Qualsiasi tipo di immobile, sia commerciale che residenziale, può essere un ottimo investimento. Le attività commerciali spesso forniscono maggiori vantaggi finanziari per i tuoi soldi rispetto alle proprietà residenziali come appartamenti in affitto o case unifamiliari, ma ci sono anche più rischi.
Comprendere tutti i pro e i contro dell'investimento in investimenti immobiliari commerciali è fondamentale per prendere la migliore decisione di investimento per te.
Immobili commerciali: definizione
Per immobili commerciali si intendono classi di attività che non sono residenze unifamiliari. Possono essere multifamiliari (quattro o più abitazioni collegate), spazi commerciali o uffici, immobili industriali o industriali o una combinazione di questi. Qualsiasi tipo di immobile, sia commerciale che residenziale, può essere un buon investimento. Le proprietà commerciali in genere forniscono una ricompensa finanziaria maggiore per i tuoi soldi rispetto alle proprietà residenziali come appartamenti in affitto o case unifamiliari, ma potrebbero esserci anche più rischi.
Comprendere tutti i vantaggi e gli svantaggi dell'investimento in proprietà commerciali è fondamentale in modo da poter prendere la migliore decisione di investimento per te. o anche terreno edificabile
Poiché le proprietà commerciali sono di dimensioni maggiori, ti permettono di costruire il tuo portafoglio più veloce dell'acquisto di singole case. Naturalmente, qualsiasi investimento immobiliare ha il netto vantaggio di permetterti di sfruttare, o ipotecare, il tuo investimento.
Tipi di immobili commerciali
Esamineremo gli otto diversi tipi di immobili commerciali di seguito, esaminando ciascuno dei seguenti:
- multifamiliare
- Office
- Industria
- Retail
- Alberghi / Ospitalità
- Uso misto
- Paese
- Scopo speciale
Esamineremo diversi tipi di edifici, tipi di proprietà e tipi di utilizzo del suolo, nonché alcuni esempi di ciascuna classe di attività lungo la strada.
# 1. Multifamiliare
Le proprietà multifamiliari fungono da ponte tra immobili residenziali e commerciali.
Sebbene possano essere utilizzati principalmente come residenza, lo scopo generale del tipo di proprietà è l'investimento (occupato dal proprietario o meno).
La classe patrimoniale multifamiliare comprende di tutto, da un duplex a un condominio di più centinaia di unità.
Duplex/Triplex/Quadruplo
I duplex sono proprietà in affitto di due unità, i triplex sono edifici di tre unità e i quadruplex sono proprietà di quattro unità. È abbastanza semplice.
I tipi di proprietà con suffisso "plex" si trovano in quasi tutti i mercati, sebbene siano più adatti per gli investitori alle prime armi e per coloro che desiderano trarre profitto dalla propria casa (affittando altre unità).
I condomini, d'altra parte, sono spesso classificati come piani bassi, medi o alti in base al numero di piani che hanno.
Appartamenti con giardino
Gli appartamenti con giardino suburbano sono apparsi per la prima volta negli anni '1960 e '1970, quando i giovani si trasferivano dalle città alla periferia.
Gli appartamenti con giardino sono in genere alti 3-4 piani, con 50-400 unità, senza ascensori e parcheggio in superficie. È essenzialmente un gruppo di condomini di pochi piani su un unico pezzo di terreno, alcuni dei quali possono condividere un cortile o un'altra area di terra.
Appartamenti di media altezza
Questi complessi sono in genere alti 5-12 piani, con 30-110 unità con servizio di ascensore. Questi sono spesso siti di tamponamento urbani integrati.
Appartamenti a molti piani
Gli appartamenti a molti piani si trovano in genere in mercati più grandi, dispongono di oltre 100 unità e sono gestiti in modo professionale.
Il numero di piani è meno specifico per i grattacieli, tuttavia, una volta superati i 10-12 piani, la maggior parte dei mercati considererà l'edificio un grattacielo.
Un grattacielo è un grattacielo che ha più di 40 piani e raggiunge una certa altezza.
#2. Ufficio
Gli edifici per uffici, come le proprietà multifamiliari, sono classificati come piani bassi, medi o alti a seconda delle loro dimensioni.
Edifici per uffici di classe A, B e C
Gli edifici per uffici sono generalmente classificati come Classe A, Classe B o Classe C.
Queste classificazioni sono tutte relative e fortemente influenzate dai contesti, come l'ubicazione dell'edificio e lo stato di salute del mercato circostante.
La classe A gli edifici sono il meglio del meglio in termini di costruzione e posizione.
Classe B le proprietà possono avere una costruzione di alta qualità ma si trovano in una posizione meno desiderabile.
Classe C gli immobili potrebbero essere fatiscenti e in una posizione sfavorevole.
Distretto centrale degli affari (CBD)
Gli edifici per uffici in un quartiere centrale degli affari (CBD) si trovano nel cuore di una città.
