Après un certain temps dans l'entreprise de location, vous vous rendrez compte que vous devriez arrêter de gaspiller de l'argent en loyer mois après mois et acheter plutôt une maison ou un appartement. Si vous êtes sur le point d'acheter votre premier appartement, cet article vous proposera une liste de contrôle des éléments à vérifier avant d'acheter. Vous verrez également les avantages d'acheter un immeuble d'appartements et saurez s'il s'agit d'une bonne option d'investissement.
Considérations avant d'acheter un appartement
#1. Examinez votre position dans l'équation loyer vs propre.
D'abord et avant tout, si vous devez acheter ou louer un appartement dépend des conditions du marché où vous vivez et combien de temps vous avez l'intention de rester. L'utilisation d'un calculateur de loyer par rapport à l'achat, qui vous permet d'entrer votre code postal ou votre ville et/ou le montant que vous vous attendez à payer pour posséder ou louer dans votre région, est un moyen d'analyser toutes ces statistiques à la fois.
Supposons que vous payez 1,000 200,000 $ par mois en loyer mais 48,000 XNUMX $ pour acheter un appartement. L'achat peut sembler plus cher au début, car un acompte et des frais de clôture peuvent totaliser jusqu'à XNUMX XNUMX $. Cependant, si vous restez sur place pendant au moins cinq ans, l'équilibre change, faisant de l'achat l'alternative la moins chère.
La raison en est qu'après cinq ans, vous avez accumulé la valeur nette de votre maison plutôt que de la gaspiller en loyer. Alors comparez les prix dans votre région et voyez ce qui vous convient.
#2. Déterminez si l'achat d'un appartement est financièrement faisable.
Une autre considération est de savoir combien vous pouvez vous permettre de payer pour un appartement. Utilisez notre calculateur d'abordabilité de la maison pour entrer vos revenus, vos dettes et vos économies sur la mise de fonds.
Supposons que vous gagnez 70,000 250 $ par an, que vous payez 40,000 $ par mois en cartes de crédit et autres factures et que vous ayez 263,000 1,575 $ de côté pour un acompte. Cela signifie que vous pourriez vous permettre un appartement de XNUMX XNUMX $, ce qui coûterait XNUMX XNUMX $ par mois. Connaître ces chiffres est essentiel car ils vous aideront à limiter votre recherche d'appartement à votre gamme de prix préférée.
#3. Apprenez la différence entre les coopératives et les condos.
Si vous cherchez à acheter un appartement, vous rencontrerez probablement des condos et des coopératives. Alors, quelle est la différence ?
"Un condo est similaire à l'achat d'une maison en ce sens que vous obtenez l'acte de propriété de l'unité, et généralement, si jamais vous souhaitez louer votre unité, vous pourrez le faire sans aucune stipulation sauf, bien sûr, que le nouveau locataire doit qualifier par le biais du conseil d'administration », explique Lila Nejad, agent immobilier de Douglas Elliman.
"Une coopérative achète une participation dans un immeuble dans lequel vous possédez l'unité, mais il y a plus de critères de conseil pour être admissible à l'achat, et les ressortissants non américains sont beaucoup moins susceptibles d'entrer dans la plupart de ces immeubles." Les lois sur la sous-location sont également souvent beaucoup plus strictes, souvent avec des limitations de deux ans ou aucune location à des tiers.
La procédure d'achat d'un appartement
La procédure d'achat d'un appartement n'est pas quelque chose dont il faut s'inquiéter. Suivez simplement les étapes ci-dessous pour acheter un appartement.
#1. Créer des objectifs :
Quel objectif souhaitez-vous atteindre en achetant un immeuble à appartements ? Une fois que vous avez décidé d'un objectif, déterminez combien d'argent vous devrez retirer de votre investissement pour atteindre le seuil de rentabilité.
#2. Définissez votre budget de construction :
Savoir combien vous voulez dépenser est essentiel lors de l'achat d'un immeuble à appartements. Les investisseurs doivent s'assurer qu'ils laissent suffisamment d'argent pour couvrir les réparations ainsi que pour investir dans d'autres propriétés afin de diversifier leurs portefeuilles.
