Les prêts immobiliers commerciaux sont généralement utilisés pour acheter ou rénover la propriété commerciale. Les prêteurs exigent généralement que la propriété soit occupée par le propriétaire, ce qui signifie que votre entreprise doit occuper au moins 51 % du bâtiment. Pour obtenir un prêt immobilier commercial, vous devez d'abord déterminer les types de prêts commerciaux dont vous avez besoin en fonction de la propriété et de l'entreprise, puis affiner vos possibilités de prêteur. Vous devrez également noter les exigences pour les prêteurs immobiliers commerciaux afin de savoir quel prêteur choisir. Voici tout ce que vous devez savoir sur les prêts immobiliers commerciaux.
Crédit immobilier commercial : comment ça marche ?
Les prêts immobiliers commerciaux fonctionnent de la même manière que les prêts immobiliers personnels. Une distinction majeure est que les prêts sont garantis par un privilège sur une propriété commerciale plutôt que sur une propriété résidentielle. Un privilège est une créance légale sur une propriété qui peut être utilisée comme garantie si un prêt n'est pas remboursé. Dans le cas d'un prêt commercial, une fois le prêt remboursé, le prêteur supprime le privilège.
Les conditions réelles des prêts immobiliers commerciaux varient en fonction des types de prêts, du prêteur, du financement immobilier et d'autres facteurs.
Comment se qualifier pour les prêts immobiliers commerciaux
L'obtention de prêts immobiliers commerciaux est similaire à l'obtention d'un prêt hypothécaire pour une résidence.
- Rassemblez votre documentation. Lorsque vous demandez un prêt CRE, vous devez produire une documentation substantielle démontrant vos actifs, vos dettes, vos revenus et vos antécédents de crédit.
- Remplissez la demande de prêt. Un prêt CRE peut être obtenu via une banque, une coopérative de crédit ou un prêteur Internet spécialisé dans les prêts commerciaux.
Il est essentiel de comprendre que les conditions d'admissibilité aux prêts immobiliers commerciaux sont généralement beaucoup plus strictes que celles des prêts hypothécaires personnels. De plus, les caractéristiques évaluées par les prêteurs peuvent varier.
Exigences pour les prêts immobiliers commerciaux
Se qualifier pour un prêt immobilier commercial n'est pas la même chose que se qualifier pour un prêt immobilier. Les prêteurs veulent savoir que votre entreprise peut honorer les remboursements du prêt parce que vous utiliserez la propriété à des fins commerciales et que vous rembourserez le prêt avec les revenus de l'entreprise.
Les exigences en matière de prêts immobiliers commerciaux sont divisées en trois catégories :
# 1. sécurité
Avant d'autoriser un prêt, votre prêteur voudra s'assurer que le prêt est adéquatement garanti par la propriété sur laquelle vous empruntez. Cela signifie que vous aurez généralement besoin d'au moins 25 % à 30 % de capitaux propres dans la propriété ; si vous achetez, vous aurez besoin d'un acompte de 25 % ou plus pour être admissible.
De plus, votre prêteur voudra s'assurer que vous avez une assurance propriété appropriée pour vous protéger contre les dommages matériels (leur garantie). Le prêteur effectuera également des travaux de titre sur la propriété et examinera l'acte pour s'assurer qu'il n'y a pas de privilèges existants ou d'autres réclamations contre la propriété. [Pour plus d'informations, voir Qu'est-ce qu'un privilège ?]
#2. Gains
Les prêteurs veulent vérifier que vous avez suffisamment de revenus par rapport à vos dépenses lors du traitement de votre demande afin qu'ils puissent être sûrs que vous serez en mesure d'effectuer vos paiements de prêt chaque mois. Votre ratio de couverture du service de la dette est un critère pris en compte par les prêteurs lors de cette évaluation (DSCR). Le DSCR minimal varie en fonction de la propriété financée, cependant, la plupart des prêteurs préfèrent un DSCR de 1.25 ou plus.
Vous devrez fournir deux ans de déclarations de revenus - normalement d'entreprise et personnelles, car vous emprunterez de l'argent à des fins commerciales, mais vous devrez également signer une garantie personnelle. Vous devez également soumettre les documents organisationnels et l'accord opérationnel de votre entreprise, ainsi que des documents personnels tels qu'un W-9 et une copie de votre certificat de naissance ou de votre passeport.
