Investir dans une maison multifamiliale peut être un excellent moyen de se lancer en tant qu'investisseur immobilier et un excellent moyen de gagner passivement. Étant donné que les propriétés multifamiliales sont actuellement très demandées, les récompenses financières seront également équivalentes à cette demande. Cependant, qu'est-ce qu'une maison multifamiliale exactement et comment savoir si c'est l'investissement idéal pour vous ? Dans cet article, nous expliquerons ce qu'est une maison multifamiliale, la différence entre acheter et construire une maison multifamiliale si vous pouvez acheter une maison avec un prêt FHA, et les différents prêts immobiliers multifamiliaux.
Qu'est-ce qu'une maison multifamiliale ?
Une maison multifamiliale est une structure unique conçue pour loger plusieurs familles vivant séparément. Il peut s'agir d'un duplex (deux maisons dans un immeuble), de maisons unifamiliales ou de petits immeubles d'appartements comptant jusqu'à quatre logements. (Les propriétés commerciales sont connues comme des bâtiments de plus de quatre unités.)
Le propriétaire d'une maison multifamiliale a la possibilité d'habiter une unité et de louer les autres, ou d'habiter une autre propriété et de toutes les louer. Vous êtes considéré comme un investisseur si vous ne résidez pas dans la propriété, et les conditions pour recevoir une hypothèque sont différentes. Vous pourriez être en mesure de maximiser les revenus locatifs prévus de la propriété pour vous aider à être admissible à un prêt hypothécaire, et vous pourriez être en mesure d'obtenir un prêt plus important.
«Lorsque vous envisagez une maison unifamiliale, vous ne pensez qu'à vos propres besoins», explique Charlotte Winckowski, associée aux ventes chez Re / Max Central Group à Toledo, Ohio. « Lorsque vous envisagez une maison multifamiliale, vous devez la considérer davantage comme une entreprise : quels seront les besoins de vos locataires ? Quels types de revenus cela produira-t-il et quelles seront vos dépenses ? »
Voici un aperçu de certains des différents types de maisons multifamiliales
#1. Duplex
Un duplex est une habitation à deux étages où chaque étage abrite une famille différente. Bien qu'ils partagent une porte d'entrée, chaque unité aura sa propre entrée.
#2. Maison de ville
Deux familles partagent une maison dans une maison de ville, divisée par un mur intérieur. Les deux familles achètent leurs maisons indépendamment et chacune a sa propre entrée.
#3. Complexe d'appartements
Un complexe d'appartements à logements multiples est un immeuble unique comprenant au moins cinq logements différents. Les résidents partagent fréquemment des ressources, telles qu'une piscine, un parking ou une aire de jeux.
#4. Maison jumelée
Une maison jumelée est une habitation unifamiliale avec un mur mitoyen avec une autre propriété. Ils ressemblent à des maisons de ville en apparence.
Maison multifamiliale vs maison unifamiliale
Il existe quelques différences majeures entre investir dans une maison unifamiliale ou multifamiliale.
Prix
Le prix sera la différence la plus significative. Une maison unifamiliale est un moyen moins coûteux et plus simple de commencer à investir dans l'immobilier.
Hypothéquer
Pour une maison unifamiliale, vous pourriez probablement obtenir une hypothèque conventionnelle. Une propriété multifamiliale, en revanche, nécessitera presque certainement un immobilier commercial prêt. Et, en particulier si vous débutez dans l'investissement immobilier, les prêteurs auront presque certainement besoin d'un acompte de 20 %.
Analyse
Les maisons unifamiliales sont également plus faciles à vendre. Vous n'avez donc pas à vous soucier de
Évolutivité
Une propriété multifamiliale, en revanche, est plus facile à mettre à l'échelle et génère un flux de trésorerie mensuel plus important. Il est également moins difficile d'essayer le « house hacking » sur une maison multifamiliale. Cela implique que vous résidez dans une unité tout en louant les autres.
