Tout type de propriété, qu'elle soit commerciale ou résidentielle, peut être un excellent investissement. Les actifs commerciaux offrent souvent plus d'avantages financiers pour votre argent que les propriétés résidentielles telles que les appartements locatifs ou les maisons unifamiliales, mais il y a aussi plus de risques.
Comprendre tous les avantages et les inconvénients d'investir dans l'immobilier commercial est essentiel afin de prendre la meilleure décision d'investissement pour vous.
Immobilier d'Entreprise : Définition
L'immobilier commercial fait référence aux classes d'actifs qui ne sont pas des résidences unifamiliales. Il peut s'agir de logements multifamiliaux (quatre logements connectés ou plus), d'espaces commerciaux ou de bureaux, de propriétés industrielles ou d'usine, ou d'une combinaison de ceux-ci. Tout type de propriété, qu'elle soit commerciale ou résidentielle, peut être un bon investissement. Les propriétés commerciales offrent généralement plus de récompense financière pour votre argent que les propriétés résidentielles telles que les appartements locatifs ou les maisons unifamiliales, mais il peut également y avoir plus de risques.
Comprendre tous les avantages et les inconvénients d'investir dans des propriétés commerciales est essentiel pour que vous puissiez prendre la meilleure décision d'investissement pour vous. ou même un terrain constructible
Parce que les propriétés commerciales sont de plus grande taille, ils vous permettent de construire votre portefeuille plus rapide que l'achat de maisons individuelles. Naturellement, tout investissement immobilier a l'avantage de vous permettre d'exploiter ou d'hypothéquer votre investissement.
Types de biens immobiliers commerciaux
Nous allons passer en revue les huit différents types de biens immobiliers commerciaux ci-dessous, en examinant chacun des éléments suivants :
- Plusieurs familles
- Bureaux
- Industrie
- Au detail
- Hôtels / Hospitalité
- Usage mixte
- Transport routier
- But spécial
Nous examinerons plusieurs types de bâtiments, types de propriétés et types d'utilisation du sol, ainsi que quelques exemples de chaque classe d'actifs le long de la route.
#1. Plusieurs familles
Les propriétés multifamiliales servent de pont entre l'immobilier résidentiel et commercial.
Bien qu'ils puissent être utilisés principalement comme résidence, l'objectif général du type de propriété est l'investissement (occupé par le propriétaire ou non).
La catégorie d'actifs multifamiliaux comprend tout, du duplex à l'immeuble d'appartements de plusieurs centaines d'unités.
Duplex/Triplex/Quadruplex
Les duplex sont des immeubles locatifs à deux logements, les triplex sont des immeubles à trois logements et les quadruplex sont des immeubles à quatre logements. C'est assez simple.
Les types de propriétés suffixés "plex" se trouvent sur presque tous les marchés, bien qu'ils conviennent mieux aux nouveaux investisseurs et à ceux qui cherchent à tirer profit de leur propre maison (en louant d'autres unités).
Les immeubles d'appartements, en revanche, sont souvent classés comme étant de faible, moyenne ou grande hauteur en fonction du nombre d'étages qu'ils ont.
Appartements de jardin
Les appartements-jardins de banlieue sont apparus pour la première fois dans les années 1960 et 1970, lorsque les jeunes se sont déplacés des villes vers les banlieues.
Les appartements avec jardin sont généralement de 3 à 4 étages, avec 50 à 400 unités, sans ascenseur et avec un parking en surface. Il s'agit essentiellement d'un groupe d'immeubles d'appartements de faible hauteur sur un terrain, dont certains peuvent partager une cour ou un autre terrain.
Appartements de taille moyenne
Ces complexes sont généralement de 5 à 12 étages, avec 30 à 110 unités avec ascenseur. Il s'agit souvent de sites de remplissage urbain intégrés.
Appartements de grande hauteur
Les appartements de grande hauteur sont généralement situés dans de plus grands marchés, comportent plus de 100 unités et sont gérés par des professionnels.
Le nombre d'étages est moins spécifique pour les immeubles de grande hauteur, cependant, une fois que vous dépassez 10 à 12 étages, la plupart des marchés considéreront l'immeuble comme un immeuble de grande hauteur.
Un gratte-ciel est un immeuble de grande hauteur qui compte plus de 40 étages et atteint une certaine hauteur.
#2. Bureau
Les immeubles de bureaux, comme les propriétés multifamiliales, sont classés comme de faible, moyenne ou grande hauteur en fonction de leur taille.
Immeubles de bureaux de classe A, B et C
Les immeubles de bureaux sont généralement classés en classe A, classe B ou classe C.
Ces classifications sont toutes relatives et fortement influencées par les contextes, tels que l'emplacement du bâtiment et la santé du marché environnant.
La Classe A les bâtiments sont les meilleurs des meilleurs en termes de construction et d'emplacement.
Classe B les propriétés peuvent avoir une construction de haute qualité mais se trouvent dans un emplacement moins souhaitable.
