Le vendite allo scoperto sono state popolari dal 2008 al 2012, ma ora sono rare nel fiorente mercato immobiliare di oggi. Tuttavia, le vendite allo scoperto possono tornare al mercato degli acquisti domestici. Una vendita allo scoperto può portare a un ottimo affare su una casa, ma di solito richiede molta grinta e pazienza, oltre a molta fortuna. Ecco una guida attraverso il processo di vendita allo scoperto e il mutuo nel settore immobiliare.
Che cos'è una vendita allo scoperto?
Una vendita allo scoperto, nota anche come vendita pre-preclusione, si verifica quando vendi la tua casa per un importo inferiore all'importo dovuto sul mutuo. Se il tuo gestore di mutui accetta una vendita allo scoperto, puoi vendere la tua casa e utilizzare il denaro per ripagare una parte del saldo del tuo mutuo. Potrebbe essere necessario fornire un contributo finanziario per il saldo a seconda delle circostanze, ma una volta completata la vendita allo scoperto, sarai sollevato dall'obbligo di pagare l'eventuale saldo residuo: questo è noto come "rinuncia a carenza".
Come funziona una vendita allo scoperto
Non potrai semplicemente comprare una casa a basso prezzo con una vendita allo scoperto. Ecco una guida all'acquisto di una casa in vendita allo scoperto:
- Il prestatore deve consentire: Il prestatore deve prima accettare la vendita allo scoperto. Nel caso di una tipica vendita di una casa, i guadagni verrebbero utilizzati per estinguere il prestito iniziale. In una vendita allo scoperto, la casa vende per meno di quanto il venditore deve, quindi il prestatore non riceve l'intera somma di denaro. Di conseguenza, la vendita deve essere approvata dal prestatore originale.
- Il venditore deve dimostrare di non avere altra scelta: Il venditore deve dimostrare una sorta di difficoltà. Se possono dimostrare che non saranno in grado di continuare a pagare il mutuo e alla fine andranno in default, è più probabile che il prestatore si conformi, in particolare se il prestatore non vuole passare attraverso il processo di pignoramento e poi vendere la casa da soli.
- Il prezzo di una residenza deve essere in linea con il valore di mercato: In molte circostanze, le vendite allo scoperto vengono completate perché il mercato è in declino e il valore della casa è diminuito proporzionalmente. Il prezzo pagato dall'acquirente deve generalmente essere il valore di mercato.
- Le vendite allo scoperto devono essere segnalate: Infine, se una casa viene quotata per un importo inferiore all'importo dovuto sul mutuo, la differenza deve essere anticipata. I potenziali acquirenti dovrebbero essere consapevoli che il prezzo di vendita della casa è inferiore al saldo del mutuo, quindi dovranno negoziare con un prestatore oltre a trattare con il venditore.
Quanto tempo ci vuole per completare un processo di vendita breve?
Una vendita allo scoperto può essere completata nel giro di settimane o mesi. Le vendite allo scoperto richiedono più tempo per essere completate poiché sono affari più complicati. Inoltre, il prestatore originale deve analizzare l'offerta di vendita allo scoperto per vedere se sarà accettata. Se il prestatore ritiene che continuare attraverso il processo di preclusione gli farà guadagnare più soldi, può rifiutare l'accordo di vendita allo scoperto.
Lavorare con un agente immobiliare che ha esperienza con le operazioni di vendita allo scoperto potrebbe aiutarti a risparmiare tempo. Una vendita allo scoperto è un tipo di transazione immobiliare in cui dovresti cercare l'assistenza di un agente o avvocato esperto. Poiché non tutti gli agenti immobiliari sono qualificati per gestire una vendita allo scoperto, assicurati di parlare con uno che abbia una formazione particolare e una comprovata esperienza. Avere un agente immobiliare dalla tua parte che capisce tutto su una vendita allo scoperto e ha negoziato con altri aumenterà le tue possibilità di concludere l'affare.
