キャピタルゲイン税をすぐに支払わずに投資不動産を売却する方法があるのではないかと考えたことはありますか? まあ、ありますよ！ それは1031交換と呼ばれます。
これがどのように機能するかを正確に説明して、不動産投資を通じて富を築くための強力なツールである理由を理解してもらいましょう。
セクション1031とは何ですか？
まず最初に、「1031 エクスチェンジ」という用語はどこから来たのでしょうか? この名前は、内国歳入法第 1031 条にちなんで付けられています。 このセクションは、次のような企業から頻繁にアドバイスされます。 ペレグリン プライベート キャピタル、キャピタルゲイン税を延期しながら、投資不動産を売却して別の不動産と「交換」することができます。
つまり、売却益に対してすぐに税金を支払う必要はありません。 代わりに、そのお金を新しい投資不動産にロールオーバーすることができます。 長期にわたって不動産に投資する人にとって、非常に有益な減税です。
簡単な例を示します
何年も前に賃貸物件を200,000万ドルで購入したとします。 今では500,000万ドルの価値があります。 それを売却した場合、その300,000万ドルの利益に対してキャピタルゲイン税を支払う義務があります。
しかし、1031 エクスチェンジを行うと、最初の不動産の売却で得た収益を、同等以上の価値のある別の賃貸不動産または投資不動産に投資することができます。 最終的に新しい不動産を売却するまで、キャピタルゲイン税の支払いを延期します。
これにより、売却するたびに税金で多額の損失を被ることなく、再投資を続けて不動産投資を拡大し続けることができます。 なかなか巧妙なトリックですよね？ 1031 取引所は、何十年もの間、精通した不動産投資家によって使用されてきた重要なツールです。
基本的な 1031 交換の仕組み
最も一般的なタイプの 1031 交換は、遅延交換と呼ばれます。 通常の動作は次のとおりです。
ステップ 1) 元の投資不動産を売却します。
これは 1031 年の専門用語で「放棄された財産」と呼ばれます。
ステップ 2) 収益は資格のある仲介者に渡されます。
資格のある仲介者は、お客様に代わって交換を処理する公平な第三者です。 仲介業者は、売却資金を新しい不動産に再投資できるようになるまで保管するエスクロー口座を設定します。 これは重要な要件です。一時的であっても、収益を受け取ったり、自分で管理したりすることはできません。
ステップ 3) 代替可能なプロパティを特定します。
放棄された不動産を売却してから 45 日以内に、投資を検討している新しい「代替不動産」の候補を特定する必要があります。総額に制限なく、最大 3 つの潜在的な不動産を特定できます。 これにより、適切な投資を柔軟に検討できるようになります。
ステップ 4) 代替物件の契約を締結します。
最後に、元の物件を売却してから 180 日以内に、代替物件の XNUMX つを契約する必要があります。 仲介業者は売却で得た資金を使って新たな購入を完了し、為替税を繰り延べます。
そして出来上がり！ 仲介業者と協力して別の不動産に再投資することで、不動産を交換し、キャピタルゲイン税を延期することができました。 いくつかの戦略的計画を立てれば、1031 取引所を利用して不動産帝国を構築し、税金を最小限に抑えることができます。
心に留めておくべきルール
1031 取引所は税制上の大きなメリットをもたらしますが、いくつかの制限があります。
「同種」要件
1031 交換の場合、通常、元のプロパティと代替プロパティは「同種」である必要があります。 不動産の場合、この要件はかなり緩和されます。 たとえば、空き地をアパートの建物に交換することができます。 しかし、不動産を企業への民間資本投資と交換することはできません。
不動産と交換された不動産でなければなりません。 また、米国内の不動産は、海外の不動産ではなく、別の米国の不動産とのみ交換できます。
同等以上の値
税金を完全に繰り延べるには、新しい不動産が売却された元の不動産と同等以上の価値がある必要があります。 収益の 100% 未満を再投資する場合は、差額に税金がかかります。 これは「ブート」として知られています。 値の要件を確実に満たすには、慎重な計算が必要です。
