Qualsiasi proprietario di azienda nuovo di zecca dovrebbe dedicare del tempo a firmare un contratto di locazione. Un contratto di locazione commerciale dovrebbe specificare la durata e il tipo di locazione e il tipo di affitto da pagare. Probabilmente a un certo punto dovrai effettuare una prenotazione per uno spazio per la tua azienda, sia che tu stia aprendo un negozio, trasferendoti in un ufficio o affittando strutture per la produzione. Quindi, trovare lo spazio giusto nel complesso mondo degli immobili commerciali a volte può richiedere anni.
Locazione commerciale
Ogni volta che una società affitta un immobile commerciale con l'intenzione di operare da quel luogo, è necessario un contratto di locazione commerciale. I contratti di locazione commerciale in genere durano dai tre ai cinque anni, stabilendo un legame a lungo termine tra il locatore e il locatario. Un contratto di locazione commerciale dovrebbe specificare la durata e il tipo di locazione, il tipo di affitto da pagare, l'importo del deposito cauzionale, i termini che regolano gli usi consentiti ed esclusivi e le informazioni relative alle riparazioni e alla manutenzione.
Un contratto di locazione commerciale è un contratto che una società stipula con un proprietario per affittare loro spazi per uffici o altri immobili commerciali.
Contratto di locazione commerciale
Un contratto di locazione commerciale deve includere alcuni elementi e informazioni cruciali perché è un contratto e deve farlo per essere esecutivo. I termini del contratto di locazione devono includere almeno la somma dell'affitto, l'importo del deposito cauzionale, la durata del contratto e qualsiasi altro costo di cui l'inquilino potrebbe essere responsabile. La categoria "altri costi" è particolarmente importante, quindi dovresti considerarla attentamente prima di firmare il contratto. Spese come l'assicurazione sulla costruzione, le tasse sulla proprietà e la manutenzione rientrano nella voce "altri costi". Queste spese aggiuntive possono rapidamente accumularsi in costi generali elevati.
Differenza tra un contratto di locazione commerciale e un contratto di locazione residenziale
Una distinzione è che, a differenza dei contratti di locazione commerciale, i contratti di locazione residenziale in genere non richiedono agli inquilini di pagare alcune o tutte le tasse sulla proprietà. Invece, gli inquilini nei contratti di locazione commerciale sono spesso tenuti a pagare almeno una parte delle tasse sulla proprietà. Di seguito sono incluse le differenze tra locazioni commerciali e locazioni residenziali:
# 1. Protezione
A causa delle leggi sulla protezione dei consumatori, gli inquilini residenziali godono in genere di una maggiore protezione. Non ci sono regolamenti che tutelano la tua privacy o fissano un limite alle dimensioni di un deposito cauzionale con un contratto di locazione commerciale.
#2. Negoziazione
Quando si tratta di contratti di locazione residenziali, si svolgono poche o nessuna trattativa. A meno che il proprietario non decida di concederti un buon affare, devi pagare l'importo indicato dal proprietario. Un contratto di locazione commerciale ti offre come imprenditore più leva negoziale. Tu e un proprietario potreste concordare termini e condizioni particolari in modo che possano affittare il loro spazio.
#3.Standardizzazione
Molti contratti di locazione residenziale hanno una struttura molto simile e molti degli stessi termini e condizioni. Le esigenze del padrone di casa sono alla base del contratto di locazione commerciale. Quando ti inviano il contratto, esamina attentamente tutte le informazioni.
Termini del contratto di locazione commerciale da conoscere
Di seguito sono riportati i termini di base dei contratti di locazione commerciale:
#1. Durata del contratto di locazione
Questa frase si riferisce alla durata di un contratto di locazione. Contiene domande come "Quanto dura il contratto di locazione?" Scadrà in una data specifica o in determinate circostanze? Chi ha il diritto di prorogarlo o terminarlo anticipatamente: il proprietario o l'inquilino?
