住宅ローンを取得する際に考慮すべき多くのローン要因があります。 最も重要な決定のXNUMXつは、固定金利または変動金利の住宅ローンを取得するかどうかです。 ARMは、開始率が低いため、今日の上昇率の気候に魅力を感じる可能性がありますが、重大なリスクが伴います。
各ローンの種類には長所と短所があります。 したがって、あなたの決定はあなたの予算、住宅需要、そして財務リスク許容度によって導かれるべきです。 変動金利住宅ローン（ARM）の定義と、5/1および5/6ARMを含むさまざまなタイプを見てみましょう。
変動金利住宅ローン（ARM）ローンとは何ですか？
変動金利住宅ローン（ARM）は、金利が定期的に変化するローンであり、通常は所定のインデックスに基づいています。 ARMローンには、5年から10年の初期固定金利期間が含まれる場合があります。 当初の固定期間が満了すると、その後は毎年金利が変更（調整）される場合があります。 たとえば、5年間の1/30 ARMローンでは、最初の5年間は金利が固定され、その後25年間は毎年上下に変動します。
変動金利住宅ローンはどのように機能しますか？
ARMは、固定期間と調整可能期間として知られるXNUMXつの異なるフェーズを持つ長期住宅ローンです。
- 固定期間： まず、最初の固定金利期間（通常はローンの最初の5年、7年、または10年）があり、その間、金利は変動しません。
- 調整期間： その後、ベンチマークの変化に応じて金利が上下する場合があります。 （ベンチマークの詳細は近日公開予定です。）
例として、30年間の固定期間で5年間のARMを使用するとします。 これにより、ローンの最初の25年間は固定金利になります。 その後、ローンの残りのXNUMX年間、金利が変動する可能性があります。
不適合ARMと適合ARM
ARMの選択を調査すると、適合ローンと不適合ローンに出くわします。
適合ローンは、特定の基準を満たす住宅ローンであり、ファニーメイおよびフレディマックに売却することができます。 貸し手が彼らの基準に従えば、彼らは二次住宅ローン市場で再包装するためにこれらの政府支援企業に彼らが生み出す住宅ローンを売ることができます。
ローンがこれらの正確な要件を満たさない場合、それは不適合として分類されます。 ただし、不適合ローンを締結する前に、潜在的な危険性に注意してください。 借り手が不適合な住宅ローンを要求するかもしれない正当な理由がありますが。 不適合の住宅ローンのオリジネーターの大多数は信頼できますが、多くは信頼できません。 不適合のARMを取得することを検討している場合は、レートリセットの詳細を注意深く読み、それらがどのように機能するかを理解してください。
XNUMXつの意味は、FHAおよびVA ARMは、ファニーメイおよびフレディマックのガイドラインに準拠していないにもかかわらず、米国政府の全面的な支援を受けているということです。 連邦政府の支援があれば、これらのローンが利用可能であれば、これらのローンのXNUMXつを選ぶのがより安心できるかもしれません。
金利上限と変動金利住宅ローン（ARM）金利
多くのことが住宅ローンの利率に影響を与えます。 経済状況のより広範な影響と同様に、クレジットスコアなどの個人的な要素が含まれます。 あなたは最初にティーザーレートに遭遇するかもしれませんが、ローン期間中のある時点で消える非常に低いレートであなたを引き付けます。
契約で指定されたベンチマークは、ARMのレートの基礎として機能します。 たとえば、契約では、米国財務省または担保付オーバーナイトファイナンスレート（SOFR）をレートベンチマークとして指定する場合があります。 ベンチマークは、基本的にリセット計算の開始点として機能します。
米国財務省とSOFRの金利は、最も信用度の高い顧客（多くの場合、政府や大企業）への短期融資に利用できる最低額のXNUMXつです。 他の消費者ローンは、そのベンチマークに基づいて、これらの最低実行可能ローン率に対してマージンまたはマークアップで価格設定されます。
ARMのマージンは、クレジットスコアと履歴によって決まります。また、住宅ローンを認識する標準マージンは、ベンチマークでインデックス付けされたローンよりも本質的にリスクが高くなります。 最も信用度の高い顧客は、通常の住宅ローンのマージンに近い金額を支払い、よりリスクの高いローンはそこからさらにマークアップされます。
