Sous-estimer le taux de vacance est l'une des erreurs majeures des investisseurs immobiliers. La valeur marchande et la performance financière d'un bien locatif peuvent souffrir de l'utilisation d'un taux d'inoccupation incorrect. Nous allons explorer ce qu'est le taux d'inoccupation et comment calculer le taux de location moyen avec sa formule dans cet article.
Taux de vacance
Le nombre d'unités locatives dans un appartement, un immeuble, un complexe, un hôtel ou une colonie qui sont vacants ou inoccupés à un moment donné est appelé taux d'inoccupation. Il est indiqué en pourcentage. Ou pour le dire autrement, c'est l'exact opposé du taux d'occupation.
Le pourcentage d'unités vacantes dans une propriété à logements multiples est généralement mesuré par le taux d'inoccupation, qui est utilisé par les propriétaires d'hôtels et d'immeubles d'appartements. Mais les propriétaires de maisons unifamiliales et d'appartements devraient utiliser les taux d'inoccupation d'une manière différente.
Le taux de vacance immobilière
Le taux d'inoccupation, pour faire simple, est la proportion de logements vacants par rapport à l'ensemble des logements disponibles dans l'immeuble. Le locataire vient de déménager, la propriété a besoin de travaux et un changement soudain de la conjoncture économique a conduit à la liquidation de la propriété. Soit le bien est nouveau sur le marché et vient d'être mis en location, entre autres possibilités pour cette vacance.
Lorsque nous nous référons à la propriété dans ce contexte, il faut reconnaître que nous pourrions parler de l'un des éléments suivants :
- Appartement d'habitation
- Structure résidentielle
- Maisons des ménages
- Habitations multifamiliales
- Immobilier commercial
- Maison agricole ou de vacances
Quels éléments affectent le taux de vacance ?
- La zone où se situe la propriété.
- L'âge de la propriété.
- Le prix demandé pour le bien en question, ou le loyer du marché
- Groupe d'âge ou tranche d'âge auquel appartient la population locale
- La densité de population de la région
- Accessibilité au marché pour les biens de consommation et les biens durables
- Accès au réseau de transport
- Les revenus du locataire potentiel
- Les détails de la propriété qui sont facilement disponibles sur le marché
- Compatibilité entre les besoins du candidat locataire et les commodités offertes par le bien.
Composants corrélatifs
Il est important de garder à l'esprit qu'une variété de facteurs peuvent affecter votre capacité à attirer des locataires potentiels étant donné que vous avez besoin de locataires en place dans vos propriétés pour maintenir les taux d'inoccupation bas. Certains d'entre eux seront sous votre contrôle, tandis que d'autres seront au-delà, comme ceux provoqués par des problèmes de santé ou l'état de l'économie.
De faibles taux d'inoccupation peuvent résulter d'un certain nombre de facteurs, tels que :
- La durabilité de l'économie dans la région que vous avez sélectionnée
- Circonstances de marché favorables pour l'immobilier
- Les employeurs se multiplient dans la région.
- La hausse du niveau de vie dans votre communauté
- Être capable de se déplacer ou de se promener rapidement vers des lieux importants
- L'accès aux installations publiques, restaurants, magasins et autres commodités est simple.
Pertinence et fonctions
- Un faible taux d'inoccupation indique que la propriété est en bon état et que de nombreux acheteurs ou locataires sont intéressés à louer cette structure ou cette propriété.
- Il sert également de signe du succès financier prévu de la location d'une maison dans un endroit spécifique.
- Il montre si les gens souhaitent ou non louer une propriété particulière, ce qui vous aidera à déterminer si vous envisagez d'investir dans cette zone.
- Gardez un œil sur toute inefficacité dans le processus de location et pourquoi les frais sont si élevés.
Conseils pour réduire le taux d'inoccupation
Vous souhaitez réduire votre taux de vacance dès que vous le pouvez car, de manière générale, plus votre taux de vacance est faible, meilleure est la performance de votre bien. Passons en revue quelques suggestions pour réduire votre taux d'inoccupation. Voici d'autres recommandations pour réduire les taux d'inoccupation :
- Effectuez des réparations rapides pour encourager les occupants à rester et les recommander à de nouveaux locataires potentiels.
