Investire in una casa plurifamiliare può essere un ottimo modo per iniziare come investitore immobiliare e un ottimo mezzo per guadagnare passivamente. A causa del fatto che le proprietà multifamiliari sono così richieste ora, anche i vantaggi finanziari saranno equivalenti a quella richiesta. Ma cos'è esattamente una casa plurifamiliare e come puoi sapere se è l'investimento ideale per te? In questo articolo spiegheremo cos'è una casa plurifamiliare, la differenza tra acquistare e costruire una casa plurifamiliare se si può acquistare una casa con un mutuo FHA e i diversi mutui casa plurifamiliari.
Cos'è una casa multifamiliare?
Una casa plurifamiliare è un'unica struttura progettata per ospitare più famiglie che vivono separate. Questo può includere un duplex (due case in un edificio), case unifamiliari o piccoli condomini con un massimo di quattro unità. (Le proprietà commerciali sono conosciute come edifici con più di quattro unità.)
Il padrone di casa di una casa plurifamiliare ha la possibilità di vivere in una unità e affittare le altre, o vivere in un'altra proprietà e affittarle tutte. Sei considerato un investitore se non risiedi nella proprietà e le condizioni per ricevere un mutuo sono diverse. Potresti essere in grado di massimizzare le entrate previste per l'affitto della proprietà per aiutarti a qualificarti per un mutuo e potresti essere in grado di ottenere un prestito più grande.
"Quando guardi una casa unifamiliare, stai pensando solo alle tue esigenze", spiega Charlotte Winckowski, addetta alle vendite di Re/Max Central Group a Toledo, Ohio. “Quando guardi a una casa plurifamiliare, devi pensarla più come un'attività: quali saranno le esigenze dei tuoi inquilini? Che tipo di reddito produrrà e quali saranno le tue spese?”
Ecco una carrellata di alcuni dei diversi tipi di casa multifamiliare
# 1. Duplex
Un duplex è un'abitazione a due piani in cui ogni piano ospita una famiglia diversa. Sebbene condivideranno una porta d'ingresso, ogni unità avrà il proprio ingresso.
#2. Casa a schiera
Due famiglie condividono una casa in una villetta a schiera, divisa da un muro interno. Entrambe le famiglie acquistano le loro case in modo indipendente e ognuna ha il proprio ingresso.
#3. Condominio
Un complesso di appartamenti multi-unità è un unico edificio con almeno cinque unità diverse. I residenti condividono spesso risorse, come una piscina, un parcheggio o un parco giochi.
#4. Casa Bifamiliare
Una casa bifamiliare è un'abitazione unifamiliare con muro in comune con un'altra proprietà. Assomigliano a case a schiera in apparenza.
Casa plurifamiliare vs casa unifamiliare
Ci sono alcune differenze sostanziali tra investire in una casa unifamiliare o plurifamiliare.
Prezzo
Il prezzo sarà la differenza più significativa. Una casa unifamiliare è un modo meno costoso e più semplice per iniziare a investire nel settore immobiliare.
Mutuo
Per una casa unifamiliare, potresti probabilmente ottenere un mutuo convenzionale. Una proprietà plurifamiliare, invece, richiederà quasi sicuramente a immobile commerciale prestito. E, in particolare se sei nuovo negli investimenti immobiliari, gli istituti di credito avranno quasi sicuramente bisogno di un acconto del 20%.
Rischio
Anche le case unifamiliari sono più facili da vendere. Quindi non devi preoccuparti
Scalabilità
Una proprietà multifamiliare, d'altra parte, è più facile da scalare e produce un flusso di cassa mensile maggiore. È anche meno difficile provare l'hacking in una casa multifamiliare. Ciò implica che risiedi in un'unità mentre affitti le altre.
Privacy
A causa dei muri condivisi, chi vive in case plurifamiliari può avere meno privacy rispetto a chi vive in case unifamiliari.
