Quando si tratta di mutui, i finanziatori corrono una serie di rischi. Trasferimenti di proprietà, privilegi e altri problemi finanziari possono emergere in qualsiasi momento a causa della complessità del mercato immobiliare. Possono utilizzare una clausola di subordinazione nel settore immobiliare per garantire che i loro diritti di rimborso abbiano la precedenza su altri accordi piuttosto che lasciare i loro interessi finanziari al destino. L'articolo seguente discute ciò che dovresti sapere sulla clausola e sul contratto di subordinazione e su come funziona il prestito nel settore immobiliare.
Che cos'è la subordinazione?
La subordinazione è l'azione di una parte che cede la priorità a un'altra. Si trovano più comunemente in note di mutuo e contratti immobiliari commerciali.
La subordinazione è anche il processo di classificazione dei prestiti immobiliari o immobiliari (mutuo, HELOC o prestito di equità domestica) in ordine di importanza. Ad esempio, se hai una linea di credito di equità domestica, hai essenzialmente due prestiti: il tuo mutuo e l'HELOC. Allo stesso tempo, la garanzia nella tua casa protegge entrambi. I finanziatori danno un "collegamento posizione” a questi prestiti per subordinazione. Nella maggior parte dei casi, al tuo mutuo viene assegnata la prima posizione di pegno, mentre al tuo HELOC viene assegnata la seconda posizione di pegno.
Clausola di subordinazione
Una clausola di subordinazione è una clausola in un documento o accordo che indica che il presente credito su eventuali debiti ha la precedenza su eventuali crediti futuri derivanti da altri accordi.
La clausola di subordinazione in a ipoteca contratto prevede che il debitore paghi un prestito prima di ogni altro in caso di inadempimento. Questi altri prestiti sono relegati allo status di seconda classe. I prestiti subordinati vengono pagati solo quando viene rilasciato il privilegio del primo prestatore, aumentando il rischio di debito per il secondo prestatore.
Capire la clausola di subordinazione
Una clausola di subordinazione privilegia essenzialmente la presente rivendicazione nell'accordo rispetto a qualsiasi accordo successivo. I contratti ipotecari e gli accordi di emissione di obbligazioni sono i luoghi più tipici per vedere queste clausole. Se un'impresa emette obbligazioni sul mercato con una clausola di subordinazione, ad esempio, garantisce che se verranno emesse nuove obbligazioni in futuro, gli obbligazionisti iniziali saranno pagati prima che la società paghi qualsiasi debito successivo. Ciò fornisce una protezione aggiuntiva per gli obbligazionisti iniziali, poiché una clausola di subordinazione aumenta la possibilità che ricevano indietro il loro ROI.
L'uso più diffuso di queste clausole è negli accordi di rifinanziamento dei mutui. Immagina un proprietario di casa che ha sia un mutuo primario che un secondo mutuo. Se il proprietario di una casa rifinanzia il suo mutuo primario, significa che annullerà il primo mutuo e ne emetterà uno nuovo. Quando ciò accade, il secondo mutuo diventa primario e il nuovo mutuo diventa subordinato al secondo. A causa del cambiamento di priorità, la maggior parte dei primi prestatori ha bisogno che il secondo prestatore firmi un accordo di subordinazione che promette di rimanere nella sua precedente posizione secondaria. Di solito, questa è una tipica procedura di rifinanziamento. Tuttavia, se le condizioni finanziarie del mutuatario sono peggiorate o il valore dell'immobile è diminuito drasticamente, il creditore del secondo mutuo può rifiutarsi di attuare la clausola di subordinazione.
Una clausola di subordinazione consente alle ipoteche primarie sullo stesso immobile di avere un credito maggiore se il secondo pegno ne concede una. Se il rimborso diventa difficile, come in caso di fallimento, i prestiti subordinati rimarranno indietro rispetto al mutuo primario e potrebbero non ricevere alcun pagamento.
Clausola di subordinazione o accordo nel settore immobiliare
Quando si ottiene una seconda ipoteca o rifinanziare un immobile, i prestatori utilizzano comunemente una clausola di subordinazione. La priorità della seconda ipoteca è inferiore al prestito iniziale. Quindi il secondo prestito diventa esigibile una volta che il debitore ha estinto il primo.
Altre clausole utilizzate nel settore immobiliare includono:
- Clausola di defezione
- Clausola di alienazione
- Clausola rescissoria parziale
- Clausola di accelerazione
Motivo della clausola di subordinazione
L'obiettivo di una clausola di subordinazione è quello di proteggere il prestatore principale. Il prestatore primario copre il costo di acquisto o rifinanziamento di una casa. Le clausole di subordinazione forniscono ai prestatori una certa certezza che otterranno il rimborso in caso di fallimento del debitore.
