La valeur d'un bâtiment après la mise en œuvre de toutes les réparations est connue sous le nom de valeur après réparation (ARV) dans l'immobilier. C'est un signe très important pour les propriétaires immobiliers car il leur indique combien ils peuvent dépenser pour une propriété avant de perdre de l'argent et combien ils peuvent gagner après avoir effectué des réparations. Lors de la détermination de l'ARV, il est important de tenir compte à la fois du marché local et du coût des réparations à effectuer. Cependant, les informations précises sur les coûts sont rares et, comme le marché est dynamique en raison de facteurs indépendants de sa volonté, l'estimation que vous recevez peut être inexacte. Cet article explique comment calculer l'immobilier Arv à l'aide de sa formule et comment trouver l'immobilier Arv.
Qu'est-ce que l'ARV dans l'immobilier ?
Dans l'immobilier, la "valeur après réparation" (ARV) est le prix auquel une propriété devrait se vendre sur le marché après que toutes les réparations et modifications aient été effectuées. Il s'agit d'un indicateur crucial pour les investisseurs immobiliers, car il prédit l'augmentation de la valeur de leurs investissements au fil du temps. Ce prix est basé sur les ventes récentes dans la région, en plus d'autres critères comme l'emplacement et la commodité. Vous pouvez également calculer les retours sur investissement potentiels d'une propriété à l'aide de l'ARV. Par conséquent, il s'agit d'un indicateur crucial à prendre en compte lors de l'évaluation du potentiel d'investissement d'une propriété.
Comment fonctionne l'ARV dans l'immobilier ?
Les gens utilisent souvent le terme « After Repair Value » ou ARV dans le monde du retournement de maison. Il s'agit d'une approche d'investissement immobilier qui consiste à acheter une propriété, généralement une propriété en difficulté ou à réparer, à effectuer les réparations et les rénovations nécessaires, puis à la vendre à profit. Dans le monde de l'investissement immobilier, la rentabilité est primordiale. Ainsi, les investisseurs avisés recherchent souvent des propriétés qui offrent une marge bénéficiaire saine. Cela implique généralement de trouver une propriété dont le prix d'achat est inférieur à la fois à sa valeur estimée après réparation (ARV) et au coût des rénovations nécessaires. Ainsi, ce faisant, les investisseurs peuvent maximiser leurs profits potentiels et assurer un investissement réussi.
La valeur après coup (ARV) revêt une importance considérable pour les prêteurs, en particulier les prêteurs privés ou les prêteurs d'argent dur, qui accordent des prêts ARV aux acheteurs de propriétés en difficulté à des fins de rénovation. En règle générale, les prêteurs établissent le montant le plus élevé possible pour un prêt ARV en tenant compte de la valeur après réparation de la propriété, plutôt que de sa valeur actuelle ou du prix demandé. Ensuite, le prêteur approuve un évaluateur pour évaluer la valeur après réparation (ARV) afin d'établir le montant final du prêt.
Comment calculer l'ARV immobilier
Lorsque l'on considère l'acquisition d'une propriété « réparatrice-dessus », il est essentiel d'avoir une compréhension claire de la valeur potentielle de la propriété après rénovation, avant de prendre toute décision d'achat. Cela vous assurera d'avoir une idée réaliste du retour sur investissement auquel vous pouvez vous attendre après avoir terminé toutes les rénovations nécessaires. Une option pour obtenir une analyse comparative de marché est de faire appel aux services d'un évaluateur. Alternativement, vous pouvez choisir d'effectuer vous-même un calcul approximatif. Heureusement, le processus de calcul est assez simple si vous préférez l'effectuer vous-même. En attendant, afin d'obtenir le résultat souhaité, vous devez suivre les étapes suivantes :
#1. Réaliser une analyse de marché
Pour commencer le processus, il est essentiel d'obtenir une évaluation précise de la valeur de la propriété en l'analysant par rapport à des propriétés similaires situées à proximité. Une façon d'accomplir cette tâche consiste à effectuer une analyse de cinq à six propriétés comparables (également appelées «coms») situées dans le même voisinage.
De plus, il est conseillé de parcourir plusieurs services d'inscription ou de consulter des agents immobiliers locaux pour déterminer les prix de vente récents des propriétés. Lors de l'analyse d'une propriété, vous devez tenir compte des propriétés à proximité qui sont actuellement sur le marché ou qui ont été vendues au cours des 90 à 120 derniers jours. Cela vous fournira des informations précieuses sur le marché immobilier local et vous aidera à prendre des décisions éclairées. De plus, lors de la recherche de propriétés dans lesquelles investir, donnez la priorité à celles qui possèdent des caractéristiques similaires à l'état projeté de la propriété après avoir subi des réparations et des rénovations. Cette approche est plus efficace que de se concentrer uniquement sur les propriétés qui sont dans un état similaire à leur état actuel.