Pro e contro di vivere o investire in una multifamiliare
Investire in immobili multifamiliari ha sia vantaggi che svantaggi. Gli investitori dovrebbero assicurarsi che questo tipo di proprietà soddisfi il loro budget e le loro esigenze. Iniziamo con alcuni dei vantaggi e degli svantaggi più importanti da esaminare.
I vantaggi di una casa plurifamiliare
- Il reddito da locazione generato dalla tua casa può essere utilizzato per compensare il costo del tuo mutuo e altre spese abitative, fornendoti così una regolare fonte di reddito.
- Sarà più facile occuparsi di riparazioni e manutenzioni. È meno probabile che noterai gravi difficoltà se vivi dentro o vicino alla tua casa in affitto e sarai in grado di rispondere più rapidamente se emergono problemi.
- Gran parte della manutenzione della tua casa può essere cancellata come una spesa aziendale e puoi ripartire proporzionalmente alcuni dei pagamenti degli interessi ipotecari.
- È un'ottima alternativa per le famiglie multigenerazionali che desiderano essere vicine pur mantenendo la propria privacy (o ti aiuta a mantenere l'opzione aperta in futuro).
- Puoi mantenere la proprietà come investimento redditizio anche se alla fine ti trasferisci nella tua casa, guadagnando ancora di più se inizi ad affittare il tuo vecchio appartamento.
Contro di una casa plurifamiliare
Ci sono degli svantaggi nell'acquisto di una casa multifamiliare, proprio come ci sono con qualsiasi proprietà in affitto. Di seguito sono riportati gli svantaggi più significativi da considerare:
- L'acquisto di una casa multifamiliare può costare di più in anticipo rispetto all'acquisto di una casa unifamiliare perché stai acquistando più unità.
- Essere un padrone di casa richiede dedizione e tempo, e vivere con i tuoi inquilini significa che di tanto in tanto potresti essere disturbato dai bussare dei tuoi inquilini alla tua porta con problemi di manutenzione o riparazione. Dovrai anche assicurarti di essere sicuro della tua capacità di negoziare condizioni di locazione e schermare gli inquilini.
- Sei comunque responsabile del pagamento del mutuo se le tue unità sono libere o se un inquilino è in ritardo con l'affitto. Devi anche tenere conto del costo della (presto) risoluzione dei problemi
- Avrai bisogno di un importante fondo di emergenza. Più unità hai, meno una singola proprietà influenzerà il tuo flusso di cassa totale; tuttavia, i proprietari dovrebbero accantonare un fondo di emergenza per gestire le riparazioni impreviste e l'affitto delle unità libere.
- La vendita di una proprietà multifamiliare con inquilini potrebbe essere più difficile perché dovrai organizzare proiezioni e valutazioni e tenere informati gli inquilini sul processo.
- Quando l'affitto è scaduto, ci sono reclami relativi al rumore o la proprietà è danneggiata, per citare alcune sfide che i proprietari potrebbero dover affrontare, devi essere in grado di trattare con gli affittuari in modo professionale.
Massimizzare il ROI delle case multifamiliari
Una casa plurifamiliare è quasi sempre utilizzata come investimento immobiliare dal proprietario. Il settore immobiliare è ancora l'opzione di investimento a lungo termine più popolare negli Stati Uniti. È fondamentale comprendere tutti i costi legati alla proprietà, inclusi non solo il mutuo, le tasse sulla proprietà e assicurazione dei proprietari di abitazione, ma anche utilities, agente immobiliare tasse, pubblicità (per attirare inquilini) e spese legali, al fine di ottenere il massimo dal tuo investimento.
Cosa cercare quando si acquista una casa multifamiliare
Alcune caratteristiche fondamentali di qualsiasi unità plurifamiliare ne fanno un buon investimento. Prima di acquistare una nuova proprietà, i potenziali investitori dovrebbero contattare un agente immobiliare certificato per le proprietà nella loro regione.