Perché è importante la subordinazione
L'equità nella tua proprietà deve essere utilizzata per estinguere il tuo mutuo e HELOC in caso di pignoramento. Purtroppo, l'equità di una casa potrebbe non essere sempre sufficiente per estinguere completamente entrambi i prestiti. Ma con posizioni di privilegio prestabilite, la subordinazione affronta questo problema.
È importante sottolineare che il primo pegno riceve sempre il pagamento completo (in questo caso, è il tuo mutuo). Quindi, una volta che il tuo mutuo ottiene i pagamenti completi, l'equità può essere utile solo per ripagare il secondo pegno. Se esistesse un terzo privilegio, sarebbe ripagato dopo il secondo. E così via.
Il prestatore HELOC perde denaro quando non c'è abbastanza capitale per soddisfare l'importo dovuto sul tuo secondo pegno. Sebbene la subordinazione non ripaghi istantaneamente i prestiti, aiuta i prestatori a stimare il rischio e a fissare tassi di interesse appropriati.
Esempi di clausola di subordinazione
Gli esempi includono:
- Comprare una casa
- Accendere un secondo mutuo
- Locazione di un immobile
- Rifinanziare la tua casa
- Usando l'equità della tua casa
Accordo di subordinazione
Un accordo di subordinazione stabilisce l'ordine in cui vengono effettuati i pagamenti del debito di un titolare di banconote rendendo un prestito "superiore" all'altro. Se il proprietario è inadempiente sul mutuo o dichiara fallimento, la clausola di subordinazione diventa critica.
Un contratto di subordinazione è un documento legale che stabilisce la priorità di un prestito rispetto a un altro quando si tratta di riscuotere il pagamento da un debitore. Quando un debitore manca di pagamenti o dichiara fallimento, la definizione delle priorità dei debiti potrebbe diventare essenziale.
Se il mutuatario liquida i suoi beni per saldare i debiti, questo accordo ammette che il credito o l'interesse di una parte è superiore a quello di un'altra parte.
In caso di pignoramento e liquidazione, il prestatore secondario potrà riscuotere un prestito solo se il mutuatario soddisfa gli obblighi del prestatore principale.
Come funziona l'accordo di subordinazione
Quando individui e aziende necessitano di assistenza finanziaria, si rivolgono a istituti di credito. A meno che e fino a quando il mutuatario non sia inadempiente sui suoi pagamenti, il prestatore riceve un risarcimento quando riceve il pagamento degli interessi sull'importo prestato. Se il mutuatario pone privilegi extra contro la proprietà, ad esempio se stipula una seconda ipoteca, il prestatore può cercare un accordo di subordinazione per garantire i suoi interessi.
Un debito subordinato è un prestito denominato "junior" o "secondo". Il debito senior è il debito che ha un credito maggiore sull'attività. I prestatori di debiti senior hanno il diritto legale di essere pagati per intero prima che i prestatori di debiti subordinati ricevano qualsiasi pagamento. Gli obblighi di priorità inferiore possono ricevere un rimborso minimo o nullo se un debitore non ha i fondi per coprire tutti i suoi debiti o se la preclusione e la vendita non forniscono proventi liquidi sufficienti.
Esempio di accordo di subordinazione
Guarda la società con $ 670,000 di debito senior, $ 460,000 di debito subordinato e un valore patrimoniale totale di $ 900,000. La società dichiara bancarotta e i suoi beni vengono liquidati per $ 900,000. I detentori del debito senior riceveranno il pagamento completo, con i restanti $ 230,000 suddivisi tra i detentori del debito junior a un tasso di 50 centesimi per dollaro. Poiché gli azionisti sono subordinati a tutti i creditori, gli azionisti della società subordinata non riceverebbero nulla nel processo di liquidazione. Poiché i debiti subordinati sono più rischiosi dei prestiti con priorità più elevata, i prestatori di solito applicano tassi di interesse più elevati per compensare il rischio.
Tipi di contratto di subordinazione
Gli accordi di subordinazione sono utili in un'ampia gamma di situazioni, comprese le complesse strutture di finanziamento delle imprese.
I due tipi più tipici di accordi di subordinazione sono i seguenti:
# 1. Accordo di subordinazione esecutiva
Firmando un accordo di subordinazione esecutiva, si accetta di subordinare il proprio interesse all'interesse di sicurezza di un'altra persona. Poiché è solo una promessa futura, un tale accordo potrebbe essere difficile da far rispettare.
Se la parte rifiuta di firmare l'accordo, può seguire una violazione del reclamo contrattuale.