Passaggi per l'acquisto di una casa attraverso un processo di vendita allo scoperto
Secondo Bobbi Dempsey, coautore di "The Complete Idiot's Guide to Buying Foreclosures", un tipico processo di vendita allo scoperto comporta una serie di fasi, spesso in questo ordine.
- Individua potenziali vendite allo scoperto.
- Esamina la proprietà.
- Conduci la tua ricerca.
- Individua tutti i privilegi e i mutui.
- Determina il finanziamento
- Entra in contatto con il prestatore.
- Compila la domanda di vendita allo scoperto del prestatore, se necessario.
- Compila la proposta.
- I termini dovrebbero essere negoziati.
- Completa la transazione
Passaggio 1: individuare potenziali vendite allo scoperto.
Controlla gli elenchi online, gli elenchi dei tribunali e gli annunci legali o utilizza un agente esperto per gli acquirenti per trovare pre-preclusioni nella tua regione.
Per prima cosa, calcola quanto è dovuto sulla casa in relazione al suo valore stimato. Se sembra essere alto, è una scelta eccellente poiché implica che il venditore potrebbe avere difficoltà a venderlo per abbastanza per coprire il prestito. Trasmettere case in cui il proprietario ha molta equità nella casa; il prestatore molto probabilmente preferirà precludere e rivendere a un prezzo inferiore.
Passaggio 2: vai oltre la proprietà.
Valutarne le condizioni e fornire una stima approssimativa di quanto costerà la riparazione o l'aggiornamento. Molti clienti "normali" non lo prenderanno in considerazione se ha bisogno di lavoro, il che è vantaggioso per te.
Passaggio 3: conduci la tua ricerca.
Quanto vale l'immobile? Qual è il possibile profitto? Avrai voglia di trarre vantaggio dalla vendita se sei un investitore o anche un proprietario di casa che prevede di risiedere nella casa per un breve periodo di tempo.
Passaggio 4: individuare eventuali gravami o ipoteche.
Informarsi con il venditore o l'agente sui privilegi sulla proprietà e quale prestatore è il titolare principale del privilegio. Prima di concludere la vendita, conferma queste informazioni con una ricerca per titolo per assicurarti che non ci siano gravami non dichiarati sulla proprietà.
Passaggio 5: determinare il finanziamento.
Questo è essenziale. Devi pianificare come pagherai per la proprietà. Se hai un forte credito, il tuo attuale prestatore potrebbe essere pronto a concederti un prestito. Potrebbero essere in grado di accelerare il processo di richiesta di prestito perché hanno già molte delle tue informazioni nei documenti di vendita allo scoperto.
È fondamentale riconoscere che in una vendita allo scoperto devi essere in grado di muoverti rapidamente. Una volta raggiunto un accordo, è normale che il prestatore desideri una chiusura in appena 20 giorni. È troppo tardi per iniziare a cercare un mutuo.
Passaggio 6: entrare in contatto con il prestatore.
Tu o il tuo agente dovreste contattare il dipartimento di mitigazione delle perdite del prestatore - o eventualmente il dipartimento di recupero delle risorse - piuttosto che il dipartimento di raccolta o servizio clienti, che si occupa esclusivamente del recupero dei pagamenti di prestiti scaduti.
Uno dei primi problemi più difficili è individuare il decisore. Devi prima chiedere al proprietario della casa di scrivere e firmare una lettera di autorizzazione (normalmente è richiesta l'autenticazione notarile), che autorizza il prestatore a discutere con te lo stato del mutuo.
Passaggio 7: compilare la domanda di vendita allo scoperto del prestatore, se necessario.
Molti istituti di credito offrono un'applicazione speciale per le richieste di vendita allo scoperto. Scopri di quali documenti hanno bisogno per contemplare una vendita allo scoperto se non hanno una domanda di vendita allo scoperto.
Passaggio 8: metti insieme la proposta.
