Les ventes à découvert étaient populaires de 2008 à 2012, mais elles sont maintenant rares dans le marché immobilier florissant d'aujourd'hui. Néanmoins, les ventes à découvert pourraient revenir sur le marché de l'achat d'une maison. Une vente à découvert peut aboutir à une excellente affaire sur une maison, mais elle nécessite généralement beaucoup de courage et de patience, ainsi que beaucoup de chance. Voici un guide à travers le processus de vente à découvert et d'hypothèque dans le secteur de l'immobilier.
Qu'est-ce qu'une vente à découvert ?
Une vente à découvert, également connue sous le nom de vente avant saisie, se produit lorsque vous vendez votre maison pour un montant inférieur au montant dû sur votre prêt hypothécaire. Si votre agent hypothécaire accepte une vente à découvert, vous pouvez vendre votre maison et utiliser l'argent pour rembourser une partie du solde de votre prêt hypothécaire. Vous devrez peut-être apporter une contribution financière au solde en fonction de votre situation, mais une fois la vente à découvert terminée, vous serez libéré de votre obligation de payer tout solde restant - c'est ce qu'on appelle une «renonciation au déficit».
Comment fonctionne une vente à découvert
Vous ne pourrez pas simplement acheter une maison à bas prix avec une vente à découvert. Voici une introduction à l'achat d'une maison en vente à découvert :
- Le prêteur doit convenir : Le prêteur doit d'abord accepter la vente à découvert. Dans le cas d'une vente de maison typique, les gains seraient utilisés pour rembourser le prêt initial. Dans une vente à découvert, la maison se vend moins que ce que le vendeur doit, par conséquent, le prêteur ne reçoit pas la totalité de l'argent. Par conséquent, la vente doit être approuvée par le prêteur initial.
- Le vendeur doit démontrer qu'il n'a pas d'autre choix : Le vendeur doit démontrer une sorte de difficultés. S'il peut démontrer qu'il ne sera pas en mesure de continuer à effectuer des versements hypothécaires et qu'il finira par faire défaut, le prêteur est plus susceptible de s'y conformer, en particulier s'il ne veut pas passer par la procédure de saisie puis vendre la maison par eux-mêmes.
- Le prix d'une résidence doit être en ligne avec la valeur du marché : Dans de nombreuses circonstances, les ventes à découvert sont conclues parce que le marché est en déclin et que la valeur de la maison a diminué proportionnellement. Le prix payé par l'acheteur doit généralement correspondre à la valeur marchande.
- Les ventes à découvert doivent être déclarées : Enfin, si une maison est inscrite pour moins que le montant dû sur l'hypothèque, la différence doit être mentionnée dès le départ. Les acheteurs potentiels doivent être conscients que le prix de vente de la maison est inférieur au solde de l'hypothèque, ils devront donc négocier avec un prêteur en plus de traiter avec le vendeur.
Combien de temps faut-il pour terminer un processus de vente à découvert ?
Une vente à découvert peut être conclue en quelques semaines ou quelques mois. Les ventes à découvert prennent plus de temps car ce sont des transactions plus compliquées. De plus, le prêteur initial doit analyser l'offre de vente à découvert pour voir si elle sera acceptée. Si le prêteur estime que la poursuite du processus de forclusion lui rapportera plus d'argent, il peut rejeter l'arrangement de vente à découvert.
Travailler avec un agent immobilier qui a de l'expérience dans les transactions à découvert peut vous aider à gagner du temps. Une vente à découvert est un type de transaction immobilière dans laquelle vous devriez demander l'aide d'un agent ou d'un avocat expert. Parce que tous les courtiers immobiliers ne sont pas qualifiés pour gérer une vente à découvert, assurez-vous d'en parler à celui qui a une formation particulière et qui a fait ses preuves. Avoir un agent immobilier à vos côtés qui comprend tout sur une vente à découvert et qui a négocié avec d'autres augmentera vos chances de conclure l'affaire.