Questi edifici includerebbero grattacieli nelle aree centrali delle città più grandi come Chicago o New York, nonché in alcune città di medie dimensioni come Orlando o Jacksonville.
Edifici per uffici suburbani
Questo tipo di spazio per uffici suburbano è tipicamente costituito da strutture di media altezza di dimensioni comprese tra 80,000 e 400,000 piedi quadrati e situate al di fuori del centro cittadino.
Anche i parchi per uffici suburbani, che assemblano diversi edifici di media altezza in un ambiente simile a un campus, sono comuni nelle città.
#3. Industriale
Anche le dimensioni delle proprietà industriali possono variare in modo significativo a seconda dei loro casi d'uso specifici.
Produzione pesante
Questa categoria di proprietà industriale è davvero una categoria di uso speciale in cui rientrerebbe la maggior parte dei grandi produttori. Queste proprietà sono fortemente personalizzate con macchinari per l'utente finale e di solito richiedono un'ampia ristrutturazione per essere riutilizzate per un altro inquilino.
Assemblaggio leggero
Queste strutture sono molto più semplici delle pesanti proprietà di fabbricazione e di solito possono essere facilmente riconfigurate.
Lo stoccaggio, l'assemblaggio del prodotto e lo spazio ufficio sono tutte applicazioni comuni.
Magazzino flessibile
Si tratta di una proprietà industriale che può essere facilmente convertita e comprende tipicamente un mix di spazi industriali e uffici.
Lo spazio flessibile può anche essere considerato un uso misto, di cui parleremo più dettagliatamente di seguito.
Magazzino sfuso
Queste proprietà sono in genere molto grandi, che vanno da 50,000 a 1,000,000 piedi quadrati.
Queste proprietà sono spesso utilizzate per la distribuzione regionale dei prodotti. Richiedono anche un facile accesso da parte dei camion che entrano e escono dai sistemi autostradali.
#4. Vedere al dettaglio
Striscia / Centro commerciale
I centri di strip sono proprietà di vendita al dettaglio più piccole che possono avere o meno inquilini di ancoraggio. Un inquilino di ancoraggio è semplicemente un inquilino al dettaglio più grande che serve ad attirare i clienti nella proprietà.
Gli inquilini di ancoraggio includono Wal-Mart, Publix e Home Depot. I centri commerciali in genere ospitano un mix di piccoli negozi al dettaglio come ristoranti cinesi, lavanderie a secco, saloni di bellezza e così via.
Centro di vendita al dettaglio della comunità
I centri di vendita al dettaglio della comunità in genere variano in dimensioni da 150,000 a 350,000 piedi quadrati.
Sono occupati da una serie di ancore, come negozi di alimentari e farmacie. Inoltre, è comune trovare uno o più ristoranti in un centro commerciale comunitario.
Centro di potere
Un centro di alimentazione ha in genere diversi negozi al dettaglio in linea più piccoli, ma si distingue per la presenza di alcuni importanti rivenditori di scatole, come Wal-Mart, Lowes, Staples, Best Buy e così via.
Ogni grande rivenditore di scatole occupa in genere tra 30,000 e 200,000 piedi quadrati e questi centri di vendita al dettaglio in genere contengono diversi pacchi.
Centro commerciale regionale
I centri commerciali hanno dimensioni comprese tra 400,000 e 2,000,000 piedi quadrati e in genere hanno alcuni inquilini di ancoraggio come grandi magazzini o rivenditori di grandi dimensioni come Barnes & Noble o Best Buy.
Fuori pacco
La maggior parte dei centri di vendita al dettaglio più grandi ha uno o più pacchi fuori, che sono appezzamenti di terreno riservati a inquilini specifici come fast-food o banche.
#5. Alberghi
Hotel a servizio completo
Gli hotel a servizio completo si trovano in genere nei quartieri centrali degli affari o nelle aree turistiche e includono marchi noti come Four Seasons, Marriott e Ritz Carlton.
Hotel con servizio limitato
Gli hotel nella categoria dei servizi limitati sono in genere proprietà boutique. Questi hotel sono in genere più piccoli e non offrono servizi come il servizio in camera, ristoranti in loco o spazi per convegni.
Hotel per soggiorni prolungati
Questi hotel hanno stanze più grandi, piccole cucine e sono destinati a persone che soggiornano per una settimana o più.
#6. Uso misto
Le proprietà a uso misto, sebbene distinte di per sé, possono effettivamente essere una combinazione di uno qualsiasi dei suddetti tipi di proprietà commerciale. Le proprietà di vendita al dettaglio/ristorante con uffici o residenze in cima sono il tipo più comune di proprietà a uso misto, in particolare nelle città.