時間制限
前述したように、新しい物件を特定するまでに 45 日、契約を締結するまでに 180 日の期限があります。 どちらかの期限を過ぎると、売却によるキャピタルゲイン税の支払い義務が直ちに発生します。 180 日遅れた交換を完了するには、迅速な行動と計画が必要です。
1031 エクスチェンジのクリエイティブな使い方
適切な計画を立てれば、1031 取引所をあらゆる種類の創造的な投資戦略に使用できます。
- XNUMX つの賃貸住宅をアパート全体と交換して、収益を増やします。
- 複数の投資物件を XNUMX つの大きな投資に結合します。 これにより管理が容易になります。
- ポートフォリオを多様化するには、XNUMX つの大きな不動産をいくつかの小さな不動産に分割します。
- 不動産を売却するだけでなく、他の投資家と不動産を交換します。 これにより、取引を構築するためのより多くのオプションが提供されます。
- ある都市や州から、より良い投資の見込みがあると思われる別の市場に移動します。
ご覧のとおり、賢明な投資家は、長期的な不動産投資戦略に柔軟性を組み込むために 1031 取引所を利用しています。 納税猶予のメリットは、取引をさらに有利なものにするだけです。
注意すべきいくつかの交換
1031 交換ルールは一般に柔軟ですが、場合によってはより厳しい制限があります。
別荘交換
本宅を交換したい場合、残念ながら 1031 交換は本宅には適用されません。 その方法では、住んでいる家を売ってキャピタルゲインを避けることはできません。
ただし、別荘を交換したり、一軒家を賃貸に変えて賃貸住宅を利用できるケースは限られています。 1031交換。 ただし、通常は不動産を売却する前にフルタイムで賃貸する必要があります。 特定の状況に関するアドバイスについては、税務専門家にご相談ください。
パートナーシップ財産交換
1031 エクスチェンジを使用できるのは、テナントインコモンなどの特定の形式の共有所有権のみです。 パートナーシップまたは複数メンバーの LLC を通じて投資不動産を所有している場合、スワップはより複雑になります。 為替税の扱いを維持するために、不動産を売却する前に分配する必要がある場合があります。
繰り返しになりますが、パートナーシップのための 1031 Exchange の構築に精通した専門家と協力してください。 このエリアには不注意な人のためのいくつかの罠があります。
交換については必ず適切に報告してください
その年の納税申告書にフォーム 1031 を提出して、8824 交換を IRS に報告する必要があります。 このフォームには、交換された不動産の説明、販売/購入日、各不動産の価値などの重要な詳細が提供されます。
税務担当者と協力して、やり取りを正確に追跡し文書化してください。 監査を引き起こしたくないのです。
それをすべて一緒にする
ご覧のとおり、1031 取引所はアクティブな不動産投資家にとって強力なツールです。 それほど複雑ではありませんが、ルールでは取引を適切に実行し、資格のある専門家と協力する必要があります。
しかし、税金を繰り延べて不動産投資を成長させ続けることで得られる利益は、数十年にわたって計り知れないものになる可能性があります。 これらのキャピタルゲインを IRS に渡すのではなく投資することで、どれだけ多くの利益を生み出すことができるか想像してみてください。
したがって、独自の不動産投資戦略の一環として 1031 取引所をどのように利用できるかを検討してください。 いくつかの計画と専門家の指導があれば、現在の投資を将来のさらに大きな保有資産に活用できます。
セクション 1031 の進化
セクション 1031 の交換はほぼ XNUMX 世紀にわたって存在していましたが、ルールは時間の経過とともに進化してきました。
税金繰延「同種」交換の一般的な概念は、XNUMX 年に初めて導入されました。 1921 年歳入法。 これにより、即時の納税義務を引き起こすことなく財産の交換を行うことが可能になりました。