#3. Garantie
Si vous demandez un prêt pour une propriété commerciale, votre prêteur voudra certainement vérifier la cote de crédit de votre entreprise. Cependant, dans la plupart des situations, les prêteurs vous demanderont également d'offrir une garantie personnelle, de sorte que votre crédit personnel sera également vérifié.
Les cotes de crédit minimales varient selon les prêteurs, mais pour la plupart des prêts conventionnels, elles se situent normalement entre 660 et 680.
Les prêteurs voudront savoir depuis combien de temps vous êtes en affaires afin d'estimer votre risque de crédit, en plus d'évaluer votre crédit. Pour être éligible à un prêt commercial, vous devez généralement être dans l'entreprise depuis au moins un ou deux ans. Par conséquent, le prêteur aura confiance dans les revenus de votre entreprise, qui seront la principale source de remboursement de votre prêt.
Choisir un prêteur pour les prêts immobiliers commerciaux
Il existe de nombreux prêts et prêteurs différents parmi lesquels choisir lorsque vous recherchez un prêt immobilier commercial, il est donc essentiel de trouver un prêteur qui offre non seulement le type de prêt que vous souhaitez, mais aussi des taux que vous pouvez vous permettre et des exigences de qualification que vous pouvez remplir.
Tenez compte des facteurs suivants lors de la sélection d'un prêteur :
- Options de prêt disponibles
- Frais d'origine.
- Les taux d'intérêt
- Exigences documentaires.
- Exigences en matière de temps d'affaires
- Pénalités pour paiement anticipé
- Exigences personnelles
- Options de financement rapide ou de mauvais crédit (si vous en avez besoin)
- Évaluations des plaintes des clients et du Bureau d'éthique commerciale
Types de prêts immobiliers commerciaux
Si vous vous demandez où obtenir un prêt de construction commerciale, plusieurs options s'offrent à vous. Vous devez évaluer les taux des prêts commerciaux de plusieurs prêteurs pour déterminer celui qui vous convient le mieux.
Voici une liste des avantages et des inconvénients de travailler avec des types spécifiques de prêteurs immobiliers commerciaux :
#1. Banques
La plupart des banques offrent des prêts commerciaux pour une variété de types de propriétés. Un prêt bancaire ordinaire vaut généralement environ 1 million de dollars.
Avantages:
- Tarifs raisonnables.
- Commodité et économies potentielles en tant que client bancaire existant.
- Options de financement à long terme.
Inconvénients:
- Une documentation complète est requise.
- Procédure lente
- Uniquement disponible pour les candidats ayant un crédit solide ou exceptionnel.
#2. Financiers commerciaux
Outre les banques, il existe d'autres organisations financières non bancaires qui peuvent fournir des prêts immobiliers commerciaux aux petites et moyennes entreprises. Les taux des prêts commerciaux ont tendance à être plus élevés que les taux bancaires ; néanmoins, si vous avez besoin d'un prêt rapidement, cela pourrait être une option viable.
Avantages:
- Critères de souscription moins stricts.
- approbation en moins de temps que les banques.
- Les frais et les frais de clôture sont réduits.
Inconvénients:
- Les taux d'intérêt sont souvent supérieurs à ceux offerts par les banques.
- Un paiement forfaitaire dans 5 à 10 ans peut être exigé.
- Beaucoup d'entre eux sont des prêts à court terme.
#3. Prêts immobiliers commerciaux SBA 504.
La SBA a créé ces prêts immobiliers commerciaux, qui peuvent être utilisés pour acheter des biens immobiliers ou des équipements à long terme. Ils sont constitués de deux emprunts : l'un auprès d'une banque à hauteur de 50% du prêt et l'autre auprès d'un Société de développement certifiée jusqu'à 40% du prêt. Un acompte d'au moins 10% est demandé.
Avantages:
- Des taux d'intérêt inférieurs au marché
- Termes de 20 ou 25 ans
- Acompte minimum
Inconvénients:
- Les exigences de taille des prêts immobiliers commerciaux de la SBA doivent être respectées.