- Filtrez soigneusement les locataires pour réduire le roulement et la possibilité de non-paiement du loyer.
- Rendez la propriété attrayante de l'extérieur afin qu'elle apparaisse bien sur les photos et attire les locataires.
- Si possible, fournissez des commodités sur place comme un parking et une laverie pour attirer plus de locataires et peut-être augmenter les tarifs de location.
- Si les propriétés vacantes ne sont pas annoncées, les locataires potentiels n'en seront pas conscients.
Combien de vacance est une bonne chose ?
Un taux d'inoccupation décent peut varier en fonction d'un certain nombre de variables, notamment l'emplacement et la nature de la propriété. Parce qu'ils prennent plus de temps à louer, ont des loyers plus élevés et nécessitent des constructions pour d'autres besoins commerciaux, les propriétés commerciales ont généralement des taux d'inoccupation plus élevés que les propriétés résidentielles. Néanmoins, tout ce qui est inférieur au taux d'inoccupation national moyen de 7 % est considéré comme supérieur à la moyenne. La majorité des investisseurs en zone urbaine recherchent des taux de vacance compris entre 2 et 4 %, jugés favorables.
Comment calculer le taux de vacance
Pour évaluer s'il y a une tendance dans un poste de travail, vous pouvez calculer le taux de vacance avec la bonne formule pour plusieurs postes. Vous pouvez également calculer le taux de vacance total de votre organisation pour vérifier les tendances.
Formule pour le taux d'inoccupation
En utilisant la formule ci-dessous, vous pouvez calculer le taux de vacance avec précision
Nombre d'unités vacantes x 100 / Nombre total d'unités
Un exemple utilisant une formule de taux de vacance
Voici un exemple de la façon dont vous pouvez utiliser la formule ci-dessus pour calculer le taux de vacance
Dans notre hypothétique complexe d'appartements, il y a 40 unités au total, dont 6 sont vacantes. Supposons donc que le taux d'inoccupation moyen des immeubles à logements du quartier est de 5 %. Comparons cet ensemble immobilier à d'autres en trouvant son pourcentage de taux d'inoccupation à l'aide de sa formule.
Le nombre d'unités inoccupées est d'abord multiplié par 100 :
X = 6 100 600
À partir de la formule du taux d'inoccupation donnée ci-dessus, la suivante consiste à diviser cette somme par le nombre total d'unités de l'immeuble :
600 / 40 = 15% taux de vacance.
Selon la formule de calcul du taux d'inoccupation, les résultats montrent que cet ensemble d'appartements ne fonctionne pas correctement puisque son taux d'inoccupation de 15 % est trois fois plus élevé que le taux d'inoccupation typique des immeubles d'appartements de ce quartier. Découvrir pourquoi le taux de vacance est si élevé peut être dû au fait que les appartements sont coûteux, vétustes, ont besoin d'entretien, ou que la structure est laide et manque d'installations.
Cet exemple montre pourquoi il est crucial de comprendre comment calculer le taux d'inoccupation afin de pouvoir l'utiliser comme statistique pour évaluer une propriété. En utilisant la formule, vous pouvez illustrer la situation actuelle de la propriété et vous pouvez revenir sur le taux d'inoccupation antérieur pour voir comment la propriété s'est comportée dans le passé. Ensuite, vous pouvez vérifier si les taux d'inoccupation ont augmenté, déterminer la cause et déterminer si la propriété est une bonne affaire.
Pourquoi différents marchés ont des taux de vacance différents
Les taux de vacance, contrôlés par l'offre et la demande, sont un indicateur clé de la santé de chaque marché locatif local. Un marché avec un taux d'inoccupation élevé, par exemple, peut avoir un excédent de logements locatifs. Étant donné que les logements peuvent prendre plus de temps à être loués et que les loyers du marché peuvent être inférieurs aux attentes, cela augmente à son tour le risque d'un investissement.