Si consideri un tipico grattacielo del centro cittadino; è probabile che la risorsa sia a uso misto. Gli immobili a uso misto sono in genere una combinazione di uffici, residenziali/multifamiliari, commerciali e/o industriali.
#7. Terra
Greenfield / Terreno agricolo
La terra verde è un terreno non edificato, come una fattoria o un pascolo. Questa categoria includerebbe anche vari tipi di terreni agricoli, come frutteti, allevamenti di animali, allevamenti e altro ancora.
Terreno di riempimento
Il terreno di tamponamento si trova in una città che è già stata sviluppata ma ora è vuota. È esclusivamente associato allo sviluppo di immobili nelle aree urbane.
Terra dismessa
I brownfield sono appezzamenti di terreno che in precedenza erano utilizzati per scopi industriali o commerciali ma ora sono disponibili per il riutilizzo.
Queste proprietà sono generalmente danneggiate per l'ambiente o si sospetta che lo siano, a causa di precedenti usi commerciali.
#8. Scopo speciale
Le categorie immobiliari di cui sopra coprono i tipi più comuni di immobili commerciali. Tuttavia, ci sono numerosi altri tipi di immobili commerciali che gli investitori costruiscono e possiedono.
È qui che entra in gioco il concetto di proprietà “special purpose”. È, in sostanza, la classificazione varia CRE. Ne sono esempi parchi di divertimento, piste da bowling, parcheggi, stadi, teatri, zoo e molte altre proprietà speciali.
Termini di base nel settore immobiliare commerciale
Sebbene ci siano dozzine di parole uniche per l'investimento immobiliare commerciale, i rendimenti privilegiati e la divisione azionaria sono due idee chiave che verranno discusse nel corso di questo studio.
Resi preferiti:
Questo è un tipo di rendimento in cui lo sponsor paga all'investitore un tasso di rendimento fisso che può variare dal 5% al 10% o più. I rendimenti preferenziali vengono generalmente pagati trimestralmente, ma possono anche essere pagati mensilmente o annualmente.
Divisione azionaria:
Quando una parte del patrimonio netto della proprietà derivante dall'apprezzamento o dall'aumento del valore viene suddivisa tra lo sponsor e l'investitore in base a una percentuale concordata, si parla di suddivisione del capitale.
Investimenti immobiliari commerciali passivi
L'investitore non possiede o gestisce attivamente la proprietà in investimenti immobiliari passivi. L'investimento passivo spesso produce reddito sotto forma di dividendo, rendimento preferito, frazionamento azionario o un mix dei tre.
Quella che segue è una panoramica di base dei numerosi modi per investire passivamente in immobili commerciali. Ogni tipo di investimento immobiliare commerciale passivo presenta vantaggi e svantaggi, quindi fai le tue ricerche prima di investire.
Fondi comuni di investimento immobiliare (REIT)
I REIT sono uno dei modi più semplici per investire in immobili commerciali. Un fondo di investimento immobiliare (REIT) mette insieme denaro per acquistare e gestire in modo efficace diversi edifici commerciali e paga dividendi agli investitori. I REIT possono beneficiare di agevolazioni fiscali speciali se inviano il 90% o più dei loro guadagni come dividendi ai loro azionisti, rendendoli una solida fonte di reddito passivo.
Esistono due tipi di REIT: REIT azionari e REIT ipotecari. Le azioni di entrambi i tipi possono essere acquistate tramite un conto di intermediazione (per i REIT pubblici) o direttamente dal REIT (per quelli privati). L'opzione più popolare sono i REIT quotati in borsa, che possono essere acquistati per un minimo di poche centinaia di dollari.
Fondo negoziato in borsa immobiliare (ETF)
Invece di selezionare e acquistare singole azioni REIT, puoi partecipare a diversi REIT attraverso un fondo negoziato in borsa (ETF). Un gestore di fondi seleziona un portafoglio di titoli immobiliari in cui investire. Questo può comprendere una serie di REIT in varie aree commerciali.
I fondi negoziati in borsa (ETF) immobiliari riducono il rischio distribuendo il tuo investimento tra diverse aziende e settori.
Finanziamento collettivo
Per gli investitori approvati, il crowdfunding CRE è un'alternativa di investimento passivo. Gli investitori possono utilizzare piattaforme di crowdfunding per connettersi con investitori o sviluppatori di terze parti che hanno un'opportunità di investimento che necessita di finanziamenti. La maggior parte delle piattaforme di crowdfunding valuta l'investimento e lo sponsor prima di aggiungerli alla piattaforma, ma dovresti fare le tue ricerche sull'opportunità e sullo sponsor.
Gli investitori possono accedere alle opzioni di crowdfunding di CRE per poche migliaia di dollari, mentre altri ne richiedono centinaia di migliaia. Sebbene i rendimenti siano spesso migliori di quelli di un REIT o di un ETF immobiliare, c'è meno liquidità e più rischi con il crowdsourcing. La maggior parte delle possibilità di crowdfunding ha scadenze che vanno da due a cinque anni. Durante tale periodo, l'investitore non è in grado di prelevare i propri fondi dalla transazione.
