債務サービス・カバレッジ・レシオ（DCR）は、商業用不動産融資の分野で広く採用されている指標です。 その主な目的は、金融機関による融資リスクの評価と評価にあります。 その計算式と年間債務返済カバー率の計算方法については、さらにお読みください。
債務返済カバー率とは何ですか?
DSC または DSCR としても知られる債務返済カバー率は、企業の営業キャッシュ フローが定期的な利息と元本の支払いを適切に満たす能力を評価するために使用される重要な信用指標です。 したがって、この比率を分析することで、利害関係者は企業の財務健全性と債務履行能力に関する貴重な洞察を得ることができます。
債務返済カバレッジ比率は、企業の借り手が資本構成におけるターム債務を削減するための非常に貴重な指標です。 分母に主債務を組み込んだこの比率は、企業の債務返済能力を総合的に評価するものとなります。 また、月々または毎年の元本返済を考慮に入れることで、この比率は借り手の財政状態と返済能力の総合的な見方を提供します。
債務返済カバー率 ローン
消費者または所有者が居住する不動産を対象とした住宅ローンとは対照的に、債務返済補償率ローンは商業用不動産の住宅ローンと類似点があります。 引受プロセスでは、個人の収入ではなく不動産レベルのキャッシュ フローの評価に重点が置かれており、DSCR ローンの重要な特徴となっています。 債務返済負担率ローンは貸し手にとって貴重なツールとして機能し、借り手のローン返済能力についての洞察を得ることができます。 この比率は、当該物件が生み出す月々の家賃収入を考慮して算出されます。
したがって、債務返済カバレッジ比率ローンを利用することで、貸し手はローンの承認に関して情報に基づいた決定を下し、借り手の財務的安定性を評価することができます。 この比率は、キャッシュ フローを評価するための便利で簡単な方法でもあります。 重要な指標は、月々の家賃を利息、元金、税金、保険、協会費の月々の支払額 (PITIA) の合計で割ることによって得られます。 したがって、この計算を採用することで、投資家は不動産の経済的実行可能性について貴重な洞察を得ることができます。
ローンの債務返済カバー率の計算方法
＃1。 引受
ここで、貸し手はあなたのローンの価値、条件、手数料、その他の詳細を提示します。 この間に、貸し手は債務返済カバー率も決定します。
＃2。 ドキュメンテーション
DSCR ローンを申請するときは、一般的なローン書類に記入する必要があります。 DSCR ローンの申請フォームでは、個人の財政状況についてではなく、ビジネスや賃貸物件について尋ねられることを覚えておくことが重要です。 DSCR ローンは DSCR のみに依存し、信用履歴は考慮されません。
#3. 終了と提出
DSCR ローンは、個人の財務履歴に関する詳細を要求しないため、従来のローンよりも迅速な申し込みと完了のプロセスを提供します。
債務返済カバー率の計算式
公債費カバー率の計算式には次のものが含まれます。
DSCR = 純営業利益 ÷ 負債債務
不動産投資を行う場合、投資家が計算に正確な数値を確実に使用することが重要です。 プロセスは単純そうに見えますが、正確な結果を得るには、使用するデータの精度が最も重要です。 また、営業純利益（NOI）を求める場合、減価償却費、償却費、利息などの費用を差し引く前の利益（E値）を用いて計算する方法が一般的です。この方法は、DSCRの計算に特に役立ちます。また、DSCR を計算する場合、純営業利益 (NOI) を式に入力する前に、純営業利益 (NOI) から税金、利息、およびその他の関連コストを差し引かないように注意することが重要です。
DSCR 式は、次のシナリオで示されるように、実際のアプリケーションでは重要です。 この集合住宅は、3.4 万ドルの純営業利益 (NOI) からわかるように、優れた財務パフォーマンスを示しています。 同様に、この施設の年間債務負担額は 2.3 万ドルであり、財務上の義務を果たすことに熱心に取り組んでいることがわかります。 この場合の債務負担率 (DSCR) は、次の分析に示すように 1.48 倍になります。
集合住宅または商業用不動産の金融取引の財務的実行可能性を評価する場合、DSCR を評価することが重要です。 この場合、DSCR は 3.4 万ドルを 2.3 万ドルで割ることによって決定できます。 これにより、比率は 1.48 倍となり、1.48 倍と同じになります。 ほとんどの貸し手はこの DSCR が良好であると考えており、これは企業が債務を返済する能力が高いことを意味します。 堅牢な DSCR は集合住宅や商業事業、不動産金融取引において特に重要であることは注目に値します。
債務返済カバー率の計算方法
債務返済カバレッジ比率 (DSCR) を決定する場合、企業の年間純営業利益と年間債務返済義務という XNUMX つの基本要素を考慮することが重要です。 企業の債務負担率 (DSCR) の計算には、特定の計算式が必要です。
純営業利益/債務返済額
これらの各コンポーネントの値を確認するには、体系的な計算プロセスに従事する必要があります。 純営業利益を分析する際には、事業の税引前収益を考慮し、特定の期間に発生したさまざまな営業費用を差し引くことが重要です。 これらの営業費用には、通常、賃金、家賃、現金税などの支出が含まれます。 したがって、この数値を計算することで、ビジネスの財務実績に関する貴重な洞察を得ることができます。
純営業利益 = 収益 – 営業費用
対照的に、債務返済は、特定の期間内にすべての未払い債務の累積額を返済する企業の義務です。 包括的な内訳には、利息と元本の両方が含まれる必要があります。
