Ci sono numerosi fattori di prestito da considerare quando si ottiene un mutuo. Una delle decisioni più importanti è se ottenere un mutuo ipotecario a tasso fisso o variabile. Gli ARM possono essere allettanti nell'attuale clima in aumento dei tassi a causa dei loro tassi iniziali più bassi, ma comportano un rischio significativo.
Ogni tipo di prestito presenta vantaggi e svantaggi. Quindi, la tua decisione dovrebbe essere guidata dal tuo budget, dalle esigenze abitative e dalla tolleranza al rischio finanziario. Vediamo la definizione di mutuo a tasso variabile (ARM) e le diverse tipologie tra cui il 5/1 e il 5/6 ARM
Che cos'è un prestito ipotecario a tasso variabile (ARM)?
Un mutuo a tasso variabile (ARM) è un prestito in cui il tasso di interesse cambia regolarmente, in genere sulla base di un indice predeterminato. Un prestito ARM può contenere un periodo iniziale a tasso fisso da 5 a 10 anni. Una volta scaduto il periodo fisso iniziale, il tasso di interesse può essere modificato (aggiustato) ogni anno successivo. Ad esempio, con un prestito ARM 5/1 per una durata di 30 anni, il tasso di interesse verrebbe fissato per i primi 5 anni prima di fluttuare verso l'alto o verso il basso ogni anno per i successivi 25 anni.
Come funziona un mutuo a tasso variabile?
Gli ARM sono mutui per la casa a lungo termine che hanno due fasi distinte, note come il periodo fisso e il periodo regolabile.
- Periodo fisso: In primo luogo, c'è un periodo iniziale a tasso fisso (di solito i primi 5, 7 o 10 anni del prestito) durante il quale il tasso di interesse non oscillerà.
- Periodo di adeguamento: Successivamente, il tasso di interesse potrebbe aumentare o diminuire in base alle variazioni del benchmark. (Ulteriori informazioni sui benchmark in arrivo.)
Ad esempio, supponiamo di assumere un ARM di 30 anni con una durata fissa di 5 anni. Ciò comporterebbe un tasso di interesse fisso per i primi cinque anni del prestito. Successivamente, il tasso di interesse potrebbe fluttuare per i restanti 25 anni del prestito.
ARM non conformi e ARM conformi
Durante la ricerca delle tue scelte ARM, ti imbatterai in prestiti conformi e non conformi.
I prestiti conformi sono mutui che soddisfano determinati criteri e possono essere venduti a Fannie Mae e Freddie Mac. Se i prestatori seguono i loro criteri, possono vendere i mutui che originano a queste imprese sponsorizzate dal governo per il riconfezionamento sul mercato dei mutui secondari.
Se un prestito non soddisfa questi precisi requisiti, viene classificato come non conforme. Tuttavia, prima di stipulare un prestito non conforme, sii consapevole dei potenziali pericoli! Sebbene ci siano validi motivi per cui i mutuatari potrebbero richiedere un mutuo non conforme. Mentre la maggior parte degli erogatori di mutui ipotecari non conformi sono affidabili, molti non lo sono. Se stai pensando di ottenere un ARM non conforme, assicurati di leggere attentamente la stampa fine su rate reset e di capire come funzionano.
Un'implicazione è che FHA e VA ARM non sono conformi alle linee guida di Fannie Mae e Freddie Mac, ma hanno il pieno sostegno del governo degli Stati Uniti. Se hai il sostegno del governo federale, potresti sentirti più a tuo agio scegliendo uno di questi prestiti se sono a tua disposizione.
Tariffe limite e tassi di ipoteca a tasso variabile (ARM).
Un certo numero di cose influenza i tassi dei mutui. Sono inclusi elementi personali come il tuo punteggio di credito, così come gli effetti più ampi delle condizioni economiche. Inizialmente potresti incontrare un tasso teaser per attirarti con un tasso estremamente basso che svanirà ad un certo punto durante la durata del prestito.
Il benchmark specificato nel contratto funge da base per un tasso ARM. Il contratto, ad esempio, potrebbe identificare il Tesoro statunitense o il tasso di finanziamento overnight garantito (SOFR) come benchmark del tasso. Il benchmark fungerà essenzialmente da punto di partenza per eventuali calcoli di ripristino.
I tassi del Tesoro degli Stati Uniti e del SOFR sono tra i più bassi disponibili per i prestiti a breve termine ai clienti più meritevoli di credito, che spesso sono governi e grandi imprese. Altri prestiti al consumo hanno un prezzo con un margine, o maggiorazione, rispetto a questi tassi di prestito più bassi possibili in base a quel benchmark.