Les taux d'inoccupation fluctuent d'un marché à l'autre en raison d'un certain nombre de facteurs, notamment :
- En fonction de l'état de l'économie locale, la croissance ou le déclin des entreprises dépend des gains d'emplois induits par le développement des entreprises ou des pertes d'emplois provoquées par les fermetures d'entreprises.
- En fonction des niveaux d'emploi, le revenu disponible fluctue, ce qui affecte également la demande de biens locatifs.
- La surconstruction due au développement de nouveaux appartements fait temporairement baisser les loyers du marché et augmente les taux d'inoccupation à court terme.
- Si les taux d'intérêt sont bas, plus de personnes achèteront que de louer, et lorsque les taux augmenteront ou que l'accession à la propriété deviendra moins abordable, la demande de propriétés locatives augmentera.
- Dans certaines régions, les lois de zonage rendent les nouvelles constructions difficiles et coûteuses, augmentant les loyers et réduisant les taux d'inoccupation.
Taux de vacance locative
Un taux d'inoccupation locative est le pourcentage d'immeubles locatifs sur un marché locatif qui sont vacants. Les propriétaires utilisent les taux d'inoccupation comme mesure de la performance de leurs structures par rapport au taux d'inoccupation dans le quartier. Ils sont également utilisés comme indicateurs économiques et immobiliers pour les grands marchés. Les propriétés résidentielles peuvent être vides pour diverses raisons, telles que l'expulsion récente d'un locataire, que l'unité soit en cours d'entretien ou de mise à jour. Qu'il est trop cher par rapport aux autres propriétés sur le marché ou que l'immeuble se trouve dans un quartier désagréable selon sa localisation.
Utilisation des taux d'inoccupation comme outil de planification
Un propriétaire peut utiliser les taux d'inoccupation comme outil d'analyse pour la planification à court et à long terme en suivant leur variation dans le temps. Peut-être que le marché locatif a changé et que les loyers des appartements ont trop augmenté. Par rapport aux maisons de location à proximité, le propriétaire de l'immeuble doit entreprendre davantage de marketing et de publicité pour mettre en valeur la structure et ses nouvelles fonctionnalités.
Quels éléments influencent le taux de vacance d'un bien locatif ?
L'un des plus grands défis pour les investisseurs immobiliers est de gérer les unités vacantes, il est donc important de prêter attention aux variables qui influencent le taux d'inoccupation des biens locatifs afin de déterminer comment le minimiser ou, dans le cas où cela se produirait , ce qui aurait pu y contribuer.
- Selon que les entreprises locales sont en croissance ou non, il peut y avoir plus ou moins d'emplois disponibles dans la région en fonction de la croissance ou de la chute des entreprises locales.
- La santé économique générale du quartier est liée à la capacité des gens à payer leurs factures et à leur décision d'acheter ou de louer une maison.
- La conjoncture du marché immobilier de la région peut entraîner une hausse ou une baisse des taux d'inoccupation selon la situation du marché locatif.
- La qualité de vie du quartier comprend également la sûreté et la sécurité comme éléments clés, qui peuvent attirer ou dissuader les locataires en fonction de leur évolution.
- Un accès facile aux transports et autres commodités est important pour attirer et retenir les locataires.
- Les taux d'intérêt pourraient également faire augmenter les taux d'inoccupation lorsqu'ils sont bas, car davantage d'acheteurs seront intéressés par l'achat de propriétés, ou ils pourraient faire baisser les taux d'inoccupation lorsqu'ils sont élevés, car plus de personnes seront attirées par la location que par l'achat.
- Lois réglementaires dans la région Si les nouvelles constructions sont interdites, la demande locative augmentera, ce qui entraînera une baisse des taux d'inoccupation et des coûts de location plus élevés.
- Gestion de la propriété. Il y aura la satisfaction de ce locataire s'il y a un entretien élevé de la propriété.
Qu'est-ce qu'un taux de vacance typique pour les locations ?
