集合住宅への投資は、不動産投資家として始めるための優れた方法であり、受動的に稼ぐための優れた手段です。 現在、集合住宅の需要が非常に高いため、金銭的見返りもその需要と同等になります。 しかし、集合住宅とは正確には何であり、それがあなたにとって理想的な投資であるかどうかをどのように判断できますか？ この記事では、集合住宅とは何か、FHAローンで住宅を購入できる場合の集合住宅の購入と建設の違い、およびさまざまな集合住宅ローンについて説明します。
集合住宅とは何ですか？
集合住宅は、離れて暮らす複数の家族を収容するために設計された単一の構造です。 これには、デュプレックス（XNUMXつの建物にXNUMXつの家）、一戸建ての家、または最大XNUMXつのユニットを持つ小さなアパートの建物が含まれます。 （商業用不動産は、XNUMXつ以上のユニットを備えた建物として知られています。）
集合住宅の家主は、XNUMXつのユニットに住んで他のユニットを賃貸するか、別の物件に住んですべてを賃貸するかを選択できます。 あなたが不動産に居住していない場合、あなたは投資家とみなされ、住宅ローンを受け取るための条件は異なります。 あなたはあなたが住宅ローンの資格を得るのを助けるためにプロパティの予測された賃貸収入を最大にすることができるかもしれません、そしてあなたはより大きなローンを得ることができるかもしれません。
「一軒家を見ているときは、自分のニーズだけを考えています」と、オハイオ州トレドにあるRe / MaxCentralGroupのセールスアソシエイトであるCharlotteWinckowskiは説明します。 「集合住宅を見ているときは、それをビジネスとして考える必要があります。テナントのニーズはどうなるでしょうか。 それはどのような収入を生み出し、あなたの費用はどうなるのでしょうか？」
これは、集合住宅のさまざまなタイプのいくつかの概要です
＃1。 デュプレックス
デュプレックスは、各フロアに異なる家族が住むXNUMX階建ての住居です。 玄関ドアは共用ですが、各ユニットに専用の入り口があります。
＃2。 タウンハウス
XNUMXつの家族が、内壁で区切られたタウンハウスのXNUMXつの家を共有します。 どちらの家族も独立して家を購入し、それぞれに専用の入り口があります。
＃3。 集合住宅
マルチユニットの集合住宅は、少なくともXNUMXつの異なるユニットを持つ単一の建物です。 居住者は、スイミングプール、駐車場、遊び場などのリソースを頻繁に共有します。
＃4。 セミデタッチドハウス
半戸建て住宅とは、別の物件と壁を共有する一戸建て住宅です。 見た目はタウンハウスに似ています。
集合住宅と一軒家
一軒家と集合住宅への投資にはいくつかの大きな違いがあります。
価格
価格が最も重要な違いになります。 一軒家は、不動産への投資を開始するためのより安価で簡単な方法です。
モーゲージ
一軒家の場合、通常の住宅ローンを取得する可能性があります。 一方、集合住宅はほぼ確実に 商業不動産 ローン。 そして、特にあなたが不動産投資に不慣れであるならば、貸し手はほぼ確実に20％の頭金を必要とするでしょう。
リスク
一軒家も売りやすいです。 だからあなたは心配する必要はありません
スケーラビリティ
一方、集合住宅は拡張が容易で、毎月のキャッシュフローが大きくなります。 また、集合住宅で「ハウスハッキング」を試すことも難しくありません。 これは、他のユニットを借りている間、あなたがXNUMXつのユニットに住んでいることを意味します。
個人情報保護
壁が共有されているため、集合住宅に住む人は一軒家に住む人よりもプライバシーが守られない可能性があります。
集合住宅での生活や投資の長所と短所
集合住宅への投資には、メリットとデメリットの両方があります。 投資家は、このタイプの物件が予算と要件に適合していることを確認する必要があります。 検討すべき最も重要な長所と短所のいくつかから始めましょう。
集合住宅の長所
- あなたの家によって生み出された賃貸収入はあなたの住宅ローンや他の住宅支出の費用を相殺するのを助けるために使われることができ、それによってあなたに定期的な収入源を提供します。
- 修理やメンテナンスがしやすくなります。 賃貸住宅の中や近くに住んでいると、深刻な問題に気付く可能性は低くなり、問題が発生した場合はより迅速に対応できるようになります。