さまざまな貸し手や金融専門家が債務サービス・カバレッジ・レシオ（DSCR）を計算する際に、この公式をさまざまに反復して使用していることを認識することが重要です。 権威ある企業金融協会 (CFI) が提供する徹底したガイドラインには、注目すべき例が XNUMX つ含まれています。 彼らの賢明なアプローチでは、純営業利益の代わりにEBITDA（利息、税、減価償却前利益）を使用する債務サービス・カバレッジ・レシオ（DSCR）の計算式について説明しています。 収入と負債の関係を分析して会社の財務の健全性を評価する場合、債務返済負担率 (DSCR) の計算に使用する式の一貫性を維持することが重要です。
あなたの大切な会社が 100,000 ドルの優れた年間純営業利益と、50,000 ドルという立派な総債務返済額を持っているという仮説のシナリオを考えてみましょう。 この場合、債務返済負担率 (DSCR) が優れていることに注目することが重要です。 これは、債務を XNUMX 倍までカバーできるため、余剰金で現在の債務を快適に履行できることを意味します。 次のパートでは、当面のアイデアについて徹底的に議論し、その重要性を明らかにします。 さらに、必要に応じて、債務返済カバー率（DSCR）を効果的に改善する方法に関する実用的な洞察を提供します。
債務返済カバー率を計算する際のよくある間違い
#1. 元金返済額
間違いが発生した場合、主な金額が原因となることがよくあります。 貸借対照表にはローン残高のみが反映され、損益計算書には元金の支払いは記録されません。 したがって、企業が年度内のどこかの時点で追加融資を引き受けた場合、数字はさらに混乱する可能性があります。 その場合、さまざまなローンの返済が合算されて元金の返済が困難になる可能性があります。
#2. キャピタルリース費用
キャピタルリース費用の包含に関してはあいまいさがあります。 財務報告の目的では、資産の長期リースは、その商品が完全に購入された場合と同様に扱われます。 フォークリフトの耐用年数は通常 XNUMX 年であるため、企業はフォークリフトを XNUMX 年間レンタルし、リース終了時に公正市場価格で購入することがよくあります。 このようなリースを文書化する場合、貸手は資産の経済的価値を取得したかのように実質的に取得しているため、特定の会計要件が適用されます。 一部の貸し手はキャピタル・リース料を債務返済カバー率に含めていませんが、他の専門家は含めています。 キャピタルリースコストを考慮した場合、この比率を固定料金カバー率と呼びます。
#3. EBITDA vs EBIT
EBITDA と EBIT (利息および税引前利益) のどちらを使用するかが不確かなため、債務返済カバレッジ比率を誤って計算することがあります。 また、EBITDAを損益計算書に記載しないことも誤解を招く可能性があります。 GAAP 基準では EBITDA を数値として認識しません。 損益計算書の数値を見てEBITDAを決定することもできます。
DSCR はなぜ重要ですか?
法人や金融機関は、ローン契約交渉の指標として債務返済カバレッジ比率（DSCR）を広く利用しています。 たとえば、企業が信用枠を獲得しようとしている場合、債務返済負担率 (DSCR) を 1.25 以上に維持するよう熱心に維持することが不可欠になります。 このような状況が生じた場合、借り手はローンを滞納したとみなされる可能性があります。 債務サービス・カバレッジ・レシオ（DSCR）は、銀行がリスクを効果的に管理するのに役立つだけでなく、企業の財務健全性を評価しようとしているアナリストや投資家にとって貴重なツールとしても機能します。
DSCR が 2 より大きい場合はどうなりますか?
DSCR が 1.2 を超える場合、企業が債務を適切に履行するのに十分なキャッシュ フローを保有していることを意味します。 各ローンには独自の特徴があり、最低限の DSCR が設定されています。 ただし、貸し手は 1.4 ～ XNUMX の範囲内の DSCR 値を好むことが広く観察されています。 通常、理想的な比率は XNUMX 以上であると考えられます。
債務返済カバー率はどのように計算しますか?
DSCR は、企業または個人が債務を履行する能力についての洞察を提供する重要な財務指標です。 DSCR を計算するには、純営業利益をローンに関連する元金と利息の両方の支払いを含む総債務返済額で割る必要があります。 したがって、この計算式を採用することで、利害関係者は借り手の財務健全性と債務履行能力を評価することができます。 次のシナリオを考えてみましょう。純営業利益が 100,000 ドルで、総債務返済額が 60,000 ドルのビジネスを想像してください。 このような場合、DSCR は約 1.67 になります。
債務返済比率は高くすべきでしょうか、それとも低くすべきでしょうか?
大まかに言うと、DSCR が 1.25 を超えると財務力の強さの表れであると一般的にみなされていることが広く知られています。 逆に、この比率が 1.00 を下回る場合は、企業が財務上の問題に直面していることを示唆している可能性があります。
良い債務補償とは何ですか?
専門家は、少なくとも 2 の DSCR が非常に強力であると考えており、これは企業が債務を 1.2 倍までカバーできることを示しています。 ただし、この比率には業界標準がないことに注意することが重要です。 通常、貸し手は最低 DSCR 基準を 1.25% および XNUMX% に設定します。
ボトムライン
債務返済負担率 (DSCR) は、企業の財務健全性を評価するための貴重なツールとして広く利用されている財務指標です。 この比率は、企業の営業利益と負債返済額を比較することで総合的な評価を提供します。 したがって、DSCR は、これら XNUMX つの重要な要素の関係を分析することにより、企業が債務を履行し、持続可能な財務状況を維持する能力についての洞察を提供します。 この比率は、特に元金と利息の両方の義務を履行するという観点から、企業の財務上の約束を果たす能力を評価する際の貴重なツールとして機能します。
参考文献
- Investopedia.com
- 銀行レート.com
- indeed.com
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