Déménager dans un nouvel endroit après avoir vendu votre maison est un gros problème. Cependant, vous devrez déclarer tout gain provenant de la vente de votre maison à l'IRS avant de pouvoir vous concentrer sur la recherche d'un nouveau logement. Les gains en capital sont le terme pour ce type de gains. Votre budget devra peut-être être ajusté puisque vous pourriez recevoir une grosse somme d'argent ou devoir payer plus d'impôts. La totalité du profit de la vente de votre maison, ainsi que les déductions ou crédits d'impôt applicables, doivent être déclarés sur votre déclaration de revenus et vous devez savoir comment le faire. Avant de décider de vendre votre maison, il peut être judicieux de consulter un conseiller financier. Dans cet article, nous discuterons des impôts sur les gains en capital lors de la vente d'une maison en Californie et du paiement des impôts sur la vente d'une maison.
Quels sont les impôts sur les gains en capital lors de la vente d'une maison ?
Tout ce que vous possédez, des vêtements aux meubles en passant par les stocks, est un atout. Les terrains, les véhicules, les actions et les obligations sont tous considérés comme des biens. Imaginez que vous vouliez liquider l'un de ces actifs, comme votre maison. Les bénéfices d'une vente peuvent être soumis à un « impôt sur les plus-values », un type spécifique d'imposition.
Les plus-values de cession d'un bien détenu depuis plus d'un an sont considérées comme des plus-values à long terme. Une plus-value à court terme se produit lorsqu'un actif est vendu après avoir été détenu pendant moins d'un an. De manière générale (et cela varie selon les pays), les plus-values à long terme paient des impôts à un taux inférieur à celui des plus-values à court terme.
Les gains réalisés sont ce qui déclenche l'impôt sur les gains en capital lors de la vente d'une maison, alors gardez cela à l'esprit. Autrement dit, il entre en jeu si le prix de vente d'un actif dépasse son coût de base. Cette taxe ne s'applique pas si un gain n'est pas réalisé, ce qui signifie que l'actif est toujours en votre possession.
Les taux d'imposition des gains en capital pour les investissements à long terme varient de 0 % à 20 %. La vente d'une maison est exonérée des tarifs plus élevés limités qui existent pour des articles spécifiques. Cependant, les gains à court terme sont imposés au même taux que les revenus réguliers, qui est parfois beaucoup plus élevé. Les tranches d'imposition sur le revenu varient de 13 % à 37 %.
Comment fonctionne l'impôt sur les gains en capital lors de la vente d'une maison ?
Si vous vendez votre maison pour un prix supérieur à celui que vous avez acheté, le bénéfice que vous tirerez de la vente peut être soumis à des impôts en fonction de l'état dans lequel vous vivez. L'impôt qui s'applique aux revenus est connu sous le nom d'"impôt sur les gains en capital". La bonne nouvelle est que de nombreuses personnes peuvent éviter de devoir payer un impôt sur les gains en capital lors de la vente de leur résidence principale grâce à un règlement promulgué par l'Internal Revenue Service (IRS). Cette règle vous permet d'exonérer une partie du gain de votre revenu imposable.
En général, les particuliers qui satisfont aux exigences de l'exclusion des gains en capital sur la vente d'une maison peuvent déduire ce qui suit :
- Gains en capital jusqu'à 250,000 XNUMX $ si vous êtes célibataire.
- Gains en capital jusqu'à 500,000 XNUMX $ pour les couples mariés déclarant conjointement.
Dans le langage juridique, cette protection est appelée l'exclusion de l'article 121. Vous devez connaître les directives afin de bénéficier de l'exclusion des impôts sur les gains en capital qui s'applique à la vente d'une maison. Il existe des contraintes sur les types de propriétés éligibles à l'exclusion, ainsi que sur les critères de propriété.
Quand payez-vous des impôts sur les gains en capital lors de la vente d'une maison ?
Si l'une des situations suivantes s'applique, renoncez à l'exception et risquez de payer des impôts sur l'ensemble de votre gain de vente de maison.