Étapes pour acheter une maison par le biais d'un processus de vente à découvert
Selon Bobbi Dempsey, co-auteur de "The Complete Idiot's Guide to Buying Foreclosures", un processus typique de vente à découvert comporte une série d'étapes, souvent dans cet ordre.
- Localisez les ventes à découvert potentielles.
- Examinez la propriété.
- Menez vos recherches.
- Localisez tous les privilèges et hypothèques.
- Déterminer le financement
- Prenez contact avec le prêteur.
- Remplissez la demande de vente à découvert du prêteur si nécessaire.
- Compilez la proposition.
- Les conditions doivent être négociées.
- Terminer la transaction
Étape 1 : Localisez les ventes à découvert potentielles.
Consultez les listes en ligne, les listes des palais de justice et les annonces légales, ou faites appel à un agent d'acheteur expérimenté pour trouver des pré-saisies dans votre région.
Tout d'abord, calculez combien est dû sur la maison par rapport à sa valeur estimée. S'il paraît élevé, c'est un excellent choix puisqu'il implique que le vendeur pourrait avoir des difficultés à le revendre à un prix suffisant pour couvrir le prêt. Passer sur les maisons où le propriétaire a beaucoup d'équité dans la maison ; le prêteur préférera très probablement saisir et revendre à un prix inférieur.
Étape #2 : Passez en revue la propriété.
Évaluez son état et fournissez une estimation approximative du coût de la réparation ou de la mise à niveau. De nombreux clients « réguliers » ne l'envisageront pas s'il nécessite des travaux, ce qui est bénéfique pour vous.
Étape #3 : Effectuez vos recherches.
Combien vaut le bien ? Quel est le gain éventuel ? Vous voudrez profiter de la vente si vous êtes un investisseur ou même un propriétaire qui envisage de résider dans la maison pendant une courte période.
Étape 4 : Localisez les privilèges ou les hypothèques.
Renseignez-vous auprès du vendeur ou de l'agent sur les privilèges sur la propriété et quel prêteur est le titulaire principal du privilège. Avant de conclure la vente, confirmez ces informations avec une recherche de titre pour vous assurer qu'il n'y a pas de privilèges non déclarés sur la propriété.
Étape #5 : Déterminer le financement.
Ce qui est essentiel. Vous devez planifier comment vous allez payer la propriété. Si vous avez un bon crédit, votre prêteur actuel pourrait être prêt à vous accorder un prêt. Ils peuvent être en mesure d'accélérer le processus de demande de prêt car ils ont déjà beaucoup de vos informations dans les documents de vente à découvert.
Il est essentiel de reconnaître que dans une vente à découvert, vous devez être en mesure d'agir rapidement. Une fois qu'un accord est conclu, il est courant que le prêteur souhaite une clôture en aussi peu que 20 jours. Il est trop tard pour commencer à chercher un prêt hypothécaire.
Étape #6 : Prenez contact avec le prêteur.
Vous ou votre agent devez contacter le service d'atténuation des pertes du prêteur - ou éventuellement le service de récupération des ressources - plutôt que le service de recouvrement ou de service à la clientèle, qui est exclusivement concerné par le recouvrement des paiements de prêt en souffrance.
L'un des premiers problèmes les plus difficiles est de localiser le décideur. Vous devez d'abord demander au propriétaire d'écrire et de signer une lettre d'autorisation (une notarisation est normalement requise), qui autorise le prêteur à discuter du statut hypothécaire avec vous.
Étape 7 : Remplissez la demande de vente à découvert du prêteur si nécessaire.
De nombreux prêteurs proposent une application spéciale pour les demandes de vente à découvert. Découvrez les documents dont ils ont besoin pour envisager une vente à découvert s'ils n'ont pas de demande de vente à découvert.
Étape #8 : Assemblez la proposition.