幸いなことに、金利の上限が設定されている可能性があります。これは、ARMの任意の期間中に許可される最大金利調整を示しています。 その結果、新しいレートを変更するたびに、より許容できる変動が発生します。
変動金利住宅ローン（ARM）の借り換え
場合によっては、ARMが最良のオプションかもしれません。 しかし、あなたの財政状況が変化した場合はどうなりますか？ ARMが提供できる以上の安定性を確保するために、ARMを固定金利の住宅ローンに借り換えることができます。
幸いなことに、手順は比較的簡単です。 あなたが借り換えるならば、あなたは既存の住宅ローンを完済するために新しいローンを借ります。 その後、新しい住宅ローンの返済を開始します。
新しい住宅ローンを申請しているので、最初に住宅ローンを申請したときと同じ手順の多くを実行する必要があります。 たとえば、給与明細書、銀行取引明細書、納税申告書などが必要になることは間違いありません。
市場に魅力的な金利があるので、今はあなたのローンの存続期間中低金利を固定することを考える良い機会かもしれません。
固定金利住宅ローンと変動金利住宅ローン
将来の住宅購入者として、あなたは固定金利の住宅ローンと変動金利の住宅ローンの間で選ぶことができるでしょう。 それで、これらの住宅ローンの違いは何ですか？
ローンの期間中、金利は一定のままであるため、固定金利の住宅ローンはより確実性を提供します。 これは、毎月の住宅ローンの支払いがローン期間中固定されることを意味します。
一方、ARMは、導入期間中の利息が少なくなる可能性があり、その結果、最初の月々の支払いが減額されます。 ただし、その最初の期間の後、金利の変更はあなたの支払いに影響を及ぼします。 金利が下がると、ARMは固定金利住宅ローンよりも安価になる可能性があります。 それでも、レートが上がると、ARMは大幅に高価になる可能性があります。
変動金利住宅ローン（ARM）ローンの種類
ARMに関心がある場合は、さまざまなレイアウトから選択できます。 これがあなたの選択肢のより深い見方です。
＃1。 5/1および5/6変動金利住宅ローン
5/1および5/6変動金利住宅ローンの金利は、ローン期間の最初の5年間は固定されています。 5番目の数値は、最初の1年後にレートが調整される頻度を示します。 5/6変動金利住宅ローンの金利は、年に6回変動します。 XNUMX/XNUMX ARMのレートは、XNUMXか月ごとに調整されます。 料金制限もローンに適用される場合があります。
では、レートキャップとは正確には何ですか？ 不動産業界では、5/1（2/2/5）という言葉は、5/1の変動金利住宅ローンを指すために使用される場合があります。
2番目の数値セット– 2/5/XNUMX –は、上限の詳細を評価するためのものです。 これらはいくつかの例です：
- 最初の「2」は、最初のリセットで金利を調整できる上限または制限です。 言い換えれば、最初の5年間の導入期間の後、ARMは2年目に金利を6％調整する場合があります。
- 後続の調整上限：2番目の「2」は、後続のレートリセットで金利を引き上げることができる最大金額を表します。 通常、その後の通常の調整上限は2％です。 これは、7年目に金利がXNUMX％も上昇する可能性があることを意味します。
- 生涯調整キャップは、ローンの存続期間を通じて合計で金利がどれだけ上昇するかを指定します。 私たちの場合、金利は1年目以降は8％しか上昇できません。5％（全ライフタイムキャップ）から2％（1年目の調整）から2％（2年目の調整）を引いた値は1％になります。
また、 住宅ローン計算機の借り換えガイド：概要、比較、および必要なすべて
ほとんどのARMには5％のライフタイム調整キャップがありますが、より大きなライフタイムキャップがあり、長期的には大幅にコストがかかる可能性があります。 ARMの取得を検討している場合は、レートキャップの見積もりがどのように作成されるか、および金利が上昇した場合に毎月の支払いがどの程度増加する可能性があるかを理解してください。