#1. Vous n'avez pas utilisé la maison comme résidence principale
Aux yeux de l'Internal Revenue Service, une «maison» peut être n'importe quoi, d'un condo à une péniche. L'exception s'applique à votre résidence principale (ou « principale »), où vous passez la plupart de votre temps.
Si vous avez plus d'une maison et que vous envisagez de vendre l'une d'entre elles, vous devez déterminer si l'IRS considérera ou non la propriété comme votre résidence principale en utilisant le test des "faits et circonstances". Les facteurs qui donnent du crédit à la primauté de votre maison incluent son utilisation comme adresse principale (sur les déclarations de revenus, votre permis de conduire, votre inscription sur les listes électorales et auprès du service postal), ainsi que sa proximité avec des nécessités comme une banque, un lieu de travail, ou un club ou une association à laquelle vous appartenez. Aussi, lisez VENTE D'ACTIFS : définition, comparaisons et tout ce dont vous avez besoin
#2. Vous avez vendu la maison cinq ans après ne pas y avoir vécu pendant au moins deux ans
L'Internal Revenue Service vérifiera également que vous avez prévu d'occuper la maison comme résidence principale pendant au moins la durée minimale requise. Un bon indicateur de cela est d'avoir vécu dans la maison pendant au moins deux des cinq années en question. Il y a une certaine marge de manœuvre de l'IRS à cet égard; les 24 mois n'ont pas besoin d'être consécutifs, et le temps passé en vacances ou autres courts voyages n'est pas considéré comme « absent ».
Il peut y avoir une exemption de cette disposition pour ceux qui sont frappés d'incapacité ou qui ont besoin de soins ambulatoires, ainsi que pour ceux qui servent dans les forces armées, le service extérieur ou la communauté du renseignement. Les détails peuvent être trouvés dans la publication 523 de l'Internal Revenue Service.
#3. Les règles fiscales pour les expatriés s'appliquent à vous
Les citoyens américains ou les résidents permanents qui renoncent à leur citoyenneté ou à leur résidence aux États-Unis et partent à l'étranger sont soumis à la «taxe des expatriés», un prélèvement prélevé par l'Internal Revenue Service.
De plus, vous ne pouvez pas demander l'exclusion si vous êtes redevable de cette taxe.
#4. Vous avez fait un commerce équitable pour obtenir la maison
Si vous avez acheté votre maison au cours des cinq dernières années par le biais d'un échange de même nature, communément appelé échange 1031, vous ne serez pas éligible à l'exclusion. Essentiellement, ce type de transaction implique le remplacement d'un immeuble de placement par un autre.
Comment éviter les impôts sur les gains en capital lors de la vente de votre maison
Besoin de minimiser vos impôts sur les gains en capital lors de la vente d'une maison? Il existe des options pour minimiser ou éliminer l'impôt sur les gains en capital. Les propriétaires peuvent déduire 250,000 XNUMX $ d'impôt sur les gains en capital s'ils y ont vécu deux des cinq années précédentes.
Les gains peuvent être tempérés en apportant les ajustements appropriés à la base de coûts. Ajoutez les coûts de l'achat, des rénovations et des ajouts à la maison, et vous aurez une base de coût plus élevée. Les plus-values sont réduites en raison de l'augmentation de la base de coûts.
En outre, les gains provenant de la vente d'une maison peuvent être réduits par des pertes en capital provenant d'autres actifs. Il est possible de reporter des pertes importantes sur des années d'imposition consécutives. Examinons d'autres options pour atténuer ou éviter les impôts sur les gains en capital lors de la vente d'une maison.
#1. Transformez cette maison de vacances en votre nouvelle adresse permanente
De nombreux propriétaires accordent tellement d'importance à l'exclusion des gains en capital qu'ils peuvent chercher à en profiter le plus possible au cours de leur vie. Les gens ont cherché des stratégies pour réduire leur impôt sur les gains en capital lors de la vente de leurs propriétés, car les gains sur les résidences autres que principales et les propriétés locatives ne bénéficient pas des mêmes exclusions. Convertir une propriété de vacances ou d'investissement en un logement permanent est une option.