En général, la proposition consiste en un ensemble de documents comprenant la demande et la lettre d'autorisation, ainsi que :
- Contrat d'achat et de vente
- Lettre de souffrance
- Déclaration d'évaluation de la propriété
- Une ventilation détaillée des dépenses et des dettes
- Déclaration de règlement
Étape 9 : Convenez des conditions
Il n'est pas rare que le prêteur rejette votre offre ou fasse une contre-offre. Comme pour toute transaction immobilière, vous devez déterminer votre limite maximale absolue à l'avance et ne pas avoir peur de vous retirer si le prêteur refuse de vous rembourser.
Étape #10 : Terminez la transaction.
Obtenez tout par écrit et formellement enregistré une fois que vous avez conclu un accord que les trois parties - vous, le vendeur et le prêteur - peuvent accepter. Assurez-vous que le vendeur connaît tous les termes de la transaction. Suite à cela, la propriété sera à vous.
Conseils pour acheter via des ventes à découvert
#1. Obtenir des devis de réparation :
Même si la propriété est vendue « telle quelle », vous devriez quand même la faire examiner et obtenir des devis de réparation. Avoir ces informations en main vous aidera non seulement à décider si la maison vaut la peine d'être achetée, mais cela vous donnera également un plus grand pouvoir de négociation avec le prêteur. Si vous pouvez démontrer que la propriété est dans un état pire qu'il n'y paraît, vous aurez plus de chances de convaincre le prêteur de vendre à un prix moins cher.
#2. Assurez-vous que votre offre est réaliste :
Alors que les prêteurs sont motivés à vendre, ils veulent également maximiser leur profit de la transaction. Si vous faites une offre basse ou si vous demandez des imprévus, il est peu probable que votre offre soit acceptée.
#3. Prévoyez le plus d'argent possible :
Les prêteurs recherchent une chose sûre après avoir perdu de l'argent dans une entreprise dangereuse. Les prêteurs sauteront sur votre offre si vous pouvez payer en espèces. Si ce n'est pas le cas, plus votre mise de fonds est élevée, plus votre offre paraîtra sûre et attrayante. (N'oubliez pas que si vous avez besoin de financement, vous devez obtenir une approbation préalable avant de faire une offre.)
#4. Offre de couvrir les frais de clôture du vendeur :
Alors que le prêteur paie normalement la commission et tous les autres frais dus par le vendeur, proposer de les payer rendra votre offre plus attrayante. S'il y a d'autres acheteurs intéressés par la maison, cette offre vous procurera un avantage car elle permettra au prêteur de récupérer plus d'argent.
#5. Faites appel à un professionnel de l'immobilier :
Lorsqu'il s'agit de ventes à découvert, les agents immobiliers sont des ressources inestimables. Les ventes à découvert sont des procédures compliquées, et les prêteurs prenant toutes les décisions, vous devez être représenté. Un agent expérimenté pourra enquêter sur le bien, vous conseiller sur sa valeur, négocier un meilleur prix et garantir la sauvegarde de vos intérêts.
Avantages d'une vente à découvert
Les ventes à découvert peuvent être avantageuses pour toutes les parties concernées. Ils augmentent les options d'investissement des acheteurs tout en minimisant les conséquences financières auxquelles les prêteurs et les vendeurs seraient confrontés si les propriétés étaient saisies. Regardons les avantages pour les acheteurs et les vendeurs.
Avantages pour l'acheteur d'une vente à découvert
- Promotion: Alors que la propriété de vente à découvert sera évaluée à la valeur marchande, le prêteur est fortement incité à vendre afin de réduire les pertes de la banque. En conséquence, les acheteurs peuvent souvent obtenir un meilleur prix sur la maison qu'ils ne le feraient si elle était achetée lors d'une vente traditionnelle.