Confidentialité
En raison des murs mitoyens, ceux qui vivent dans des maisons multifamiliales peuvent avoir moins d'intimité que ceux qui vivent dans des maisons unifamiliales.
Avantages et inconvénients de vivre ou d'investir dans une multifamiliale
Investir dans des propriétés multifamiliales présente à la fois des avantages et des inconvénients. Les investisseurs doivent s'assurer que ce type de propriété convient à leur budget et à leurs exigences. Commençons par certains des avantages et des inconvénients les plus importants à examiner.
Avantages d'une maison multifamiliale
- Les revenus de location générés par votre maison peuvent être utilisés pour aider à compenser le coût de votre hypothèque et d'autres dépenses de logement, vous fournissant ainsi une source régulière de revenus.
- Il sera plus facile de s'occuper des réparations et de l'entretien. Il est moins probable que vous remarquiez de graves difficultés si vous habitez dans ou à proximité de votre logement de location, et vous serez en mesure de réagir plus rapidement si des problèmes surviennent.
- Une grande partie de l'entretien de votre maison peut être amortie en tant que dépense d'entreprise et vous pouvez répartir au prorata certains de vos paiements d'intérêts hypothécaires.
- C'est une excellente alternative pour les familles multigénérationnelles qui souhaitent être proches tout en préservant leur intimité (ou vous aide à garder l'option ouverte à l'avenir).
- Vous pouvez conserver la propriété comme un investissement générateur de revenus même si vous déménagez éventuellement dans votre propre maison, gagnant encore plus si vous commencez à louer votre ancien appartement.
Inconvénients d'une maison multifamiliale
Il y a des inconvénients à acheter une maison multifamiliale, tout comme il y en a avec n'importe quel bien locatif. Voici les inconvénients les plus importants à prendre en compte :
- L'achat d'une maison multifamiliale peut coûter plus cher que l'achat d'une maison unifamiliale, car vous achetez plusieurs unités.
- Être propriétaire demande du dévouement et du temps, et vivre avec vos locataires signifie de temps en temps, vous risquez d'être dérangé par les coups de vos locataires à votre porte avec des problèmes d'entretien ou de réparation. Vous devrez également vous assurer que vous avez confiance en votre capacité à négocier les conditions de location et à sélectionner les locataires.
- Vous êtes toujours responsable du paiement de votre hypothèque, que vos logements soient vacants ou qu'un locataire paie son loyer en retard. Vous devez également tenir compte du coût de la résolution (bientôt) des problèmes
- Vous aurez besoin d'un fonds d'urgence important. Plus vous avez d'unités, moins une propriété individuelle affectera votre flux de trésorerie total ; cependant, les propriétaires doivent constituer un fonds d'urgence pour gérer les réparations imprévues et le loyer des logements vacants.
- Vendre une propriété multifamiliale avec des locataires peut être plus difficile car vous devrez organiser des visites et des évaluations ainsi que tenir les locataires informés du processus.
- Lorsque le loyer est en souffrance, qu'il y a des plaintes de bruit ou que la propriété est endommagée, pour ne citer que quelques défis auxquels les propriétaires peuvent être confrontés, vous devez être en mesure de traiter avec les locataires de manière professionnelle.
Maximiser le retour sur investissement des maisons multifamiliales
Une maison multifamiliale est presque toujours utilisée comme immeuble de placement par le propriétaire. L'immobilier reste l'option d'investissement à long terme la plus populaire aux États-Unis. Il est essentiel de comprendre tous les coûts liés à la propriété, y compris non seulement votre hypothèque, les impôts fonciers et l'assurance habitation, mais aussi des utilitaires, agent immobilier les frais, la publicité (pour attirer les locataires) et les frais juridiques, afin de tirer le meilleur parti de votre investissement.
Que rechercher lors de l'achat d'une maison multifamiliale
Certaines caractéristiques clés de toute unité multifamiliale en font un bon investissement. Avant d'acheter une nouvelle propriété, les investisseurs potentiels doivent contacter un agent immobilier certifié concernant les propriétés de leur région.