Il margine sul tuo ARM è determinato dal tuo punteggio di credito e dalla tua storia, nonché da un margine standard che riconosce che i mutui sono intrinsecamente più rischiosi dei prestiti indicizzati dai benchmark. I clienti più meritevoli di credito pagheranno vicino al tipico margine ipotecario e i prestiti più rischiosi saranno più marcati da lì.
La buona notizia è che potrebbero essere in vigore limiti di tasso, che indicano un adeguamento massimo del tasso di interesse consentito durante un dato periodo dell'ARM. Di conseguenza, ogni nuova modifica del tasso avrà oscillazioni più tollerabili.
Rifinanziamento ipotecario a tasso variabile (ARM).
In alcuni casi, un ARM può essere l'opzione migliore. Ma cosa succede se la tua situazione finanziaria cambia? Per garantire una stabilità maggiore di quella che un ARM può fornire, puoi rifinanziare il tuo ARM in un mutuo a tasso fisso.
Fortunatamente, la procedura è relativamente semplice. Prenderai un nuovo prestito per estinguere il mutuo esistente in caso di rifinanziamento. Successivamente, inizierai a rimborsare il nuovo mutuo.
Poiché stai richiedendo un nuovo mutuo, dovrai seguire molti degli stessi passaggi che hai fatto quando hai richiesto un mutuo per la prima volta. Ad esempio, saranno richieste buste paga, estratti conto e dichiarazioni dei redditi.
Con tassi di interesse interessanti sul mercato, ora potrebbe essere un buon momento per pensare di bloccare un tasso basso per tutta la durata del prestito.
Ipoteca a tasso fisso o variabile
Come potenziale acquirente di casa, potrai scegliere tra un mutuo a tasso fisso e un mutuo a tasso variabile. Allora, qual è la distinzione tra questi mutui?
Un mutuo a tasso fisso offre più certezza perché il tasso di interesse rimane costante durante la durata del prestito. Ciò implica che la rata mensile del mutuo sarà fissata per la durata del prestito.
Un ARM, d'altra parte, può addebitare meno interessi durante il periodo introduttivo, con conseguente riduzione della prima rata mensile. Tuttavia, dopo tale termine iniziale, le variazioni dei tassi di interesse avranno un impatto sui pagamenti. Se i tassi di interesse scendono, gli ARM possono diventare meno costosi dei mutui a tasso fisso; tuttavia, se i tassi aumentano, gli ARM possono diventare significativamente più costosi.
Tipi di prestiti ipotecari a tasso variabile (ARM).
Ci sono vari layout possibili tra cui scegliere se sei interessato a un ARM. Ecco uno sguardo più approfondito alle tue alternative.
# 1. Mutuo a tasso variabile 5/1 E 5/6
Il tasso di interesse sui mutui a tasso variabile 5/1 e 5/6 è fisso per i primi 5 anni di durata del prestito. Il secondo numero indica la frequenza con cui il tasso viene modificato dopo i primi cinque anni. Il tasso su un mutuo a tasso variabile 5/1 varia una volta all'anno. Il tasso su un ARM 5/6 si adegua ogni 6 mesi. Limitazioni di tasso possono essere applicate anche con il prestito.
Quindi, cos'è esattamente un limite massimo di tasso? Nel settore immobiliare, la parola 5/1 (2/2/5) può essere utilizzata per riferirsi a un mutuo a tasso variabile 5/1.
La seconda serie di numeri – 2/2/5 – riguarda i dettagli del rate cap. Questi sono alcuni esempi:
- Il primo "2" è il limite, o limite, su quanto il tuo ripristino iniziale può modificare il tuo tasso di interesse. In altre parole, dopo il periodo introduttivo iniziale di 5 anni, il tuo ARM può adeguare il tuo tasso di interesse del 2% nell'anno 6.
- Limite di aggiustamento successivo: il secondo "2" rappresenta l'importo massimo che il successivo ripristino del tasso può aumentare il tasso di interesse. In generale, il normale tetto di aggiustamento successivo è del 2%. Ciò significa che il tuo tasso di interesse potrebbe aumentare fino al 2% nell'anno 7.
- Il limite di adeguamento a vita specifica di quanto il tasso di interesse può aumentare in totale per tutta la durata del prestito. Nel nostro caso, il tasso di interesse può aumentare solo dell'1% nell'anno 8 e successivamente: 5 percento (total lifetime cap) meno 2% (aggiustamento anno 1) meno 2% (aggiustamento anno 2) equivale a 1%
Leggi anche: Guida al rifinanziamento del calcolatore ipotecario: panoramica, confronti e tutto ciò di cui hai bisogno
La maggior parte degli ARM ha un limite di adeguamento della durata del 5%, ma ci sono limiti di durata maggiori che potrebbero costarti sostanzialmente di più nel lungo periodo. Se stai pensando di ottenere un ARM, assicurati di capire come vengono preparate le quotazioni di rate cap e di quanto potrebbero aumentare i tuoi pagamenti mensili se i tassi di interesse aumentano.