- Il y a moins de concurrence sur le marché : Les ventes à découvert sont beaucoup plus compliquées que les ventes typiques en raison de l'implication du prêteur dans la transaction. Parce que la plupart des acheteurs ne connaissent pas les ventes à découvert, ils ont tendance à les éviter. Lorsqu'il y a moins d'acheteurs potentiels, il y a moins de concurrence et plus de chances de recevoir une offre et de la faire accepter.
Avantages des ventes à découvert pour les vendeurs
- Évitement de forclusion : Une vente à découvert empêche la maison d'un vendeur de tomber dans la forclusion, ce qui peut être beaucoup plus préjudiciable à sa cote de crédit.
- Amortissement de la dette : L'acheteur de la maison remboursera la majorité de la dette du vendeur.
- Économies de frais : Dans une vente conventionnelle, le vendeur serait responsable du paiement des commissions d'agent, mais dans une vente à découvert, le prêteur couvre ces dépenses.
- Possible remise de dette : Le prêteur peut accepter le produit de la vente à découvert et passer le solde de la dette en perte. Dans ces cas, le vendeur n'est pas tenu responsable de toute dette qui reste après la vente à découvert.
- Rentrée sur le marché du logement : Dans les bonnes circonstances, une vente à découvert permet au vendeur de réintégrer le marché et d'acquérir rapidement un prêt hypothécaire avec une FHA prêt. Pour ce faire, vous ne devez avoir eu aucun paiement hypothécaire ou échelonné en retard au cours de l'année précédant la vente à découvert, ainsi qu'aucun paiement hypothécaire ou échelonné en retard au cours de l'année précédant la demande de vente à découvert pour le nouveau prêt hypothécaire.
Les inconvénients d'une vente à découvert
Malgré les avantages, il existe un certain nombre d'inconvénients associés aux ventes à découvert. Le processus de vente à découvert est compliqué et prend du temps, ce qui augmente le risque de la transaction et a un impact financier sur les acheteurs, les vendeurs et les prêteurs.
Voici une liste de certains des défis auxquels les acheteurs et les vendeurs sont confrontés lors d'un processus de vente à découvert.
Défis des acheteurs
- Long: En raison de l'implication du prêteur, une vente à découvert prend normalement plus de temps qu'une vente standard. Le prêteur principal et tous les détenteurs de privilèges juniors impliqués prendront leur temps pour négocier et conclure l'accord afin de récupérer le plus d'argent possible. N'oubliez pas que plus le processus de vente à découvert est long, plus il y a de titulaires de privilèges. De plus, le vendeur peut reporter la vente parce qu'il remet en question sa décision ou qu'il ne dispose pas des documents nécessaires.
- Risque accru: Parce qu'une offre de vente à découvert est « telle quelle » sans divulgations conventionnelles, telles que la divulgation d'un vendeur, l'acheteur n'est pas toujours au courant de l'état de la maison ou de la qualité de la transaction. De plus, rien ne garantit que la vente sera conclue, de sorte que l'acheteur risque de perdre du temps et de l'argent pour une maison qu'il ne pourra finalement pas acheter.
- Plus de devoirs : Une vente à découvert nécessite une quantité importante de préparation initiale de la part de l'acheteur. La recherche de la valeur réelle de la maison, la localisation de tous les privilèges sur la propriété et l'identification de tout problème lié à l'état de la propriété sont toutes des étapes nécessaires pour évaluer si l'achat en vaut la peine.
- État de la propriété : Étant donné que les vendeurs à découvert sont souvent en difficulté financière, leurs propriétés sont en moins bon état que la maison moyenne offerte sur le marché. En conséquence, l'acheteur doit souvent dépenser beaucoup plus d'argent pour les réparations et les améliorations.
Pièges de la vente à découvert pour les vendeurs
- Aucun pouvoir de négociation : Bien que le vendeur participe activement à la vente de la propriété, le prêteur est le seul habilité à négocier le prix d'achat de la maison.