Classe C les propriétés peuvent être délabrées et dans un emplacement défavorable.
Quartier central des affaires (CBD)
Les immeubles de bureaux dans un quartier central des affaires (CBD) sont au cœur d'une ville.
Ces bâtiments incluraient des gratte-ciel dans les centres-villes de grandes villes comme Chicago ou New York, ainsi que dans certaines villes de taille moyenne comme Orlando ou Jacksonville.
Immeubles de bureaux de banlieue
Ce type d'espace de bureau de banlieue se compose généralement de structures de hauteur moyenne allant de 80,000 400,000 à XNUMX XNUMX pieds carrés et situées à l'extérieur d'un centre-ville.
Les parcs de bureaux de banlieue, qui assemblent plusieurs immeubles de taille moyenne différents dans un cadre semblable à un campus, sont également courants dans les villes.
#3. Industriel
La taille des propriétés industrielles peut également varier considérablement en fonction de leurs cas d'utilisation spécifiques.
Fabrication lourde
Cette catégorie de propriété industrielle est vraiment une catégorie d'utilisation spéciale à laquelle appartiendraient la plupart des grands fabricants. Ces propriétés sont fortement personnalisées avec des machines pour l'utilisateur final et nécessitent généralement une rénovation importante pour être réaffectées à un autre locataire.
Assemblée légère
Ces structures sont beaucoup plus simples que les propriétés de fabrication lourdes et peuvent généralement être facilement reconfigurées.
Le stockage, l'assemblage de produits et l'espace de bureau sont toutes des applications courantes.
Entrepôt flexible
Il s'agit d'une propriété industrielle qui peut être facilement convertie et comprend généralement un mélange d'espaces industriels et de bureaux.
L'espace flexible peut également être considéré comme à usage mixte, ce que nous aborderons plus en détail ci-dessous.
Entrepôt en vrac
Ces propriétés sont généralement très grandes, allant de 50,000 1,000,000 à XNUMX XNUMX XNUMX pieds carrés.
Ces propriétés sont fréquemment utilisées pour la distribution régionale des produits. Ils nécessitent également un accès facile aux camions qui entrent et sortent des réseaux routiers.
#4. Vendre au détail
Strip / Centre commercial
Les centres linéaires sont de plus petits commerces de détail qui peuvent ou non avoir des locataires principaux. Un locataire principal est simplement un locataire commercial plus important qui sert à attirer les clients dans la propriété.
Les locataires principaux incluent Wal-Mart, Publix et Home Depot. Les centres commerciaux linéaires abritent généralement un mélange de petits magasins de détail tels que des restaurants chinois, des nettoyeurs à sec, des salons de manucure, etc.
Centre de vente au détail communautaire
Les centres de vente au détail communautaires varient généralement en taille de 150,000 350,000 à XNUMX XNUMX pieds carrés.
Ils sont occupés par un certain nombre de piliers, tels que des épiceries et des pharmacies. De plus, il est courant de trouver un ou plusieurs restaurants dans un centre commercial communautaire.
Centre d'alimentation
Un centre commercial compte généralement plusieurs magasins de détail en ligne plus petits, mais il se distingue par la présence de quelques grands détaillants de boîtes, tels que Wal-Mart, Lowes, Staples, Best Buy, etc.
Chaque détaillant à grande surface occupe généralement entre 30,000 200,000 et XNUMX XNUMX pieds carrés, et ces centres de vente au détail contiennent généralement plusieurs colis.
Centre commercial régional
Les centres commerciaux varient en taille de 400,000 2,000,000 à XNUMX XNUMX XNUMX pieds carrés et ont généralement quelques locataires principaux tels que des grands magasins ou des détaillants à grande surface tels que Barnes & Noble ou Best Buy.
En dehors du colis
La plupart des grands centres commerciaux ont une ou plusieurs parcelles extérieures, qui sont des parcelles de terrain réservées à des locataires spécifiques tels que des restaurants de restauration rapide ou des banques.
#5. Hôtels
Hôtels à service complet
Les hôtels à service complet sont généralement situés dans les quartiers d'affaires centraux ou les zones touristiques et comprennent des marques bien connues telles que Four Seasons, Marriott et Ritz Carlton.
Hôtels avec service limité
Les hôtels de la catégorie à service limité sont généralement des établissements de caractère. Ces hôtels sont généralement plus petits et n'offrent pas d'équipements tels qu'un service d'étage, des restaurants sur place ou un espace de congrès.
Hôtels pour séjours prolongés
Ces hôtels ont des chambres plus grandes, de petites cuisines et sont destinés aux personnes séjournant une semaine ou plus.
#6. Usage mixte
Les propriétés à usage mixte, bien que distinctes en elles-mêmes, peuvent en fait être une combinaison de l'un des types de propriétés commerciales susmentionnés. Les commerces/restaurants avec des bureaux ou des résidences au sommet sont le type le plus courant de biens à usage mixte, en particulier dans les villes.