Partecipa come partner azionario o finanziario.
Un'altra alternativa passiva è collaborare come partner finanziario con un investitore CRE attivo. Sei un partner silenzioso e passivo che contribuisce all'anticipo o all'acquisto in contanti della proprietà in cambio di un rendimento privilegiato, di una quota azionaria o di una combinazione dei due. Questo è simile al crowdfunding, tranne per il fatto che il numero di partner è inferiore e i rendimenti sono maggiori. Ma c'è anche un rischio maggiore.
I partner azionari e finanziari sono popolari nel settore immobiliare, in particolare in CRE. Questi cambiamenti, tuttavia, non sono ben pubblicizzati. La maggior parte delle opportunità di equità viene scoperta attraverso contatti consolidati con investitori attivi. È fondamentale intraprendere la propria due diligence sull'investimento e sull'investitore. Sono responsabili della LLC, della proprietà e dei tuoi soldi, quindi devi avere fiducia nelle loro capacità per gestire con successo l'investimento.
Investimenti immobiliari commerciali attivi
Gli investimenti immobiliari attivi sono quelli in cui l'investitore gestisce attivamente l'investimento. Ciò comporta spesso il possesso di una parte dell'investimento e l'assunzione parziale o totale del rischio e dell'obbligo. Anche se questo non è sempre il caso, l'investimento attivo in genere sovraperforma l'investimento passivo. Gli investimenti attivi generano entrate in due modi:
- Reddito da locazione e flusso di cassa
- L'apprezzamento della proprietà è il processo di aumento del valore di una proprietà.
Come acquistare e gestire da solo una proprietà immobiliare commerciale
Se investi attivamente in immobili commerciali, sei responsabile della ricerca, del finanziamento, dell'acquisizione, della gestione e della dismissione della proprietà. Sebbene tu possa avere partner finanziari, investitori, un'azienda di gestione di terze parti o un team di individui dalla tua parte, in definitiva sei responsabile del successo o del fallimento dell'investimento.
Gli investitori CRE più attivi sono specializzati in un settore specifico. Possono acquistare esclusivamente residenze plurifamiliari o concentrarsi su complessi di uffici. Determinare quanto segue prima di acquistare un immobile commerciale:
- Il tipo di immobile commerciale che desideri possedere,
- La disponibilità e la domanda per quel tipo di CRE nel tuo mercato immobiliare, e
- come investire correttamente in quel settore CRE
Ecco come iniziare a investire attivamente in immobili commerciali.
# 1. Valuta le potenziali opportunità di investimento
Dopo aver deciso un settore e una posizione, ti consigliamo di cercare opportunità di investimento da esplorare. Loopnet, Crexi, Craigslist e la tua campagna di posta diretta sono tutti buoni posti per cercare proprietà offerte in vendita tramite un agente immobiliare commerciale.
Se la proprietà è quotata presso un intermediario, il broker normalmente presenterebbe un memorandum di offerta (OM) che delinea le prestazioni attuali della proprietà e il suo pro forma, o le entrate potenziali che la proprietà può guadagnare se gestita e affittata in modo efficiente. Sebbene queste informazioni siano utili, è tua responsabilità confermare le proiezioni e la spesa corrente.
La maggior parte delle offerte si basa sul reddito operativo netto (NOI) e sul tasso di copertura della proprietà.
- Il reddito operativo netto (NOI) è il denaro generato da una proprietà dopo che tutte le spese annuali, escluso il pagamento del debito, sono state detratte.
- Il cap rate è la valutazione della proprietà basata sul suo reddito operativo netto, o NOI. Migliore è il rendimento, maggiore è il cap rate. Minore è il cap rate, minore sarà l'affare che otterrai.
#2. Invia una lettera di intenti (LOI)
Se l'investimento sembra essere fattibile, il passaggio successivo consiste nell'inviare una lettera di intenti (LOI). Questo è un documento di una o due pagine che riassume:
- cosa intendi acquistare e
- i termini di acquisto, come il prezzo di acquisto, l'anticipo, il tempo di ispezione e qualsiasi altra clausola o contingenza
Una LOI non è legalmente vincolante, ma continua il processo di due diligence dell'acquirente e del venditore a tempo determinato. Dopo che l'acquirente ha completato la due diligence, sarà in grado di stipulare un contratto formale. Consultare un avvocato prima di firmare qualsiasi contratto per assicurarsi che contenga tutte le disposizioni e condizioni pertinenti e protegga efficacemente entrambe le parti.
