Posséder un bien locatif peut offrir de nombreux avantages en espèces, notamment des allégements fiscaux sur les biens locatifs. Lorsque la propriété est louée, elle génère un flux constant de liquidités. Les déductions pour des frais tels que les assurances, les taxes foncières et l'entretien de la propriété peuvent réduire l'impôt dû sur les revenus locatifs. Et parce que l'immobilier a tendance à prendre de la valeur, vous pourrez peut-être le vendre à profit.
Un autre avantage est l'amortissement, qui réduit le paiement de l'impôt de l'investisseur sur la durée de vie de la propriété. L'amortissement est fréquemment utilisé par les investisseurs pour maximiser leurs profits sur une propriété donnée tout en minimisant les dépenses personnelles. Ces avantages fiscaux peuvent jouer un rôle important dans votre décision d'investissement. Voyons comment calculer l'amortissement d'un bien locatif dans cet article.
Qu'est-ce que l'amortissement ?
L'amortissement est le processus de déduction du coût d'achat ou de rénovation du bien locatif. L'amortissement répartit ces coûts tout au long de la durée de vie utile du bien.
Supposons que vous achetez un bien locatif. Plutôt que de bénéficier d'une déduction fiscale substantielle dans l'année où vous avez acheté la propriété, vous prendriez une partie du coût de la structure sous forme de déduction pour amortissement moindre chaque année.
Vous avez peut-être entendu le terme « dépréciation » utilisé pour décrire la diminution de la valeur qui se produit à mesure qu'une propriété s'use et se déchire. Ce n'est pas tout à fait exact. L'amortissement est le processus de dispersion des dépenses d'un bien plutôt que de déterminer sa valeur. Même si votre bien locatif est en excellent état, il se dépréciera.
Qu'est-ce que l'amortissement des biens locatifs ?
L'IRS estime qu'un bien résidentiel locatif a une durée de vie utile de 27.5 ans en 2020. Pendant ce temps, le bien s'use - ou se déprécie - au moins à des fins fiscales.
Si vous êtes un investisseur immobilier, vous pouvez déduire 3.636 % du prix de base de la propriété de votre revenu annuel afin de minimiser le montant du revenu dû à l'impôt.
Amortissement des améliorations
Vous ne déduisez pas seulement le coût d'achat d'un bien locatif. L'argent dépensé pour rénover la propriété est également dévalué. Tout ce qui augmente la valeur ou l'utilité d'un bien, le remet dans un état neuf ou comme neuf, ou l'adapte à un nouvel usage est considéré comme une amélioration.
Le nombre d'améliorations possibles est illimité, mais les améliorations courantes incluent :
- Ajout de chambres supplémentaires ou de garages.
- Installer de nouveaux systèmes, tels que le chauffage et la climatisation.
- Remplacement du toit.
- Pose de moquette mur à mur.
- Ajout de fonctionnalités d'accessibilité telles qu'une rampe pour fauteuil roulant.
L'entretien courant et les réparations ne sont pas considérés comme des améliorations. Les frais d'entretien sont déduits en tant que dépenses dans l'année où l'argent est dépensé. Par exemple, l'application de goudron sur un toit est considérée comme un entretien, alors que le remplacement d'un toit complet est un amortissement.
Combien de temps cela dure-t-il?
Les déductions pour amortissement ne commencent pas lorsque la propriété est achetée, mais lorsqu'elle est utilisée pour générer des revenus locatifs. C'est ce qu'on appelle la « mise en service du bien » par l'IRS.
L'amortissement se poursuivra jusqu'à ce que l'une des deux choses se produise :
- Vous avez déduit la totalité de votre "coût de base" dans la propriété. Dans la plupart des cas, votre coût de base est le montant que vous avez payé pour acquérir la propriété, y compris les taxes et frais payés lors du règlement, ainsi que toutes les modifications apportées à la propriété.
- Vous désactivez la propriété, ce qui signifie que vous ne l'utilisez plus pour gagner un revenu. Cela peut être dû au fait que vous avez vendu la propriété ou que vous avez simplement décidé de ne plus la louer.
Règles d'amortissement des biens locatifs
Cependant, tous les composants d'un bien locatif ne peuvent pas être amortis.