Considérez un gratte-ciel typique du centre-ville ; il y a de fortes chances que l'actif soit à usage mixte. Les propriétés à usage mixte sont généralement une combinaison de bureaux, résidentiels/multifamiliaux, commerciaux et/ou industriels.
#7. Terre
Greenfield / Terrain agricole
Un terrain vierge est un terrain non aménagé, comme une ferme ou un pâturage. Cette catégorie comprendrait également divers types de terres agricoles, telles que les vergers, les fermes d'animaux, les ranchs, etc.
Terrain intercalaire
Le terrain intercalaire est situé dans une ville qui a déjà été développée mais qui est maintenant vacante. Il est uniquement associé au développement de l'immobilier dans les zones urbaines.
Terres industrielles
Les friches industrielles sont des parcelles de terrain qui étaient auparavant utilisées à des fins industrielles ou commerciales mais qui sont maintenant disponibles pour être réutilisées.
Ces propriétés sont généralement endommagées pour l'environnement ou sont suspectées de l'être, en raison d'utilisations commerciales antérieures.
#8. But spécial
Les catégories de biens immobiliers ci-dessus couvrent les types les plus courants de biens immobiliers commerciaux. Cependant, il existe de nombreux autres types de biens immobiliers commerciaux que les investisseurs construisent et possèdent.
C'est là qu'entre en jeu le concept de propriété «à usage spécial». Il s'agit en substance de la classification diverse de la CRE. Les parcs d'attractions, les pistes de bowling, les parkings, les stades, les théâtres, les zoos et de nombreuses autres propriétés à usage spécial en sont des exemples.
Termes de base dans l'immobilier commercial
Bien qu'il existe des dizaines de mots propres à l'investissement immobilier commercial, les rendements privilégiés et le partage des actions sont deux idées clés qui seront abordées tout au long de cette étude.
Retours préférés :
Il s'agit d'un type de rendement dans lequel le promoteur verse à l'investisseur un taux de rendement fixe pouvant aller de 5 % à 10 % ou plus. Les rendements privilégiés sont généralement payés trimestriellement, mais ils peuvent également être payés mensuellement ou annuellement.
Répartition des actions :
Lorsqu'une partie des capitaux propres de la propriété provenant de l'appréciation ou de l'augmentation de la valeur est partagée entre le sponsor et l'investisseur en fonction d'un pourcentage convenu, on parle de partage des capitaux propres.
Investissements immobiliers commerciaux passifs
L'investisseur ne possède pas ou ne gère pas activement la propriété dans des investissements immobiliers passifs. L'investissement passif produit souvent un revenu sous la forme d'un dividende, d'un rendement privilégié, d'un fractionnement d'actions ou d'un mélange des trois.
Ce qui suit est un aperçu de base des nombreuses façons d'investir passivement dans l'immobilier commercial. Chaque type d'investissement immobilier commercial passif présente des avantages et des inconvénients, alors faites vos recherches avant d'investir.
Fiducies de placement immobilier (FPI)
Les FPI sont l'un des moyens les plus simples d'investir dans l'immobilier commercial. Une fiducie de placement immobilier (FPI) met en commun des fonds pour acheter et gérer efficacement plusieurs immeubles commerciaux, et elle verse des dividendes aux investisseurs. Les FPI sont éligibles à des allégements fiscaux spéciaux si elles envoient 90 % ou plus de leurs bénéfices sous forme de dividendes à leurs actionnaires, ce qui en fait une solide source de revenus passifs.
Il existe deux types de FPI : les FPI d'actions et les FPI hypothécaires. Les actions des deux types peuvent être achetées via un compte de courtage (pour les REIT publics) ou directement auprès du REIT (pour les privés). L'option la plus populaire est les FPI cotées en bourse, qui peuvent être achetées pour aussi peu que quelques centaines de dollars.
Fonds immobilier négocié en bourse (ETF)
Plutôt que de sélectionner et d'acheter des actions de FPI individuelles, vous pouvez participer à plusieurs FPI par le biais d'un fonds immobilier négocié en bourse (ETF). Un gestionnaire de fonds sélectionne un portefeuille de titres immobiliers dans lequel investir. Celui-ci peut comprendre un certain nombre de FPI dans divers domaines commerciaux.
Les fonds négociés en bourse (ETF) immobiliers réduisent les risques en répartissant votre investissement sur plusieurs entreprises et secteurs.
Financement participatif
Pour les investisseurs agréés, le crowdfunding CRE est une alternative d'investissement passif. Les investisseurs peuvent utiliser les plateformes de financement participatif pour entrer en contact avec des investisseurs ou des développeurs tiers qui ont une opportunité d'investissement nécessitant un financement. La plupart des plateformes de financement participatif évaluent l'investissement et le sponsor avant de les ajouter à la plateforme, mais vous devriez faire vos propres recherches sur l'opportunité et le sponsor.