Voici quelques-unes des choses les plus importantes à rechercher :
#1. Emplacements
L'emplacement de la propriété est l'un des facteurs les plus importants qui déterminent la simplicité de la localisation des locataires. Cela aura également un impact sur le montant du loyer que vous pouvez facturer. faire des recherches pour trouver une propriété dans un quartier recherché.
#2. Revenu locatif potentiel
Quel genre de revenu locatif pouvez-vous espérer faire? Vous devrez peut-être calculer combien vous devrez gagner pour couvrir l'hypothèque, les réparations probables et d'autres dépenses pour connaître vos revenus de location potentiels.
#3. Le nombre d'unités
Plus la propriété a d'appartements, plus vous avez de locataires potentiels. Déterminez le nombre d'unités souhaité en fonction de votre budget et du montant d'argent que vous souhaitez gagner.
#4. Vendeur de propriété
Enfin, vous devez effectuer des recherches sur la personne qui vend la propriété. Ont-ils une expérience professionnelle pour maintenir la propriété ?
Déterminer si vous êtes admissible à une maison multifamiliale
Avant de commencer le processus d'achat, vous devez déterminer si vous êtes admissible ou non à une hypothèque sur une propriété multifamiliale. Il est nécessaire de considérer les facteurs suivants lors de l'achat d'une propriété multifamiliale de 2 à 4 unités, dont le type peut être obtenu auprès de nombreux prêteurs résidentiels
Guide étape par étape pour acheter une maison multifamiliale
Afin de réussir l'achat de propriétés multifamiliales, il est important de bien comprendre par où commencer, comment choisir un type de prêt et ce qui implique de faire une offre solide.
À partir de ce qui suit, nous examinerons de plus près le processus d'achat d'une maison multifamiliale et comment vous pouvez améliorer vos chances de repérer et de saisir de nouvelles opportunités dans le processus.
#1. Trouver une maison multifamiliale
Pour commencer, lors de l'achat d'une maison multifamiliale, vous voudrez rechercher une propriété qui a sa situation dans un quartier qui sera le plus accessible aux locataires à l'avenir. Dans votre recherche d'unités et de propriétés locatives, gardez un œil sur les quartiers avec des districts scolaires de qualité, les quartiers en développement et les villes à forte concentration d'attractions touristiques et de destinations qui ont un potentiel de survie. Parce qu'après tout, un emplacement de choix attire des locataires de qualité qui sont prêts à payer un supplément pour résider dans la propriété.
Vous devrez également travailler avec un agent immobilier local. Ils peuvent vous aider à décider où acheter et si une maison est chère.
Vous devez également effectuer votre propre étude sur l'emplacement, surtout si vous ne le connaissez pas ou si vous ne résidez pas à proximité. Cela peut impliquer de visiter un quartier plusieurs fois à des jours différents pour bien comprendre son caractère. Un peu de recherche peut vous éviter d'acheter dans une zone terrible.
#2. Choisissez un prêt
Lors de l'achat d'une maison multifamiliale, il est crucial de savoir quel programme de financement et quel fournisseur utiliser. Quoi qu'il en soit, un investissement immobilier réussi implique l'obtention du meilleur taux d'intérêt possible, le contrôle des flux de trésorerie et la prise en compte de la manière dont les différentes catégories d'actifs s'intègrent dans votre portefeuille d'investissement total.
Un facteur à garder à l'esprit est que certains prêteurs en ligne ne financeront que des propriétés à deux logements. Cette forme d'investissement est parfaite pour les propriétaires qui souhaitent gérer plusieurs propriétés multifamiliales ou pour ceux qui veulent vivre dans un appartement et louer l'autre pour un revenu supplémentaire.
Sinon, les hypothèques/prêts conventionnels sont l'option la plus populaire pour l'investissement dans l'achat d'une maison multifamiliale. Vous pouvez être éligible à un prêt FHA ou VA auprès de plusieurs sociétés de crédit immobilier, si l'un des appartements est votre résidence principale,
Une fois que vous avez obtenu le financement, vous êtes prêt à faire une offre.
