel inkomen, het op tijd betalen van rekeningen en het hebben van een hoge FICO-score bij de beslissing om een hypotheek te verlengen. De front-end-ratio is een type DTI-ratio. Het houdt rekening met andere bijbehorende kosten, zoals de contributie van de VvE en de algemene hypotheeklasten.
Als de verwachte hypotheeklasten van een persoon bijvoorbeeld $ 2,000 ($ 1,700 hypotheekbetaling plus $ 300 HOA-kosten) zijn en hun maandelijks inkomen $ 9,000 is, is de front-endratio ongeveer 22%.
Hoe de front-endratio te berekenen
De front-end ratio vergelijkt de maandelijkse hypotheeklasten van een persoon met hun bruto maandinkomen. Bonussen en overwerkvergoedingen worden niet meegerekend in het bruto maandinkomen. Onder de beschouwde kosten in de berekening zijn:
- Hypotheekrente
- Belastingen
- Verzekering
- VvE-vergoedingen, indien toepasselijk
Over het algemeen geven kredietverstrekkers de voorkeur aan een front-end ratio van minder dan 0.28. Sommige kredietverstrekkers zullen hun geselecteerde front-end ratio openbaar maken. Als u er niet aan voldoet, betekent dit niet noodzakelijk een definitief "Nee", omdat sommige kredietverstrekkers concessies zullen doen als andere factoren gunstig zijn.
Om uw front-end ratio te berekenen, telt u uw verwachte maandelijkse woonlasten op en deelt u het totaal door uw bruto maandinkomen. Beschouw het volgende voorbeeld:
- Verwachte maandelijkse woonlasten: $ 1,100
- Bruto maandelijks inkomen: $ 4,000
$ 1,100 gedeeld door $ 4,000 = 0.275
De front-end ratio is minder dan 0.28, wat door de meeste kredietverstrekkers als acceptabel wordt beschouwd.
Front-end ratio vastgoedbeleggingen
Bij het financieren van een hoofdverblijfplaats in plaats van een vastgoedbelegging, kunnen kredietverstrekkers uw front-endratio meer benadrukken. Lenders zullen uw back-end ratio meer benadrukken bij het overwegen van een hypotheek op een vastgoedbelegging. De back-endratio wordt ook wel de debt-to-income-ratio genoemd.
De back-end-ratio wordt op dezelfde manier berekend als de front-end-ratio, behalve dat de meeste maandelijkse kosten zijn inbegrepen in plaats van maandelijkse woonlasten. Dit zijn enkele voorbeelden:
- Woonlasten per maand
- Maandelijkse betalingen voor een student-, persoonlijke, auto- of andere lening
- Kinderbijslag of alimentatiebetalingen
- Minimale maandelijkse betalingen per creditcard
- Overige verplichtingen
Typisch uitgesloten kosten zijn:
- Nutsbedrijven
- kruidenierswaren
- Gas
- Belastingen
Om uw back-endratio te berekenen, telt u al uw maandelijkse uitgaven bij elkaar op (exclusief de gebruikelijke uitsluitingen) en deelt u het totaal door uw bruto maandinkomen (exclusief overuren en bonussen). Deel het resultaat door 100 om uw back-endratio te krijgen.
Lenders geven meestal de voorkeur aan een back-endratio van 0.35 of minder. Net als bij de front-end ratio, betekent het niet voldoen aan de geselecteerde back-end ratio van een geldschieter niet altijd dat u een hypotheek wordt geweigerd.
Zullen kredietverstrekkers bij het berekenen van de back-endratio de huurinkomsten uit een vastgoedbelegging als onderdeel van uw bruto maandinkomen beschouwen? Ze konden. Sommige kredietverstrekkers kunnen tot 75 procent van de gedocumenteerde of verwachte huur als onderdeel van uw inkomen wegen als het onroerend goed een gevestigde huurgeschiedenis of een huurtaxatie heeft.
FHA front-end ratio
Afhankelijk van uw FICO-kredietscore vereist de FHA-eindratio extra aanbetalingen. Als uw credit score hoger is dan 580 (beschouwd als "redelijk"), is de minimale aanbetaling 3.5 procent. Als uw credit score tussen 500 en 579 ligt, moet u 10% neerleggen.
Vereiste FHA schuld-inkomstenratio (front- en back-endratio)
De debt-to-income ratio (DTI) is de verhouding tussen uw maandelijkse schuldbetalingen (waaronder studieleningen, creditcards, hypotheken en andere soorten krediet) en uw maandelijkse inkomsten vóór belastingen. Als u bijvoorbeeld $ 2,000 per maand verdient en $ 450 uitgeeft aan schuldbetalingen, is uw DTI 22.5 procent. Kredietverstrekkers gebruiken deze statistiek om te bepalen of u de lening die u aanvraagt waarschijnlijk zult terugbetalen.