＃2。 ARMS7/1および7/6
7/1および7/6ARMの固定金利は7年です。 30年の期間では、これにより、最初の固定金利期間が終了した後の次の23年間の金利の変化に基づいて変動する支払いが発生します。
金利が上下する可能性があり、その結果、予算をカバーするために住宅ローンの支払いが増減する可能性があることに注意してください。
＃3。 ARMS10/1および10/6
10/1および10/6ARMの固定金利は、ローンの最初の30年間です。 その後、市況に応じて金利が変動します。 20年の任期をとる場合、XNUMX年の変動支払いがあります。
ARMローンの承認を受ける方法
ARMの資格を得るには、他の住宅ローンの場合と同じように、さまざまな基準を満たす必要があります。
あなたはあなたの収入を示す準備をしなければなりません。 あなたの収入レベルは、貸し手があなたが適格となることができる住宅ローンの支払いの額を決定するのに役立ちます。
さらに、資格を得るには、比較的優れたクレジットスコアが必要です。 たとえば、ほとんどのローンでは、少なくとも620のFICO®スコアが必要になります。
誰がARMの購入を検討する必要がありますか？
ほとんどの個人は予測可能性を選択し、今日の低金利では、固定金利の住宅ローンを選択します。
一方、ARMは、一部の住宅購入者、特に頻繁に引っ越しをする人やスターター住宅を購入する人にとっては、より理にかなっている場合があります。 あなたが永遠の家を探していないのなら、ARMを購入し、固定金利期間が終了する前にそれを売ると、住宅ローンの支払いが減る可能性があります。
もちろん、金利が調整される前に家を売ることができない可能性は常にあります。 これが発生した場合は、固定金利または新しい変動金利住宅ローンへの借り換えを検討する必要があります。 ただし、それまでに金利が上昇する可能性はまだあります。
変動金利住宅ローンの用語
ARMは固定金利ローンよりも実質的に関与しているため、長所と短所を把握するには、いくつかの用語の基本的な認識が必要です。 ARMを選択する前に、借り手は次の概念を理解する必要があります。
- 調整頻度： これは、金利が調整される頻度です（たとえば、月次、年次など）。
- 調整指数： 金利調整はベンチマークにリンクされています。 これは、譲渡性預金や財務省の請求書など、特定の資産の利率である場合があります。 また、Secured Overnight Financing Rate（SOFR）、Cost of Funds Index、London Interbank Offering Rate（LIBOR）などの特定のインデックスである可能性もあります。
- マージン： あなたがあなたのローンに署名するとき、あなたはインデックスよりもパーセンテージポイント高いレートを支払うことに同意します。 たとえば、変動金利は、2年間のT-billレートに2％を加えたものにすることができます。 余分なXNUMX％はマージンとして知られています。
- キャップ：これらは、各調整期間で金利がどれだけ上昇できるかについての制限です。 一部のARMには、月々の合計支払い上限もあります。 これらのローンは、負の償却ローンと呼ばれることもあり、支払いは最小限ですが、支払利息の一部しかカバーできない場合があります。 未払いの利息が元本に追加されます。 何年にもわたる住宅ローンの支払いの後、あなたの元本は借りた金額よりも大きくなる可能性があります。
- 天井： 調整可能な金利がローンの期間中にできる最大金額。
変動金利住宅ローンの変動金利はどのように決定されますか？
XNUMXつのプライマリインデックスのXNUMXつのパフォーマンスは、ほとんどのARMレートを決定するために使用されます。
- XNUMX年間の財務省法案の週次コンスタントマチュリティイールド： 連邦準備制度理事会によって追跡された、米国財務省の債務証券によって支払われた利回り。
- 第11地区の資金コスト指数（COFI）： 米国西部の銀行機関が預金に支払う金利。
- SOFR（Secured Overnight Financing Rate）：ARMのベンチマークレートとして、SOFRが ロンドンインターバンクオファーレート（LIBOR）.