In generale, la proposta consiste in un pacchetto di materiali che include la domanda e la lettera di autorizzazione, oltre a:
- Contratto di compravendita
- Lettera di sofferenza
- Dichiarazione di valutazione dell'immobile
- Una ripartizione completa delle spese e delle passività
- Dichiarazione di transazione
Passaggio 9: concordare i termini
Non è raro che il prestatore rifiuti la tua offerta o controfferta. Come per qualsiasi affare immobiliare, dovresti determinare in anticipo il tuo limite massimo assoluto e non aver paura di andartene se il prestatore si rifiuta di soddisfare il tuo importo.
Passaggio 10: completa la transazione.
Ottieni tutto per iscritto e registrato formalmente una volta raggiunto un accordo con cui tutte e tre le parti - tu, il venditore e il prestatore - possono convivere. Accertarsi che il venditore conosca tutti i termini della transazione. Successivamente, la proprietà sarà tua.
Suggerimenti per l'acquisto tramite vendite allo scoperto
# 1. Ottieni preventivi di riparazione:
Anche se la proprietà viene venduta "così com'è", dovresti comunque farla esaminare e ottenere stime di riparazione. Avere queste informazioni a portata di mano non solo ti aiuterà a decidere se vale la pena acquistare la casa, ma ti fornirà anche un maggiore potere negoziale con il prestatore. Se puoi dimostrare che la proprietà è in condizioni peggiori di quanto sembri, avrai maggiori possibilità di convincere il prestatore a vendere a un prezzo inferiore.
#2. Assicurati che la tua offerta sia realistica:
Mentre i finanziatori sono motivati a vendere, vogliono anche massimizzare il loro profitto dall'affare. Se fai un'offerta bassa o richiedi imprevisti, è improbabile che la tua offerta venga accettata.
#3. Fornisci più contanti possibile:
Gli istituti di credito sono alla ricerca di una cosa sicura dopo aver perso denaro in un'impresa rischiosa. Gli istituti di credito salteranno alla tua offerta se puoi pagare in contanti. In caso contrario, maggiore è l'acconto, più sicura e attraente apparirà la tua offerta. (Ricorda, se hai bisogno di un finanziamento, devi ottenere la pre-approvazione prima di fare un'offerta.)
#4. Offerta per coprire i costi di chiusura del venditore:
Mentre il prestatore normalmente paga la commissione e qualsiasi altra commissione dovuta dal venditore, proponendo di pagarle renderà la tua offerta più allettante. Se ci sono altri acquirenti interessati alla casa, questa offerta ti darà un vantaggio perché consentirà al prestatore di recuperare più soldi.
#5. Affidati all'assistenza di un professionista immobiliare:
Quando si tratta di vendite allo scoperto, gli agenti immobiliari sono risorse inestimabili. Le vendite allo scoperto sono procedure complicate e con gli istituti di credito che prendono tutte le decisioni, devi avere una rappresentanza. Un agente esperto sarà in grado di indagare sulla proprietà, consigliarti sul suo valore, negoziare un prezzo migliore e garantire che i tuoi interessi siano salvaguardati.
Vantaggi di una vendita allo scoperto
Le vendite allo scoperto possono essere vantaggiose per tutte le parti coinvolte. Aumentano le opzioni di investimento degli acquirenti riducendo al minimo le conseguenze finanziarie che sia i finanziatori che i venditori dovrebbero affrontare se le proprietà venissero pignorate. Diamo un'occhiata ai vantaggi sia per gli acquirenti che per i venditori.
Vantaggi per l'acquirente di una vendita allo scoperto
- Sconto: Mentre la proprietà in vendita allo scoperto avrà un prezzo al valore di mercato, il prestatore è fortemente incentivato a vendere per ridurre le perdite della banca. Di conseguenza, gli acquirenti possono spesso ottenere un prezzo migliore per la casa rispetto a quanto farebbero se fosse acquistata in una vendita tradizionale.