Par exemple, parce que la valeur du terrain ou du lot ne diminue pas, il ne peut pas être amorti. Les dépenses d'exploitation courantes, y compris les frais de gestion immobilière, l'entretien courant et l'impôt foncier, ne sont pas non plus amorties. Ils sont plutôt déduits des revenus locatifs bruts de l'année au cours de laquelle ils se produisent.
Plusieurs conditions sont mentionnées dans la publication IRS 527 qui doivent être remplies pour amortir les biens locatifs :
- Vous devez être propriétaire du bien.
- La propriété doit fournir de l'argent, généralement par l'intermédiaire des locataires.
- La durée de vie utile du bien doit être déterminable, c'est pourquoi le terrain ne peut pas être amorti car il n'est jamais utilisé.
- Le bien doit avoir une durée de vie utile d'au moins un an.
Le bien étant conservé moins d'un an, les investisseurs immobiliers qui fixent et retournent ne peuvent pas le déprécier. Les grossistes ne peuvent pas non plus demander une déduction pour amortissement car ils ne sont jamais réellement propriétaires des biens immobiliers qu'ils vendent.
Comment calculer l'amortissement d'un bien locatif
Vous pouvez calculer l'amortissement d'un bien locatif en trois étapes : en identifiant votre base de coût, en divisant par la durée de vie utile du bien selon le régime d'amortissement que vous avez choisi et en calculant un plan d'amortissement.
#1. Établissez votre base de coûts
Votre coût de base (la valeur initiale à partir de laquelle vous calculerez tous les amortissements futurs) est déterminé par la valeur de votre bien locatif plus certains frais de clôture éligibles.
Si vous achetez la propriété en tant qu'investissement, la valeur de la propriété correspond très probablement au prix d'achat. Si la propriété est convertie en location après que vous y ayez vécu pendant un certain temps, obtenir une évaluation immobilière professionnelle peut être votre meilleure chance.
Étant donné que la valeur du terrain n'est pas incluse dans le calcul du coût de base d'une propriété, vous ne devez considérer que la valeur de la maison pour des raisons fiscales.
Lire aussi: 3 facteurs importants à prendre en compte avant d'investir dans un bien locatif
Certains frais de clôture admissibles peuvent être ajoutés à la valeur de la propriété. Voici quelques exemples :
- Impôts fonciers: Si vous acceptez de payer les taxes foncières du vendeur, vous pouvez les inclure dans votre base de coût tant que vous ne les déduisez pas en tant que taxes locales payées ailleurs sur votre déclaration de revenus.
- Frais de résumé : Dans le cadre du travail de titre, une description de la propriété est rédigée.
- Frais pour l'installation de services publics tels que le gaz, l'électricité et l'eau.
- Frais d'enregistrement des transactions : Un enregistrement de la transaction est conservé auprès de vos autorités locales. Cela a un coût.
- Droits de mutation : Une taxe de transfert est souvent déterminée comme un pourcentage du prix de vente reçu par les gouvernements locaux lors du transfert d'une propriété.
- Frais juridiques: Dans certaines régions, un avocat doit être présent lors de la clôture. Vous voudrez peut-être avoir un avocat même s'il n'est pas nécessaire.
- Enquêtes: Pour déterminer les limites de propriété, un arpentage peut être nécessaire.
- Assurance titres : Si vous faites une demande de prêt hypothécaire, votre prêteur vous demandera d'acheter une couverture de titre de prêteur. Une couverture de titre de propriétaire vous protégera si quelqu'un découvre un intérêt valable dans votre propriété qui n'a pas été découvert avant la fermeture.
- Toute autre dette que vous vous êtes engagé à payer: Il peut s'agir d'intérêts remboursés ou de commissions immobilières.
Si vous payez 6,000 200,000 $ en frais de clôture acceptables et que vous acquérez un immeuble de placement pour 206,000 XNUMX $, votre base de coût total est de XNUMX XNUMX $.
#2. Diviser par la durée de vie utile du bien
Pour calculer le montant annuel de l'amortissement d'un bien locatif, divisez le prix de base par la durée de vie utile du bien.