- あなたの家のメンテナンスの多くは事業費として償却することができ、あなたはあなたの住宅ローンの利息の支払いの一部を按分することができます。
- これは、プライバシーを維持しながら親密になりたい（または将来的にオプションを開いたままにしておくのに役立つ）多世代家族にとって優れた代替手段です。
- 最終的に自分の家に引っ越して引っ越したとしても、収入を生み出す投資として不動産を維持することができ、古いアパートを借り始めればさらに多くの収入を得ることができます。
集合住宅の短所
他の賃貸物件と同じように、集合住宅を購入することには欠点があります。 考慮すべき最も重大な欠点は次のとおりです。
- 複数のユニットを購入しているため、集合住宅を購入すると、一戸建て住宅を購入するよりも前払いの費用がかかる場合があります。
- 家主になるには献身と時間が必要であり、テナントと一緒に暮らすということは、メンテナンスや修理の問題でテナントがドアをノックすることで邪魔される可能性があります。 また、賃貸条件を交渉し、テナントを選別する能力に自信があることを確認する必要があります。
- ユニットが空いている場合でも、テナントが家賃に遅れている場合でも、住宅ローンを支払う義務はあります。 また、問題に（すぐに）対処するためのコストも考慮する必要があります
- あなたはかなりの緊急資金を必要とするでしょう。 ユニットが多ければ多いほど、個々の物件が総キャッシュフローに与える影響は少なくなります。 ただし、家主は、予期せぬ修理を処理し、空いているユニットを借りるために緊急資金を確保する必要があります。
- テナントと一緒に集合住宅を販売することは、上映と評価を整理し、テナントにプロセスについて通知し続ける必要があるため、より難しい場合があります。
- 家主が直面する可能性のあるいくつかの課題を挙げれば、家賃の期限が過ぎている、騒音の苦情がある、または物件が破損している場合、あなたは専門的な方法で家賃に対処できなければなりません。
集合住宅のROIを最大化
集合住宅は、ほとんどの場合、所有者が投資不動産として使用します。 不動産は依然として米国で最も人気のある長期投資オプションです。 住宅ローン、固定資産税、および 住宅所有者保険、だけでなく、ユーティリティ、 不動産業者 投資を最大限に活用するための手数料、広告（テナントを引き付けるため）、および法定手数料。
集合住宅を購入するときに何を探すべきか
集合住宅の特定の重要な特徴は、それを良い投資にします。 新しい不動産を購入する前に、潜在的な投資家は彼らの地域の不動産に関して認定された不動産業者に連絡する必要があります。
以下は、探すべき最も重要なもののいくつかです。
＃1。 場所
テナントの検索がいかに簡単かを決定する最も重要な要素のXNUMXつは、物件の場所です。 また、請求できる家賃の額にも影響します。 望ましい地域の物件を見つけるために調査を行います。
＃2。 潜在的な賃貸収入
どんな賃貸収入が期待できますか？ あなたはあなたの潜在的な賃貸収入を見つけるために住宅ローン、予想される修理、および他の費用をカバーするためにあなたが稼ぐ必要がある金額を計算する必要があるかもしれません。
＃3。 ユニット数
物件のアパートが多ければ多いほど、入居予定者も多くなります。 予算と稼ぎたい金額に基づいて、希望するユニット数を決定します。
＃4。 不動産売り手
最後に、あなたは不動産を売っている人について調査を行うべきです。 物件の維持管理の実績はありますか？
あなたが集合住宅の資格があるかどうかを判断する
購入プロセスを開始する前に、あなたはあなたが集合住宅の住宅ローンの資格があるかどうかを決定する必要があります。 多くの住宅貸し手から入手できる2〜4戸の集合住宅を購入する際には、以下の点を考慮する必要があります。
集合住宅を購入するためのステップバイステップガイド
集合住宅をうまく購入するためには、どこから始めればよいのか、ローンの種類をどのように選ぶのか、そして何が強力なオファーをするのかをしっかりと理解することが重要です。
以下から、集合住宅の購入プロセスと、そのプロセスで新しい機会を見つけて獲得する可能性をどのように改善できるかを詳しく見ていきます。
＃1。 集合住宅を探す
