資本化率が高いほど不動産のリスクが高いことを示し、キャップ率が低いほど不動産のリスクが低いことを示すという意味で、資産化率は不動産セクターに影響を与えてきました。 また、物件価格とも反比例の関係にあります。 この投稿では、資本化率の計算式と賃貸物件の資本化率について説明します。
高価な物件は常に資本化率が低くなる傾向があり、安価な物件はキャップレートが高くなります。 私たちが何を意味するのかを見てみましょう。
資本化率とは何ですか？
不動産投資における収益率は、不動産投資物件の期待収益率を示す指標として定義されています。
キャップレートは、物件の純利益を予測します。 物件の純営業利益を資産価値で割ります。 これは、不動産投資家の利益の概算を示します。
資本化率は、市場にある同様の不動産投資を評価するのに役立ちます。 投資の強さを判断する唯一の方法ではありません。 とりわけ、キャップレートは、レバレッジ、お金の時間価値、または物件のアップグレードによる将来のキャッシュフローを考慮していません。
資産化率は、不動産投資によって生み出される年間賃貸収入とその現在の市場価値との比率として計算されます。 それはまた依存します 歳入、総賃貸収入または純賃貸収入、および賃貸収入が受け取った正確な金額であるか、物件が賃貸された場合に回収される可能性のある金額であるか。
資本化率計算式
以下に示す簡単な式で資本化率を計算できます。
還元利回り=(年間純営業利益)/(現在の市場価値)
上記の資本化率の計算式の各用語を分解してみましょう。
年間純営業利益（NOI）
年間純営業利益は、収益不動産の年間収益性を分析するために使用される計算です。
これは、XNUMX 年間に生成されたプロパティからのすべての収益から、必要なすべての運用コストを差し引いたものに相当します。
NOIは税引前の数値です。 これは、不動産物件の収益およびキャッシュ フロー計算書に表示されます。 ローン、減価償却費、および資本的支出の元本と利息の支払いは除外されます。
NOIを計算するには、不動産物件で発生したすべての収益から、XNUMX年以内に物件を運営する過程で発生したすべての運用コストを差し引きます。
ANOI を計算し、資本化率を計算する際に 100% 未満の占有率を考慮するには、次の式を使用します。
年間純営業利益 = {(総収入) * (稼働率)} – (営業費用)
現在の市場価値
現在の市場価値は、需要と供給を考慮して、公開市場で意欲的な買い手が意欲的な売り手に支払う価格です。 それは不動産の公開市場価値です。
プロパティの現在の市場価値は、その属性を調べ、同様の販売を発見し、その機能を販売価格と比較することによって決定されます。 資産価値を調整し (売却価格はリスト価格と同じではありません)、資産合計を平均します。
数学的には、物件の純営業利益を物件のキャップレートで割ることにより、現在の市場価値を計算できます。
注意：
時価総額は、別の式で計算することもできます。 このその他は、市場価値が不明な場合にのみ必要または使用されます。 ただし、方程式または計算式は、過去のリスクのあるプレミアムに基づいています。 計算式は下図の通り
資本化率 =
(リスク率 + 過去の不動産プレミアム – 期待される純営業利益の伸び)
で割った
1-(年間資本 x 支出 / 純営業利益) x (支出 / 純営業利益)
ビジネス利回り
この式がどのように使用されるかを示すために、その使用の数学的な例を挙げましょう。
建物が 100,000 ドルで購入され、5,000 年間の正味営業利益が XNUMX ドルである場合、次のようになります。
資本化 = $5,000/$100,000 = 0.05 = 5%
上記の解から、建物の資産化率は XNUMX% です。 これは、建物の費用の XNUMX 分の XNUMX であり、その年の純収益によって支払われます。
キャップレートを決定する際、現在価値は初期費用よりも高くなります。これは、資産が譲渡された可能性があるためです。 物件の現在の所有者がキャップレートを計算しようとすると、計算ミスを犯すことになります。
例
投資家または買い手が景品で不動産物件を取得し、その物件が 5000 年間に XNUMX ドルの正味営業利益を生み出した場合、次のようになります。
資本化率の計算式 = 年間純営業利益 / 初期費用
資本化率 = $5000 / 0 = 計算エラー
賃貸物件の還元率
賃貸不動産の資産化率では、次のことを行う必要があります。
物件の純営業利益（Noi）を計算する
賃貸NOIと事業NOIでは計算上の変数が異なります。 ここでは、住宅ローンの元本と利息を除いた費用を合計し、家賃を削除します。
不動産賃貸物件の資本化率を計算する最後のステップは、NOI を物件の価格で割ることです。
一部のレンタル費用には以下が含まれます
- 不動産管理費（通常、年収の約 10%）。
- 年間維持費。
- 固定資産税。
- 損害保険.
- ユーティリティ。
- HOA料金。
アパートの資本化率とは何ですか?