Alors, prenons notre base de coût existante de 206,000 27.5 $ et divisons-la par la durée de vie GDS de 7,490.91 ans. Il s'avère être 3.6 XNUMX $ chaque année, soit XNUMX % du montant du prêt.
#3. Calculer le barème d'amortissement des biens locatifs
Ce serait bien si tout était aussi simple que ça. Malheureusement, ce n'est pas le cas. La raison en est que vous ne pouvez réclamer l'amortissement que pour la première année où vous êtes propriétaire du bien, tant qu'il est en service. Par conséquent, si vous commencez à louer la propriété en mai, vous devez prétendre que vous avez commencé à louer au milieu du mois.
L'IRS fournit des tableaux vers la fin de la publication 946. Utilisez le deuxième tableau de l'annexe A pour déterminer quel tableau vous donne le pourcentage d'amortissement à prendre la première année. Parce que nous employons GDS sur une propriété résidentielle locative avec une hypothèse de service au milieu du mois commençant en mai, vous pouvez réclamer une dépréciation de 2.273 % la première année.
Exemple d'amortissement d'un bien locatif résidentiel
La formule de calcul de l'amortissement d'un bien locatif résidentiel est simple :
Le prix d'achat – valeur du terrain = valeur du bâtiment.
Annuel autorisé amortissement = valeur du bâtiment / 27.5 ans
À titre d'exemple, considérons notre maison de location unifamiliale de 150,000 20,000 $. La valeur du terrain du lot est de 5,000 XNUMX $ et nous avons dépensé XNUMX XNUMX $ en améliorations des immobilisations au moment de l'acquisition. Ainsi, notre charge d'amortissement annuelle serait la suivante :
Prix d'achat de 150,000 20,000 $ - 130,000 5,000 $ de valeur du terrain = XNUMX XNUMX $ de valeur du bâtiment + XNUMX XNUMX $ de rénovations.
Amortissement annuel autorisé = 135,000 130,000 $ (valeur du bâtiment de 5,000 27.5 $ + rénovations de 4,909 XNUMX $)/ XNUMX ans = XNUMX XNUMX $ de dépenses annuelles d'amortissement.
Comment l'amortissement réduit le revenu net imposable d'un bien locatif
Examinons rapidement l'avantage significatif que les dépenses d'amortissement offrent aux investisseurs immobiliers. L'amortissement est une déduction non monétaire basée sur l'hypothèse qu'une résidence s'use ou se déprécie sur une période de 27.5 ans.
Si notre location unifamiliale génère un loyer brut annuel de 18,000 50 $ et que nos dépenses opérationnelles totales - qui comprennent des éléments tels que la gestion immobilière, l'entretien et les réparations de routine, les intérêts débiteurs et l'impôt foncier - représentent 9,000 % de notre revenu brut, notre revenu net annuel est de XNUMX XNUMX $. Cependant, en raison de l'avantage de l'amortissement, notre revenu imposable est inférieur à la moitié :
Avant amortissement, revenu annuel total de 18,000 9,000 $ - 9,000 XNUMX $ de dépenses opérationnelles = XNUMX XNUMX $
9,000 4,909 $ - 4,091 XNUMX $ en dépenses d'amortissement hors trésorerie = XNUMX XNUMX $ en revenu imposable.
Donc, dans ce cas, même si nous avons encore 9,000 32 $ de bénéfices en espèces, nous n'avons à payer des impôts que sur moins de la moitié de l'argent réel que nous avons obtenu. Si vous vous situez dans la tranche d'imposition de 1,571 %, vous venez probablement d'économiser XNUMX XNUMX $ en impôts fédéraux en raison de la charge d'amortissement de votre propriété locative unifamiliale.
Qu'est-ce que l'amortissement sur une année partielle d'un bien locatif ?
Nous avons utilisé une année complète d'amortissement dans l'exemple précédent. Mais que se passe-t-il si vous achetez votre bien locatif en cours d'année ? Heureusement, aucune conjecture n'est nécessaire car l'IRS a déjà fourni une réponse.