- C'è meno concorrenza nel mercato: Le vendite allo scoperto sono significativamente più complicate delle vendite tipiche a causa del coinvolgimento del prestatore nella transazione. Poiché la maggior parte degli acquirenti non ha familiarità con le vendite allo scoperto, tendono ad evitarle. Quando ci sono meno potenziali acquirenti, c'è meno concorrenza e maggiori possibilità di ricevere un'offerta e vederla accettata.
Vantaggi della vendita allo scoperto per i venditori
- Elusione di preclusione: Una vendita allo scoperto impedisce che la casa di un venditore cada in preclusione, il che può essere significativamente più dannoso per il suo punteggio di credito.
- Assorbimento del debito: L'acquirente della casa pagherà la maggior parte del debito del venditore.
- Risparmio sulle commissioni: In una vendita convenzionale, il venditore sarebbe responsabile del pagamento delle commissioni dell'agente, ma in una vendita allo scoperto, il prestatore copre queste spese.
- Possibile remissione del debito: Il prestatore può accettare i proventi della vendita allo scoperto e cancellare il debito residuo come una perdita. In questi casi, il venditore non è ritenuto responsabile per alcun debito che rimane dopo la vendita allo scoperto.
- Rientro nel mercato immobiliare: Nelle circostanze corrette, una vendita allo scoperto consente al venditore di rientrare nel mercato e acquisire rapidamente un mutuo con un FHA prestito. Per fare ciò, è necessario non aver avuto pagamenti rateali o ipotecari in ritardo nell'anno precedente la vendita allo scoperto, nonché pagamenti rateali o ipotecari in ritardo nell'anno precedente la domanda di vendita allo scoperto per il nuovo mutuo.
Gli svantaggi di una vendita allo scoperto
Nonostante i vantaggi, ci sono una serie di svantaggi associati alle vendite allo scoperto. Il processo di vendita allo scoperto è complicato e richiede tempo, il che aumenta il rischio della transazione e ha un impatto finanziario su acquirenti, venditori e prestatori.
Ecco un elenco di alcune delle sfide che sia gli acquirenti che i venditori incontrano durante un breve processo di vendita.
Sfide degli acquirenti
- Richiede tempo: A causa del coinvolgimento del prestatore, una vendita allo scoperto normalmente richiede più tempo di una vendita standard. Il prestatore principale e tutti i titolari di privilegio junior coinvolti si prenderanno il loro tempo per negoziare e concludere l'accordo al fine di recuperare quanto più denaro possibile. Ricorda che più tempo richiede il processo di vendita allo scoperto, più titolari di privilegi ci sono. Inoltre, il venditore può posticipare la vendita perché sta ripensando alla sua decisione o non dispone dei documenti necessari.
- Rischio aumentato: Poiché un'offerta di vendita allo scoperto è "così com'è" senza divulgazioni convenzionali, come la divulgazione di un venditore, l'acquirente non è sempre consapevole delle condizioni della casa o della qualità dell'affare. Inoltre, non vi è alcuna garanzia che la vendita si concluderà, quindi l'acquirente potrebbe rischiare di perdere tempo e denaro per una casa che alla fine non sarà in grado di acquistare.
- Altri compiti: Una vendita allo scoperto richiede una notevole preparazione anticipata da parte dell'acquirente. La ricerca del valore reale della casa, l'individuazione di tutti i gravami sulla proprietà e l'identificazione di eventuali difficoltà con le condizioni della proprietà sono tutti passaggi necessari per valutare se l'acquisto vale la pena.
- Stato dell'immobile: Poiché i venditori allo scoperto sono spesso in difficoltà finanziarie, le loro proprietà sono in condizioni peggiori rispetto alla casa media offerta sul mercato. Di conseguenza, l'acquirente deve spesso spendere molto di più per riparazioni e miglioramenti.
Insidie di vendita allo scoperto per i venditori
- Nessun potere negoziale: Sebbene il venditore partecipi attivamente alla vendita della proprietà, il prestatore è l'unico che ha l'autorità di negoziare il prezzo di acquisto della casa.