Les options de financement participatif CRE sont accessibles aux investisseurs pour aussi peu que quelques milliers de dollars, mais d'autres en demandent des centaines de milliers. Alors que les rendements sont souvent meilleurs que ceux d'un REIT ou d'un ETF immobilier, il y a moins de liquidité et plus de risque avec le crowdsourcing. La majorité des possibilités de financement participatif ont des échéances allant de deux à cinq ans. Pendant ce temps, l'investisseur n'est pas en mesure de retirer ses fonds de la transaction.
Participez en tant que partenaire d'équité ou de financement.
Une autre alternative passive consiste à collaborer en tant que partenaire financier avec un investisseur CRE actif. Vous êtes un partenaire silencieux et passif qui contribue à l'acompte ou à l'achat en espèces de la propriété en échange d'un rendement privilégié, d'une part de capital ou d'une combinaison des deux. Ceci est similaire au financement participatif, sauf que le nombre de partenaires est plus petit et que les rendements sont plus importants. Mais il y a aussi un plus grand risque.
Les partenaires capitaux et financiers sont populaires dans le secteur de l'immobilier, en particulier dans la CRE. Ces changements, cependant, ne sont pas très médiatisés. La majorité des opportunités d'actions sont découvertes grâce à des contacts établis avec des investisseurs actifs. Il est essentiel que vous entrepreniez votre propre diligence raisonnable sur l'investissement et l'investisseur. Ils sont en charge de la LLC, de la propriété et de votre argent, vous devez donc avoir confiance en leurs capacités à gérer l'investissement avec succès.
Investissements immobiliers commerciaux actifs
Les investissements immobiliers actifs sont ceux dans lesquels l'investisseur gère activement l'investissement. Cela implique souvent de posséder une partie de l'investissement ainsi que d'assumer tout ou partie du risque et de l'obligation. Bien que ce ne soit pas toujours le cas, l'investissement actif surpasse généralement l'investissement passif. Les investissements actifs génèrent des revenus de deux manières :
- Revenus locatifs et trésorerie
- L'appréciation de la propriété est le processus d'augmentation de la valeur d'une propriété.
Comment acheter et gérer une propriété immobilière commerciale par vous-même
Si vous investissez activement dans l'immobilier commercial, vous êtes responsable de la recherche, du financement, de l'acquisition, de la gestion et de la cession de la propriété. Bien que vous puissiez avoir des partenaires financiers, des investisseurs, une entreprise de gestion tierce ou une équipe de personnes à vos côtés, vous êtes en fin de compte responsable du succès ou de l'échec de l'investissement.
La plupart des investisseurs actifs en CRE se spécialisent dans un secteur spécifique. Ils peuvent acheter exclusivement des résidences multifamiliales ou se concentrer sur des complexes de bureaux. Déterminez ce qui suit avant d'acheter une propriété commerciale :
- Le type de bien immobilier commercial que vous souhaitez posséder,
- La disponibilité et la demande pour ce type de CRE sur votre marché immobilier, et
- comment investir correctement dans cette industrie CRE
Voici comment commencer à investir activement dans l'immobilier commercial.
#1. Évaluer les opportunités d'investissement potentielles
Une fois que vous avez décidé d'un secteur et d'un emplacement, vous voudrez rechercher des opportunités d'investissement à explorer. Loopnet, Crexi, Craigslist et votre propre campagne de publipostage sont tous de bons endroits pour rechercher des propriétés proposées à la vente par l'intermédiaire d'un courtier immobilier commercial.
Si la propriété est inscrite auprès d'un courtier, le courtier soumettra normalement une notice d'offre (MO) décrivant la performance actuelle de la propriété ainsi que sa pro forma, ou les revenus potentiels que la propriété peut gagner lorsqu'elle est gérée et louée efficacement. Bien que ces informations soient utiles, il vous incombe de confirmer les projections et les dépenses actuelles.
La majorité des offres sont basées sur le bénéfice d'exploitation net (NOI) et le taux de capitalisation de la propriété.
- Le revenu net d'exploitation (NOI) est l'argent généré par une propriété après déduction de toutes les dépenses annuelles, à l'exclusion du paiement de la dette.
- Le taux plafond est l'évaluation de la propriété basée sur son bénéfice d'exploitation net, ou NOI. Plus le rendement est bon, plus le taux de capitalisation est élevé. Plus le taux de capitalisation est bas, moins vous obtiendrez d'accord.
#2. Soumettre une lettre d'intention (LOI)
Si l'investissement semble viable, l'étape suivante consiste à soumettre une lettre d'intention (LOI). Il s'agit d'un document d'une ou deux pages qui résume :
- ce que vous avez l'intention d'acheter, et
- les conditions d'achat, telles que le prix d'achat, l'acompte, le délai d'inspection et toute autre stipulation ou éventualité
Une lettre d'intention n'est pas juridiquement contraignante, mais elle poursuit le processus de diligence raisonnable de l'acheteur et du vendeur à des conditions temporaires. Une fois que l'acheteur aura terminé sa diligence raisonnable, il pourra s'engager dans un contrat formel. Consultez un avocat avant de signer un contrat pour vous assurer qu'il contient toutes les dispositions et conditions pertinentes et protège efficacement les deux parties.