手始めに、集合住宅を購入するときは、将来テナントが最もアクセスしやすい近所の状況にある物件を探す必要があります。 賃貸ユニットや物件を探す際には、質の高い学区のある近隣、発展途上の近隣、観光名所や目的地が集中している可能性のある町に注目してください。 結局のところ、望ましい場所は、プロパティに住むためにプレミアムを支払うことをいとわない高品質のテナントを引き付けるからです。
また、地元の不動産業者と協力する必要があります。 彼らはあなたがどこで買うか、そして家が高いかどうかを決めるのを助けることができます。
また、特にその場所に慣れていない場合や近くに住んでいない場合は、その場所について独自の調査を行う必要があります。 これには、その特徴を正しく理解するために、異なる日に何度も近所を訪れることが必要になる場合があります。 少し調べれば、ひどい地域での購入からあなたを救うことができます。
＃2。 ローンを選択してください
集合住宅を購入するときは、どの融資プログラムとサプライヤーを使用するかを知ることが重要です。 とにかく、不動産投資を成功させるには、可能な限り最高の金利を取得し、キャッシュフローを管理し、さまざまな資産カテゴリが投資ポートフォリオ全体にどのように溶け込むかを検討する必要があります。
心に留めておくべきXNUMXつの要因は、特定のオンライン貸し手がXNUMXつのユニットのプロパティにのみ融資するということです。 この形態の投資は、複数の集合住宅を管理したい家主や、一方のアパートに住み、もう一方のアパートを借りて追加収入を得たい人に最適です。
そうでなければ、従来の住宅ローン/ローンは、集合住宅購入投資のための最も人気のあるオプションです。 アパートのXNUMXつがあなたの主な住居である場合、あなたはいくつかの住宅ローン会社を通じてFHAまたはVAローンの資格があるかもしれません。
資金を確保したら、申し出をする準備ができています。
＃3。 申し出する
集合住宅にオファーを出すときは、エージェントに相談することをお勧めします。 あなたのエージェントがあなたに代わって販売エージェントと会う前に、あなたが喜んで行う最高のオファーを検討してください（あなたの予算と資金調達の制限に基づいて）。
その後、エージェントは販売者のエージェントと交渉して交渉します。 集合住宅を取得するためのあなたの入札は受け入れられるかもしれません。 カウンターオファーは正常なので、何度も再交渉する必要がある場合でもがっかりしないでください。
売り手があなたの申し出を受け入れた後、クロージング手順が始まります。 保険を購入し、検査をスケジュールし、今すぐ閉鎖費用を処理します。
＃4。 テナントのリフォームと準備
閉鎖後、新しい集合住宅のリノベーションと賃貸人の準備を始めることができます。 このプロセスには、管理戦略の刷新/修復および起草が含まれます。
修理と改修
ユニットの賃貸を開始する前に、集合住宅が 市町村コード.
また、ドアノブ、ランプ、キャビネットプル、およびペイントを交換することもできます。 これらの改修は、より多くのテナントを誘致し、家賃を引き上げ、全体的な純営業利益を増やすのに役立つ可能性があることを忘れないでください。
メンテナンス戦略があることを確認してください。 この計画には、テナントの修理依頼、建物のメンテナンス、芝生の手入れ、除雪を含める必要があります。
管理計画を作成する
最後に、集合住宅の賃貸アパートをどのように管理し、潜在的なテナントに宣伝するかを決定する必要があります。 この選択をする前に、あなたがあなたの財産にどれだけの時間を割くことができるかを考えてください。
計画の一環として、ランニングコスト、アップグレード、およびキャッシュフローの需要を考慮した集合住宅の予算を作成する必要があります。
集合住宅ローン
集合住宅ローンは、投資家が35〜XNUMXユニットまたはXNUMXユニット以上の物件を購入または借り換えることを可能にします。 また、集合住宅ローンは、新規投資家と経験豊富な投資家の両方に、XNUMX年までの安い料金と期間を提供します。
集合住宅ローンにはXNUMXつの形態があります。
＃1。 従来の集合住宅ローン
良好な状態のXNUMX〜XNUMXユニットの標準的な集合住宅融資を求める投資家に適しています。
＃2。 政府が支援する集合住宅ローン