Una LOI non è legalmente vincolante, ma continua il processo di due diligence dell'acquirente e del venditore a tempo determinato. Dopo che l'acquirente ha completato la due diligence, sarà in grado di stipulare un contratto formale. Consultare un avvocato prima di firmare qualsiasi contratto per assicurarsi che contenga tutte le disposizioni e condizioni pertinenti e protegga efficacemente entrambe le parti.
#3. Ottieni fondi
Dovresti organizzare i fondi non appena il contratto è firmato. Sono disponibili diverse opzioni di prestito immobiliare commerciale:
- Prestiti convenzionali richiedere un acconto di almeno il 20% del prezzo di acquisto. Sono disponibili opzioni sia a breve che a lungo termine, quindi puoi acquisire denaro con termini di rimborso che vanno da due a trenta anni. Esistono mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile; alcuni prestiti a breve termine comportano anche pagamenti a palloncino.
- Prestiti governativi I prestiti Small Business Administration (SBA7a) o Certified Development Company (SBA504) sono garantiti dal governo e hanno una durata compresa tra 15 e 25 anni. Prestiti a tasso variabile e fisso possono essere ottenuti con un acconto del 10%.
- Syndication: Unisci i fondi degli investitori per acquistare la proprietà in contanti, pagando un rendimento preferito, una quota azionaria o una combinazione dei due.
- Finanziamento del proprietario: Quando il venditore di un immobile effettua finanziamenti a un tasso e termini definiti, si parla di finanziamento del proprietario.
Quando si approvano i prestiti, la maggior parte delle banche considera due fattori:
- Il rapporto prestito-valore (LTV), che è l'importo del prestito in relazione al valore della proprietà.
- Il reddito annuo generato dalla proprietà rispetto al servizio del debito annuale sulla proprietà. Questo è indicato come il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR).
Sebbene la proprietà sia il fattore più importante nel prestito, le banche esaminano anche il piano aziendale, l'affidabilità creditizia, l'esperienza e il patrimonio netto dell'investitore per determinare se sono qualificate o meno per rimborsare il prestito.
Non è raro che i prestiti CRE richiedano all'investitore di essere un garante personale, assegnare una polizza di assicurazione sulla vita o utilizzare altre proprietà come garanzia, come una residenza principale.
#4. Condurre un'ispezione approfondita e due diligence
Gli immobili commerciali, come gli immobili residenziali, hanno un periodo di esame. Questo termine, che può essere negoziato da 15 a 60 giorni, consente all'acquirente di condurre ispezioni e intraprendere la due diligence sulla proprietà.
Gli acquirenti possono ordinare una varietà di rapporti:
- Rapporto sull'ispezione della proprietà
- Indagine ambientale, Fase I
- Rilievo dei confini
Il prestatore è colui che ordina la maggior parte delle ispezioni. Di conseguenza, prima di ordinare sondaggi o ispezioni, dovresti esaminare le opzioni di finanziamento. Questo è anche il momento in cui l'acquirente verifica le informazioni sull'operazione della proprietà, come depositi di reddito, canoni di locazione, posti vacanti, precedenti dichiarazioni dei redditi e così via.
Durante il tempo di ispezione, l'acquirente ha la possibilità di rinegoziare o annullare il contratto, spesso senza penali.
#5. Completa la transazione e inizia a gestire l'investimento.
La proprietà verrà chiusa con una ditta o un avvocato una volta ricevuto il finanziamento e scaduto il periodo di ispezione. È quindi responsabilità dell'investitore gestire la proprietà. Questo può comportare cose come
- supervisionare o assumere un responsabile in loco.
- avvalersi dei servizi di un'attività di gestione di proprietà di terzi,
- Per gestire le unità in affitto, viene utilizzato un software di gestione della proprietà.
- social media marketing e pubblicità per la proprietà
- avviare procedure di sfratto nei confronti degli inquilini inadempienti,
- costruire miglioramenti significativi, e
- responsabilità aggiuntive
Possedere una proprietà CRE richiede spesso una notevole quantità di lavoro e una supervisione costante. Tuttavia, può comportare una grande ricompensa.
Immobili commerciali e tasse
A seconda del tipo di investimento, i redditi da immobili commerciali sono tassati in modo diverso. Una volta che hai deciso il modo migliore per investire in CRE per te, guarda come viene tassato quell'investimento e consulta un consulente fiscale.
Vantaggi degli immobili commerciali
Uno dei vantaggi più significativi degli immobili commerciali è il basso costo del leasing. Gli immobili commerciali possono avere rendimenti notevoli e flussi di cassa mensili significativi in luoghi in cui la quantità di nuove costruzioni è limitata dalla terra o dalla legge. Gli edifici industriali in genere hanno affitti più economici rispetto alle torri per uffici, ma hanno anche spese generali inferiori.
Gli immobili commerciali beneficiano anche di termini di locazione degli inquilini che sono molto più lunghi di quelli degli immobili residenziali. Finché gli inquilini a lungo termine occupano l'edificio, questo lungo periodo di locazione fornisce al detentore di immobili commerciali una significativa stabilità del flusso di cassa.