#3. Faire une offre
Lorsque vous placez une offre sur une propriété multifamiliale, vous voudrez consulter votre agent. Avant que votre agent ne rencontre l'agent vendeur en votre nom, réfléchissez à l'offre la plus élevée que vous êtes prêt à faire (en fonction de votre budget et de vos limites de financement).
Votre agent rencontrera ensuite l'agent du vendeur pour négocier. Votre offre pour acquérir la propriété multifamiliale pourrait être acceptée. Les contre-offres sont normales, alors ne soyez pas déçu si vous devez renégocier plusieurs fois.
Une fois que le vendeur a accepté votre offre, la procédure de clôture commence. Souscrivez une assurance, planifiez une inspection et gérez les frais de clôture dès maintenant.
#4. Rénovez et préparez-vous pour vos locataires
Après la fermeture, vous pouvez commencer à rénover votre nouvelle propriété multifamiliale et à vous préparer pour les locataires. Ce processus comprend la rénovation/réparation et l'élaboration d'une stratégie de gestion.
Réparer et rénover
Avant de commencer à louer des unités, vérifiez que votre maison multifamiliale répond codes municipaux.
Vous pouvez également remplacer les poignées de porte, les luminaires, les poignées d'armoire et la peinture. N'oubliez pas que ces rénovations peuvent vous aider à attirer plus de locataires, à augmenter le loyer et à augmenter le bénéfice d'exploitation net global.
Assurez-vous d'avoir une stratégie de maintenance. Ce plan devrait inclure les demandes de réparation des locataires, l'entretien du bâtiment, l'entretien du gazon et le déneigement.
Créer un plan de gestion
Enfin, vous devez décider comment vous allez gérer vos appartements locatifs multifamiliaux et faire de la publicité auprès des locataires potentiels. Avant de faire ce choix, réfléchissez au temps que vous pouvez consacrer à votre propriété.
Dans le cadre de votre planification, vous devez créer un budget pour votre propriété multifamiliale qui tient compte des dépenses de fonctionnement, des mises à niveau et des besoins de trésorerie.
Prêts immobiliers multifamiliaux
Les prêts immobiliers multifamiliaux permettent aux investisseurs d'acheter ou de refinancer des propriétés de deux à quatre unités ou de cinq unités ou plus. De plus, les prêts immobiliers multifamiliaux offrent des taux bon marché et des périodes allant jusqu'à 35 ans pour les investisseurs débutants et expérimentés.
Il existe quatre formes de prêts immobiliers multifamiliaux :
#1. Prêt immobilier multifamilial conventionnel
Convient aux investisseurs recherchant un financement multifamilial standard pour deux à quatre unités en bon état.
#2. Prêts immobiliers multifamiliaux soutenus par le gouvernement
Les prêts immobiliers multifamiliaux assurés par le gouvernement sont les meilleurs pour les investisseurs avec cinq unités ou plus ou les propriétaires-occupants de propriétés de deux à quatre unités comme Fannie Mae, la Federal Home Loan Mortgage Company (Freddie Mac) ou la Federal Housing Administration (FHA) .
#3. Portefeuille Crédit immobilier multifamilial
Ce prêt est idéal pour les investisseurs qui souhaitent financer de nombreuses propriétés mais qui ne sont pas éligibles aux prêts réguliers.
#4. Prêt maison multifamiliale à court terme
Les investisseurs fix-and-flip qui souhaitent acheter rapidement une propriété problématique bénéficieront d'un financement multifamilial à court terme.
Avantages de la construction d'une maison multifamiliale
Construire une maison multifamiliale est une alternative à l'acquisition d'une. L'approche et l'analyse sont radicalement différentes lorsqu'il s'agit de construire une maison multifamiliale. Plutôt que de se soucier de produire un investissement multifamilial rentable, les investisseurs peuvent déterminer la disposition et les qualités du bâtiment.
Construire une maison multifamiliale de bas en haut signifie que tout sera complètement nouveau et que vous n'aurez pas à vous soucier des styles obsolètes, des infrastructures limitées, du câblage obsolète ou d'autres problèmes futurs.