#2. Accordo di subordinazione automatica
Sia l'accordo primario che quello di subordinazione vengono eseguiti e registrati contemporaneamente nell'accordo di subordinazione automatica. Se un atto di fiducia include una clausola di subordinazione, ad esempio, l'accordo in genere dirà che una volta registrato, il pegno del relativo atto fiduciario sarà involontariamente secondario ad un altro atto fiduciario.
Subordinazione di prestito
In caso di inadempimento, i prestiti subordinati sono prestiti secondari che ricevono i pagamenti dopo che tutti i primi gravami hanno avuto il loro completo pagamento. Poiché sono secondari, hanno spesso tassi di interesse più elevati per compensare il rischio più elevato del prestatore subordinato rispetto ai prestiti del prestatore primario.
In caso di inadempimento o fallimento, i prestiti subordinati ottengono pagamenti completi dopo i prestiti importanti. E poiché i prestatori subordinati sanno che stanno assumendo un rischio, applicano un tasso di interesse più elevato. Un accordo o una disposizione di subordinazione è spesso importante per specificare la subordinazione del prestito. In un mutuo, un contratto di subordinazione protegge il creditore primario sulla proprietà. Una banca o un'altra organizzazione finanziaria normalmente detiene la prima ipoteca. Se c'è un default o una preclusione, quell'istituto rischia di perdere di più. La clausola tutela il titolare del mutuo originario, garantendone il pagamento in caso di pignoramento della casa.
Come funziona il prestito subordinato
La prima ipoteca immobiliare è il prestito necessario per finanziare l'acquisto dell'immobile. Il termine “debito senior” si riferisce sia al prestito originario sia al debito che esso rappresenta. Avere un prestito di equità domestica o una linea di credito (HELOC) sulla proprietà in un secondo momento è un debito junior.
Un prestito di equità domestica (HELOC) comporta un rischio più elevato di insolvenza o preclusione rispetto a un primo mutuo. A causa di ciò, il primo titolare del mutuo verrà pagato prima di qualsiasi altro debitore in un pignoramento. Poiché l'HELOC è un obbligo secondario, il prestatore che lo detiene verrà pagato con ciò che avanza. La raccolta può essere impossibile in alcune situazioni.
Si noti che un HELOC o un prestito di equità domestica possono normalmente essere ottenuti dalla stessa banca che ha fornito il mutuo iniziale senza riscontrare problemi di subordinazione. Il mutuo per la casa sarà subordinato alla prima ipoteca di default.
Conclusione
In conclusione, una clausola di subordinazione privilegia sostanzialmente la presente rivendicazione nell'accordo rispetto ad eventuali accordi successivi. I contratti ipotecari e gli accordi di emissione di obbligazioni sono i luoghi più tipici per vedere queste clausole. Nonostante il suo nome complesso, l'accordo ha uno scopo semplice. Trasferisce il tuo nuovo mutuo allo stato di primo grado, consentendoti di rifinanziare utilizzando un mutuo per la casa o linea di credito. La firma del contratto è una fase importante nel processo di rifinanziamento.
FAQ
Perché ho bisogno di un contratto di subordinazione?
Trasferisce il tuo nuovo mutuo allo stato di primo privilegio, consentendoti di rifinanziare utilizzando un mutuo per la casa o una linea di credito. La firma del tuo accordo è un passaggio cruciale nel tuo processo di rifinanziamento.
Come funziona un contratto di subordinazione?
Quando un debitore fallisce, un accordo di subordinazione dà priorità ai debiti collateralizzati, mettendoli in ordine di priorità ai fini della riscossione. Un secondo creditore è in grado di ricevere solo una volta che il creditore principale ottiene i pagamenti completi
Come subordino un HELOC?
I rating creditizi minimi e il CLTV massimo sono requisiti comuni per l'autorizzazione alla subordinazione (combinazione prestito-valore). Pagare il debito di un prestito di equità domestica o limitare il tuo credito accessibile su un HELOC può essere sufficiente per garantire una subordinazione.
Quanto tempo ci vuole per un contratto di subordinazione?
Di solito, il tuo prestatore di mutui e la società del titolo avranno tutte le informazioni necessarie. Normalmente sono necessari circa 25 giorni lavorativi per completare il processo.
Articoli Correlati
- CLAUSOLA DI ESCALAZIONE IMMOBILIARE: Perché e quando dovresti usarla
- VENDITA DI PAGAMENTO FISCALE: +Guida per la vendita di pegno di auto
- Contratto di acquisto: contratto di compravendita immobiliare
- Che cos'è un privilegio su una casa: è brutto avere un privilegio sulla propria casa
- Clausola di escalation nel settore immobiliare: esempi pratici (+ suggerimenti rapidi)
- CLAUSOLA DI ACCELERAZIONE: Definizione, Panoramica ed Esempi