#3. Comprendre la trésorerie
En supposant que vous vouliez gagner de l'argent avec votre immeuble, vous devrez comprendre les flux de trésorerie. Utilisez un calculateur de location pour simuler des offres potentielles afin de savoir à quoi vous attendre.
#4. Choisissez un marché :
Examinez toujours votre marché local avant de vous aventurer hors de l'État pour plus de facilité et de confiance. Créez quelques offres sur différents marchés pour découvrir ce qui est possible. Il est plus facile de gérer un bâtiment dans une région proche que vous connaissez mieux.
#5. Obtenez une pré-approbation de financement :
Après avoir choisi un marché, les investisseurs doivent être pré-approuvés pour le financement. Obtenez l'approbation d'au moins deux prêteurs différents afin de pouvoir comparer les taux une fois que vous avez trouvé une maison.
Il est maintenant temps de chercher un immeuble et de faire une offre. Enquêter sur les propriétés via la MLS, des sites Web immobiliers commerciaux ou en travaillant avec un courtier. Visitez de nombreuses propriétés et lorsque vous en découvrez une qui vous plaît, faites une offre.
#6. Inspectez le bâtiment :
Personne ne veut acheter un appartement qui n'est pas dans l'état dans lequel il a été annoncé. Assurez-vous que l'immeuble est inspecté. Le système CVC, la plomberie et les systèmes électriques sont tous importants à inspecter.
Engagez une société de gestion immobilière pour vous simplifier la gestion de votre investissement. Sachez que la société de gestion immobilière que vous sélectionnez fera ou détruira le succès de votre investissement. Avant de prendre une décision, effectuez des recherches, lisez des critiques et interrogez plusieurs entreprises.
#sept. Sécurisez le financement et clôturez :
Présentez l'accord aux prêteurs qui vous ont pré-approuvé afin que vous puissiez comparer les devis. Choisissez un prêteur et il vous aidera à être entièrement approuvé et prêt à conclure.
#8. Ne vous arrêtez pas là :
Continuez à développer votre portefeuille ! Une fois que vous avez établi votre investissement et que vous gagnez un flux de revenus stable, continuez à développer votre portefeuille en recherchant votre prochaine opportunité d'investissement, peut-être en achetant un autre immeuble à appartements ?
Les avantages et les inconvénients de l'achat d'un immeuble à appartements
L'achat d'un immeuble à appartements représente un investissement et une dépense importants. Comme pour tout achat important, il y a des avantages et des inconvénients à considérer avant de s'engager.
Avantages d'acheter un immeuble à appartements
- Le potentiel de revenus est conséquent : Un grand emplacement multi-unités, comme un immeuble d'appartements, vous aidera à développer votre portefeuille plus rapidement qu'une location unifamiliale. Plus d'unités équivaut à plus d'argent en banque.
- C'est un atout grandissant : Tous les biens immobiliers, y compris les complexes d'appartements, prennent de la valeur avec le temps. Vous gagnerez si vous décidez de vendre le bâtiment à l'avenir.
- La trésorerie est cohérente : Les investisseurs peuvent compter sur leurs appartements pour générer un flux constant de revenus. Même si les unités sont vacantes ou que les locataires ne paient pas, il existe généralement des unités payantes supplémentaires disponibles pour aider à compenser les dépenses.
Les inconvénients de l'achat d'un immeuble à appartements
- Les acomptes peuvent être coûteux : L'achat d'immeubles à appartements est un investissement majeur avec un prix élevé. Comme vous pouvez le deviner, la mise de fonds pour une propriété à logements multiples est considérablement plus élevée que celle d'une maison unifamiliale.
- Difficile de diversifier l'exposition au marché : Parce que les immeubles d'appartements sont si chers, les nouveaux investisseurs ont rarement la possibilité d'en acheter un grand nombre. La construction d'appartements aiderait sans aucun doute les investisseurs à élargir leur portefeuille, mais il sera difficile de le diversifier entre les différentes catégories de marché.