#2. Calculer le prix au pied carré de comparables
Pour déterminer le prix au pied carré de propriétés comparables, il suffit de diviser leur prix de vente par leur superficie en pieds carrés. Cela vous fournira une métrique utile pour évaluer la valeur de propriétés similaires. Pour obtenir les résultats moyens, il est nécessaire d'effectuer une comparaison pour chaque entreprise, d'additionner les résultats et de diviser par le nombre de propriétés. Par conséquent, en utilisant cette méthode, vous pouvez obtenir un coût approximatif par pied carré pour des propriétés similaires à proximité.
#3. Utiliser le prix au pied carré pour déterminer la VDA
Pour calculer la valeur après vente (ARV) de votre propriété, multipliez le prix moyen par pied carré de propriétés comparables par la superficie en pieds carrés de votre propriété. Avec un prix moyen de 100 $ le pied carré, une maison de 1,500 150,000 pieds carrés aurait une ARV de XNUMX XNUMX $. Il est également essentiel de noter que le calcul fourni n'est qu'une estimation. Le marché immobilier est volatil et divers facteurs tels que les tendances locales, la valeur imposable et d'autres variables économiques peuvent avoir un impact substantiel sur les ventes de propriétés.
#4. Appliquer la Formule ARV
Le calcul de la valeur après (ARV) est un processus simple qui implique une formule de base. Pour calculer l'ARV (After Repair Value) de votre propriété, vous devez multiplier le prix moyen au pied carré de propriétés comparables par la superficie de votre propriété. En supposant que le prix moyen calculé par pied carré est de 150 $, la valeur estimée après réparation (VAR) d'une propriété de 2000 300,000 pieds carrés serait de XNUMX XNUMX $.
Formule ARV Immobilier
La plupart des investisseurs ne préfèrent pas acquérir une propriété qui nécessite des réparations ou des rénovations importantes à sa valeur marchande actuelle. L'acheteur éventuel est intéressé à acquérir la propriété à un prix réduit, compte tenu des dépenses requises pour les réparations et les rénovations. La formule de valeur après réparation est ce que les grossistes et les réhabilitants utilisent généralement pour déterminer leurs offres. Ça va comme ça:
70 % de la valeur après réparation - coût de réparation = prix d'offre maximum
Par exemple, si les dépenses de réparation prévues pour une propriété sont de 55,000 250,000 $ et que sa valeur après réparation est de XNUMX XNUMX $, l'investisseur utilisera la formule suivante :
(250,000 70 $ x 55,000 %) (ARV) - 120,000 XNUMX $ (coût de réparation estimé) = XNUMX XNUMX $ (prix d'offre maximum)
Les investisseurs ne doivent pas dépenser plus que le prix d'offre maximum pour une propriété, ils feront donc généralement une offre initiale plus petite. Un prix d'achat bon marché générera plus de profit. Les marchés concurrentiels peuvent voir certains rehabbers ou grossistes atteindre 75 à 80 % de l'ARV, bien que la règle des 70 % soit largement acceptée. Ceci en dépit du fait que leurs marges bénéficiaires et leurs risques seront ainsi réduits. Enfin et surtout, il est crucial pour le succès de l'utilisation de la formule ARV d'avoir un concept précis des dépenses de réparation prévues.
Limites de l'utilisation de l'immobilier ARV
Il existe certaines limitations lors de l'utilisation de cette métrique particulière. Il est important de noter que les chiffres fournis dans le processus d'estimation sont susceptibles de changer en raison de divers facteurs. Les principaux intrants, à savoir la valeur de la propriété et les coûts de réparation, sont souvent sujets à des inexactitudes et à des fluctuations dans le temps. En outre, il convient de noter que si les comps peuvent fournir des informations précieuses sur l'évaluation après réparation d'une propriété, l'estimation des coûts de réparation est une question plus subjective.