- Procédure de financement prolongée
#4. SBA 7(a) Prêts immobiliers commerciaux
Vous pouvez emprunter jusqu'à 5 millions de dollars via un prêteur connecté en utilisant le prêt phare de la SBA, en fonction de vos qualifications. Ces prêts immobiliers commerciaux de la SBA peuvent être utilisés pour construire une nouvelle propriété, rénover une propriété existante ou acheter un terrain ou des bâtiments. Les taux sont calculés en utilisant le taux préférentiel plus quelques points de pourcentage.
Avantages:
- Des taux d'intérêt compétitifs
- Des durées allant jusqu'à 25 ans sont possibles.
- La majorité des prêts sont entièrement amortis.
Inconvénients:
- Restrictions relatives à la taille de l'entreprise
- Une bonne cote de crédit est requise.
- Long processus d'approbation
Il convient de noter que les prêts immobiliers commerciaux de la SBA nécessitent au moins 51 % d'occupation par le propriétaire pour les bâtiments existants et 60 % d'occupation par le propriétaire pour les nouvelles constructions.
#5. Les prêteurs d'argent dur
Les prêts d'argent dur sont des prêts à court terme basés sur la valeur de la propriété. Ces prêts immobiliers commerciaux sont généralement émis par des sociétés privées et ont des exigences de mise de fonds plus importantes. Ainsi, la qualification pour le prêt est plus simple et l'obtention du prêt est généralement plus rapide qu'avec une hypothèque standard.
Avantages:
- Ne tient pas compte de la cote de crédit de l'emprunteur.
- Approbation rapide
- Il est plus simple de se qualifier
Inconvénients:
- Augmentation des taux d'intérêt
- Le ratio LTV moyen varie de 60% à 80%.
- Financement temporaire
#6. Financiers conduits
Les prêts conduits sont des prêts hypothécaires commerciaux qui sont regroupés avec d'autres types de prêts commerciaux, puis vendus sur le marché secondaire à des investisseurs. Ils financeront souvent un minimum de 1 à 3 millions de dollars, avec des durées allant de cinq à dix ans. Amortissement est souvent effectuée sur une plus longue période, en maintenant les paiements à un niveau bas, mais le solde est payé en un seul paiement forfaitaire final et énorme.
Avantages:
- Les taux d'intérêt sont bas.
- La durée d'amortissement dépasse la durée du prêt
- Une garantie personnelle n'est pas exigée pour un prêt sans recours.
Inconvénients:
- Paiement forfaitaire après un terme de 5 à 10 ans
- Les pénalités de remboursement anticipé sont sévères.
#sept. Plateformes de financement participatif
Les plateformes de financement participatif mettent en relation les emprunteurs avec des prêteurs privés. Il existe de nombreux marchés de prêts commerciaux. Ces services sont un excellent choix pour les prêts-relais à court terme, qui doivent « combler l'écart » jusqu'à ce que vous puissiez obtenir un financement à long terme.
Avantages:
- Redressement rapide
- La plupart des cotes de crédit sont admissibles à l'approbation d'un prêt.
- Procédure de candidature simplifiée
Inconvénients:
- Les taux d'intérêt peuvent être élevés.
- Frais de montage coûteux
- Les prêteurs traditionnels sont soumis à moins de règles.
#8. Prêts globaux
Si vous avez l'intention d'acquérir plusieurs maisons, un prêt global peut aider à rendre le processus plus facile à gérer. Vous pouvez avoir un prêteur, un paiement et un ensemble de conditions de prêt pour plusieurs propriétés avec ce type de financement. Bien que cela semble être une chimère, il y a des inconvénients importants. D'une part, les propriétés individuelles peuvent être difficiles à vendre car elles sont toutes liées entre elles. Deuxièmement, parce que chaque propriété sert de garantie pour les autres, si l'une ne parvient pas à générer les revenus escomptés, tous vos investissements peuvent être compromis.