- Le taux de roulement des locataires est plus élevé dans les complexes d'appartements que dans les unités locatives unifamiliales. Cela signifie que les propriétaires devront consacrer du temps (et souvent de l'argent) à recruter de nouveaux locataires et à préparer les unités pour l'occupation.
5 conseils pour acheter un immeuble à appartements
Êtes-vous convaincu qu'un complexe d'appartements est un bon investissement pour vous ? Voici cinq recommandations d'experts pour vous guider tout au long du processus d'achat.
#1. Localisez les propriétés hors marché.
Vous devez découvrir un prix fantastique si vous êtes sérieux au sujet de l'achat d'un immeuble. Voici deux options.
- Procurez-vous un logiciel d'investissement immobilier : Vous pouvez vous inscrire à un logiciel d'investissement immobilier qui vise à aider les investisseurs à acheter des propriétés hors marché.
- Engagez un agent favorable aux investisseurs : Une autre option consiste à engager un agent immobilier spécialisé dans l'assistance aux investisseurs et ayant accès à un grand nombre de vendeurs qui souhaitent vendre mais ne veulent pas annoncer leurs propriétés sur le marché.
#2. Sélectionnez votre type de propriété
Les immeubles d'appartements se déclinent dans une variété de styles, y compris les immeubles de grande hauteur, de taille moyenne, de style jardin et sans ascenseur. Avant de déterminer quel type acheter, tenez compte des tendances immobilières actuelles dans votre région, car la popularité varie selon la région. Votre agent immobilier peut vous faire des suggestions en fonction de ce qu'il observe au quotidien.
Vous devez également sélectionner si vous souhaitez un nouveau complexe d'appartements ou un complexe nécessitant des travaux. Les réparateurs sont souvent plus abordables, mais ils nécessitent plus de travail et un œil attentif pour les propriétés sous-évaluées.
#3. Allez dans plusieurs propriétés et faites vos recherches.
N'achetez pas le premier appartement que vous rencontrez. Enquêtez sur la demande locale, effectuez une inspection pour déterminer l'état de la maison et visitez autant de maisons que possible.
Le ratio locataires/propriétaires dans une région peut être un prédicteur fiable du succès de votre investissement dans l'achat d'un appartement. Les villes avec une proportion plus élevée de locataires que de propriétaires auront une demande plus élevée d'appartements, alors recherchez ces données avant de faire un achat.
#4. Se familiariser avec le processus financier et analyser les données
Un acompte de 20% est requis pour acheter un immeuble de placement, ainsi que les assurances, les versements hypothécaires, les frais d'entretien et d'administration et les dépenses de marketing.
Les coûts de maintenance pourraient grignoter vos marges bénéficiaires. Avant d'acheter un complexe, recherchez le tarif local pour certaines des améliorations les plus fréquentes, telles que repeindre l'extérieur du bâtiment et l'intérieur des unités lorsque les locataires déménagent.
Assurez-vous que vous serez dans le noir après toutes ces accusations. Il n'y a pas pire situation que de posséder un complexe d'appartements de plusieurs millions de dollars qui perd de l'argent mois après mois.
#5. Sélectionnez le meilleur prêteur
Il existe trois formes courantes de prêts immobiliers (hors prêts résidentiels pour les structures de moins de quatre logements) :
- Prêts immobiliers garantis par le gouvernement comprennent des ratios LTV (prêt-valeur) élevés et des montants de prêt allant de 750,000 6 $ à 3.5 millions de dollars. Ce prêt est disponible auprès de Fannie Mae, Freddie Mac et la FHA. Les taux typiques varient de 6 à XNUMX %.
- Prêts d'appartement au bilan bancaire : De nombreux prêteurs locaux aiment prêter aux investisseurs qui souhaitent acheter des appartements. Les périodes de prêt vont de 20 à 25 ans, avec des paiements forfaitaires allant de 3 à 15 ans et des taux d'intérêt allant de 3 à 6 %.