De plus, il est important de noter que les dépenses imprévues ne sont pas prises en compte dans le calcul de l'ARV. De plus, il est bien connu que les propriétés plus anciennes nécessitant des réparations importantes peuvent abriter des problèmes cachés. Il est possible que des dégâts d'eau passent inaperçus pour l'arpenteur. Il est possible que des réparations importantes n'apparaissent qu'une fois les travaux de réparation commencés, entraînant une augmentation substantielle des dépenses globales de réparation. Les fluctuations du marché sont inévitables. Les prix des maisons sont soumis à des fluctuations qui peuvent se produire sur une base annuelle ou même mensuelle. En cas de ralentissement du marché, il est possible que vous deviez conserver la propriété de la propriété pendant une période plus longue que prévu initialement, ou alternativement, vous deviez vendre la propriété à un prix inférieur à celui initialement prévu.
Pourquoi l'immobilier ARV est-il important ?
Les immeubles de placement qui ne sont pas dans un état optimal peuvent ne pas être attrayants pour les investisseurs immobiliers et les investisseurs qui visent à générer des bénéfices. En conséquence, ils peuvent ne pas être disposés à acheter de telles propriétés à leur valeur marchande. Ainsi, en utilisant la méthode ARV (After Repair Value), les particuliers ont la possibilité d'acquérir une propriété à un prix d'achat réduit, en tenant compte des dépenses de réparations nécessaires qui pourraient survenir à l'avenir.
L'ARV a le potentiel de servir de garantie pour un prêt qui couvre les dépenses de rénovation et de revente d'une propriété, communément appelées "retournement". Certains prêteurs offrent des prêts hypothécaires pour rénovation, également appelés prêts pour rénovation domiciliaire. Le montant maximal du prêt pour ces prêts est généralement d'environ 75% de l'ARV. Même ceux qui ne pratiquent pas le retournement peuvent bénéficier de l'utilisation des ARV. Lorsque vous vous lancez dans un projet de rénovation domiciliaire, il peut être utile de déterminer la valeur après réparation (VAR) de votre propriété. Ce calcul peut donner un aperçu de l'augmentation potentielle de la valeur que vos rénovations pourraient apporter à votre maison.
Comment fonctionnent les prêts ARV ?
Le prêt ARV est une option hypothécaire qui permet aux emprunteurs de sécuriser le financement d'un achat immobilier même si la valeur actuelle du bien est inférieure à l'encours des dettes sur celui-ci. Pour être éligible à un prêt ARV, il est impératif que l'emprunteur possède un historique de crédit solide et justifie d'un revenu stable.
Qu'est-ce que l'ARV et la LTV dans l'immobilier ?
Le coût initial de la propriété ou de la maison détermine principalement le calcul du LTV (Loan-to-Value). Ce qui les distingue, c'est l'écart entre le coût d'achat et le montant du prêt. Un prêteur accorderait un prêt de 60,000 100,000 $ pour une maison ou une propriété de 60 XNUMX $, en supposant un ratio prêt-valeur (LTV) de XNUMX %. La valeur après réparation (ARV) estime la valeur d'une propriété ou d'une maison après avoir effectué toutes les réparations et rénovations nécessaires.
Les prêteurs d'argent dur prêtent-ils à l'ARV ?
La valeur après réparation (ARV) est une approximation de la valeur marchande d'une propriété après qu'elle a subi des réparations et des rénovations. Lorsque vous recherchez un financement à 100 % auprès de prêteurs d'argent dur, il est essentiel de noter que la plupart d'entre eux ont une limite de prêt maximale de 70 % de la valeur après réparation (ARV). Par conséquent, il est impératif de localiser une transaction immobilière qui tombe nettement en dessous de ce seuil pour garantir un financement complet.
Comment une agence de prêt gagne-t-elle de l'argent ?
Il existe plusieurs moyens par lesquels les prêteurs hypothécaires peuvent générer des revenus. Il s'agit notamment de facturer des frais de montage, de gagner des primes d'écart de rendement, de collecter des points d'escompte, de récupérer les frais de clôture, de négocier des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et de fournir des services de prêt. Les prêteurs ont le potentiel de générer des revenus à partir de divers frais de clôture, tels que les frais de dossier, les frais de traitement, les frais de souscription, les frais de blocage du financement et d'autres frais connexes.
Combien vaut mon ARV ?
Une estimation plus précise de la VDA de la propriété peut être obtenue en calculant d'abord le prix moyen par pied carré de propriétés comparables (le prix de vente total divisé par la superficie totale en pieds carrés de la propriété), puis en multipliant ce prix par la superficie totale en pieds carrés de la propriété. propriété à l'étude.
Bibliographie
- fuséemortgage.com
- propriétairestudio.com
- immobilieru.com
- masterclass.com
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