Une lettre d'intention n'est pas juridiquement contraignante, mais elle poursuit le processus de diligence raisonnable de l'acheteur et du vendeur à des conditions temporaires. Une fois que l'acheteur aura terminé sa diligence raisonnable, il pourra s'engager dans un contrat formel. Consultez un avocat avant de signer un contrat pour vous assurer qu'il contient toutes les dispositions et conditions pertinentes et protège efficacement les deux parties.
#3. Obtenir des fonds
Vous devez organiser les fonds dès que le contrat est signé. Il existe une variété d'options de prêt immobilier commercial disponibles:
- Prêts conventionnels exiger un acompte d'au moins 20% du prix d'achat. Il existe des options à court et à long terme, vous pouvez donc acquérir de l'argent avec des modalités de remboursement allant de deux à trente ans. Il existe des hypothèques à taux fixe et des hypothèques à taux révisable ; certains prêts à court terme impliquent également des paiements forfaitaires.
- Prêts du gouvernement Les prêts de la Small Business Administration (SBA7a) ou de la Certified Development Company (SBA504) sont garantis par le gouvernement et vont de 15 à 25 ans. Des prêts à taux variable et à taux fixe peuvent être obtenus avec un acompte aussi bas que 10 %.
- Syndication: Vous combinez des fonds d'investisseurs pour acheter la propriété en espèces, en payant un rendement privilégié, une part de capital ou une combinaison des deux.
- Financement propriétaire : Lorsque le vendeur d'une propriété effectue un financement à un taux et à des conditions définis, on parle de financement par le propriétaire.
Lors de l'approbation des prêts, la plupart des banques tiennent compte de deux facteurs :
- Le ratio prêt-valeur (LTV), qui est le montant du prêt par rapport à la valeur de la propriété.
- Le revenu annuel généré par la propriété par rapport au service annuel de la dette sur la propriété. Ceci est appelé le ratio de couverture du service de la dette (DSCR).
Bien que la propriété soit le facteur le plus important du prêt, les banques examinent également le plan d'affaires, la solvabilité, l'expérience et la valeur nette de l'investisseur pour déterminer s'il est ou non qualifié pour rembourser le prêt.
Il n'est pas rare que les prêts CRE obligent l'investisseur à être un garant personnel, à céder une police d'assurance-vie ou à utiliser d'autres biens en garantie, comme une résidence principale.
#4. Effectuer une inspection approfondie et une diligence raisonnable
L'immobilier commercial, comme l'immobilier résidentiel, a une période d'examen. Ce terme, qui peut être négocié pour être aussi court que 15 à 60 jours, permet à l'acheteur d'effectuer des inspections et d'entreprendre une diligence raisonnable sur la propriété.
Les acheteurs peuvent commander une variété de rapports :
- Rapport sur l'inspection de la propriété
- Enquête environnementale, Phase I
- Enquête sur les limites
Le prêteur est celui qui ordonne la majorité des inspections. Par conséquent, avant de commander des enquêtes ou des inspections, vous devriez examiner les options de financement. C'est aussi le moment où l'acquéreur vérifie les informations sur le fonctionnement du bien, telles que les dépôts de revenus, les taux de location, les vacances, les déclarations de revenus précédentes, etc.
Pendant le temps d'inspection, l'acheteur a la possibilité de renégocier ou d'annuler le contrat, souvent sans pénalité.
#5. Terminez la transaction et commencez à gérer l'investissement.
La propriété sera fermée avec une société de titres ou un avocat une fois le financement reçu et la période d'inspection expirée. Il est alors de la responsabilité de l'investisseur de gérer la propriété. Cela peut impliquer des choses comme
- superviser ou employer un gestionnaire sur place.
- s'adjoindre les services d'une société tierce de gestion immobilière,
- Pour gérer les unités locatives, un logiciel de gestion immobilière est utilisé.
- marketing et publicité sur les réseaux sociaux pour la propriété
- l'ouverture d'une procédure d'expulsion contre les locataires défaillants,
- la construction d'améliorations importantes, et
- responsabilités supplémentaires
Posséder un bien CRE nécessite souvent un travail important et une surveillance constante. Cependant, cela peut entraîner une grande récompense.
Immobilier commercial et impôts
Selon le type d'investissement, les revenus de l'immobilier commercial sont imposés différemment. Une fois que vous avez décidé de la meilleure façon d'investir dans le CRE pour vous, examinez comment cet investissement est imposé et consultez un conseiller fiscal.
Avantages de l'immobilier commercial
L'un des avantages les plus importants de l'immobilier commercial est le faible coût de la location. L'immobilier commercial peut avoir des rendements remarquables et des flux de trésorerie mensuels importants dans des endroits où la quantité de nouvelles constructions est limitée par la terre ou par la loi. Les bâtiments industriels ont généralement des loyers moins chers que les tours de bureaux, mais ils ont également des frais généraux inférieurs.
