すべての修理を実施した後の建物の価値は、不動産では修理後価値 (ARV) として知られています。 これは不動産所有者にとって非常に重要なサインです。なぜなら、お金を失う前に物件にどれだけ費やすことができるか、そして修繕を行った後にどれだけ利益を得ることができるかを示すからです。 ARV を理解するときは、地域の市場と必要な修理のコストの両方を考慮することが重要です。 ただし、正確なコスト情報が得られることは稀であり、市場は制御できない要因によって変動するため、受け取った見積もりが不正確になる可能性があります。 この記事では、Arv 不動産の公式を使用した計算方法と、Arv 不動産の検索方法について説明します。
不動産におけるARVとは何ですか?
不動産における「修理後価値」（ARV）は、すべての修理と変更が行われた後に不動産が市場で販売されると予想される価格です。 これは、時間の経過とともに投資の価値がどれだけ増加するかを予測するため、不動産投資家にとって重要な指標です。 この価格は、場所や利便性などの他の基準に加えて、その地域での最近の売上に基づいています。 ARV を使用して、不動産の潜在的な投資収益を計算することもできます。 したがって、不動産の投資可能性を評価する際に考慮すべき重要な指標となります。
ARV は不動産でどのように機能しますか?
住宅反転の世界では、「修理後価値」または ARV という用語がよく使われます。 これは、不動産（通常は故障した物件、または「補修工事」を行った物件）を購入し、必要な修理や改修を行い、その後売却して利益を得るという不動産投資アプローチを指します。 不動産投資の世界では収益性が重要です。 そのため、賢明な投資家は、健全な利益率を提供する不動産を探すことがよくあります。 これには通常、推定修理後価値 (ARV) と必要な改修費用の両方よりも低い購入価格の物件を見つけることが含まれます。 したがって、そうすることで、投資家は潜在的な利益を最大化し、投資を確実に成功させることができます。
アフターバリュー (ARV) は、貸し手、特に改修目的で不良不動産の購入者に ARV ローンを提供する民間またはハードマネーの貸し手にとって非常に重要です。 通常、貸し手は、不動産の現在価値や提示価格ではなく、修繕後の価値を考慮して、ARV ローンの可能な最高額を設定します。 次に、貸し手は最終的な融資額を決定するために、修理後価値 (ARV) を評価する鑑定人を承認します。
ARV不動産の計算方法
「フィクサーアッパー」物件の取得を検討する場合、購入を決定する前に、改修後の物件の潜在的価値を明確に理解することが不可欠です。 これにより、必要なすべての改修を完了した後に期待できる投資収益率を現実的に把握できるようになります。 市場の比較分析を行うための XNUMX つのオプションは、鑑定士のサービスを依頼することです。 あるいは、自分で大まかな計算を行うこともできます。 幸いなことに、それを自分で実行したい場合、計算プロセスは非常に簡単です。 一方、望む結果を得るには、次の手順を実行する必要があります。
＃1。 市場分析を実施する
プロセスを開始するには、近隣にある同様の物件と比較して物件の価値を正確に評価することが不可欠です。 このタスクを達成する XNUMX つの方法は、同じ付近にある XNUMX ～ XNUMX つの比較可能なプロパティ (「コンプ」とも呼ばれます) の分析を実行することです。
さらに、複数の物件掲載サービスを参照するか、地元の不動産業者に相談して、最近の不動産販売価格を確認することをお勧めします。 不動産を分析するときは、現在市場に出ている、または過去 90 ～ 120 日以内に売却された近隣の不動産を考慮する必要があります。 これにより、地元の不動産市場に関する貴重な洞察が得られ、情報に基づいた意思決定が可能になります。 また、投資用物件を探す際には、修繕・リノベーション後の予想状態と同様の特徴を有する物件を優先して検討してください。 このアプローチは、現在の状態と同様の状態にある物件だけに焦点を当てるよりも効果的です。
#2. 比較対象物件の平方フィートあたりの価格を計算する
同等の不動産の平方フィートあたりの価格を決定するには、販売価格を平方フィートで割るだけです。 これにより、同様のプロパティの値を評価するための有用な指標が得られます。 平均的な結果を求めるには、各社比較を行って結果を合計し、物件数で割る必要があります。 したがって、この方法を利用すると、近隣の同様の物件の平方フィートあたりのおおよそのコストを取得できます。
#3. 平方フィートあたりの価格を使用して ARV を決定する
不動産のアフターバリュー (ARV) を計算するには、同等の不動産の平方フィートあたりの平均価格と不動産の平方フィートを掛けます。 平均価格が平方フィートあたり 100 ドルだとすると、1,500 平方フィートの住宅の ARV は 150,000 ドルになります。 提供された計算は単なる推定値であることにも注意することが重要です。 不動産市場は不安定であり、地域の動向、評価額、その他の経済変数などのさまざまな要因が不動産の販売に大きな影響を与える可能性があります。
#4. ARV 式を適用する
After 値 (ARV) の計算は、基本的な式を含む簡単なプロセスです。 不動産の ARV (修理後価格) を計算するには、同等の不動産の平方フィートあたりの平均価格に、不動産の平方フィートを掛ける必要があります。 計算された平方フィートあたりの平均価格が 150 ドルであると仮定すると、2000 平方フィートの物件の推定修理後価値 (ARV) は 300,000 ドルになります。
ARV 不動産フォーミュラ
ほとんどの投資家は、大規模な修繕や改修が必要な不動産を現在の市場価格で取得することを好みません。 購入希望者は、修繕や改修にかかる費用を考慮して、より安く物件を取得したいと考えています。 修理後の価格計算式は、卸売業者やリハビリ業者が通常、取引を決定するために使用するものです。 こんなふうになります：