#2. ARMI 7/1 E 7/6
Gli ARM 7/1 e 7/6 hanno un tasso fisso di 7 anni. Con una durata di 30 anni, ciò comporterebbe pagamenti variabili basati sulla variazione dei tassi di interesse per i prossimi 23 anni dopo la fine del periodo iniziale a tasso fisso.
Ricorda che il tasso di interesse può aumentare o diminuire, determinando una rata del mutuo maggiore o minore per coprire il tuo budget.
#3. ARMI 10/1 E 10/6
Il tasso fisso sui ARM 10/1 e 10/6 è per i primi dieci anni di prestito. Successivamente, il tasso di interesse oscillerà in risposta alle condizioni di mercato. Se prendi un mandato di 30 anni, avrai 20 anni di pagamenti variabili.
Come ottenere l'approvazione per un prestito ARM
Per qualificarti per un ARM, devi soddisfare numerosi standard diversi, proprio come faresti per qualsiasi altro mutuo.
Dovresti essere pronto a dimostrare i tuoi guadagni. Il tuo livello di reddito aiuterà il prestatore a determinare l'importo della rata del mutuo per cui puoi qualificarti.
Inoltre, per qualificarti devi avere un punteggio di credito relativamente eccellente. La maggior parte dei prestiti, ad esempio, richiederà un punteggio FICO® di almeno 620.
Chi dovrebbe prendere in considerazione l'acquisto di un ARM?
La maggior parte delle persone sceglie la prevedibilità e, con i bassi tassi di interesse odierni, sceglie i mutui a tasso fisso.
ARM, d'altra parte, possono avere più senso per alcuni acquirenti di case, in particolare quelli che si spostano frequentemente o stanno acquistando case iniziali. Se non stai cercando una casa per sempre, l'acquisto di un ARM e la vendita prima della scadenza del periodo a tasso fisso può comportare una riduzione della rata del mutuo.
Naturalmente, c'è sempre la possibilità che tu non possa vendere la casa prima che il tuo tasso di interesse si aggiusti. In questo caso, dovresti considerare di rifinanziare un mutuo a tasso fisso o un nuovo mutuo a tasso variabile. Tuttavia, c'è ancora la possibilità che i tassi di interesse siano aumentati per allora.
Terminologie ipotecarie a tasso variabile
Poiché gli ARM sono sostanzialmente più coinvolti dei prestiti a tasso fisso, la comprensione dei pro e dei contro richiede una conoscenza di base di una certa terminologia. Prima di scegliere un ARM, i mutuatari dovrebbero comprendere i seguenti concetti:
- Frequenza di regolazione: Questa è la frequenza con cui vengono adeguati i tassi di interesse (es. mensili, annuali, ecc.).
- Indici di regolazione: Gli aggiustamenti dei tassi di interesse sono collegati a un benchmark. Questo a volte è il tasso di interesse su una particolare attività, come certificati di deposito o buoni del Tesoro. Potrebbe anche essere un indice specifico, come il Secured Overnight Financing Rate (SOFR), il Cost of Funds Index o il London Interbank Offered Rate (LIBOR).
- Margine: Quando firmi il tuo prestito, accetti di pagare un tasso che è un punto percentuale superiore all'indice. Ad esempio, la tua tariffa variabile potrebbe essere la tariffa del Buono del Tesoro di un anno più il 2%. Il 2% in più è noto come margine.
- Caps: Questi sono i limiti di quanto il tasso di interesse può aumentare in ogni periodo di adeguamento. Alcuni ARM hanno anche limiti di pagamento mensili totali. Questi prestiti, a volte noti come prestiti ad ammortamento negativo, hanno pagamenti minimi, ma possono coprire solo una parte degli interessi pagabili. Gli interessi non pagati vengono aggiunti al capitale. Dopo anni di rate del mutuo, il capitale dovuto potrebbe essere maggiore dell'importo preso in prestito.
- Soffitto: L'importo massimo che il tasso di interesse regolabile può essere durante la durata del prestito.
Come vengono determinati i tassi variabili sui mutui a tasso variabile?
Le prestazioni di uno dei tre indici primari vengono utilizzate per determinare la maggior parte delle tariffe ARM:
- Rendimento settimanale a scadenza costante su buoni del Tesoro a un anno: Il rendimento pagato dai titoli di debito del Tesoro USA, come tracciato dal Federal Reserve Board.