L'immobilier commercial bénéficie également de durées de bail des locataires bien plus longues que celles de l'immobilier résidentiel. Tant que des locataires à long terme occupent l'immeuble, cette période de bail prolongée offre au propriétaire de l'immeuble commercial une stabilité de trésorerie importante.
L'immobilier commercial, en plus de fournir une source de revenus constante et lucrative, offre un potentiel d'appréciation du capital tant que la propriété est bien entretenue et mise à jour. Et, comme tous les types de biens immobiliers, il s'agit d'une classe d'actifs distincte qui peut fournir une alternative de diversification efficace pour un portefeuille bien diversifié.
Inconvénients de l'immobilier commercial
La plupart des personnes qui souhaitent investir directement dans l'immobilier commercial sont découragées par les règles et réglementations. Les taxes foncières commerciales, les mécanismes d'achat et les responsabilités de maintenance sont cachés sous des couches de jargon juridique. Ces normes diffèrent selon l'état, le comté, l'industrie, la taille, le zonage et une variété d'autres facteurs. La plupart des investisseurs immobiliers commerciaux ont des connaissances spécialisées ou une équipe de personnes qui le font.
Un autre obstacle est le risque accru lié au roulement des locataires, qui est particulièrement important dans une économie où les fermetures inattendues de commerces de détail laissent les propriétés vacantes sans préavis.
En ce qui concerne les logements, les installations d'un locataire doivent souvent refléter celles des occupants précédents ou potentiels. Dans le cas d'une propriété commerciale, cependant, chaque locataire peut avoir des besoins assez divers qui nécessitent des rénovations importantes. Le propriétaire de l'immeuble doit alors modifier la surface pour répondre au métier particulier de chaque locataire. En raison du coût des améliorations pour les locataires entrants, un immeuble commercial avec une faible vacance mais un roulement élevé des locataires peut néanmoins perdre de l'argent.
L'achat d'une propriété commerciale est une proposition beaucoup plus coûteuse pour ceux qui souhaitent investir directement que l'achat d'une maison résidentielle. De plus, alors que l'immobilier, en général, est l'une des classes d'actifs les moins liquides, les transactions pour les immeubles commerciaux se déroulent à un rythme exceptionnellement lent.
Prévisions pour l'immobilier commercial
Le secteur de l'immobilier commercial aux États-Unis a beaucoup souffert pendant la crise de 2008-2009, mais il connaît des améliorations annuelles depuis 2010. Ces gains ont contribué à la récupération de presque toutes les pertes de l'ère de la récession.
D'autres signes, cependant, suggèrent que le marché de l'immobilier commercial a atteint un sommet dans le cycle d'expansion post-récession. Selon Ten-X Growth, une agence immobilière californienne, les prix de l'immobilier commercial ont clôturé en 2018 en hausse de seulement 1 % par rapport à 2017.
In Analyse Ten-X, le total final de 2018 pour les propriétés commerciales correspond à leur opinion sur la tarification en fin de cycle économique. Selon les données de l'entreprise, les postes vacants augmentent, la croissance des loyers ralentit et les taux d'intérêt du marché augmentent.
Selon Forbes, le secteur de la vente au détail, en particulier, a été une source de préoccupation sur le marché de l'immobilier commercial au sens large, les fermetures généralisées de magasins s'intensifiant en 2017 et se poursuivant en 2018. Par exemple, le centre commercial populaire REIT Westfield Corporation a vu son cours chuter presque 30% entre mi-2016 et fin 2017, avant de rebondir certaines de ces pertes en janvier 2018. Unibail-Rodamco SE a payé 15.8 milliards de dollars pour Westfield, formant Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
La plupart des organisations, en revanche, estiment que le marché immobilier est toujours en bonne forme dans l'ensemble. Il convient de noter que les événements mondiaux de 2020 n'ont pas réduit de manière significative les valeurs immobilières, et les valeurs immobilières sont restées stables ou ont même grimpé, tout comme le marché boursier, qui s'est remis de sa perte étonnante au deuxième trimestre 2 avec un rallye tout aussi spectaculaire qui a a duré jusqu'au deuxième trimestre 2020. Il s'agit d'une différence significative entre les conséquences économiques en 2 et ce qui s'est produit il y a dix ans. Ce qui est inconnu, c'est si l'environnement de travail à distance obligatoire pour la plupart des Américains, qui a commencé en 2021, aura une influence à long terme sur les demandes des bureaux de l'entreprise.
Évaluation des transactions immobilières commerciales
Alors que la propriété résidentielle est normalement évaluée pour l'utilisateur final en fonction de la superficie en pieds carrés et des ventes de propriétés comparables dans le quartier, la propriété commerciale est évaluée différemment.
Les professionnels de l'immobilier utilisent un ensemble de comps, ou de comparaisons, pour analyser et comparer des propriétés similaires, mais ils ne sont pas entièrement basés sur le prix de vente, comme c'est habituellement le cas dans l'immobilier résidentiel.