Une façon d'éviter de payer des impôts sur les gains en capital lors de la vente d'une autre maison est de l'utiliser comme résidence principale pendant au moins deux ans avant de vendre. Cependant, il y a des mises en garde. Les gains accumulés avant le 6 mai 1997 ne sont pas admissibles aux déductions pour amortissement dans le cadre de l'exclusion.16
La loi de 2008 sur la taxe d'aide au logement précise que l'exclusion des plus-values ne s'applique qu'à une propriété qui était auparavant utilisée comme location et qui a depuis été transformée en résidence principale. Les gains provenant de la vente d'un actif sont répartis uniformément sur la durée de sa possession. L'utilisation locative disqualifie l'espace disponible de l'exclusion.
#2. Report d'impôt par le biais d'échanges 1031
Grâce à un échange 1031, les propriétaires peuvent différer les impôts sur les gains en capital lors de la vente d'une maison en investissant le produit dans une autre propriété similaire. L'article 1031 de l'Internal Revenue Code permet à une personne d'échanger des biens « de même nature » contre aucune autre contrepartie ou autre paiement (tel que de l'argent). La vente de biens se traduit par un gain imposable, mais un échange 1031 pourrait reporter l'imposition de ce gain.
L'échange 1031 permet aux propriétaires d'immeubles commerciaux et d'investissement (y compris les sociétés, les particuliers, les fiducies, les partenariats et les LLC) d'échanger une propriété contre une autre du même type sans encourir d'impôt sur les gains en capital.
Ni le vendeur ni l'acheteur ne peuvent utiliser la propriété pour leurs propres intérêts lors d'un échange 1031. Dans les 45 jours suivant la vente, l'échangeur 1031 doit désigner par écrit les propriétés de remplacement, et dans les 180 jours, l'échange doit être effectué pour des biens similaires.
L'American Jobs Creation Act de 2004 exige que les biens échangés en vertu de l'article 1031 soient conservés pendant au moins cinq ans après l'échange avant que l'exclusion des gains en capital ne s'applique.
La vente d'une deuxième propriété peut être exonérée de l'intégralité de l'impôt sur les gains en capital, mais les exigences sont strictes, comme expliqué dans un mémorandum de l'Internal Revenue Service. Tous les biens concernés doivent être détenus à des fins d'investissement. Le contribuable doit avoir été propriétaire du bien pendant deux ans, l'avoir loué pendant au moins 14 jours chacune des deux années précédentes au taux du marché et ne pas l'avoir utilisé plus de 14 jours ou 10 % de son temps au cours des 12 mois précédents.
Un fournisseur d'échange 1031 professionnel à service complet peut simplifier un processus compliqué. Ces services coûtent moins cher que les avocats horaires en raison de leur taille. De plus, une entreprise ayant de l'expérience dans les échanges 1031 peut vous aider à éviter des erreurs coûteuses et à respecter les exigences de la législation fiscale.
Taxes sur la vente d'une maison en Californie
Il n'y a aucun moyen de contourner le paiement des impôts, notamment sur la vente d'une maison, l'actif le plus précieux pour la grande majorité des individus. Il est important de se souvenir de vos responsabilités et exigences fiscales nationales et fédérales lors de la vente de votre maison en Californie ou ailleurs aux États-Unis.
Partout au pays, la vente d'une maison est assujettie à divers impôts, dont l'impôt sur les gains en capital. De nombreuses ventes de maisons, et peut-être toutes les ventes de maisons, en sont affectées en raison de l'appréciation de la valeur de l'actif vendu. C'est-à-dire que si vous vendez votre maison pour un prix supérieur à celui que vous avez acheté, vous devrez payer un impôt sur les plus-values sur la «base», ou la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.