Di seguito sono elencate alcune delle cose più importanti da cercare:
# 1. Posizioni
Uno dei fattori più importanti che determinano quanto sia semplice individuare gli inquilini è l'ubicazione della proprietà. Influirà anche sull'importo dell'affitto che puoi addebitare. fare ricerche per trovare una proprietà in una zona desiderabile.
#2. Potenziale reddito da locazione
Che tipo di reddito da locazione puoi aspettarti di fare? Potrebbe essere necessario calcolare quanto dovrai guadagnare per coprire il mutuo, le probabili riparazioni e altre spese per scoprire il tuo potenziale reddito da locazione.
#3. Il numero di unità
Più appartamenti ha la proprietà, più potenziali inquilini hai. Determina il numero desiderato di unità in base al tuo budget e alla quantità di denaro che vuoi guadagnare.
#4. Venditore di proprietà
Infine, dovresti condurre una ricerca sulla persona che vende la proprietà. Hanno un track record per il mantenimento della proprietà?
Determinare se sei idoneo per una casa plurifamiliare
Prima di iniziare il processo di acquisto, è necessario determinare se si è idonei o meno a un mutuo su una proprietà multifamiliare. È necessario considerare i seguenti fattori quando si acquista un immobile multifamiliare da 2 a 4 unità, la cui tipologia può essere ottenuta da molti prestatori residenziali
Guida passo passo all'acquisto di una casa multifamiliare
Per acquistare con successo proprietà multifamiliari, è importante avere una solida conoscenza di dove iniziare, come scegliere un tipo di prestito e cosa implica fare un'offerta forte.
Da quanto segue, daremo un'occhiata più da vicino al processo di acquisto di una casa multifamiliare e come puoi migliorare le tue possibilità di individuare e cogliere nuove opportunità nel processo.
# 1. Trova una casa multifamiliare
Per cominciare, quando acquisti una casa multifamiliare, ti consigliamo di cercare una proprietà che abbia la sua situazione in un quartiere che sarà il più accessibile agli inquilini in futuro. Nella tua ricerca di unità e proprietà in affitto, tieni d'occhio i quartieri con distretti scolastici di qualità, quartieri in via di sviluppo e città con un'alta concentrazione di attrazioni turistiche e destinazioni che hanno un potenziale di sopravvivenza. Perché, dopo tutto, una posizione desiderabile attrae inquilini di alta qualità disposti a pagare un premio per risiedere nella proprietà.
Dovrai anche lavorare con un agente immobiliare locale. Possono aiutarti a decidere dove acquistare e se una casa è costosa.
Dovresti anche svolgere il tuo studio sul luogo, soprattutto se non hai familiarità con esso o non risiedi nelle vicinanze. Ciò può comportare la visita di un quartiere più volte in giorni diversi per comprenderne correttamente il carattere. Una piccola ricerca può salvarti dall'acquistare in un'area terribile.
#2. Scegli un prestito
Quando si acquista una casa multifamiliare, è fondamentale sapere quale programma di finanziamento e fornitore utilizzare. Ad ogni modo, un investimento immobiliare di successo implica l'acquisizione del miglior tasso di interesse possibile, il controllo del flusso di cassa e la considerazione di come le diverse categorie di attività si fondono nel tuo portafoglio di investimenti totale.
Un fattore da tenere a mente è che alcuni istituti di credito online finanzieranno solo proprietà di due unità. Questa forma di investimento è perfetta per i proprietari che desiderano gestire più proprietà multifamiliari o per coloro che vogliono abitare in un appartamento e affittare l'altro per un reddito extra.
Altrimenti, i mutui/prestiti convenzionali sono l'opzione più popolare per l'acquisto di una casa multifamiliare. Potresti avere diritto a un prestito FHA o VA attraverso diverse società di mutui, se uno degli appartamenti è la tua residenza principale,
Una volta che ti sei assicurato il finanziamento, sei pronto per fare un'offerta.