- 11° Indice del costo dei fondi distrettuale (COFI): Il tasso di interesse che gli istituti bancari negli Stati Uniti occidentali pagano sui depositi.
- Il SOFR (Tasso di finanziamento notturno garantito): come tasso di riferimento per gli ARM, il SOFR ha sostituito il Tariffa interbancaria di Londra (LIBOR).
L'indice seguito da un ARM è specificato nella documentazione del prestito.
Gli istituti di credito ipotecario fissano i tassi ARM prendendo un tasso di indice e aggiungendo un numero concordato di punti percentuali, noto come margine. Il tasso dell'indice può oscillare, ma non il margine.
Ad esempio, se l'indice è 1.25 per cento e il margine è 3 punti percentuali, il tasso di interesse è 4.25 per cento. Se l'indice scende all'1.5% un anno dopo, il tasso di interesse sul prestito salirà al 4.5%.
I vantaggi e gli svantaggi delle armi
Vantaggi
- Un tasso di interesse iniziale più economico significa pagamenti mensili più bassi e la possibilità di investire più denaro nel capitale.
- Il tasso di interesse e le rate mensili possono essere ridotti.
- Il tasso di interesse non può superare il limite massimo.
Svantaggi
- Anche con il limite massimo, i tassi di interesse e le rate mensili possono crescere a livelli ingestibili.
- Una struttura che è più intricata e può essere difficile da capire
- La possibilità di una penale di pagamento anticipato
Perché le banche scelgono prestiti a tasso variabile?
All'inizio del periodo di prestito, i pagamenti sono più bassi e le tariffe sono più basse. Le persone possono acquistare case più costose di quanto potrebbero altrimenti, poiché i creditori possono tenere conto del pagamento ridotto nel determinare l'idoneità dei mutuatari. I mutuatari possono beneficiare di tassi in calo senza rifinanziare grazie ad esso.
Quale è preferibile, ARM o a tasso fisso?
Per i mutuatari che intendono lasciare la propria casa prima della scadenza della parte a tasso fisso di un ARM, i mutui a tasso variabile possono essere preferibili ai mutui a tasso fisso. Gli ARM sono spesso vantaggiosi in situazioni immobiliari con tassi di interesse elevati poiché il tasso di interesse può variare se i tassi diminuiscono.
Chi fa un candidato adatto per un mutuo con un tasso regolabile?
Quegli acquirenti di case che intendono trasferirsi o vendere la loro residenza prima che il loro primo tasso ipotecario si adegui possono essere candidati idonei per un ARM. Poiché gli ARM hanno spesso tassi di interesse iniziali inferiori rispetto ai prestiti fissi e cercano il tasso di interesse o il pagamento mensile più basso.
I mutui ARM sono ancora in uso oggi?
Anche se gli ARM stanno tornando alla ribalta nell'attuale clima di tassi in aumento, ottenere l'approvazione per uno può essere più impegnativo che ottenere un mutuo a tasso fisso. Un normale prestito a tasso fisso richiede solo un acconto del 3%, mentre è necessario almeno il 5%. .
Conclusione
Offrendo un tasso di interesse più basso per i primi anni di prestito, i mutui a tasso variabile scambiano la certezza a lungo termine con un risparmio anticipato. Sono spesso adatti a mutuatari che non intendono rimanere nella loro casa per un periodo di tempo prolungato o che intendono rifinanziare dopo alcuni anni. Se vuoi rimanere a casa tua per decenni, un ARM può essere pericoloso perché le tue rate del mutuo potrebbero aumentare notevolmente una volta terminato il periodo di tasso fisso. Se stai comprando la tua casa per sempre, considera se un ARM fa bene a te.
Domande frequenti sui mutui a tasso variabile
Perché un mutuo a tasso variabile fa male?
Se si dispone di un'opzione di pagamento ARM e si effettuano solo pagamenti minimi che non includono tutti gli interessi dovuti, l'interesse non pagato viene aggiunto al capitale del mutuo e si dovrà più di quanto originariamente preso in prestito. Se la somma del tuo prestito raggiunge il massimo del contratto, le tue rate mensili aumenteranno.
Come funziona un mutuo a tasso variabile?
Il tasso di interesse iniziale su un ARM è fisso per un determinato periodo di tempo. Successivamente, il tasso di interesse applicato al saldo residuo viene azzerato regolarmente, con cadenza annuale o addirittura mensile.
Puoi estinguere anticipatamente un mutuo ARM?
Un mutuo a tasso variabile di 5 anni (5/1 ARM) può essere estinto anticipatamente; tuttavia, potrebbe essere applicata una penale per il pagamento anticipato. Una sanzione di pagamento anticipato richiede interessi ipotecari più elevati.
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