Le tableau IRS ci-dessous compare le mois où la propriété a été mise en service au pourcentage du coût de base pouvant être amorti :
| Mois de mise en service | Pourcentage d'amortissement de la base de coût |
| Janvier | 3.485% |
| Février | 3.182% |
| Mars | 2.879% |
| Avril | 2.576% |
| Mai | 2.273% |
| Juin | 1.970% |
| Juillet | 1.667% |
| Août | 1.364% |
| Septembre | 1.061% |
| Octobre | 0.758% |
| Novembre | 0.455% |
| Décembre | 0.152% |
Quelle est la durée d'amortissement ?
L'amortissement ne dure pas indéfiniment. L'amortissement peut se terminer de deux manières pour le propriétaire actuel :
- Après 27.5 ans, la totalité de la base de coût a été soustraite.
- Un bien est mis hors service en le vendant ou en cessant de générer de l'argent.
L'horloge d'amortissement est «réinitialisée» lorsqu'une propriété change de mains. Ainsi, même si vous possédez une propriété depuis cinq ans et avez consommé environ 18 % de l'amortissement total, un nouveau propriétaire peut recommencer le cycle d'amortissement de 27.5 ans.
L'une des nombreuses raisons pour lesquelles les transactions à imposition différée 1031 sont si populaires parmi les investisseurs immobiliers est la suivante. En plus de reporter tout impôt sur les plus-values, vous pouvez investir dans un bien de revente vieux de plusieurs années et déduire 100 % de la charge d'amortissement pour réduire le revenu net imposable.
Récupérer l'amortissement lors de la vente d'un bien locatif
La réinitialisation de l'horloge d'amortissement est pratique pour les acheteurs, mais qu'advient-il de l'amortissement que vous avez dépensé et dont vous avez profité en tant que vendeur ?
L'IRS « récupère » votre amortissement lorsque vous vendez votre propriété. Chaque année où vous prenez une dépense d'amortissement, votre prix de base diminue et votre gain en capital potentiel lors de la vente augmente.
Par exemple, après cinq ans, le prix de base de notre maison de 120,000 24,545 $ (hors valeur du terrain) est réduit de 4,909 5 $ (charge d'amortissement annuelle de 95,455 24,545 $ x XNUMX ans) pour un coût de base actuel de XNUMX XNUMX $. En effet, la dépense d'amortissement de XNUMX XNUMX $ que vous avez utilisée pour réduire votre revenu imposable au cours des cinq années précédentes est maintenant assujettie à l'impôt sur les gains en capital.
Cependant, en utilisant un échange à imposition différée 1031 pour vendre un immeuble de placement et en acquérir un autre, vous pouvez reporter le paiement des impôts sur l'amortissement et les plus-values.
Quelle est la durée d'amortissement ?
La période de récupération est la période pendant laquelle les propriétaires peuvent déduire l'amortissement. La base de coût, y compris toutes les révisions, est épuisée à la fin de la période de récupération. Cependant, gardez à l'esprit que les propriétaires qui investissent dans des améliorations continues ont la possibilité de modifier leur base de coûts au fil du temps.
Que se passe-t-il si je n'annule pas la dépréciation d'un bien locatif ?
Il peut être simple pour un investisseur immobilier débutant d'oublier cet allégement fiscal, surtout si vous préparez vos propres déclarations. Heureusement, vous pouvez réclamer votre avantage pour amortissement sur votre dernière déclaration de revenus après coup.
FAQ sur l'amortissement des biens locatifs
Comment se calcule l'amortissement d'un bien locatif ?
Pour calculer l'amortissement d'un bien locatif, vous devez d'abord déterminer le coût de base, qui correspond à la valeur du bien moins le terrain plus les frais de clôture admissibles. Selon la méthode d'amortissement utilisée, celle-ci est divisée par la durée de vie utile du bien.
Dois-je déprécier mon bien locatif ?
En résumé, vous n'êtes pas obligé par la loi d'amortir un bien locatif. Choisir de ne pas déprécier un bien locatif, en revanche, est une énorme bévue financière. C'est la même chose que de jeter un pourcentage des revenus de votre propriété locative.
Que se passe-t-il si vous oubliez de prendre un amortissement?
Si vous ne parvenez pas à amortir un actif, l'IRS considère qu'il s'agit de l'utilisation d'une méthode comptable inappropriée, qui ne peut être résolue qu'en déposant le formulaire 3115.
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