Gli immobili commerciali, oltre a fornire una fonte di reddito coerente e redditizia, hanno il potenziale per l'apprezzamento del capitale purché la proprietà sia ben tenuta e aggiornata. E, come tutti i tipi di immobili, è una classe di attività distinta che può fornire un'efficace alternativa di diversificazione per un portafoglio ben diversificato.
Svantaggi immobiliari commerciali
La maggior parte delle persone che desiderano investire direttamente in immobili commerciali sono scoraggiate da norme e regolamenti. Le tasse sulla proprietà commerciale, i meccanismi di acquisto e le responsabilità di manutenzione sono nascosti sotto strati di legalese. Questi standard differiscono a seconda dello stato, della contea, dell'industria, delle dimensioni, della zonizzazione e di una varietà di altri fattori. La maggior parte degli investitori immobiliari commerciali ha conoscenze specializzate o un team di persone che lo fanno.
Un altro ostacolo è l'aumento del rischio che deriva dal turnover degli inquilini, che è particolarmente importante in un'economia in cui chiusure impreviste di vendita al dettaglio lasciano le proprietà vuote con poco preavviso.
Quando si tratta di abitazioni, la struttura di un inquilino deve spesso rispecchiare quella dei precedenti o potenziali occupanti. Nel caso di un immobile commerciale, invece, ogni affittuario può avere esigenze molto diverse che necessitano di importanti ristrutturazioni. Il proprietario dell'edificio deve quindi modificare l'area per soddisfare il particolare commercio di ciascun inquilino. A causa del costo dei miglioramenti per gli inquilini in entrata, una proprietà commerciale con una bassa disponibilità ma un elevato turnover degli inquilini può comunque perdere denaro.
L'acquisto di una proprietà commerciale è una proposta significativamente più costosa per coloro che desiderano investire direttamente rispetto all'acquisto di una casa residenziale. Inoltre, mentre il settore immobiliare, in generale, è una delle classi di attività più illiquide, le transazioni per gli edifici commerciali procedono a un ritmo eccezionalmente lento.
Previsioni per immobili commerciali
Il settore degli immobili commerciali negli Stati Uniti ha sofferto molto durante la crisi del 2008-2009, ma ha registrato miglioramenti annuali dal 2010. Questi guadagni hanno contribuito al recupero di quasi tutte le perdite dell'era della recessione.
Altri segnali, invece, suggeriscono che il mercato degli immobili commerciali abbia raggiunto il picco nel ciclo di espansione post-recessione. Secondo Ten-X Growth, un'agenzia immobiliare della California, i prezzi degli immobili commerciali hanno chiuso nel 2018 con un aumento di appena l'1% rispetto al 2017.
In Analisi Ten-X, il totale finale 2018 per gli immobili commerciali corrisponde alla loro opinione sui prezzi di fine ciclo economico. Secondo i dati dell'azienda, le offerte di lavoro stanno aumentando, la crescita degli affitti sta rallentando e i tassi di interesse di mercato stanno aumentando.
Secondo Forbes, il settore della vendita al dettaglio, in particolare, è stato fonte di preoccupazione nel più ampio mercato degli immobili commerciali, con chiusure diffuse di negozi che si sono intensificate nel 2017 e sono continuate nel 2018. Ad esempio, il famoso centro commerciale REIT Westfield Corporation ha visto quasi diminuire il prezzo delle sue azioni 30% tra la metà del 2016 e la fine del 2017, prima di recuperare alcune di queste perdite nel gennaio 2018. Unibail-Rodamco SE ha pagato 15.8 miliardi di dollari per Westfield, formando Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
La maggior parte delle organizzazioni, d'altra parte, ritiene che il mercato immobiliare sia ancora in buona forma nel complesso. Vale la pena notare che gli eventi mondiali del 2020 non hanno ridotto significativamente i valori immobiliari e i valori immobiliari sono rimasti stabili o addirittura saliti, proprio come il mercato azionario, che si è ripreso dalla sua sbalorditiva perdita nel secondo trimestre del 2 con un altrettanto drammatico rally che ha è durato fino al secondo trimestre del 2020. Questa è una differenza significativa tra le conseguenze economiche nel 2 e ciò che è accaduto dieci anni fa. Ciò che non è noto è se l'ambiente di lavoro remoto obbligatorio per la maggior parte degli americani, iniziato nel 2021, avrà un'influenza a lungo termine sulle richieste degli uffici aziendali.
Valutazione delle transazioni immobiliari commerciali
Mentre la proprietà residenziale è normalmente valutata per l'utente finale in base alla metratura e alle vendite di immobili comparabili nel quartiere, la proprietà commerciale è valutata in modo diverso.