Lors de la construction d'une nouvelle maison multifamiliale, vous avez la possibilité de sélectionner l'emplacement, les commodités et les technologies de pointe, ainsi que d'utiliser des processus de construction créatifs. Un autre avantage est que vous pouvez choisir l'emplacement de votre nouvelle structure.
Compte tenu de l'augmentation de la valeur des propriétés sur une période de temps, un appartement flambant neuf signifie que vous pouvez exiger des loyers très élevés. Bien que la construction d'une maison multifamiliale à partir du bas puisse coûter plus cher au départ, elle sera rentable à long terme, vous permettant d'économiser de l'argent et vous permettant d'obtenir un rendement plus élevé.
Puis-je acheter une maison multifamiliale avec un prêt FHA ?
Les prêts FHA sont un programme soutenu par le gouvernement fédéral qui permet aux personnes à faible acompte, un mauvais crédit ou d'autres difficultés financières pour acheter une maison. "Les prêts FHA peuvent-ils être utilisés pour acheter une maison multifamiliale?" est une question fréquemment posée.
En bref, les prêts FHA peuvent être utilisés pour acheter une maison multifamiliale, mais il y a certaines exigences. Lorsqu'un acheteur a l'intention de vivre dans une seule unité d'une maison multifamiliale, il peut être éligible à un prêt FHA.
Pour que les prêts FHA soient utilisés pour acheter une maison multifamiliale, les conditions suivantes doivent être remplies
- L'emprunteur doit résider dans le bien à titre de résidence principale depuis au moins un an.
- La maison principale doit être occupée dans un certain délai stipulé par le prêteur.
- Une unité multifamiliale contenant jusqu'à quatre unités.
- La propriété doit répondre aux exigences de prêt(s) de la FHA pour acheter une maison multifamiliale.
Lors de l'examen d'un prêt pour une propriété multifamiliale, la banque peut prendre en compte d'autres critères tels que le ratio d'endettement après apport de loyer et si l'emprunteur a déjà été propriétaire.
D'autres considérations non liées aux prêts incluent la législation locale sur les propriétaires, l'engagement de temps et d'argent de la location d'une propriété et d'autres diligences raisonnables pour s'assurer que la propriété vous convient parfaitement. D'autres considérations non liées aux prêts incluent la législation locale sur les propriétaires, l'engagement de temps et d'argent de la location d'une propriété et d'autres diligences raisonnables pour s'assurer que la propriété vous convient parfaitement.
Conclusion
L'achat et la construction, puis la location d'une maison multifamiliale présentent de nombreux avantages et inconvénients. Cependant, c'est un excellent moyen de lancer votre carrière dans l'investissement immobilier, et vous pouvez même vivre dans l'une des unités. Néanmoins, cela nécessitera beaucoup de temps et d'argent, alors assurez-vous d'être à la hauteur de la tâche.
FAQ
Qu'est-ce qu'une maison multifamiliale ?
Une maison multifamiliale est une structure qui vous permet de gagner de l'argent à partir de plusieurs propriétés au sein d'une même maison. Il peut s'agir d'un immeuble à appartements, d'un triplex ou même d'une maison de ville.
Combien coûte la construction d'une maison multifamiliale ?
Lorsque l'on envisage la construction d'une maison multifamiliale, il y a de nombreuses dépenses à considérer. Par exemple, le coût du terrain, les frais d'architecture, les frais d'entrepreneur, les travaux de plomberie, d'électricité, les frais de peinture.
Puis-je acheter une maison multifamiliale avec un prêt fha?
Un prêt FHA peut être utilisé pour acheter une maison multifamiliale, mais il y a certaines exigences.
À quoi dois-je faire attention lors de l'achat d'une maison multifamiliale?
Lors de l'achat d'une maison multifamiliale, vous devez tenir compte de facteurs tels que l'emplacement, les revenus locatifs potentiels, le nombre d'unités et le vendeur de la propriété.
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