政府保証の多世帯住宅ローンは、ファニーメイ、連邦住宅ローン抵当公庫（フレディマック）、連邦住宅管理局（FHA）など、XNUMXユニット以上の投資家またはXNUMX〜XNUMXユニットの不動産の所有者に最適です。 。
＃3。 ポートフォリオ集合住宅ローン
このローンは、多くの不動産に融資したいが、通常のローンの対象とならない投資家にとって理想的です。
＃4。 短期集合住宅ローン
問題のある不動産を迅速に購入したいフィックスアンドフリップ投資家は、短期の集合住宅融資の恩恵を受けるでしょう。
集合住宅を建てるメリット
集合住宅を建てることは、それを取得する代わりになります。 集合住宅の建設を検討する場合、アプローチと分析は根本的に異なります。 投資家は、収益性の高い集合住宅への投資を心配するのではなく、建物のレイアウトと品質を決定できます。
集合住宅を下から上に建てることは、すべてが完全に新しくなることを意味し、時代遅れのスタイル、限られたインフラストラクチャ、時代遅れの配線、またはその他の将来の問題について心配する必要はありません。
新しい集合住宅を建てるときは、場所、設備、最先端のテクノロジーを選択したり、創造的な建設プロセスを使用したりすることができます。 もうXNUMXつの利点は、新しい構造の場所を選択できることです。
一定期間にわたって資産価値が上昇していることを考えると、真新しいアパートはあなたが最高のドルの家賃を要求できることを意味します。 集合住宅を下から建てるのは最初はもっと費用がかかるかもしれませんが、長期的には見返りがあり、お金を節約し、より高い収益を得ることができます。
FHAローンで集合住宅を購入できますか？
FHAローンは、連邦政府が支援するプログラムであり、 頭金、信用不良、または家を購入するための他の経済的課題。 「FHAローンを利用して集合住宅を購入することはできますか？」 よくある質問です。
簡単に言えば、FHAローンは集合住宅の購入に使用できますが、いくつかの要件があります。 購入者が集合住宅のXNUMXユニットのみに住むことを意図している場合、FHAローンの対象となる可能性があります。
集合住宅の購入にFHAローンを使用するには、次の要件を満たす必要があります。
- 借り手は、最低XNUMX年間、本拠地として物件に居住している必要があります。
- 本館は、貸し手が定める一定期間内に占有する必要があります。
- 最大XNUMXつのユニットを含む集合住宅ユニット。
- 集合住宅を購入するには、物件はFHAローンの要件を満たしている必要があります。
集合住宅への融資を検討する際、銀行は、家賃を持ち込んだ後の債務対収益の比率や、借り手が以前に家主であったかどうかなど、他の基準を考慮に入れる場合があります。
その他の非ローンの考慮事項には、地元の家主の法律、不動産を賃貸する時間とお金の約束、および不動産があなたに完全に適合することを保証するためのその他のデューデリジェンスが含まれます。 その他の非ローンの考慮事項には、地元の家主の法律、不動産を賃貸する時間とお金の約束、および不動産があなたに完全に適合することを保証するためのその他のデューデリジェンスが含まれます。
まとめ
集合住宅を購入して建て、後で賃貸することには、多くの長所と短所があります。 しかし、それはあなたの不動産投資のキャリアを立ち上げて実行するための素晴らしい方法であり、あなたはユニットのXNUMXつに住むことさえできます。 それにもかかわらず、それはあなたの時間とお金のかなりの量を必要とするでしょう、それであなたが仕事に取り組んでいることを確認してください。
よくあるご質問
集合住宅とは何ですか？
集合住宅は、同じ家の中の複数の物件からお金を稼ぐことができる構造です。 これは、アパートの建物、トリプレックス、またはタウンハウスで構成することができます。
集合住宅を建てるのにどれくらいの費用がかかりますか？
集合住宅の建設を検討する際には、考慮すべき多くの費用があります。 例：土地費、建築費、請負業者費、配管、電気工事、塗装費。
fhaローンで集合住宅を購入できますか？
FHAローンは集合住宅の購入に使用できますが、いくつかの要件があります。
集合住宅を購入する際に注意すべき点は何ですか？
集合住宅を購入するときは、場所、潜在的な賃貸収入、ユニット数、不動産販売業者などの要素に注意する必要があります