De FHA vereist over het algemeen een front-end DTI-ratio van 43 procent of minder, die varieert afhankelijk van de kredietscore. Uw FHA front-end DTI (alleen maandelijkse hypotheekbetalingen) moet 31 procent of minder zijn, en uw back-end DTI (alle maandelijkse schuldbetalingen) moet 43 procent of minder zijn.
Ook individuele kredietverstrekkers kunnen strengere eisen stellen. U moet tijdens het aanvraagproces alle schulden en open kredietlijnen aan de FHA bekendmaken.
Compenserende factoren voor de verhouding tussen schuld en inkomen van FHA
Als kredietnemers aan verschillende compenserende factoren voldoen, kunnen kredietverstrekkers volgens de FHA-richtlijnen hogere DTI-ratio's (Front- en Back-end-ratio's) toestaan. Deze verschillende scenario's helpen het risico van het goedkeuren van hypotheken met hogere DTI-niveaus te verminderen. Onder deze compenserende factoren zijn de volgende:
- Restinkomen – Kredietverstrekkers kunnen hogere schuld-inkomstenratio's toestaan als de lener elke maand aanzienlijke middelen over heeft nadat alle kosten zijn betaald.
- Contante reserves – Een andere compenserende factor zou zijn als de lener aanzienlijke kasreserves bij de hand heeft na sluiting in het geval van een financiële noodsituatie.
- Betalingsschok – Betalingsschok treedt op wanneer de maandelijkse woonlasten van een lener aanzienlijk stijgen bij de aankoop van een woning en het overboeken van de vorige huur-/hypotheekbetaling naar de nieuwe voorgestelde betaling. Als de betalingen van de kredietnemer vrijwel stabiel blijven onder het nieuwe scenario voor hypotheekbetalingen, zullen kredietverstrekkers meer bereid zijn om de hogere DTI goed te keuren.
- Hoge kredietscores – Als u een hoge kredietscore heeft, heeft u financiële verantwoordelijkheid aangetoond. Dit zal een grote bijdrage leveren aan de goedkeuring van mij voor een hogere DTI.
- werkgelegenheidsstabiliteit – Werkt u al lange tijd op dezelfde plek, of bent u de afgelopen jaren van baan naar baan gesprongen met verschillende vacatures? Het is van cruciaal belang om een consistente bron van inkomsten te creëren.
FHA-geldschieters kunnen met deze en andere compenserende factoren DTI-ratio's (Front- en Back-end-ratio's) van meer dan 50% toestaan.
Wat is de ideale front-endverhouding?
De meeste kredietverstrekkers geven de voorkeur aan een front-end ratio van niet meer dan 28 procent voor de meeste leningen, 31 procent of minder voor FHA-leningen, en een back-endratio van niet meer dan 43 procent.
Hogere ratio's duiden op een grotere kans op wanbetaling. Kredietverstrekkers kunnen echter hogere ratio's accepteren als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan (bijvoorbeeld aanzienlijke aanbetalingen, aanzienlijke besparingen en gunstige kredietscores). Als een lener met een hoge front-end ratio bijvoorbeeld de helft van de aankoopprijs betaalt als aanbetaling of zijn spaargeld aanzienlijk verhoogt, zijn kredietverstrekkers wellicht eerder bereid een hypotheek aan te bieden.
Als de lening wordt geweigerd, kan de lener schulden verminderen om de ratio te verlagen. De lener kan ook een mede-ondertekenaar op een hypotheek overwegen. Met FHA-leningen kunnen familieleden met voldoende inkomen en een goede kredietwaardigheid bijvoorbeeld medeondertekenen.
Wanneer u een nieuwe hypothecaire lening aanvraagt of de schuld-inkomensverhouding herfinanciert, informeren deze ratio's kredietverstrekkers hoeveel van uw maandelijkse inkomen wordt verbruikt door reguliere schuldverplichtingen, wat van invloed is op uw vermogen om uw nieuwe hypotheekbetalingen te betalen.
Front-end verhouding
Uw front-end ratio houdt rekening met de relatie tussen uw nieuwe geschatte hypotheekbetaling en uw bruto maandinkomen (inkomsten vóór belastingen). Lenders geven er over het algemeen de voorkeur aan dat uw maandelijkse hypotheekbetaling niet hoger is dan 28 procent van uw bruto maandinkomen. Als uw ratio hoger is dan 28 procent, zult u moeite hebben kredietverstrekkers te overtuigen om u geld te lenen. Kredietverstrekkers zijn bezorgd dat als u te veel van uw bruto maandinkomen besteedt aan uw hypotheekbetaling, u niet genoeg geld zult hebben om de rest van uw maandelijkse rekeningen te dekken.