Le gouvernement fédéral et l'État de Californie (par l'intermédiaire du Franchise Tax Board) évalueront les impôts sur les gains en capital lors de la vente de votre maison en Californie. En ce qui concerne les taxes sur les ventes de maisons et les gains en capital, la FTB suit les mêmes directives que l'Internal Revenue Service (IRS). Ce que ces règles incluent est le suivant :
#1. Votre résidence principale peut bénéficier d'un allégement fiscal
Si vous avez vécu et utilisé la maison comme résidence principale pendant au moins 2 des 5 dernières années, vous pouvez bénéficier d'une exonération d'impôt sur les gains en capital lorsque vous vendez la propriété. Voici des exemples de propriétés qui y sont éligibles, mais une seule à la fois :
- Bandes annonces
- Maisons de développement coopératif
- Condos
- Maisons indépendantes
- Péniches
- Appartements
- Mobil-homes
#2. Allocations non imposables
Tout profit de la vente de votre maison inférieur à 250,000 250,000 $ n'a pas à être déclaré. Les gains en capital supérieurs à 500,000 XNUMX $ sont assujettis à l'impôt au taux applicable, moins les exemptions applicables. Si vous et votre conjoint ou partenaire domestique enregistré vivez dans la même maison, vous pouvez augmenter cette exemption à XNUMX XNUMX $. Vous et votre conjoint auriez dû produire une déclaration de revenus combinée pour l'année au cours de laquelle la vente de votre propriété a été conclue.
Pour être admissible à l'exemption pour célibataire ou marié, vous devez avoir vécu dans la résidence pendant au moins deux des cinq dernières années et n'avoir utilisé aucune des exclusions susmentionnées pendant cette période. Lors du dépôt d'une déclaration conjointe, aucun des époux ne peut avoir utilisé l'exclusion pour une vente de maison au cours des deux années précédentes.
Lorsque vous calculez votre profit sur la vente de votre maison, vous pouvez soustraire le montant que vous avez dépensé pour les réparations et les rénovations pendant que vous étiez propriétaire.
La Californie a-t-elle un taux d'imposition distinct sur les gains en capital ?
Si le bénéfice que vous avez réalisé en vendant votre maison était supérieur aux montants d'exclusion de 250,000 500,000 $ ou 540 XNUMX $, vous devez soumettre un ensemble de formulaires California Capital Gain or Loss Schedule D XNUMX en plus du formulaire fédéral sur les gains en capital. Après avoir vendu votre maison, vous devez joindre ces documents à votre déclaration de revenus annuelle. Le California Franchise Tax Board fournit à la fois le formulaire et les instructions pour le dépôt en ligne.
Si jamais l'IRS ou la FTB demande une preuve de vos dépenses réclamées, vous serez heureux d'avoir conservé vos reçus d'achat et de vente, ainsi que toutes les factures d'entretien payées entre-temps.
Voici un exemple simple pour illustrer le fonctionnement des exceptions : si vous êtes célibataire et que vous possédez une maison à Los Angeles que vous avez achetée pour 500,000 2012 $ en 1,000,000 et que vous prévoyez de vendre pour 2022 250,000 500,000 $ en XNUMX, vous pouvez exclure XNUMX XNUMX $ des XNUMX XNUMX $ de gains lorsque vous produisez vos impôts cette année-là.
Cela réduit votre revenu imposable à 250,000 500,000 $, ce qui vous fait économiser beaucoup. Votre gain exceptionnel de XNUMX XNUMX $ sera libre d'impôt si vous et votre époux ou conjoint de fait avez vécu dans la maison pendant au moins deux des cinq années précédentes et qu'aucun de vous n'a soumis de demande d'exclusion au cours des deux années précédentes.
Qu'en est-il de la vente d'une maison héritée en Californie ?
Pour commencer, la Californie est unique en ce sens qu'elle n'impose pas d'impôts sur les successions ou les héritages. Cela signifie que l'héritage de la propriété n'entraînera aucune obligation fiscale.
Cependant, en tant qu'héritier, vous êtes responsable du remboursement de toute hypothèque en cours ou d'autres privilèges sur la propriété.
Bon nombre des mêmes facteurs qui s'appliquent lors de la vente d'une propriété en Californie s'appliquent également lors de la vente d'une maison héritée. Les plus-values sont le principal point de divergence.