- Rentabilité: Parce qu'un vendeur doit de l'argent au prêteur, il ne recevra aucun revenu de la vente de sa maison.
- Dommage au pointage de crédit : Une vente à découvert peut sérieusement nuire à la cote de crédit d'un vendeur. Plus votre pointage de crédit est élevé, plus le coup est important. Les ventes à découvert, en revanche, ont tendance à réduire les cotes de crédit des vendeurs de moins de points que les saisies.
- Retard dans l'obtention d'un nouveau prêt hypothécaire : Après une vente à découvert, le vendeur doit attendre un certain temps avant de se qualifier pour une nouvelle hypothèque. En dehors d'un prêt FHA, le temps d'attente peut varier entre 2 et 7 ans.
- Jugement de carence : Dans certains cas, le prêteur poursuivra le vendeur pour recouvrer la dette impayée après une vente à découvert. Si un vendeur est poursuivi, son pointage de crédit subira un coup similaire à celui d'une forclusion. Ce processus de vente à découvert, cependant, n'est pas légal dans tous les États.
Quelle est la durée d'une vente à découvert sur votre dossier de crédit ?
Si c'est vous qui vendez dans le cadre d'une vente à découvert, cela apparaîtra très probablement sur votre dossier de crédit, mais pas de la manière que vous pourriez anticiper. L'expression « vente à découvert » n'apparaîtra pas sur le rapport, mais si vous êtes en retard de paiement ou si vous n'avez pas entièrement remboursé votre prêt hypothécaire, le compte associé à la vente à découvert aura de mauvaises notes qui pourraient rester sur votre dossier de crédit pendant sept ans. .
Erreurs courantes commises par les acheteurs de vente à découvert
#1. Laisser l'inspection de la maison de côté
Une inspection de la maison vous aide à identifier les problèmes que vous pourriez autrement ignorer, tels que les réparations ou l'entretien nécessaires. Si vous découvrez un défaut grave, vous souhaiterez peut-être renoncer à la vente. Mieux encore, ayez un entrepreneur ou un ingénieur en bâtiment à portée de main au cas où l'inspection révélerait un problème difficile - ils peuvent fournir des informations vitales sur le coût de la réparation, vous permettant de prendre une décision plus éclairée concernant la vente.
#2. Ignorer les conseils juridiques et d'assurance
Une déclaration de divulgation typique préciserait si une maison se trouve dans une plaine inondable ou si des rénovations non autorisées ont été effectuées. Les propriétés appartenant à la banque, en revanche, se vendent souvent telles quelles, sans divulgation, de sorte que les acheteurs doivent effectuer des recherches supplémentaires sur la propriété.
#3. Laisser un temps insuffisant pour la fermeture
La fermeture d'une maison peut prendre du temps dans des circonstances normales, et la fermeture d'une vente à découvert prend souvent plus de temps. Assurez-vous d'inclure ce temps supplémentaire dans vos plans.
#4. Tomber amoureux d'une maison moche
L'immobilier est un marché émotionnel ; il est facile de tomber amoureux d'une maison une fois qu'on se voit y habiter. Cependant, gardez à l'esprit que vous effectuez essentiellement une transaction financière.
Quelle est la différence entre une forclusion et une vente à découvert ?
Bien que vendre une maison en vente à découvert ne soit pas idéal, de nombreux experts estiment qu'il est préférable de prendre des mesures plus drastiques comme la forclusion. Lorsqu'un propriétaire est en retard sur les paiements hypothécaires, le prêteur reprend possession de la maison, généralement contre le consentement du propriétaire, puis tente de faire une vente. Selon les règles de l'État, le propriétaire peut faire face à un jugement de carence si le montant reçu par la société de prêt hypothécaire de la vente est inférieur à l'obligation hypothécaire en cours. En d'autres termes, l'ancien propriétaire peut encore devoir de l'argent sur son hypothèque.