- Redditività: Poiché un venditore deve denaro al prestatore, non riceverà nessuno dei guadagni dalla vendita della sua casa.
- Danno al punteggio di credito: Una vendita allo scoperto può danneggiare seriamente il punteggio di credito di un venditore. Più alto è il tuo punteggio di credito, maggiore sarà il successo. Le vendite allo scoperto, d'altra parte, tendono a ridurre i punteggi di credito dei venditori di meno punti rispetto ai pignoramenti.
- Ritardo nell'acquisizione di un nuovo mutuo: Dopo una vendita allo scoperto, il venditore deve attendere un certo periodo di tempo prima di qualificarsi per un nuovo mutuo. Al di fuori di un prestito FHA, il tempo di attesa potrebbe variare tra 2 e 7 anni.
- Giudizio di carenza: In alcuni casi, il prestatore farà causa al venditore per recuperare il debito residuo dopo una vendita allo scoperto. Se un venditore viene citato in giudizio, il suo punteggio di credito subirà un colpo simile a quello di una preclusione. Questo breve processo di vendita, tuttavia, non è legale in tutti gli stati.
Qual è la durata di una vendita allo scoperto sul tuo rapporto di credito?
Se sei tu quello che vende in una vendita allo scoperto, molto probabilmente apparirà sul tuo rapporto di credito, ma non nel modo che potresti prevedere. La frase "vendita allo scoperto" non apparirà nel rapporto, ma se sei in ritardo nei pagamenti o non hai completamente estinto il mutuo, l'account associato alla vendita allo scoperto avrà brutti voti che potrebbero rimanere sul tuo rapporto di credito per sette anni .
Errori comuni commessi dagli acquirenti di vendita allo scoperto
# 1. Lasciando fuori l'ispezione domestica
Un'ispezione a casa ti aiuta a identificare i problemi che altrimenti potresti trascurare, come le riparazioni o la manutenzione necessarie. Se scopri un difetto grave, potresti voler rinunciare alla vendita. Meglio ancora, avere un appaltatore o un ingegnere domestico a portata di mano nel caso in cui l'ispezione riveli un problema difficile: possono fornire informazioni vitali sul costo della riparazione, consentendoti di prendere una decisione più informata sulla vendita.
#2. Ignorando la consulenza legale e assicurativa
Una tipica dichiarazione di divulgazione specificherebbe se una casa si trova in una pianura alluvionale o se sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione non consentiti. Le proprietà di proprietà della banca, d'altra parte, vendono spesso così come sono, senza divulgazione, quindi gli acquirenti devono condurre ulteriori ricerche sulla proprietà.
#3. Lasciando tempo insufficiente per la chiusura
La chiusura di una casa può richiedere tempo in circostanze normali e la chiusura di una vendita allo scoperto spesso richiede più tempo. Assicurati di includere questo tempo extra nei tuoi piani.
#4. Innamorarsi di una casa schifosa
Il settore immobiliare è un mercato emotivo; è facile innamorarsi di una casa una volta che inizi a vederti vivere lì. Tuttavia, tieni presente che stai fondamentalmente conducendo una transazione finanziaria.
Qual è la differenza tra una preclusione e una vendita allo scoperto?
Sebbene vendere una casa come vendita allo scoperto non sia l'ideale, molti esperti ritengono che sia preferibile intraprendere azioni più drastiche come la preclusione. Quando il proprietario di una casa è in ritardo con le rate del mutuo, il prestatore si riappropria della casa, in genere contro il consenso del proprietario della casa, e quindi tenta di effettuare una vendita. A seconda delle norme statali, il proprietario della casa può essere sottoposto a un giudizio di carenza se l'importo ricevuto dalla società ipotecaria dalla vendita è inferiore all'obbligazione ipotecaria in essere. In altre parole, l'ormai ex proprietario di casa può ancora avere dei debiti per il suo mutuo.