Les propriétés commerciales ne sont pas non plus incluses sur les sites Web de vente résidentielle standard tels que Realtor.com, Zillow.com ou Trulia.com. Loopnet.com, qui appartient à la base de données immobilière commerciale CoStar, est le plus grand site d'annonces immobilières commerciales. Vous pouvez également trouver ici des offres et des annonces de location de propriétés commerciales.
Comparer le taux de capitalisation d'une propriété commerciale (également appelé taux de capitalisation) à celui de propriétés similaires est une méthode standard pour l'évaluer. Il est obtenu en divisant le prix de vente du bien par le résultat opérationnel net. Considérez quel serait votre taux de rendement annuel si vous achetiez la propriété en espèces.
Même si une propriété potentielle semble être un bon achat sur la base du taux de capitalisation, vous devez la comparer à quelques autres méthodes d'évaluation. Cela peut inclure des éléments tels que :
- Résultat d'exploitation net (NOI): Le montant d'argent généré par un actif après déduction de toutes les dépenses d'exploitation, y compris l'inoccupation et la perte, et avant de payer l'hypothèque. C'est le montant utilisé pour calculer le taux de capitalisation de la propriété.
- Les flux de trésorerie est le montant net d'argent dans votre poche après déduction de tous les frais et versements hypothécaires.
- Retour cash sur cash : Calculé en divisant le montant d'argent que vous investissez sur une propriété par le flux de trésorerie annuel qu'elle génère. C'est encore un autre indicateur de votre retour sur investissement.
- Revenu brut : Le montant total d'argent gagné par une propriété avant les dépenses.
Se préparer au succès
Il n'y a pas que les chiffres dans l'évaluation de l'immobilier commercial. Avant même de vous asseoir à la table des négociations, vous devez avoir beaucoup de choses en place. Quelle que soit la classe d'actifs que vous choisissez, gardez à l'esprit ce qui suit lors du processus d'achat :
Vous est-il possible d'obtenir un financement pour ce bien ?
Si vous souhaitez obtenir un financement pour une propriété multifamiliale ou une autre propriété commerciale, celle-ci doit passer une évaluation commerciale et une évaluation par votre banque. Les banques, contrairement aux propriétés unifamiliales occupées par leur propriétaire, évaluent les propriétés commerciales selon leurs propres mérites, les exploitants-propriétaires servant de garants personnels. Cela signifie que vous et les numéros de la propriété doivent être exacts.
Si vous investissez dans une propriété multifamiliale de quatre logements ou moins, vous pouvez vivre dans l'un des logements et profiter des conditions de financement du propriétaire occupant, qui nécessitent généralement des acomptes moins élevés et des taux d'intérêt plus bas. Cela facilite également la gestion de la propriété vous-même si vous le souhaitez. Cette stratégie peut être extrêmement bénéfique pour les nouveaux investisseurs immobiliers, mais l'unité dans laquelle vous résidez limitera certainement votre flux de trésorerie total. Pourtant, vous pouvez rester dans la maison pendant un an ou deux avant de passer au suivant.
Faites appel à un courtier commercial.
Les professionnels de l'immobilier résidentiel habitués à accompagner les clients dans l'achat d'une maison unifamiliale ne sont pas toujours les mieux placés pour vous accompagner dans l'évaluation du bien commercial. Vous aurez besoin d'un courtier commercial ou d'un vendeur qui comprend comment les taux de capitalisation, les rendements en espèces et les revenus sont utilisés pour déterminer la valeur d'une propriété. Ils peuvent vous aider à comprendre les subtilités de la finalisation et de la négociation d'un accord pouvant impliquer l'héritage de locataires ou nécessitant des arrangements étranges ou créatifs. Les transactions commerciales peuvent rapidement s'effondrer et il faut un professionnel expérimenté pour les mener à bien. Des agents qualifiés peuvent également utiliser leurs relations pour vous aider à trouver des offres hors marché. Loopnet.com fournit une recherche d'agent immobilier commercial pour vous aider à trouver un spécialiste dans votre région.
Vous voulez savoir si cet agent est bon ? Renseignez-vous sur le nombre de transactions qu'ils ont conclues au cours de la dernière année ou des deux dernières années et demandez trois références d'anciens clients et d'autres agents avec lesquels ils ont travaillé pour conclure une transaction. Parce que la compétence et les capacités de négociation de votre agent commercial peuvent faire ou défaire une transaction, vous voudrez entendre de la bouche du cheval à quel point il a été en mesure de travailler en douceur et rapidement dans le passé, en particulier avec des propriétés similaires à la vôtre.
Demandez au vendeur de vous fournir chaque morceau de papier.