# 2. Affitto
Questa frase include domande sulle opzioni di pagamento disponibili. Esempi di tali domande sono "Quanto costa l'affitto base?" Sorge in momenti specifici? Oltre all'affitto, quali altre spese ci sono?
#3. Altri costi
Questa frase discute altri costi supplementari associati al leasing immobiliare per scopi commerciali. Chi paga i costi come le tasse immobiliari, l'assicurazione dell'edificio e la manutenzione ordinaria sono alcuni esempi.
#4. Deposito di sicurezza
Questa frase pone domande come Quanto costa e in quali circostanze il proprietario può trattenerlo?
#5. Concessione del contratto di locazione.
Questa clausola afferma che dopo che tutti i requisiti, come il pagamento del deposito cauzionale, sono stati soddisfatti e l'inquilino ha accettato la proprietà dal proprietario.
#6. Data di inizio.
Questo è il giorno in cui l'inquilino si trasferisce nella casa, o più formalmente, il giorno in cui l'inquilino è responsabile del pagamento dell'affitto e della manutenzione della casa in affitto.
#7. Estensione.
Le estensioni sono possibili quando entrambe le parti le accettano per iscritto. Entrambe le parti devono firmarlo affinché l'estensione abbia effetto.
#8. Commissione in ritardo.
I termini del contratto di locazione commerciale specificano una penale che l'inquilino deve pagare se è in ritardo con il pagamento dell'affitto. Puoi pagare un importo fisso o una parte dell'affitto mensile per questo.
#9. Le tasse.
Gli obblighi fiscali per la proprietà sono elencati in questa sezione, insieme alle informazioni su chi è responsabile del pagamento di ciascuna imposta (comprese le tasse sugli immobili).
#10. Obbligo di riparazione.
Questa sezione delinea i tipi di riparazioni di cui è responsabile il proprietario, come quelli per difetti materiali, carenze o guasti che sono essenziali per il funzionamento della proprietà. Inoltre, specifica gli obblighi di manutenzione degli inquilini.
#11. Permessi.
Per apportare miglioramenti o riparazioni alla proprietà in affitto, entrambe le parti devono ottenere tutte le licenze e i permessi richiesti.
#12. Indennizzo da parte di un inquilino.
Questa clausola assolve effettivamente il proprietario da ogni responsabilità per qualsiasi danno, perdita, pretesa o danno, a meno che tale danno non sia una diretta conseguenza di dolo, negligenza grave o mancanza di ragionevole cura del proprietario.
#13. Abbattimento/adeguamento dell'affitto.
Questa sezione stabilisce la riduzione o l'eliminazione dell'affitto in caso di incendio o altra calamità naturale che causi danni alla proprietà.
#14. Condanna.
Sebbene sia spesso ignorata, questa clausola è fondamentale. Stabilisce cosa accadrà se un'agenzia governativa condanna o sfratta un proprietario dalla sua proprietà in affitto in modo che possa essere utilizzata per scopi pubblici.
#15. Possibilità di acquisto.
Tale clausola prevede che in qualsiasi momento durante la durata della Locazione, il Conduttore possa esercitare un'opzione per l'acquisto dell'Immobile ad un Prezzo Prestabilito. Sarebbe una buona idea includere questa clausola anche se non è necessaria. L'accordo può anche vietare all'inquilino di acquistare l'immobile mentre il contratto di locazione è ancora in vigore. È una buona idea metterlo per iscritto in entrambi i casi.
Processo di locazione commerciale
Indagare sul proprietario, scoprire chi possiede l'edificio, conoscere le leggi sulla zonizzazione e acquisire una comprensione generale del quartiere sono alcuni passaggi per condurre una ricerca. Assicurati di avere una chiara comprensione dei termini di pagamento del contratto di locazione, della tua esposizione al rischio, della struttura di trasferimento, del tasso di mantenimento preferito del proprietario e di eventuali clausole fastidiose prima di firmarlo.
Queste sono alcune cose cruciali a cui prestare attenzione, ma tieni presente che stati diversi hanno pratiche di locazione commerciale consuete diverse. Prima di firmare un contratto di locazione commerciale, devi fare qualche ricerca. Mentre conduci la tua indagine, assicurati di fare quanto segue:
#1. Conoscere la regione.