Back-endratio
Uw back-endratio onderzoekt de relatie tussen uw totale maandelijkse schulden - alles van uw minimale maandelijkse creditcard- en autoleningbetalingen tot elke schuld die u mogelijk aflost via leningen voor kleine bedrijven of hypotheekbetalingen - en uw bruto maandinkomen. Lenders geven er de voorkeur aan dat uw totale maandelijkse schuldverplichtingen niet hoger zijn dan 36% van uw bruto maandinkomen. Nogmaals, geldschieters zullen u als een hoog wanbetalingsrisico beschouwen als u te veel van uw maandelijkse betaling uitgeeft aan schuldaflossing.
Uw ratio's verhogen
U kunt werken aan het verbeteren van uw ratio's. Ten eerste kunt u uw maandelijkse inkomen verhogen, waardoor uw front-end en back-end schuld-inkomen-ratio's worden verlaagd. U kunt ook uw maandelijkse schuldenlast verminderen door creditcardrekeningen af te betalen of extra betalingen te doen op maandelijkse schulden zoals studieleningen of autoleningen. Het kan logischer zijn om het aanvragen van hypotheken uit te stellen totdat uw schuld-inkomensverhoudingen kredietverstrekkers meer aanspreken.
Credit ratings
Kredietverstrekkers zullen naast uw schuld-inkomensverhouding ook andere factoren in overweging nemen bij het bepalen of u in aanmerking komt voor een hypothecaire lening. De belangrijkste factor is uw driecijferige kredietscore. Deze score vertelt kredietverstrekkers hoe goed u eerder uw financiën hebt beheerd. Uw kredietscore zal laag zijn als u in het verleden uw rekeningen niet op tijd betaalt en grote bedragen aan consumentenschulden opbouwt. Als u daarentegen uw rekeningen altijd op tijd hebt betaald en niet veel creditcardschulden hebt, zou uw credit score hoger moeten zijn. Kredietverstrekkers beschouwen een kredietscore van 740 of hoger tegenwoordig als uitstekend.
speciale overwegingen
Veel consumenten kunnen geen woning kopen omdat ze een hoge studieschuld hebben. Zelfs als ze een uitstekende kredietwaardigheid hebben, realiseren velen zich dat hun front-end ratio's te hoog zijn voor kredietverstrekkers. Leners kunnen echter schulden herstructureren om de impact op de DTI van een potentiële huiseigenaar te verminderen. Ze kunnen bijvoorbeeld de maandlast van een studielening verlagen. Bovendien kunnen federale studieleningen vergoedingen tot 10% van het inkomen van een lener toestaan.
Veelgestelde vragen over front-endratio
Wat is een goede front-end ratio?
Lenders geven over het algemeen de voorkeur aan een front-end ratio van niet meer dan 28 procent en een back-end ratio van niet meer dan 36 procent, inclusief alle maandelijkse schulden.
Naar welke DTI kijken hypotheekverstrekkers?
Omdat er niet één set vereisten is voor conventionele leningen, is uw DTI afhankelijk van uw situatie en de specifieke lening die u aanvraagt. Over het algemeen is een DTI van 50% of minder vereist om in aanmerking te komen voor een conventionele lening.
Kunt u een hypotheek krijgen met 55% DTI?
FHA-leningen vereisen slechts een aanbetaling van 3.5 procent. DTI is hoog. Stel dat u een hoge schuld / inkomen (DTI)-ratio heeft. In dat geval biedt FHA meer flexibiliteit, waardoor u meestal tot 55 procent kunt gaan (wat betekent dat uw schulden als percentage van uw inkomen maar liefst 55 procent kunnen zijn). Lage kredietscore
Wat is de maximale front-end ratio voor een conventionele lening?
28% van het totaal
De maximale front-end DTI voor conventionele leningen is doorgaans 28 procent. Wanneer u een nieuwe lening aanvraagt met een standaard aanbetaling van 20%, zal de kredietverstrekker uw aanvraag meestal goedkeuren zolang deze deze limiet niet overschrijdt.
Gerelateerde artikelen
- BACK-END RATIO: wat het is en hoe het te berekenen?
- HOE HYPOTHEEK BINNEN 5 JAAR BETALEN: Een uitgebreide gids
- HYPOTHEEK KREDIET SCORE: Minimum vereist krediet om een huis te kopen
- Hoe een huis met slecht krediet te kopen: gedetailleerde gids in 2023
- Hoe een tweede huis te kopen: stapsgewijze handleiding (+FAQ's)
- ALIMONY: Wat moet je weten voordat je ermee doorgaat?