Contrairement à une transaction individuelle unifamiliale standard, vous devez demander au vendeur un registre des loyers des locataires actuels, des contrats de service et des documents d'entretien, ainsi que des comptes de revenus et de dépenses pour les années en cours et précédentes. Renseignez-vous auprès des voisins et des locataires actuels sur tout problème potentiel et déterminez quelle partie de la propriété a été vacante, pendant combien de temps et pourquoi.
Obtenez la confirmation des paiements des locataires sous la forme d'un certificat d'estoppel, qui est essentiellement un serment qui confirme leurs paiements et leurs conditions, ainsi que des copies de tous les baux. Utilisez une liste de contrôle en ligne pour vous aider à couvrir toutes vos bases.
Ayez une sauvegarde.
Plus l'installation est grande, plus il y aura de dépenses, et celles-ci ne seront pas toujours monétaires. Il y aura presque certainement des postes vacants et des défauts, et vous devez vous y préparer. Prévoyez 10% de votre revenu annuel estimé.
Une fois que vous avez compris comment évaluer n'importe quel bien immobilier commercial à l'aide de ces critères, vous pouvez choisir la classe d'actifs qui complète le mieux les objectifs de votre portefeuille et comment évaluer les nuances de cette classe d'actifs.
Quelle est la procédure de location d'un local commercial ?
Le processus de location d'une propriété commerciale implique généralement de trouver une propriété appropriée, de négocier les conditions du bail et d'exécuter un contrat de location. Le processus peut également inclure la réalisation d'une diligence raisonnable pour vérifier l'état de la propriété et s'assurer qu'elle répond aux exigences de l'entreprise.
Quels sont les facteurs les plus importants à considérer lors du choix d'une propriété commerciale?
Les facteurs les plus importants à prendre en compte lors du choix d'une propriété commerciale sont l'emplacement, l'accessibilité, le zonage, la superficie en pieds carrés, le coût et les commodités. D'autres facteurs peuvent inclure la disponibilité du stationnement, la hauteur du plafond et le potentiel d'expansion future.
Quelle est la différence entre la location et l'achat d'un bien immobilier commercial ?
La location d'un bien immobilier commercial consiste à louer le bien pendant une période déterminée, tandis que l'achat d'un bien immobilier commercial consiste à acquérir la propriété du bien. La location peut offrir plus de flexibilité et réduire les coûts initiaux, tandis que l'achat peut offrir une plus grande stabilité et des économies à long terme.
Quels sont les avantages de posséder un bien immobilier commercial ?
Posséder un bien immobilier commercial peut offrir un certain nombre d'avantages, notamment une appréciation à long terme, une source de revenu stable et des avantages fiscaux. La propriété peut également fournir un plus grand contrôle sur la propriété et peut servir de couverture contre l'inflation.
Quelles sont les conditions de location courantes pour l'immobilier commercial?
Les conditions de location courantes pour l'immobilier commercial comprennent la durée du bail, le montant du loyer et les conditions de paiement, les options de renouvellement et toute restriction ou obligation pour le locataire. Le bail peut également inclure des dispositions pour l'entretien, la réparation et l'amélioration de la propriété.
Quel est le processus de financement d'un achat immobilier commercial ?
Le processus de financement d'un achat immobilier commercial peut inclure l'obtention d'une hypothèque commerciale, qui est un prêt garanti par la propriété. D'autres options de financement peuvent inclure un prêt personnel, un prêt commercial ou un investissement d'un prêteur privé. Le processus peut également impliquer l'obtention d'une évaluation de la propriété et la négociation des conditions du prêt.
FAQ sur l'immobilier commercial
Quelle est la rentabilité de l'immobilier commercial ?
Les propriétés commerciales ont généralement un retour sur investissement annuel compris entre 6 % et 12 %, selon la région, l'économie actuelle et des facteurs externes (comme une pandémie). Il s'agit d'une fourchette beaucoup plus large que celle que l'on trouve généralement pour les maisons unifamiliales (1 à 4 % au mieux).
Quelle est la règle des 50% dans l'immobilier?
Selon la règle des 50 %, les investisseurs immobiliers doivent s'attendre à ce que les dépenses d'exploitation d'une propriété représentent environ la moitié de son revenu brut. Cela exclut les versements hypothécaires (le cas échéant), mais inclut les taxes foncières, les assurances, les pertes d'inoccupation, les réparations, les dépenses d'entretien et les services publics payés par le propriétaire.
Quelle est la règle des 70 pour cent ?
La règle des 70% dans le retournement de maison stipule que vous ne devriez pas dépenser plus de 70% de la valeur après réparation (ARV) moins le coût des réparations pour un immeuble de placement.
Faut-il donner un pourboire à son agent immobilier ?
Dans tous les cas, vous ne devez pas donner de pourboire à votre agent immobilier. Ce n'est ni attendu ni accepté comme une pratique régulière. En effet, plusieurs courtiers immobiliers affirment que recevoir des cadeaux ou des primes les met mal à l'aise. Les pourboires peuvent en fait les amener à travailler plus dur pour s'assurer qu'ils respectent la loi et satisfont aux exigences de leur permis.
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