- Options de financement d'appartement à court terme : Ces prêts sont conçus pour aider les investisseurs à concurrencer les acheteurs au comptant en fournissant des prêts hypothécaires à court préavis. Le montant minimum du prêt est de 100,000 90 $, avec des LTV jusqu'à 7.5 %. Les taux sont élevés, allant de 12 à XNUMX %.
Une fois que vous avez déterminé quelle forme de prêt vous convient le mieux, commencez à examiner les offres de chaque prêteur. Chaque banque et chaque prêteur est unique, alors étudiez soigneusement toutes vos possibilités. Une légère augmentation des taux d'intérêt pourrait réduire vos bénéfices.
L'achat d'un immeuble à appartements est-il un bon investissement ?
Le rendement ajusté au risque - le montant d'argent que vous pouvez espérer gagner face au risque que vous encourez - est le facteur le plus crucial à prendre en compte lors d'un investissement. Dans l'ensemble, les complexes d'appartements offrent un rendement élevé ajusté au risque. Cependant, cela varie pour chaque propriété et est généralement déterminé par le prix d'achat de l'appartement.
En bref, l'achat d'immeubles à appartements est un bon investissement en général, mais tous les immeubles à appartements ne sont pas un bon investissement. Lors de l'évaluation d'une propriété, les investisseurs potentiels doivent faire preuve de prudence et tenir compte de nombreux aspects, notamment l'état de la propriété, les prix par rapport à d'autres propriétés similaires, les tendances immobilières locales et la demande de location par rapport à la propriété dans la région. Le moyen le plus simple d'y parvenir est d'utiliser un calculateur de propriété locative, qui prévoit les bénéfices que vous pouvez attendre de l'acquisition d'un complexe d'appartements spécifique.
Les gens auront toujours besoin d'un endroit où vivre, et la location d'un appartement est souvent l'option la plus rentable. La plupart des villes américaines manquent actuellement de logements bon marché, ce qui est de bon augure pour les propriétaires de complexes d'appartements offrant une vie abordable à moyenne. D'autre part, un grand nombre de nouveaux appartements de luxe sont en cours de construction, et ceux-ci seront les premiers à baisser les loyers ou à rester inoccupés si l'économie faiblit.
Conclusion
L'achat d'un appartement peut être comparable à l'achat d'une maison unifamiliale. Les processus de demande de prêt et de clôture sont presque identiques. L'aspect crucial est d'estimer combien d'appartement vous pouvez vous permettre, puis de décider d'acheter ou de louer. Une fois que vous avez déterminé cela, vous pouvez planifier vos fonds avant votre décision.
FAQ sur l'achat d'un appartement
Combien d'argent dois-je économiser pour mon premier appartement ?
Une règle générale est que votre revenu doit être trois fois votre loyer. Donc, si vous voulez vivre dans un endroit qui coûte 1,000 3,000 $ par mois, vous devrez peut-être gagner au moins XNUMX XNUMX $ par mois. De nombreux complexes d'appartements et propriétaires adhèrent à cette réglementation, il est donc logique de limiter votre recherche aux locations auxquelles vous êtes susceptible de prétendre.
La location est-elle un gaspillage d'argent ?
La location n'est pas un mauvais investissement. Au lieu de cela, vous payez pour un logement, ce qui est loin d'être un gaspillage. De plus, en tant que locataire, vous êtes exempté de la plupart des dépenses coûteuses liées à l'accession à la propriété. Par conséquent, dans de nombreuses circonstances, la location est préférable à l'achat.
Qu'est-ce que la règle budgétaire 50 20 30?
Selon la règle, vous devriez dépenser jusqu'à 50 % de votre revenu après impôt sur les nécessités et les engagements que vous devez avoir ou remplir. La moitié restante doit être divisée comme suit : 20 % pour l'épargne et le remboursement des dettes, et 30 % pour tout ce que vous désirez.
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