Se stai cercando una nuova proprietà e ti occupi di fornire beni o servizi al pubblico in generale, dovresti cercare il quartiere e determinare qual è il tuo mercato di riferimento.
#2. Cerca il proprietario dell'edificio e il proprietario.
Il proprietario diretto potrebbe non essere sempre il proprietario legale della proprietà. In ogni caso, impara il più possibile sul proprietario e sul proprietario dell'edificio. Insieme entrerete in affari, quindi assicuratevi di sapere chi sono, qual è la loro situazione finanziaria e se pagano o meno le bollette in tempo.
#3. Esaminare i regolamenti urbanistici
I leggi urbanistiche sono un ulteriore fattore da considerare. Devi assicurarti che gli obiettivi del tuo padrone di casa siano conformi alle leggi del tuo comune, anche se potrebbero designare il tuo spazio per, ad esempio, gestire un ristorante.
In alcuni casi, il proprietario o il proprietario di un edificio può ritenere di poter affittare il proprio spazio a un particolare tipo di attività anche se non è conforme alle normative urbanistiche locali. Coordinando questi due punti, puoi assicurarti che la tua azienda non debba affrontare grosse difficoltà legali da parte della comunità in cui operi.
#4. Scopri le leggi sui disturbi e l'ambiente
Prima di firmare qualsiasi cosa, è anche fondamentale ricercare le leggi ambientali di base della proprietà. Queste regole potrebbero essere utilizzate contro la tua attività perché alcuni proprietari spesso le ignorano.
Requisiti per l'affitto di uno spazio commerciale
Inoltre, gli usi consentiti della proprietà possono essere menzionati nel contratto di locazione.
#1. Uso consentito
Il contratto di locazione è applicabile solo a particolari attività commerciali. L'inquilino non può impegnarsi in altre iniziative imprenditoriali senza il preventivo consenso scritto del proprietario. Gli usi consentiti della proprietà limitano i tipi di operazioni commerciali che puoi eseguire senza il consenso del proprietario.
#2. Uso esclusivo
L'inquilino di un immobile più grande con più inquilini ha il diritto esclusivo di svolgere determinate attività. Per impedire alle aziende concorrenti di trasferirsi nella porta accanto, un bar in un centro commerciale o un consulente fiscale in un parco di uffici, ad esempio, possono contrattare per l'uso esclusivo.
#3. Rompere un contratto di locazione
Un inquilino può pensare di terminare il contratto di locazione se l'azienda ha problemi o se deve trasferirsi. Se lo fanno, il proprietario potrebbe essere in grado di intentare una causa contro l'inquilino per recuperare l'affitto non pagato secondo i termini del contratto di locazione. Alcuni stati possono avere un dovere di mitigazione da parte del proprietario, che lo obbliga a provare a riaffittare lo spazio e ad applicare l'affitto che riscuote ai danni che l'inquilino deve.
Qual è il tipo più comune di locazione commerciale?
#1. locazioni a servizio completo
In un contratto di locazione a servizio completo, noto anche come contratto di locazione lordo, l'inquilino è responsabile del pagamento dell'affitto base, mentre il proprietario copre tutte le altre spese relative all'edificio come utenze, assicurazioni, tasse e manutenzione. L'inquilino sarà anche responsabile del pagamento di una parte delle aree comuni, che è il punto in cui entra in gioco il "fattore di perdita" dello spazio affittabile rispetto a quello utilizzabile.
#2. Locazioni nette
Tuttavia, in un contratto di locazione netto, alcuni dei costi operativi dell'edificio sono a carico degli inquilini. Ciascuno dei tre diversi tipi di locazione netta ha i propri vantaggi. A differenza di un contratto di locazione lordo, un contratto di locazione triplo netto richiede che l'inquilino copra sia l'affitto che le spese operative dell'edificio. Di conseguenza l'affitto dovrebbe diminuire, ma i costi variabili dovrebbero aumentare.