I professionisti del settore immobiliare utilizzano una serie di comps, o confronti, per analizzare e confrontare proprietà simili, ma non si basano interamente sul prezzo di vendita, come è normale negli immobili residenziali.
Anche le proprietà commerciali non sono incluse nei siti Web di vendita residenziali standard come Realtor.com, Zillow.com o Trulia.com. Loopnet.com, che è di proprietà del database di immobili commerciali CoStar, è il più grande sito di annunci per immobili commerciali. È inoltre possibile individuare i comps e gli elenchi di leasing di proprietà commerciali qui.
Il confronto del tasso di capitalizzazione di una proprietà commerciale (noto anche come tasso di copertura) con quello di proprietà simili è un metodo standard per valutarlo. Si ricava dividendo il prezzo di vendita dell'immobile per il utile netto di esercizio. Considera quale sarebbe il tuo tasso di rendimento annuale se acquistassi la proprietà in contanti.
Anche se una potenziale proprietà sembra essere un buon acquisto in base al cap rate, dovresti confrontarla con un paio di altri metodi di valutazione. Questo può includere cose come:
- Risultato operativo netto (NOI): La quantità di denaro generata da un bene dopo aver dedotto tutte le spese operative, inclusi posti vacanti e perdite, e prima del pagamento del mutuo. Questo è l'importo utilizzato per calcolare il tasso di capitalizzazione dell'immobile.
- Flusso di cassa è l'importo netto di denaro in tasca dopo aver dedotto tutti i costi e le rate del mutuo.
- Restituzione in contanti: Calcolato dividendo la quantità di denaro che dedichi a una proprietà per il flusso di cassa annuale che genera. È un altro indicatore del tuo ritorno sull'investimento.
- Reddito lordo: L'intera somma di denaro guadagnata da una proprietà prima delle spese.
Preparati al successo
C'è di più nella valutazione degli immobili commerciali oltre ai numeri. Prima ancora di sederti al tavolo delle trattative, devi avere molte cose a posto. Indipendentemente dalla classe di asset che scegli, tieni presente quanto segue durante il processo di acquisto:
È possibile ottenere un finanziamento per questo immobile?
Se vuoi ottenere un finanziamento per una multifamiliare o un altro immobile commerciale, devi superare una valutazione e valutazione commerciale da parte della tua banca. Le banche, a differenza degli immobili unifamiliari di proprietà, valutano gli immobili commerciali in base ai propri meriti, con gli operatori-proprietari che fungono da garanti personali. Ciò significa che sia tu che i numeri della proprietà dovete essere accurati.
Se investi in una proprietà multifamiliare di quattro unità o meno, puoi vivere in una delle unità e sfruttare i termini di finanziamento a carico del proprietario, che in genere richiedono acconti più bassi e tassi di interesse più bassi. Se lo desideri, semplifica anche la gestione della proprietà da solo. Questa strategia può essere estremamente vantaggiosa per i nuovi investitori immobiliari, ma l'unità in cui risiedi limiterà sicuramente il tuo flusso di cassa totale. Tuttavia, potresti rimanere in casa per un anno o due prima di passare a quella successiva.
Avvalersi di un intermediario commerciale.
I professionisti del settore immobiliare residenziale che sono abituati ad assistere i clienti nell'acquisto di case unifamiliari non sono sempre le persone migliori per assistervi nella valutazione della proprietà commerciale. Avrai bisogno di un intermediario commerciale o di un venditore che comprenda come vengono utilizzati i tassi di capitalizzazione, i rendimenti cash-on-cash e il reddito per determinare il valore di una proprietà. Possono aiutarti a comprendere le sottigliezze della finalizzazione e della negoziazione di un accordo che potrebbe comportare l'eredità di inquilini o richiedere accordi strani o creativi. Le transazioni commerciali possono rapidamente andare in pezzi e richiede un professionista esperto per portarle a una conclusione positiva. Agenti qualificati possono anche utilizzare le loro connessioni per aiutarti a trovare offerte fuori mercato. Loopnet.com fornisce una ricerca di agenti immobiliari commerciali per aiutarti a individuare uno specialista nella tua zona.
Vuoi scoprire se quell'agente è buono? Informarsi su quanti accordi hanno chiuso nell'ultimo anno o due e richiedere tre referral da ex clienti e altri agenti con cui hanno lavorato per concludere un accordo. Poiché la competenza e le capacità di negoziazione del tuo agente commerciale possono portare a termine una transazione, vorrai sentire dalla bocca del cavallo con quanta facilità e rapidità è stato in grado di lavorare in passato, in particolare con proprietà simili alle tue.
Richiedi che il venditore ti fornisca ogni pezzo di carta.
A differenza di una transazione unifamiliare standard, dovresti chiedere al venditore un registro degli affitti di inquilini attuali, contratti di servizio e documenti di manutenzione, nonché entrate e spese, conti per gli anni correnti e precedenti. Informarsi con i vicini e gli inquilini presenti su eventuali problemi potenziali e determinare quanta parte della proprietà è stata libera, per quanto tempo e perché.
