Che cos'è esattamente il recupero dell'ammortamento nell'IRS e come lo calcoli su beni come immobili e proprietà che potresti aver acquistato? Se intendi vendere un articolo che è stato ammortizzato ai fini fiscali, dovresti leggere le seguenti istruzioni. Vedremo come il recupero dell'ammortamento può portare a pagamenti fiscali più elevati e come, con un po' di accortezza, puoi evitare l'impatto sulle tue finanze e sulla tua proprietà in affitto.
Che cos'è il recupero dell'ammortamento?
Il recupero dell'ammortamento è una procedura che consente all'IRS di recuperare le tasse sul guadagno finanziario di un contribuente dalla vendita di un bene. Edifici in affitto, attrezzature, mobili e altri beni sono esempi di beni capitali. Una volta scaduto il termine di un'attività, l'IRS richiede ai contribuenti di segnalare qualsiasi guadagno derivante dalla vendita o dalla vendita di tale attività come reddito regolare. I requisiti di recupero dell'ammortamento di immobili e macchinari differiscono. Un'imposta sulle plusvalenze viene riscossa sul recupero di immobili e ammortamenti immobiliari. Tuttavia, l'imposta sulle plusvalenze non è inclusa nel recupero dell'ammortamento per attrezzature e altri beni. Ma prima di iniziare la ricattura, devi prima capire come funziona l'ammortamento. Vedremo come funziona l'ammortamento in modo più dettagliato di seguito.
Quali beni sono soggetti al recupero dell'ammortamento?
Ai sensi della sezione 1231 del codice IRS, qualsiasi attività di capitale detenuta per più di un anno potrebbe essere considerata un bene ammortizzabile ed è indicata come proprietà 1231. Seguono le Sezioni 1245 (proprietà di capitale che non è immobiliare o miglioramenti su beni immobili) e 1250. (Proprietà immobiliare e terreni).
Nel caso ve lo stiate chiedendo, beni come azioni, obbligazioni, fondi comuni di investimento, materie prime e metalli preziosi non sono soggetti a riconquista di ammortamento poiché non hanno spese operative o hanno spese operative minori che non hanno alcun impatto sulla base dei costi delle attività. Al contrario, i macchinari si usurano e si rompono, riducendone il valore di mercato e l'utilità. Pertanto, l'immobile è suscettibile di costi di manutenzione.
Recupero ammortamento proprietà locativa
Una delle distinzioni più significative tra il recupero dell'ammortamento per le attrezzature e gli immobili in affitto è che il valore di recupero finale per gli immobili include l'imposta sulle plusvalenze. Ciò significa che qualsiasi profitto che guadagni dalla vendita della tua proprietà sarà soggetto sia alle plusvalenze che ad altre tasse. L'IRS tassa una parte della tua plusvalenza come plusvalenza e la componente relativa all'ammortamento è tassata a un'aliquota più elevata. L'IRS si riferisce al guadagno relativo all'ammortamento come "guadagno della sezione 1250 non recuperato".
Come pianificare il recupero dell'ammortamento su una proprietà in affitto
Adesso per le buone notizie. Quando un immobile in affitto viene venduto, le perdite di attività passive che prima non erano deducibili diventano completamente deducibili. Ciò può aiutare a mitigare le conseguenze fiscali dell'imposta sul recupero dell'ammortamento.
Una proprietà in affitto può anche essere venduta in uno scambio simile per evitare le plusvalenze e le tasse di recupero dell'ammortamento. Quando una vendita non è seguita da un acquisto, le tasse sono differite a una data successiva.
Esempi di recupero dell'ammortamento
Il modo in cui il tuo guadagno viene recuperato è determinato dal tipo di attività in questione. La sezione 1250 del codice fiscale si applica alla proprietà immobiliare, mentre la sezione 1245 si applica ad altri tipi di attività. Ciascuno specifica le condizioni in base alle quali la riconquista può essere tassata come reddito regolare anziché con l'aliquota del 25%.
Sezione 1250: Proprietà locative residenziali
La sezione 1250 si applica a tutte le proprietà acquistate o vendute dopo il 31 dicembre 1975. Afferma che qualsiasi guadagno sulla vendita di una proprietà può essere tassato come reddito ordinario in conformità con il livello fiscale marginale o massimo, in base al minore tra i seguenti:
- Il presunto ammortamento
- Il divario tra il prezzo di vendita o il valore equo di mercato (se non si vende la proprietà).
In caso contrario, è soggetto al tasso del 25% anziché al tasso preferenziale sulle plusvalenze.
Altri immobili: Sezione 1245
Secondo il codice fiscale, la sezione 1245 si applica alla proprietà che non include "un edificio o i suoi componenti strutturali". Una parte del prezzo di vendita di questo immobile è tassata come reddito ordinario nella misura in cui supera il minore tra:
- La base “ricalcolata” della proprietà, è calcolata sommando le detrazioni arretrate.