マンションの資本化率は、単純に、不動産のマンション市場価値に対する純営業利益 (NOI) の比率です。
統計を考慮すると、米国のマンションは平均で約 7% の資産価値で販売されていますが、過去 10 年間、この平均は 6.5% から 7.5% の間で変動しています。
では、マンションの良いキャップレートとは？ アパートの適切な資本化率は、資本化率をどのように使用するかによって異なります。 不動産物件を購入・投資する場合、初期投資額や購入価格が低ければ、キャップレートは高いほうが良いと言えます。
不動産を高額で売却する場合、適切なキャップ レートは低いキャップ レートです。
時価総額に基づく利回りを使用すると、良い利率は、同じ場所と市場にある同様のアパートから決定された利率です。
悪いキャップレートは、類似したアパートから派生したものでも、異なる場所や異なる市場から派生したものでもありません。
資本化率の構成要素
米国の資本化率は、次の要因を考慮して計算されます。
- アパートの年齢。
- テナントの信用力。
- テナントの多様性。
- テナントのリース期間。
- アパートの品質。
- アパートの場所。
- 市場のボラティリティ。
- アパートクラスの市場における幅広い需要と供給のファンダメンタルズ。
- この地域の基礎となる経済のファンダメンタルズには、人口の増加、雇用の増加、および市場における同等のスペースの在庫が含まれます。
還元利回りの用途
不動産では、資本化率は次のように使用されます。
評価に使用
収益化率は、特定の式を使用して不動産投資またはプロパティの評価に使用されます。
資本コスト（資産価格）＝（純営業利益（NOI）／（資本化率））
この評価方法は直接還元と呼ばれることが多く、主に不動産鑑定で収入を生み出す不動産を評価するために使用されます。
比較に使用
資本化率は、不動産投資または不動産の価値を、市場に出回っている他の投資および不動産の価値と比較するために使用されます。
不動産の高い資本化率は通常、その不動産への投資に関連する大きなリスクを示しており、それによって不動産の需要が減り、不動産の価値が低下します。 不動産の資本化率が低いと、リスクが低くなり、不動産の需要が比較的増加します。
たとえば、ある購入者が、10 ユニットの不動産アパートを見て、それぞれが月額 2000 ドルのリース料を調達しているとします。 これは、物件が毎月 20,000 ドル、または年間 240,000 ドルを稼いでいることを意味します。
次に、購入者は物件の費用 (96,000 ドル) を差し引くと、純営業利益 (NOI) は 144,000 ドルになります。 市場が「7 キャップ市場」 (つまり、7% の収益率) である場合、買い手は $144,000 を 7% で割り、ディーラーに $2,057,143 を提示できます。
これをひっくり返して、ベンダーがその物件を $2,060,000 の価格で宣伝しているとします。 年末の利益と不足額の計算書では、純営業利益 (NOI) が 144,000 ドルであることが示されています。 購入者は、リソースの 7 つの収益率 ($144,000/$2,060,000) を他の同等の資産と比較して、価格が公正かどうかを判断できます。
不動産投資の収益率
資産化率は、不動産物件の収益率を確認する際に使用されます。 キャップレートは、不動産物件のキャッシュフローを認識したもので、キャップレートに価格変動率を加算（または減算）することで確認できます。
総実現収益率は、常に借りた資金、または不動産の購入に使用されるレバレッジに依存します。
資本化率を決定する要因
資本の機会費用、成長期待、およびリスクによって、不動産の資本化率が決まります。
＃1。 資本の機会費用
機会費用 資本の利益は、企業が市場性のある証券の代わりに内部プロジェクトに投資するときに得られる段階的な利益です。
資本の機会費用が高すぎると、投資家は資本を使って他の資産を購入し、結果として需要が減少し、価格が下落してキャップレートが上昇します。 逆の場合は、資本の機会費用が低いことから需要が高まると、キャップレートが低下します。
＃2。 成長率/期待
「成長速度」または「期待」は、特定の期間内の特定の変数の変化率を指します。 期待は、会社の業績を評価する上で有益です。 成長率は、企業の将来の業績を予測する際にも使用されます。 一般に、資本化率は単に必要な収益率から成長率を引いたものです。
＃3。 危険
これは、商業用不動産において重要な要素です。 リスクとは、期待と現実のギャップです。 何かが今日のようにはならないという不確実性です。 一般に、資本化率はリスクを測定する方法と考えることができます。
上限が高い場合、投資家はより多くのリスクを負います。 上限が低い場合、投資のリスクは少なくなります。
結論する
不動産の時価総額率は、不動産の評価、それらの比較、および不動産資産価値の変化の決定に直接関与しています。 この記事では、資産化率の計算式と賃貸物件の資産化率を計算する方法について詳しく説明します。
資本化率に関するよくある質問
賃貸物件の資本化率はどのように計算しますか?
賃貸物件の資産化率を計算するには、住宅ローンの元本と利息を除いた費用を合計し、家賃を差し引いて、NOI を物件の価格で割ります。
ANOI を計算し、100% 未満の稼働率を考慮する式は何ですか?
年間純営業利益 = {(総収入) * (稼働率)} – (営業費用)