Étant donné que le marché immobilier et les conditions économiques varient considérablement d'une région à l'autre du pays, vous pouvez calculer le taux d'inoccupation, généralement sur une période d'un an. Selon MashVisor, le taux de vacance moyen des immeubles locatifs aux États-Unis est de 7 %. Cependant, cela varie considérablement d'une ville à l'autre, c'est donc une bonne idée de vérifier le pourcentage d'inoccupation de votre propriété par rapport à la moyenne locale.
Il devrait figurer dans un avis qu'un taux d'inoccupation souhaitable pour les régions urbaines se situe entre 2 et 4 %. Cependant, cela dépend aussi du type de propriété, car les taux de vacance varient en fonction du type de propriété. Voici les taux d'inoccupation typiques pour chaque type de bien locatif, selon MashVisor :
- 30% Locations à court terme (comme celles trouvées sur Airbnb)
- 45% de toutes les locations de vacances
- Immeubles d'appartements : 5.5 %
- 5% des biens sont des maisons unifamiliales.
- Bâtiments résidentiels : 4.7 %
Comment réduire le taux d'inoccupation de votre bien locatif
Voici 5 excellentes stratégies pour faire baisser le taux d'inoccupation de votre bien locatif et fidéliser vos locataires plus longtemps :
#1. Faites la promotion de votre bien locatif au bon moment
Le marché locatif ralentit à certaines saisons de l'année et à certains endroits, ce qui en fait un mauvais moment pour chercher un locataire. Pour vous assurer de trouver un locataire qui restera, faites de votre mieux pour le trouver une fois le marché rétabli.
#2. Offrir un bail plus long
Vous pouvez prolonger votre bail au-delà de la durée habituelle de 12 mois. Un bail de 2 ou 3 ans comporte plus de risques pour le locataire et le propriétaire, mais il peut être en mesure de résoudre le problème d'une vacance pendant cette période. Cela vous évite également d'avoir à trouver un nouveau locataire chaque année.
#3. Sélection approfondie des locataires
Pour réduire votre risque d'obtenir un mauvais locataire qui fera défaut et vous laissera avec une maison vacante, assurez-vous de bien filtrer vos locataires dès le début en effectuant des vérifications de crédit et des antécédents.
#4. Apprenez les intentions du locataire
Pour vous assurer d'avoir suffisamment de temps pour trouver un locataire de remplacement et éviter que votre logement ne se vide, demandez à votre locataire s'il compte rester ou partir avant l'expiration de son contrat.
#5. Entretenir la propriété
Entretenir une propriété, c'est procéder à l'entretien et aux réparations nécessaires pour en faire un meilleur endroit où vivre. Si la propriété est bien entretenue, les locataires resteront probablement plus longtemps.
Les logements locatifs vacants sont inévitables, il est donc crucial de planifier à l'avance et d'être prêt pour le moment où une unité ou une unité peut être vacante. Naturellement, puisque cela affecte directement leur retour sur investissement, les investisseurs essaient souvent de maintenir leur taux d'inoccupation le plus bas possible. Pour s'assurer que le taux d'inoccupation demeure faible ou pour trouver des solutions à la raison pour laquelle il a augmenté, il est important de comprendre les circonstances qui peuvent entraîner un taux d'inoccupation plus élevé.
Taux de vacance moyen
2018 a vu un taux d'inoccupation moyen de 7% pour les logements locatifs. Le taux de vacance moyen pour 2017 était le même que celui-ci. Dans une zone urbaine, un taux d'inoccupation sain se situe normalement entre 2 et 4 %, et il est généralement plus élevé dans les zones plus rurales. Cependant, gardez à l'esprit que les taux d'inoccupation varient entre les différents types de propriétés, les régions du pays et même au sein des villes. Habituellement, en utilisant la date du recensement comme indiqué ici, vous pouvez déterminer le taux d'inoccupation dans votre quartier.