- Il prezzo di acquisto o il valore equo di mercato dell'attività
Anche in questo caso, la riconquista è altrimenti tassata con l'aliquota del 25%, non con l'aliquota inferiore dell'imposta sulle plusvalenze.
Come calcolare il recupero dell'ammortamento
Per calcolare il recupero dell'ammortamento per attrezzature o immobili in affitto, devi prima stimare la base di costo del tuo bene. La base di costo è il prezzo di acquisto originale del tuo asset. È inoltre necessario conoscere la base di costo rettificata. Questo valore è la base di costo dell'attività meno eventuali spese deducibili sostenute nel corso della sua vita. È ora possibile calcolare il valore di recupero dell'ammortamento del bene deducendo la base del costo rettificato dal prezzo di vendita del bene.
Se hai pagato $ 30,000 per l'attrezzatura e l'IRS ti ha assegnato una percentuale di detrazione del 15% con un termine di detrazione di quattro anni, la tua base di costo è di $ 30,000. Le tue spese annuali deducibili sarebbero $ 4,500. Per calcolare la base dei costi rettificati, moltiplica per quattro volte il costo annuo di detrazione e sottrailo dalla base dei costi. Di conseguenza, la tua base di costo rettificata sarebbe di $ 12,000. Se hai venduto l'asset per $ 13,500, dovresti includere eventuali costi o commissioni aggiuntivi. Se le commissioni sono $ 300, detrarresti tale importo dal prezzo di vendita. Questa cifra rappresenta i tuoi proventi netti. Dovresti quindi detrarre $ 12,000 da quel valore per ottenere un guadagno realizzato di $ 1,500.
Leggi anche: AMMORTAMENTO IMMOBILE IN AFFITTO: come calcolarlo
Tuttavia, non è possibile recuperare un ammortamento se si è verificata una perdita al momento della vendita dell'elemento ammortizzato. È fondamentale ricordare che i guadagni e le perdite vengono calcolati utilizzando la base del costo rettificato anziché il prezzo di acquisto originale. L'IRS classificherà la tua riconquista come reddito ordinario al momento della presentazione delle tasse. L'IRS confronterà anche il guadagno realizzato sull'attività con la sua spesa di ammortamento. Il valore minore rappresenta il recupero dell'ammortamento. Questo vale anche per le case in affitto e gli immobili.
Lo stesso metodo verrebbe utilizzato per determinare la base di costo rettificata e le spese di detrazione per gli immobili in affitto. La differenza principale è che il tuo guadagno realizzato è influenzato dall'aliquota dell'imposta sulle plusvalenze e da altre tasse.
Quanto puoi deprezzarti ogni anno?
La formula a quote costanti è ancora una volta l'approccio più comunemente utilizzato per calcolare l'ammortamento. Ciò comporta l'assunzione della base del costo dell'attività al momento dell'acquisizione e la sottrazione dalla base del costo rettificato dell'attività al termine della sua vita utile. Quindi, dividi l'importo monetario della base dei costi meno la base dei costi rettificati per il numero di anni in cui l'asset può servire funzionalmente la tua organizzazione (di anni). Questo ti darà l'importo in dollari di ammortamento che puoi richiedere all'anno utilizzando la tecnica a quote costanti.
Tuttavia, risulta che non è sempre necessario utilizzare il metodo della linea retta. Sotto l'ombrello dei Principi contabili generalmente accettati (GAAP), esistono tre diverse tecniche per calcolare l'ammortamento. Includono il saldo decrescente, le cifre della somma dell'anno e le unità di produzione.
Come posso evitare il recupero dell'ammortamento?
Uno scambio 1031, chiamato dopo Sezione 1031 dell'IRS del codice fiscale dell'IRS, può aiutarti a evitare sia il recupero dell'ammortamento che le tasse sulle plusvalenze se desideri ridurre il carico fiscale. Tuttavia, il ricavato della vendita deve essere utilizzato per investire in un altro investimento immobiliare secondo i requisiti di uno scambio 1031.
In poche parole, come venditore, puoi posticipare il pagamento delle imposte sulle plusvalenze sulla vendita dei tuoi investimenti vendendo una proprietà e investendo i soldi in una proprietà che è di natura paragonabile a quella venduta e di valore uguale o maggiore alla tua proprietà originaria . In realtà, non guadagni quando vendi la tua proprietà e trasferisci la proprietà a un nuovo acquirente. Tuttavia, puoi applicare qualsiasi ricavato per aumentare le tue partecipazioni complessive di investimenti immobiliari.
Cosa succede se il tuo profitto è inferiore alla tua spesa di ammortamento?
Se il guadagno totale rilevato è inferiore alla spesa di ammortamento, l'IRS richiede di calcolare l'imposta dovuta utilizzando l'aliquota abituale.