Taux, conditions et frais des prêts immobiliers commerciaux
| Taux d'intérêt | Commence autour de 3.5 % |
| Acompte | Au moins 25% |
| Conditions de prêt | 10 à 25 ans, avec jusqu'à XNUMX ans d'amortissement |
| Ratio dette/revenu | Ratio de couverture du service de la dette (DSCR) minimum de 1.25 |
| Pointage de crédit minimal | 660 |
| Types de propriétés éligibles | Propriétés de bureaux, de commerce de détail, industrielles, hôtelières, de restauration, médicales, de divertissement et spécialisées |
Principales différences entre les prêts immobiliers résidentiels et commerciaux
Prêts immobiliers commerciaux
- Les prêts immobiliers commerciaux sont généralement accordés à des sociétés (sociétés, promoteurs, sociétés en commandite, fonds et fiducies).
- Les prêts commerciaux ont souvent des durées allant de cinq à vingt ans, la durée d'amortissement étant souvent supérieure à la durée du prêt.
- Les ratios prêt-valeur des prêts commerciaux varient généralement entre 65 et 80 %.
Prêts résidentiels
- Les emprunteurs individuels obtiennent souvent des prêts hypothécaires résidentiels.
- Les prêts hypothécaires résidentiels sont un type de prêt amorti dans lequel la dette est remboursée en versements réguliers au fil du temps. Le prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans est le produit hypothécaire résidentiel le plus populaire.
- Certains prêts hypothécaires résidentiels, tels que les prêts USDA ou VA, permettent des ratios prêt-valeur élevés allant jusqu'à 100 %.
Qu'est-ce qui différencie les prêts immobiliers commerciaux des prêts à la consommation ?
Les prêts individuels (à la consommation) ne sont pas les mêmes que les prêts immobiliers commerciaux. Ces prêts ont des exigences de garantie et de souscription très variables, ainsi que des taux, des conditions et d'autres caractéristiques différents.
Pour commencer, il existe beaucoup moins de programmes de titrisation de prêts commerciaux que de programmes de prêts personnels. Cela implique que les prêteurs doivent souvent détenir bon nombre de ces prêts après leur octroi plutôt que de les vendre aux investisseurs, qui supportent le risque de perte si l'emprunteur ne rembourse pas le prêt.
En conséquence, les prêteurs sont beaucoup plus réticents à accorder des prêts commerciaux. Les cotes de crédit minimales et les acomptes sont souvent plus élevés. Les prêts immobiliers commerciaux ne sont pas non plus éligibles à l'assurance hypothécaire, par conséquent, les exigences de revenu et les taux d'intérêt sont généralement plus élevés.
De plus, les prêts commerciaux ne durent souvent pas aussi longtemps que les prêts personnels. Contrairement aux prêts immobiliers, qui sont souvent accordés pour des durées allant jusqu'à 30 ans, les prêts immobiliers commerciaux sont souvent accordés pour des durées de seulement cinq ou dix ans. Les amortissements des prêts, en revanche, sont parfois plus longs - jusqu'à 25 ans est courant - laissant les emprunteurs avec des paiements forfaitaires qu'ils doivent soit rembourser, soit refinancer à la fin de leur prêt.
Conclusion
Un investisseur (généralement une entité commerciale) achète un bien immobilier commercial, loue un espace et perçoit les loyers des entreprises qui opèrent dans la propriété. L'investissement est destiné à être un bien locatif.
Les prêteurs tiennent compte de la garantie du prêt, de la solvabilité de l'entité (ou des dirigeants/propriétaires), y compris trois à cinq ans d'états financiers et de déclarations de revenus, et de ratios financiers tels que le ratio prêt/valeur et le ratio de couverture du service de la dette lors de l'évaluation des prêts immobiliers commerciaux.
FAQ sur les prêts immobiliers commerciaux
Quelle cote de crédit est nécessaire pour un prêt commercial?
Un pointage de crédit d'au moins 680 est normalement requis, et un pointage de crédit supérieur à 700 est hautement souhaitable.
Quelles sont les exigences pour un prêt hypothécaire commercial?
- Avoir un acompte de 20% - 30% prêt.
- Devenez propriétaire.
- Posséder deux ou plusieurs propriétés locatives depuis au moins 24 mois.
- Avoir de l'argent à la banque sous forme d'épargne.
- Présentez une preuve de vos revenus, qu'ils proviennent d'un salaire, d'un travail indépendant ou d'un loyer.
Quel est le montant maximum du prêt SBA ?
5 millions de dollars