Analogamente, in un contratto di locazione a doppia rete, l'inquilino è responsabile del pagamento delle tasse, dell'assicurazione e delle utenze, ma il proprietario o il proprietario dell'immobile è responsabile della copertura dei costi di manutenzione strutturale. Infine, in un unico contratto di locazione netto, il proprietario sostiene i costi di assicurazione, tasse e manutenzione, mentre l'inquilino è responsabile del pagamento dell'affitto e delle utenze.
#3. Affitti NNN assoluti
I contratti di locazione assoluti NNN (o vincolabili), che sono meno comuni, richiedono all'inquilino di pagare tutti i costi di manutenzione dell'edificio, comprese le coperture.
#4. Contratti di locazione a percentuale
Oltre all'affitto base, gli inquilini che hanno contratti di locazione a percentuale pagano anche una parte delle vendite al dettaglio. Anche se possono essere trovati altrove, i centri commerciali sono dove sono più diffusi.
#5. Contratto di locazione completamente assistito
Le utenze e altri servizi che l'inquilino normalmente pagherebbe separatamente sono spesso inclusi nell'affitto negli edifici per uffici con più inquilini.
Qual è il termine normale per un contratto di locazione commerciale?
I contratti di locazione commerciali in genere durano da tre a cinque anni. Ciò garantisce che i proprietari saranno in grado di recuperare il loro investimento attraverso il reddito da locazione.
Chi paga per i contratti di locazione commerciale?
Il proprietario e il tipo di accordo raggiunto per determinare il pagamento per il contratto di locazione commerciale. Tuttavia, in un contratto di locazione commerciale, il locatario è generalmente responsabile delle spese legali sia del locatore che delle parti.
Quali sono i componenti principali di un contratto di locazione commerciale?
Alcuni degli elementi chiave da considerare includono quanto segue:
- Durata/tipo di noleggio
- Tassa di noleggio
- Pagamento di sicurezza
- Uso consentito
- Uso esclusivo
- Ristrutturazioni e manutenzioni
- Aspetto esteriore
- Assicurazione
- Soddisfare i requisiti dell'Americans with Disabilities Act
- Garanzia personale
- clausole di modifica, emendamento e risoluzione
- sublocazione
Che tipo di contratto di locazione commerciale è il migliore?
Il contratto di locazione a tripla rete, o contratto di locazione "NNN", è probabilmente il più popolare tra i proprietari commerciali perché pone la maggior parte dell'onere della condivisione dei costi sull'inquilino, inclusi l'affitto base, le tasse sulla proprietà, l'assicurazione, le utenze e la manutenzione.
I contratti di locazione commerciali devono essere registrati?
Se stai firmando un contratto di locazione commerciale a breve termine, non è necessario registrarlo. Qualsiasi contratto di locazione commerciale che abbia una durata superiore a tre anni (compresi eventuali periodi di opzione) deve essere registrato. Normalmente, non è richiesta alcuna registrazione se il periodo di tempo è inferiore a tre anni.
Conclusione
Assicurati di ricercare a fondo la proprietà prima di firmare un contratto di locazione. Fai sempre le tue ricerche prima di trasferirti, comprese le indagini sull'area, sul proprietario, sulle leggi sulla zonizzazione del quartiere e su qualsiasi altra legge ambientale o fastidiosa che potrebbe applicarsi alla proprietà. L'inquilino è indicato come il "locatario" nel contratto di locazione, e il proprietario è indicato come il "locatore".
Domande frequenti sul contratto di locazione commerciale
Cos'è un contratto di locazione commerciale?
Un contratto di locazione commerciale è un contratto che una società stipula con un proprietario per affittare loro spazi per uffici o altri immobili commerciali.
Qual è il termine normale per un contratto di locazione commerciale?
I contratti di locazione commerciali in genere durano da tre a cinque anni
I contratti di locazione commerciali devono essere registrati?
Normalmente, non è richiesta alcuna registrazione se il periodo di tempo è inferiore a tre anni.
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