#3. Fare un'offerta
Quando fai un'offerta su una proprietà multifamiliare, ti consigliamo di consultare il tuo agente. Prima che il tuo agente si incontri con l'agente di vendita per tuo conto, considera l'offerta più alta che sei disposto a fare (in base al tuo budget e ai limiti di finanziamento).
Il tuo agente si incontrerà quindi con l'agente del venditore per negoziare. La tua offerta per acquisire la proprietà multifamiliare potrebbe essere accettata. Le controofferte sono normali, quindi non rimanere deluso se devi rinegoziare più volte.
Dopo che il venditore ha accettato la tua offerta, inizia la procedura di chiusura. Acquista un'assicurazione, programma un'ispezione e gestisci subito i costi di chiusura.
#4. Rinnova e preparati per i tuoi inquilini
Dopo la chiusura, puoi iniziare a ristrutturare la tua nuova proprietà multifamiliare e prepararti per gli affittuari. Questo processo include il rinnovamento/riparazione e l'elaborazione di una strategia di gestione.
Riparare e rinnovare
Prima di poter iniziare ad affittare le unità, assicurati che la tua casa multifamiliare soddisfi codici comunali.
Potresti anche voler sostituire le maniglie delle porte, i lampadari, le maniglie degli armadietti e la vernice. Ricorda che questi lavori di ristrutturazione possono aiutarti ad attirare più inquilini, aumentare l'affitto e aumentare il reddito operativo netto complessivo.
Assicurati di avere una strategia di manutenzione. Questo piano dovrebbe includere le richieste di riparazione degli inquilini, la manutenzione dell'edificio, la cura dell'erba e la rimozione della neve.
Crea un piano di gestione
Infine, devi decidere come gestire i tuoi appartamenti in affitto multifamiliari e fare pubblicità ai potenziali inquilini. Prima di fare questa scelta, considera quanto tempo puoi dedicare al tuo immobile.
Come parte della tua pianificazione, dovresti creare un budget per la tua proprietà multifamiliare che tenga conto delle spese di gestione, degli aggiornamenti e delle richieste di flusso di cassa.
Mutui casa plurifamiliari
I mutui per la casa multifamiliare consentono agli investitori di acquistare o rifinanziare proprietà da due a quattro unità o cinque o più unità. Inoltre, i mutui per la casa multifamiliare offrono tassi economici e periodi fino a 35 anni sia per gli investitori nuovi che per quelli esperti.
Esistono quattro forme di mutuo multifamiliare:
# 1. Mutuo casa plurifamiliare convenzionale
Adatto ad investitori che cercano un finanziamento multifamiliare standard da due a quattro unità in buone condizioni.
#2. Prestiti per la casa multifamiliari sostenuti dal governo
I mutui per la casa multifamiliari assicurati dal governo sono i migliori per gli investitori con cinque o più unità o proprietari-occupanti di proprietà da due a quattro unità come Fannie Mae, la Federal Home Loan Mortgage Company (Freddie Mac) o la Federal Housing Administration (FHA) .
#3. Portfolio Mutuo casa plurifamiliare
Questo prestito è l'ideale per gli investitori che desiderano finanziare molte proprietà ma non hanno diritto a prestiti regolari.
#4. Mutuo casa plurifamiliare a breve termine
Gli investitori fix-and-flip che desiderano acquistare rapidamente un immobile problematico beneficeranno di finanziamenti multifamiliari a breve termine.
Vantaggi della costruzione di una casa multifamiliare
Costruire una casa plurifamiliare è un'alternativa all'acquistarne una. L'approccio e l'analisi sono radicalmente diversi quando si guarda alla costruzione di una casa multifamiliare. Piuttosto che preoccuparsi di produrre un investimento multifamiliare redditizio, gli investitori possono determinare la disposizione e le qualità dell'edificio.