Les ventes à découvert sont plus courantes que les saisies. Même pendant les ralentissements économiques, comme la crise du logement de 2011, les taux ont grimpé à seulement 3.6 %. Le taux oscille actuellement autour de 1 %.
Les gens confondent fréquemment saisie et vente à découvert, et bien qu'ils partagent certaines similitudes en ce sens que les deux se produisent généralement chez les propriétaires en détresse, le processus et les résultats sont très différents. D'une part, le processus de forclusion est généralement accéléré parce que les prêteurs sont impatients de récupérer les frais engagés par l'hypothèque impayée.
Une forclusion a également un impact négatif sur la cote de crédit et le dossier de crédit d'une personne. De ce fait, ceux qui y passent doivent souvent attendre au moins cinq ans avant de pouvoir prétendre à un nouveau prêt immobilier.
Pourquoi est-ce une vente à découvert ?
Étant donné que la propriété se vend moins que ce que le vendeur doit, la banque perd de l'argent sur la vente à découvert. Les ventes à découvert ne sont pas des saisies.
Qu'est-ce qu'une vente à découvert ?
Une vente avant saisie, ou vente à découvert, consiste à vendre votre maison pour un montant inférieur au solde de votre prêt hypothécaire. Si votre agent hypothécaire approuve une vente à découvert, vous pouvez vendre votre maison et rembourser une partie de votre prêt hypothécaire.
Qui couvre les ventes à découvert ?
Les prêteurs reçoivent tous les revenus des ventes à découvert. Le prêteur pourrait pardonner la somme restante ou poursuivre un jugement de carence pour forcer l'ancien propriétaire à payer la différence. Certains États renoncent à cette disparité de prix.
À quel point une vente à découvert est-elle risquée ?
Les ventes à découvert affectent l'acheteur, le vendeur et le prêteur. Les ventes à découvert affectent le crédit des vendeurs, mais pas autant que les saisies. Vous perdrez également votre maison sans aucune compensation, ce qui rendra difficile la recherche et l'achat d'une nouvelle maison.
Conclusion
Une maison en vente à découvert peut être un moyen incroyable d'obtenir une maison à moindre coût. Dans de nombreuses circonstances, les maisons en vente à découvert sont en bon état et, bien que le prix d'achat puisse être supérieur à une forclusion, les coûts pour rendre la maison commercialisable peuvent être considérablement inférieurs et les désavantages du vendeur peuvent être moins graves.
Les acheteurs et les vendeurs, cependant, doivent être prêts à attendre en raison du long processus de la vente à découvert. Un agent immobilier expert peut vous aider à déterminer une offre de vente à découvert raisonnable et à négocier avec la banque.
Parce que les lois fiscales sont compliquées et en constante évolution, vous devriez consulter un expert-comptable (CPA) qui connaît bien l'investissement immobilier et les lois fiscales connexes pour vous assurer d'avoir des informations complètes et à jour.
Cela peut faire la différence entre gagner et perdre de l'argent sur un investissement.
FAQ sur les ventes à découvert
Comment fonctionne une vente à découvert ?
Dans une vente à découvert, le propriétaire initie la vente de la maison, mais la maison doit valoir moins que le montant dû sur l'hypothèque pour que la vente à découvert soit réalisable.
Une vente à découvert est-elle pire qu'une forclusion?
Les ventes à découvert ont moins d'impact sur un dossier de crédit que les saisies. Une forclusion se produit lorsqu'une résidence est saisie et mise en vente par un investisseur ou une banque. Chaque accord hypothécaire comprend un privilège sur la propriété qui permet à la banque de prendre le contrôle du propriétaire qui ne parvient pas à effectuer les versements hypothécaires.
Pouvez-vous gagner de l'argent sur une vente à découvert d'une maison?
Une vente à découvert signifie que vous ne profiterez pas de la vente de la maison ; la banque ou le prêteur hypothécaire recevra l'intégralité des bénéfices de la vente.
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