ARMが従うインデックスは、ローンのドキュメントで指定されています。
住宅ローンの貸し手は、インデックスレートを取得し、マージンと呼ばれる合意されたパーセンテージポイントの数を追加することによってARMレートを設定します。 指数レートは変動する可能性がありますが、マージンは変動しません。
たとえば、インデックスが1.25パーセントで、マージンが3パーセントポイントの場合、金利は4.25パーセントです。 指数が1.5年後に4.5％に下がると、ローンの金利はXNUMX％に跳ね上がります。
ARMの利点と欠点
メリット
- 開始金利が安いということは、毎月の支払いが少なくなり、元本により多くのお金を投資できることを意味します。
- 金利と月々の支払いが減額される場合があります。
- 金利は上限を超えることはできません。
デメリット
- 最大値を設定しても、金利と月々の支払いは管理不能なレベルにまで成長する可能性があります。
- より複雑で理解しにくい構造
- 前払いペナルティの可能性
銀行が変動金利ローンを選ぶ理由
ローン期間の早い段階では、支払いが少なくなり、金利も低くなります。 貸し手は借り手の適格性を判断する際に減額された支払いを考慮することができるため、人々は他の方法よりも高価な家を購入することができます。 そのおかげで、借り手は借り換えをしなくても、金利の低下から利益を得ることができます。
ARM と固定レートのどちらが望ましいですか?
ARM の固定金利部分が期限切れになる前に家を出るつもりの借り手にとっては、固定金利の住宅ローンよりも変動金利の住宅ローンの方が望ましい場合があります。 ARMは、金利が低下すると金利が変わる可能性があるため、金利が高い不動産の状況でしばしば有益です.
調整可能な金利の住宅ローンの適切な候補者を作るのは誰ですか?
最初の住宅ローン金利が調整される前に住居を移転または売却する予定の住宅購入者は、ARM の適切な候補となる可能性があります。 ARMは固定ローンよりも開始金利が低いことが多く、最低金利または毎月の支払いを探しています。
ARM 住宅ローンは現在も使用されていますか?
今日の金利上昇環境で ARM が復活したとしても、ARM の承認を得るのは、固定金利の住宅ローンを取得するよりも難しい場合があります。通常の固定金利のローンでは頭金が 3% しか必要ありませんが、少なくとも 5% は必要です。 .
まとめ
ローンの最初の数年間は低金利を提供することで、変動金利住宅ローンは長期的な確実性と前払いの節約を交換します。 彼らはしばしば彼らの家に長期間滞在するつもりがないか、または数年後に借り換えをするつもりである借り手に適しています。 何十年も家に滞在したい場合、固定金利期間が終了すると住宅ローンの支払いが大幅に増える可能性があるため、ARMは危険な場合があります。 あなたが永遠に家にあなたを買っているなら、ARMがあなたに良いかどうかを考えてください。
変動金利住宅ローンに関するFAQ
変動金利住宅ローンが悪いのはなぜですか？
支払いオプションARMがあり、すべての利息を含まない最小の支払いのみを行う場合、未払いの利息が住宅ローンの元本に追加され、最初に借りた額よりも多くの債務が発生します。 ローンの合計が契約の最大額に達すると、毎月の支払いが増加します。
変動金利住宅ローンはどのように機能しますか？
ARMの初期金利は、設定された期間固定されます。 その後、未払い残高に適用される金利は、定期的に、年次または月次の間隔でリセットされます。
ARM住宅ローンを早期に返済できますか？
5年間の変動金利住宅ローン（5/1 ARM）は早期に返済することができます。 ただし、前払いペナルティが適用される場合があります。 前払いペナルティは、より高い住宅ローンの利子を必要とします。