Costruire una casa multifamiliare dal basso verso l'alto significa che tutto sarà completamente nuovo e non dovrai preoccuparti di stili obsoleti, infrastrutture limitate, cablaggi obsoleti o altri problemi futuri.
Quando costruisci una nuova casa multifamiliare, hai la possibilità di selezionare la posizione, i servizi e le tecnologie all'avanguardia, oltre a utilizzare processi di costruzione creativi. Un altro vantaggio è che puoi scegliere la posizione per la tua nuova struttura.
Considerando l'aumento del valore della proprietà in un periodo di tempo, un appartamento nuovo di zecca significa che puoi richiedere affitti di alto livello. Sebbene la costruzione di una casa multifamiliare dal basso possa inizialmente costare di più, a lungo termine ti ripagherà, facendoti risparmiare denaro e permettendoti di guadagnare un rendimento maggiore.
Posso acquistare una casa plurifamiliare con un prestito FHA?
I prestiti FHA sono un programma supportato dal governo federale che consente alle persone con un basso acconto, cattivo credito o altre sfide finanziarie per l'acquisto di una casa. "I prestiti FHA possono essere utilizzati per acquistare una casa multifamiliare?" è una domanda frequente.
In breve, i prestiti FHA possono essere utilizzati per acquistare una casa multifamiliare, ma ci sono alcuni requisiti. Quando un acquirente intende vivere in una sola unità di una casa plurifamiliare, può avere diritto a un prestito FHA.
Affinché i prestiti FHA possano essere utilizzati per l'acquisto di una casa plurifamiliare, devono essere soddisfatti i seguenti requisiti
- Il mutuatario deve risiedere nella proprietà come abitazione principale per un minimo di un anno.
- La casa principale deve essere occupata entro un certo periodo di tempo stabilito dal prestatore.
- Un'unità plurifamiliare contenente fino a quattro unità.
- La proprietà deve soddisfare i requisiti del prestito FHA per acquistare una casa multifamiliare.
Quando si considera un prestito per una proprietà multifamiliare, la banca può prendere in considerazione altri criteri come il rapporto debito/reddito dopo aver versato l'affitto e se il mutuatario è stato in precedenza un proprietario terriero.
Altre considerazioni non relative al prestito includono la legislazione locale sui proprietari, l'impegno in termini di tempo e denaro per l'affitto di una proprietà e altre due diligence per garantire che la proprietà sia perfetta per te. Altre considerazioni non relative al prestito includono la legislazione locale sui proprietari, l'impegno in termini di tempo e denaro per l'affitto di una proprietà e altre due diligence per garantire che la proprietà sia perfetta per te.
Conclusione
L'acquisto, la costruzione e la successiva locazione di una casa plurifamiliare presentano numerosi vantaggi e svantaggi. Tuttavia, è un modo brillante per avviare la tua carriera di investimento immobiliare e puoi persino vivere in una delle unità. Tuttavia, richiederà una notevole quantità di tempo e denaro, quindi assicurati di essere all'altezza del compito.
FAQ
Cosa si considera una casa plurifamiliare?
Una casa plurifamiliare è una struttura che permette di guadagnare da più proprietà all'interno della stessa casa. Questo può consistere in un condominio, un triplex o anche una casa a schiera.
Quanto costa costruire una casa plurifamiliare?
Quando si considera la realizzazione di una casa plurifamiliare, ci sono numerose spese da considerare. Ad esempio, il costo del terreno, le tasse di architettura, le tasse dell'appaltatore, l'impianto idraulico, i lavori elettrici, i costi di pittura.
Posso acquistare una casa plurifamiliare con un prestito fha?
Un prestito FHA può essere utilizzato per acquistare una casa plurifamiliare, ma ci sono alcuni requisiti.
A cosa devo prestare attenzione quando acquisto una casa plurifamiliare?
Quando acquisti una casa multifamiliare, dovresti prestare attenzione a fattori come l'ubicazione, il potenziale reddito da locazione, il numero di unità e il venditore di proprietà
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