Le vendite allo scoperto sono più comuni dei pignoramenti. Anche durante le recessioni economiche, come la crisi immobiliare del 2011, i tassi sono saliti solo al 3.6%. Attualmente il tasso si aggira intorno all'1%.
Le persone spesso confondono preclusione e vendita allo scoperto e, sebbene condividano alcune somiglianze in quanto entrambi si verificano tipicamente a proprietari di case in difficoltà, il processo e i risultati sono molto diversi. Per prima cosa, il processo di preclusione è generalmente accelerato perché i finanziatori sono desiderosi di recuperare i costi sostenuti dal mutuo non pagato.
Una preclusione ha anche un impatto negativo sul punteggio di credito e sul rapporto di credito di una persona. Di conseguenza, coloro che lo attraversano devono spesso aspettare almeno cinque anni prima di poter beneficiare di un nuovo mutuo per la casa.
Perché è una vendita allo scoperto?
Poiché la proprietà viene venduta a un prezzo inferiore a quello dovuto dal venditore, la banca perde denaro sulla vendita allo scoperto. Le vendite allo scoperto non sono pignoramenti.
Che cos'è una vendita allo scoperto?
Una vendita pre-preclusione, o vendita allo scoperto, è quando vendi la tua casa per meno del saldo del mutuo. Se il tuo gestore di mutui approva una vendita allo scoperto, puoi vendere la tua casa e pagare una parte del mutuo.
Chi copre le vendite allo scoperto?
I finanziatori ricevono tutti i guadagni delle vendite allo scoperto. Il creditore potrebbe condonare la somma rimanente o perseguire un giudizio di carenza per costringere l'ex proprietario della casa a pagare la differenza. Alcuni stati rinunciano a questa disparità di prezzo.
Quanto è rischiosa una vendita allo scoperto?
Le vendite allo scoperto interessano l'acquirente, il venditore e il creditore. Le vendite allo scoperto influenzano il credito dei venditori, ma non tanto quanto i pignoramenti. Perderai anche la tua casa senza alcun compenso, rendendo difficile trovarne e permetterti una nuova.
Conclusione
Una casa in vendita allo scoperto può essere un modo fantastico per ottenere una casa con meno soldi. In molte circostanze, le case in vendita allo scoperto sono in buone condizioni e, sebbene il prezzo di acquisto possa essere più di una preclusione, i costi per rendere la casa commerciabile possono essere sostanzialmente inferiori e gli svantaggi del venditore possono essere meno gravi.
Acquirenti e venditori, tuttavia, devono essere disposti ad aspettare a causa del lungo processo di vendita allo scoperto. Un agente immobiliare esperto può assistervi nella determinazione di un'offerta di vendita allo scoperto ragionevole e nella negoziazione con la banca.
Poiché le leggi fiscali sono complicate e in continua evoluzione, dovresti consultare un commercialista certificato (CPA) che abbia familiarità con gli investimenti immobiliari e le relative leggi fiscali per assicurarti di avere informazioni complete e aggiornate.
Può fare la differenza tra guadagnare e perdere soldi su un investimento.
Domande frequenti sulla vendita allo scoperto
Come funziona una vendita allo scoperto?
In una vendita allo scoperto, il proprietario della casa avvia la vendita della casa, ma la casa deve avere un valore inferiore all'importo dovuto sull'ipoteca affinché la vendita allo scoperto sia fattibile.
Una vendita allo scoperto è peggio di un pignoramento?
Le vendite allo scoperto hanno un impatto minore su un record di credito rispetto ai pignoramenti. Una preclusione si verifica quando una residenza viene sequestrata e messa in vendita da un investitore o da una banca. Ogni affare di mutuo include un pegno sulla proprietà che consente alla banca di assumere il controllo del proprietario della casa che non riesce a pagare il mutuo.
Puoi guadagnare con una vendita allo scoperto di una casa?
Una vendita allo scoperto significa che non trarrai profitto dalla vendita della casa; la banca o il creditore ipotecario riceverà l'intero profitto di vendita.
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