Par exemple, l'Alabama avait un taux d'inoccupation des propriétés au premier trimestre de 2018 de 13.1 %, soit près du double de la moyenne nationale. Au contraire, la Californie avait un taux d'inoccupation de seulement 4.5%, ce qui est bien inférieur à la moyenne nationale. En général, cela indique que la Californie a un taux de location plus élevé que l'Alabama. Les emplois dans le quartier, les commodités, les attraits touristiques, le coût de la vie, le climat, etc. sont des facteurs supplémentaires qui influencent les taux d'inoccupation typiques des locations.
Quand les propriétaires doivent-ils s'inquiéter des taux d'inoccupation ?
En fin de compte, un propriétaire pourrait évaluer la performance de son entreprise de location en utilisant le taux d'inoccupation. Les taux d'inoccupation sont généralement considérés comme un moyen d'évaluer la performance de propriétés spécifiques. Les exemples sont les hôtels et les motels. Ils peuvent également être utiles comme indicateur économique de la situation du marché immobilier dans son ensemble.
Pourquoi la propriété serait-elle vacante ?
- entre le moment où un locataire quitte le logement et celui où un nouveau locataire emménage.
- Si une unité doit être rénovée ou a besoin de réparations.
- Si le tarif de location est excessivement cher et que cela décourage les locataires potentiels.
- Et enfin, si la propriété est située dans un endroit où la demande de location est faible en raison d'un certain nombre de circonstances.
Pourquoi ai-je beaucoup de postes vacants ?
Un certain nombre de causes peuvent contribuer à des taux de vacance élevés, notamment :
#1. Vous surfacturez le loyer
Si vos tarifs de location sont trop élevés, il pourrait être difficile de combler les logements vacants. Surtout si des appartements plus recherchés de taille similaire sont disponibles à proximité. De plus, demander trop de loyer peut entraîner l'expulsion des locataires actuels. Utilisez un site comme com pour savoir à quel prix des propriétés comparables sont louées, ou consultez des sites comme BiggerPochettes pour voir ce que les propriétaires locaux facturent.
#2. Vous ne répondez pas aux demandes de maintenance
Les propriétaires qui ne répondent pas rapidement et de manière responsable aux demandes des locataires peuvent connaître plus fréquemment un roulement coûteux. Il est crucial de s'occuper des problèmes d'entretien et de réparation de la propriété dès qu'ils apparaissent. Qu'un locataire appelle pour signaler une fuite ou que le détecteur de fumée nécessite de nouvelles piles. Ce faisant, vous contribuerez peut-être à la satisfaction de vos excellents locataires. De plus, vous pouvez les persuader de prolonger leur bail le moment venu.
#3. Votre propriété ne fait pas face à la concurrence de propriétés comparables à proximité
Vous rencontrerez probablement plus de problèmes d'inoccupation si vous facturez les mêmes prix de location que les autres propriétaires de votre quartier. Mais votre établissement ne propose pas les mêmes installations. Vous devez connaître le loyer d'au moins trois propriétés similaires à la vôtre afin de calculer le coût moyen du loyer dans votre quartier. La quantité d'espace et le nombre de chambres doivent correspondre, si possible. Recherchez également des appartements qui ont des caractéristiques similaires comme un garage, une laveuse et une sécheuse dans l'unité et un patio ou un balcon.
Si votre taux d'inoccupation est élevé, tenez compte de la façon dont votre propriété (et les prix de location) se comparent à la concurrence.
Y a-t-il des installations que les complexes à proximité offrent qui manquent à votre propriété ?
Faites-vous payer plus que les autres propriétaires ou gestionnaires immobiliers de votre quartier pour un appartement de deux chambres ?
Si tel est le cas, vous devrez peut-être mettre à jour vos équipements ou réduire vos tarifs de location. Ainsi, afin d'être compétitif sur le marché locatif et de conserver des locataires de qualité (et bien rémunérés).
Calcul du taux d'inoccupation (comment le calculer)
Il existe de nombreuses façons de calculer le taux d'inoccupation lorsqu'on le considère du point de vue des circonstances du marché locatif. Voici dans la liste les trois ressources que les propriétaires peuvent utiliser pour calculer le taux d'inoccupation local.