Si supponga che il mercato immobiliare si trovi in un normale ciclo discendente. Nonostante sia il mercato di un acquirente, scegli di vendere a un acquirente che offre $ 105,000 per motivi personali o commerciali. Poiché il tuo guadagno è inferiore al totale delle detrazioni fiscali sull'ammortamento durante i dieci anni in cui hai detenuto la proprietà, la tua tassa viene calcolata utilizzando la tua normale aliquota fiscale:
Prezzo di vendita della proprietà di $ 99,000 – Base di costo rettificata di $ 63,640 = guadagno totale riconosciuto di $ 35,360.
Poiché la tua spesa di ammortamento di $ 36,360 supera il tuo guadagno totale riconosciuto di $ 35,360, pagherai le tasse alla tua normale aliquota fiscale:
Totale debito d'imposta = $ 35,360 guadagno riconosciuto * l'aliquota fiscale usuale del 24% = $ 8,486
Il recupero dell'ammortamento è applicabile quando un immobile in affitto viene venduto in perdita?
I requisiti per il recupero dell'ammortamento non si applicano se si vende la proprietà in affitto in perdita. Tuttavia, anche se perdessi soldi con la vendita, avrai beneficiato della possibilità di prelevare la detrazione dall'ammortamento di $ 36,360 negli ultimi 10 anni per ridurre il tuo reddito imponibile.
L'IRS consente inoltre di riportare una perdita di proprietà in affitto modificando le dichiarazioni fiscali precedenti. Puoi anche portare avanti la perdita dell'investimento immobiliare in affitto per compensare le entrate future. L'argomento IRS n. 425 Attività passive - Perdite e crediti, nonché la pubblicazione 544, descrivono in dettaglio come funzionano le perdite per le attività immobiliari in affitto.
Che cos'è l'ammortamento annuale parziale?
Abbiamo utilizzato un anno intero di ammortamento nei casi precedenti, che è il 3.363 percento del valore della proprietà ogni anno. Nel mondo reale di investimenti immobiliari, tuttavia, le transazioni avvengono ogni mese dell'anno.
Il mese di messa in servizio dell'immobile in locazione viene utilizzato per calcolare l'ammortamento annuo parziale. Secondo la pubblicazione 527 dell'IRS, la proprietà in affitto viene messa in funzione quando è pronta e disponibile per essere affittata, non quando un inquilino ne prende possesso.
In questo esempio, se il tuo noleggio è pronto per l'occupazione il 1° febbraio ma un inquilino non firma un contratto di locazione e si trasferisce fino al 1° aprile, puoi comunque iniziare l'ammortamento il 1° febbraio. L'IRS specifica anche come funziona l'ammortamento parziale dell'anno in modo da non commettere errori:
- Anno intero = 3.636%
- Gennaio = 3.485%
- Febbraio = 3.182%
- marzo = 2.879%
- Aprile = 2.576%
- maggio = 2.273%
- giugno = 1.970%
- Luglio = 1.667%
- Agosto = 1.364%
- Settembre = 1.061%
- Ottobre = 0.758%
- novembre = 0.455%
- Dicembre = 0.152%
La proprietà in affitto viene ammortizzata al 3.636% per ogni anno intero di servizio dopo il primo anno parziale di servizio. Viene quindi parzialmente deprezzato nuovamente a seconda del mese dell'anno in cui si vende.
Considerazioni finali
Se possiedi una proprietà in affitto o investi in immobili, l'ammortamento può aiutarti a risparmiare sulle tasse. Allo stesso tempo, ci sono limiti su quanto puoi detrarre dalle tue tasse e utilizzare per ridurre al minimo la quantità di denaro che devi all'IRS in un anno. Indipendentemente da ciò, con un'attenta pianificazione finanziaria e fiscale anticipata, nonché un occhio al reinvestimento dei guadagni nella crescita del tuo portafoglio immobiliare, puoi fare in modo che i tuoi soldi vadano molto oltre.
Domande frequenti sul recupero dell'ammortamento
Il recupero dell'ammortamento è considerato reddito?
Il recupero dell'ammortamento è normalmente tassato come reddito ordinario fino a un'aliquota massima del 25%.
Cosa succede se non si deprezza la proprietà in affitto?
In sostanza, si rinuncia alla possibilità di richiedere un'agevolazione fiscale considerevole. Se si decide di vendere la proprietà, è necessario pagare l'imposta sul recupero dell'ammortamento indipendentemente dal fatto che si sia o meno rivendicato l'ammortamento durante il periodo della proprietà.
Quali beni hanno il recupero dell'ammortamento?
Il recupero dell'ammortamento può essere applicato a tutti i beni ammortizzabili per i quali hai precedentemente guadagnato detrazioni fiscali. Il metodo è particolarmente rilevante per gli investitori immobiliari che hanno generato guadagni finanziari a lungo termine su un affitto o un investimento immobiliare.
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