長年にわたり、この規則はさまざまな裁判例、IRS の判決、および新しい法律によって改良されました。 1979 年の重要な裁判所の判決 (シュタルカー対アメリカ合衆国）遅延交換を定義し、現在も続いている前例を設定しました。
元の法律は非常に広範で、あらゆる種類の事業資産および投資資産の税繰延交換を認めていました。 しかし、時間が経つにつれて、制限が追加されました。 1031年の減税・雇用法を受けて、現在セクション2017はほぼ不動産にのみ適用される。
2018 年以前は、車両、美術品、収集品、特許、有価証券などの他の資産の交換も 1031 件の取引として認定される可能性がありました。 しかし、2017年の税法では、乱用と思われる行為を防ぐため、その対象を不動産交換のみに限定した。
そのため、現在、第 1031 条は、評価された不動産の交換を行う不動産投資家、開発業者、住宅所有者、家主によって頻繁に利用されています。 特定のリース航空機などの一部の例外は引き続き対象となります。 しかし、現代の 1031 活動の大部分には、不動産保有の交換が含まれています。
不動産に重点を置くこの進化は、議会と IRS が規制を追加するにつれて、何十年にもわたってゆっくりと起こりました。 「同種」不動産の定義さえも、柔軟性を高めるために長年にわたって緩和されてきました。 たとえば、空き地を問題なくアパートの建物に交換できるようになりました。
そのため、基本的な部分は変わっていませんが、第 1031 条は、過去 XNUMX 世紀にわたって規制当局や議員によって継続的に形成され、洗練されてきました。 その結果、その有用性は狭められましたが、同時に現代の取引がどのように実行されるべきかについてより確実性がもたらされました。
適格仲介者
適格仲介者 (QI) は、すべての遅延 1031 交換を可能にする重要なプレーヤーです。
QI はいくつかの重要な役割を果たします。
- 彼らは納税者に代わって放棄された不動産の売却から得た資金を受け取り、保持します。 これにより、納税者が為替資金を不適切に管理する「建設的な受け取り」が防止されます。
- これにより、必要な期間内に交換物件の購入を完了するための為替資金の送金が容易になります。
- 彼らは、交換契約書、完了書類、IRS フォームなど、交換に必要なすべての文書を準備します。
- これらは取引を構造化し、取引所を 1031 規制に準拠させるために問題を解決するのに役立ちます。
基本的に、QI は、交換納税者と不動産売却の収益との間の重要な分離層を提供します。 この独立企業間の関係により、納税者は資金を「建設的に受け取っている」とみなされず、取引所の資格を剥奪されることになります。
QI は、取引に関連する必要な提出書類や事務手続きもすべて処理します。 実行と文書化の両方の観点から、IRS 規則に従って交換プロセス全体を指導します。
多くの投資家が注目するのは、 専門法律事務所、税務専門家、銀行、または独立した QI 会社が交換の仲介者として機能します。 これらは、1031 トランザクションの複雑さを乗り越える際に貴重な経験とリソースを提供します。
有能で倫理的な資格のある仲介者を選択することは、1031 交換を計画する際の最も重要な決定の XNUMX つです。 資格のないファシリテーターに依存すると、取引所全体が危険にさらされる可能性があります。 したがって、税金繰延為替を処理する QI を選択する際には、十分な注意を払ってください。
まとめ
これは、1031 交換を検討している場合に知っておく必要がある重要な事柄をカバーしています。 財務および税務アドバイザーと緊密に連携して、取引を正しく実行してください。 しかし、長期的な不動産投資家や起業家にとってのメリットは、最初に必要な努力を確実に上回る可能性があります。
適切に実行された 1031 交換により、不動産保有を拡大および多様化しながら税金を繰り延べることができます。 これは、資産を構築し、投資家としての柔軟性を提供するための強力なツールです。 そこで、1031 エクスチェンジの利点を次の不動産取引にどのように活かせるかを検討してください。