#1. Gestionnaires immobiliers
Les propriétaires locaux ou les gestionnaires immobiliers sont également des ressources que les propriétaires peuvent employer. Demandez aux propriétaires locaux quelles sont leurs expériences actuelles et discutez du taux d'inoccupation dans votre quartier. Ces personnes pourraient également être en mesure de vous fournir des informations plus détaillées sur les taux d'inoccupation dans différents domaines.
#2. Agents immobiliers
Les propriétaires pourraient penser à travailler avec un agent immobilier pour en savoir plus sur le taux d'inoccupation dans un endroit spécifique. Certains courtiers immobiliers peuvent effectuer une analyse de marché comparative sur les statistiques locales des propriétés locatives. Cela montrera depuis combien de temps les propriétés inoccupées qui sont maintenant répertoriées sont là, en plus d'autres détails cruciaux comme :
- Combien de temps les maisons sont-elles restées inoccupées avant d'être louées
- Prix initiaux demandés par rapport aux taux de location réalisés
#3. Données de recensement
Les taux d'inoccupation dans diverses régions des États-Unis, y compris les 75 principaux marchés, sont rapportés par le US Census Bureau. Les données du recensement, cependant, ne suivent pas le taux d'inoccupation de quartiers particuliers, de sorte qu'elles peuvent ne pas donner un chiffre exact pour votre zone de marché locatif particulière.
Quel taux de vacance est bon ?
Un taux d'inoccupation décent peut varier en fonction d'un certain nombre de variables, notamment l'emplacement et la nature de la propriété. Parce qu'ils prennent plus de temps à louer, ont des loyers plus élevés et doivent être construits pour d'autres besoins commerciaux, les propriétés commerciales ont généralement des taux d'inoccupation plus élevés que les propriétés résidentielles.
Qu'est-ce qu'un taux de vacance normal ?
Un taux d'inoccupation est un nombre d'unités locatives dans un appartement, un immeuble, un complexe, un hôtel ou une colonie qui est vacant ou inoccupé à un moment donné. Il est exprimé en pourcentage ou c'est l'exact opposé du taux d'occupation.
Qu'est-ce que le taux de vacance locative ?
Un taux de vacance locative est le pourcentage de propriétés locatives sur un marché locatif qui sont vacantes et selon MashVisor, le taux de vacance moyen pour les propriétés locatives aux États-Unis est de 7 %.
Qu'est-ce qui cause les faibles taux d'inoccupation ?
L'industrie du bâtiment a lentement rebondi au cours de la dernière décennie, mais sa croissance n'a pas été assez rapide pour répondre à la demande croissante de logements locatifs. Cela a contribué au taux d'inoccupation historiquement bas sur le marché locatif. Les lois de zonage en vigueur dans les endroits très recherchés restreignent considérablement la construction de nouveaux logements multifamiliaux.
Que signifie un faible taux de vacance d'emploi ?
Le pourcentage de chômeurs par rapport aux postes vacants indique le bassin de main-d'œuvre potentiel pour combler les postes vacants. Si le ratio est inférieur à un, cela signifie qu'il y a plus de postes vacants que de chômeurs. Il y a moins de postes vacants que de chômeurs lorsque le ratio est supérieur à un.
Qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation pour un bien locatif ?
De 4% à 12%
Un taux de capitalisation sain peut varier de 4 % à 12 %. 4% peut être considéré comme un taux de capitalisation décent si vous vivez dans un endroit où la demande et les coûts sont élevés, comme New York ou Los Angeles. Des taux de plafonnement moyens de 10 % ou plus sont possibles dans les zones où la demande est réduite, comme les zones en développement ou les quartiers ruraux.
Que signifie le taux de vacance d'emploi ?
Le taux de postes vacants est le pourcentage d'emplois disponibles par rapport au nombre total d'offres d'emploi au dernier jour ouvrable du mois (postes occupés et postes vacants).
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