Ottieni la conferma dei pagamenti dagli affittuari sotto forma di un certificato di preclusione, che è essenzialmente un giuramento che conferma i loro pagamenti e termini, nonché copie di tutti i contratti di locazione. Usa una lista di controllo online per aiutarti a coprire tutte le tue basi.
Avere un backup.
Più grande è la struttura, maggiori saranno le spese che potrebbero non essere sempre monetarie. Ci saranno quasi sicuramente alcuni posti vacanti e default, e devi essere preparato per questo. Consenti il 10% del tuo reddito annuale stimato.
Una volta compreso come valutare qualsiasi immobile commerciale utilizzando questi criteri, puoi scegliere quale classe di attività si adatta meglio ai tuoi obiettivi di portafoglio e come valutare le sfumature di tale classe di attività.
Qual è la procedura per l'affitto di un immobile commerciale?
Il processo per l'affitto di un immobile commerciale in genere comporta la ricerca di un immobile adatto, la negoziazione dei termini del contratto di locazione e l'esecuzione di un contratto di locazione. Il processo può includere anche lo svolgimento di due diligence per verificare le condizioni della proprietà e assicurarsi che soddisfi i requisiti dell'attività.
Quali sono i fattori più importanti da considerare nella scelta di un immobile commerciale?
I fattori più importanti da considerare quando si sceglie una proprietà commerciale includono posizione, accessibilità, suddivisione in zone, metratura, costo e servizi. Altri fattori possono includere la disponibilità di parcheggio, l'altezza del soffitto e il potenziale di espansione futura.
Qual è la differenza tra leasing e acquisto di immobili commerciali?
Il leasing di immobili commerciali comporta l'affitto della proprietà per un determinato periodo di tempo, mentre l'acquisto di immobili commerciali comporta l'acquisizione della proprietà della proprietà. Il leasing può offrire maggiore flessibilità e minori costi iniziali, mentre l'acquisto può offrire maggiore stabilità e risparmi sui costi a lungo termine.
Quali sono i vantaggi di possedere un immobile commerciale?
Possedere immobili commerciali può offrire una serie di vantaggi, tra cui l'apprezzamento a lungo termine, una fonte di reddito stabile e vantaggi fiscali. La proprietà può anche fornire un maggiore controllo sulla proprietà e può fungere da copertura contro l'inflazione.
Quali sono i termini di locazione comuni per gli immobili commerciali?
I termini di locazione comuni per gli immobili commerciali includono la durata del contratto di locazione, l'importo dell'affitto e i termini di pagamento, le opzioni di rinnovo e qualsiasi restrizione o obbligo per l'inquilino. Il contratto di locazione può anche includere disposizioni per la manutenzione, la riparazione e il miglioramento della proprietà.
Qual è la procedura per finanziare l'acquisto di un immobile commerciale?
Il processo per finanziare l'acquisto di un immobile commerciale può includere l'ottenimento di un mutuo commerciale, che è un prestito garantito dalla proprietà. Altre opzioni di finanziamento possono includere un prestito personale, un prestito aziendale o un investimento da un prestatore privato. Il processo può anche comportare l'ottenimento di una valutazione della proprietà e la negoziazione dei termini del prestito.
Domande frequenti sugli immobili commerciali
Quanto è redditizio un immobile commerciale?
Le proprietà commerciali in genere hanno un ritorno sull'investimento annuale compreso tra il 6% e il 12%, a seconda dell'area, dell'economia attuale e di fattori esterni (come una pandemia). Questa è una gamma significativamente più ampia di quella che si trova tipicamente per le proprietà di case unifamiliari (dall'1% al 4% al massimo).
Qual è la regola del 50% nel settore immobiliare?
Secondo la regola del 50 per cento, gli investitori immobiliari dovrebbero aspettarsi che le spese operative di una proprietà siano circa la metà del suo reddito lordo. Ciò esclude qualsiasi pagamento del mutuo (se applicabile), ma include tasse sulla proprietà, assicurazioni, perdite di posti vacanti, riparazioni, spese di manutenzione e utenze pagate dal proprietario.
Qual è la regola del 70%?
La regola del 70 percento in house flipping sostiene che non dovresti spendere più del 70% dell'After Repair Value (ARV) meno il costo delle riparazioni per un investimento immobiliare.
Dovresti dare la mancia al tuo agente immobiliare?
In ogni caso, non dovresti dare la mancia al tuo agente immobiliare. Non è né previsto né accettato come pratica regolare. In effetti, diversi agenti immobiliari affermano che ricevere regali o bonus li mette a disagio. I suggerimenti possono effettivamente indurli a lavorare di più per garantire che rimangano all'interno della legge e soddisfino i requisiti di licenza.
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