Selon Aird, une base échelonnée augmente la valeur des actifs reçus en héritage. Cela signifie que les héritiers d'une personne décédée n'ont pas à payer d'impôt sur toute plus-value de la maison dont ils héritent s'ils décident de vendre la propriété à l'avenir. Au lieu de cela, la valeur de la propriété change pour refléter le marché libre.
Si les héritiers décident de vendre la propriété immédiatement à la juste valeur marchande estimée, il n'y aura aucun profit. Si, toutefois, ils réalisent des gains en vendant la maison à un prix supérieur à sa valeur, ou s'ils décident d'attendre un certain temps avant de vendre et que la valeur de la propriété continue de croître pendant cette période, le bénéfice est alors assujetti à l'impôt.
Comment gérer la vente de votre maison de manière professionnelle
Lors de la vente d'une maison en Californie, vous devrez faire face à une montagne de documents financiers et juridiques. Vous devez conserver toutes les factures, reçus de vente, factures d'achat et autres documents pertinents relatifs à votre entreprise.
Il est important de garder une trace de l'argent dépensé pour les réparations et l'entretien de votre maison depuis le moment où vous l'avez achetée jusqu'à ce que vous décidiez finalement de la vendre. Vous pouvez réduire le montant de vos gains en capital imposables en utilisant l'une de ces stratégies.
Il est important de se rappeler qu'en vertu de la loi californienne, toutes les transactions immobilières doivent être documentées par écrit. Vous et l'acheteur bénéficierez d'une couche de protection supplémentaire, et vous pourrez conserver un registre précis des transactions commerciales dans le but de vous conformer aux règles fiscales ou de vous défendre contre d'éventuelles réclamations et litiges.
Faites-vous une idée de la valeur marchande actuelle de votre maison californienne si vous envisagez de la vendre. Cela vous fournira une estimation approximative des gains en capital potentiels et de l'impôt à payer associé.
Comment calculer les plus-values ?
Trouver la différence entre le prix d'achat et le prix de vente est la base d'un calcul de plus-value. Découvrez les méthodes simples de calcul des gains en capital, en ligne et hors ligne :
#1. Procédure en ligne pour calculer les gains en capital
Vous pouvez obtenir une estimation approximative de vos gains en capital à l'aide d'un outil comme un calculateur de gains en capital que vous pouvez trouver en ligne. Les détails suivants sont requis :
- Le prix demandé d'une propriété sur le marché
- Somme dépensée pour acquérir un bien.
- Date d'achat ou de vente (mois et année)
- Spécificités d'investissement, telles que la propriété, les actions, l'or, la dette, les avoirs en actions, etc.
Vous aurez accès aux détails suivants après les avoir saisis :
- Durée des gains en capital (à long terme ou à court terme)
- L'IPC de l'année d'acquisition et de cession d'un actif.
- Indices des prix d'achat
- La différence de prix entre la vente et l'achat.
- La durée entre une vente et un achat
- Types d'investissements
- Les arguments pour et contre l'indexation des gains en capital à long terme
#2. Procédure hors ligne pour calculer les gains en capital
Ne vous inquiétez pas si vous ne pouvez pas accéder à Internet et n'êtes pas sûr d'utiliser un outil en ligne comme un calculateur de gains en capital.
- Trouvez votre pied. Cela inclut toutes les commissions ou tous les frais encourus tout au long de la transaction. Les dividendes en actions qui sont réinvestis peuvent également ajouter à la base d'une personne.
- Calculez le montant que vous avez réellement gagné. Il s'agit du produit net de la vente après déduction des frais ou commissions.
- Pour calculer le gain ou la perte, déduisez votre base (ce que vous avez payé) de votre montant réalisé (combien vous l'avez vendu).
Conseils fiscaux pour les vendeurs immobiliers
- Si le prix d'achat d'une maison nouvellement construite est inférieur au prix de vente, l'acheteur a droit à une exonération au prorata. Dans les 6 mois, vous pouvez réinvestir le reste de l'argent en vertu de l'article 54EC.