修理後価格の 70% – 修理費用 = 最高提示価格
たとえば、不動産の予想修理費が 55,000 ドルで、修理後の価値が 250,000 ドルの場合、投資家は次の式を使用します。
(250,000 ドル x 70%) (ARV)- 55,000 ドル (推定修理費) = 120,000 ドル (最高提示価格)
投資家は、物件の最大オファー価格を超えて投資すべきではないため、通常、最初のオファーは少額で行われます。 仕入れ価格が安くなれば、より多くの利益が得られます。 75% ルールは広く受け入れられていますが、競争市場では特定の再生業者や卸売業者が ARV の 80% ～ 70% に達する可能性があります。 結果として利益率とリスクが低くなるにもかかわらず、これは事実です。 最後になりましたが、ARV 式の採用を成功させるには、予想される修理費用の正確な概念を把握することが重要です。
ARV 不動産の使用の制限
この特定のメトリックを利用する場合には、特定の制限が存在します。 推定プロセスで提供される数値は、さまざまな要因により変更される可能性があることに注意することが重要です。 主な入力値、つまり資産価値と修繕費は、多くの場合、時間の経過とともに不正確になり、変動する可能性があります。 さらに、コンプは物件の修理後の評価について貴重な洞察を提供することができますが、修理費用の見積もりはより主観的な問題であることに注目する価値があります。
さらに、予期せぬ出費は ARV の計算に考慮されないことに注意することが重要です。 また、大規模な修繕が必要な古い物件には隠れた問題が潜んでいる可能性があることも周知の事実です。 水害は調査員が気付かない可能性があります。 重大な修繕は修繕作業が開始されて初めて判明する可能性があり、その結果、全体の修繕費用が大幅に増加する可能性があります。 市場の変動は避けられない出来事です。 住宅の価格は、年単位または月単位で発生する可能性のある変動の影響を受けます。 市場の低迷が発生した場合、当初の予定よりも長期間不動産の所有権を保持しなければならない可能性や、当初の予想よりも低い価格で不動産を売却しなければならない可能性があります。
ARV 不動産はなぜ重要ですか?
最適な状態にない投資用不動産は、ハウスフリッパーや利益創出を目指す投資家にとって魅力的ではない可能性があります。 その結果、彼らはそのような不動産を市場価格で購入することに消極的になる可能性があります。 したがって、ARV（After Repair Value）法を利用することにより、個人は、将来発生する可能性のある必要な修繕費用を考慮して、減額された購入価格で不動産を取得する機会を得ることができます。
ARV は、一般に「フリップ」と呼ばれる、不動産の改修と再販の費用をカバーするローンの担保として機能する可能性があります。 一部の金融機関は、住宅改修用ローンとも呼ばれるリノベーション住宅ローンを提供しています。 このようなローンの最大融資額は通常、ARV の約 75% です。 反転を行わない人でも、ARV を使用すると恩恵を受けることができます。 住宅改修プロジェクトに着手するときは、物件の修理後価値 (ARV) を決定することが役立ちます。 この計算により、改修によって住宅の価値が増加する可能性についての洞察が得られます。
ARV ローンはどのように機能しますか?
ARV ローンは、不動産の現在価値が残債を下回っている場合でも、借り手が不動産購入のための資金を確保できる住宅ローン オプションです。 ARV ローンの資格を得るには、借り手が堅固な信用履歴を持ち、安定した収入の証拠を提供することが不可欠です。
不動産におけるARVとLTVとは何ですか?
不動産または住宅の初期費用は主に LTV (ローン・トゥ・バリュー) の計算を決定します。 両者の違いは、購入コストと融資額の差です。 貸し手は、ローン対価値 (LTV) 比率が 60,000% であると仮定して、100,000 ドルの住宅または不動産に対して 60 ドルのローンを実行します。 修理後価値 (ARV) は、必要なすべての修理と改修が完了した後の不動産または住宅の価値を推定します。
ハードマネー貸し手は ARV に融資しますか?
修理後価値 (ARV) は、修理および改修後の不動産の市場価値の近似値です。 ハードマネー貸し手から 100% の融資を求める場合、ほとんどの金融業者の最大融資限度額が修理後価値 (ARV) の 70% であることに注意することが重要です。 したがって、全額融資を保証するには、この基準を大幅に下回る不動産取引を見つけることが不可欠です。
ローン代理店はどのようにして儲かるのでしょうか?
住宅ローン貸し手が収益を生み出す手段はいくつかあります。 これらには、組成手数料の請求、イールドスプレッドプレミアムの獲得、割引ポイントの収集、クロージングコストの回収、モーゲージ担保証券（MBS）の取引、ローン返済の提供などが含まれます。 貸し手は、申請手数料、手数料、引受手数料、融資ロック手数料、その他の関連料金など、さまざまなクロージングコストから収益を得る可能性があります。
私の ARV の価値はいくらですか?
不動産の ARV のより正確な推定値は、まず比較可能な不動産の平方フィートあたりの平均価格 (総販売価格を不動産の総平方フィートで割ったもの) を計算し、次にその価格に物件の総平方フィートを乗算することで取得できます。検討中の物件。
参考文献
- ロケットモーゲージ.com
- 家主スタジオ.com
- realestateu.com
- マスタークラス.com
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