- Si le contribuable achète une maison neuve, mais que le constructeur ne remet pas les clés dans les trois ans, le contribuable peut toujours demander l'exonération.
- Les gains à la vente seront déterminés par la valeur utilisée pour déterminer les droits de timbre et les frais d'enregistrement dans l'État. Si le prix de vente final de la propriété est inférieur à l'évaluation de l'autorité de l'État, le service des impôts peut soulever une objection.
- Avant de soumettre votre déclaration de revenus pour l'année au cours de laquelle la vente a eu lieu, si vous n'êtes pas en mesure de réinvestir les bénéfices dans une autre maison ou des obligations, vous pouvez verser le montant restant dans le Capital Profits Account Scheme et demander la déduction l'année suivante.
Les ventes de maisons peuvent-elles être détaxées ?
Oui. Tant que les conditions suivantes sont remplies, la vente d'une résidence principale peut être exonérée de la taxe de vente :
- Deux des cinq années précédentes (avant la date de clôture) doivent avoir été passées avec le vendeur occupant la propriété comme résidence principale. Il n'est pas nécessaire que les deux années soient consécutives pour être prises en considération.
- Pour bénéficier de l'exonération d'impôt sur les plus-values, le vendeur ne doit pas avoir vendu une maison au cours des deux années précédentes.
- Le vendeur n'a aucune obligation de payer des impôts sur la vente de sa maison si les gains en capital sont inférieurs au seuil d'exclusion (250,000 500,000 $ pour les célibataires et XNUMX XNUMX $ pour les couples mariés déclarant conjointement).
Payez-vous des gains en capital si vous perdez de l'argent sur une vente de maison ?
L'argent que vous perdez sur votre maison principale ne peut pas être déduit ou comptabilisé comme une perte en capital. Toutefois, cela peut être possible en ce qui concerne les immeubles locatifs ou d'investissement.
Gardez à l'esprit que les pertes provenant de la vente d'autres actifs peuvent être utilisées pour compenser les bénéfices de la vente d'autres actifs jusqu'à 3,000 6 $ ou votre perte nette totale, et que toute perte excédentaire peut être reportée à l'année d'imposition suivante.XNUMX
Dans certains cas, l'IRS peut traiter une vente à un prix inférieur à la valeur marchande comme un cadeau et obliger l'acheteur à payer des impôts sur la différence. N'oubliez pas que le bénéficiaire utilisera votre prix d'achat initial, tout argent investi dans des améliorations et tous frais de vente pour calculer ses propres gains en capital lorsqu'il vendra la propriété.
Conclusion
En conclusion, vous devrez peut-être payer des impôts lorsque vous vendez votre maison, mais selon toute vraisemblance, vous ne le ferez pas. Les gains provenant de la vente de votre résidence principale jusqu'à 250,000 500,000 $ sont exonérés de l'impôt fédéral sur le revenu sous certaines conditions. Si marié et dépôt conjoint, le seuil passe à XNUMX XNUMX $. Si vous n'êtes pas assujetti à l'impôt, vous n'avez même pas à déclarer la vente de votre maison. Les règles de calcul des bénéfices imposables s'appliquent à tout gain financier.
Taxes sur la vente d'une maison FAQ
A combien s'élève l'impôt sur les plus-values ?
Pour les maisons détenues pendant plus d'un an, le taux d'imposition maximal sur les plus-values est de 20 %, tandis que le taux maximal pour les maisons détenues pendant un an ou moins est de 37.5 %. Jusqu'à 250,000 500,000 $ de profit, ou XNUMX XNUMX $ si les couples déposent conjointement, seront probablement exonérés d'impôts sur les gains en capital si vous possédez et vivez dans la maison pendant deux des cinq années précédant la vente.
Devez-vous payer des impôts lorsque vous vendez votre maison au Texas ?
Oui. La vente d'une maison au Texas ou d'une autre propriété détenue pendant plus d'un an est soumise aux impôts fédéraux. Mais la somme que vous devrez payer dépend de la durée pendant laquelle vous êtes propriétaire de la propriété.
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