Le ratio de couverture du service de la dette (DCR) est une mesure largement utilisée dans le domaine des prêts immobiliers commerciaux. Son objectif principal réside dans l'évaluation et l'appréciation du risque de prêt par les institutions financières. Poursuivez votre lecture pour en savoir plus sur sa formule et sur la façon de calculer le ratio annuel de couverture du service de la dette.
Qu'est-ce qu'un ratio de couverture du service de la dette ?
Le ratio de couverture du service de la dette, également connu sous le nom de DSC ou DSCR, est une mesure de crédit cruciale utilisée pour évaluer la capacité du flux de trésorerie d'exploitation d'une entreprise à faire face de manière adéquate à ses paiements récurrents d'intérêts et de principal. Par conséquent, en analysant ce ratio, les parties prenantes obtiennent des informations précieuses sur la santé financière de l'entreprise et sa capacité à honorer ses dettes.
Le ratio de couverture du service de la dette est une mesure inestimable pour les entreprises emprunteuses afin de réduire la dette à terme dans leur structure de capital. Ce ratio, qui intègre les principales obligations au dénominateur, offre une évaluation complète de la capacité d'une entreprise à honorer ses obligations de dette. De plus, en tenant compte des remboursements de capital mensuels ou annuels, ce ratio donne une vision globale de la santé financière et de la capacité de remboursement d'un emprunteur.
Ratio de couverture du service de la dette Prêts
Contrairement à un prêt hypothécaire destiné aux consommateurs ou aux propriétés occupées par leur propriétaire, les prêts au ratio de couverture du service de la dette présentent des similitudes avec un prêt immobilier commercial. Le processus de souscription se concentre sur l'évaluation des flux de trésorerie au niveau de la propriété plutôt que sur le revenu personnel, ce qui fait la distinction clé dans un prêt DSCR. Les prêts du ratio de couverture du service de la dette constituent un outil précieux pour les prêteurs, leur permettant d'avoir un aperçu de la capacité d'un emprunteur à rembourser un prêt. Ce ratio est calculé en considérant les revenus locatifs mensuels générés par le bien en question.
Par conséquent, en utilisant des prêts au ratio de couverture du service de la dette, les prêteurs peuvent prendre des décisions éclairées concernant les approbations de prêt et évaluer la stabilité financière de l'emprunteur. Ce ratio est également une méthode pratique et simple pour évaluer les flux de trésorerie. La mesure cruciale est dérivée en divisant le loyer mensuel par la somme des paiements mensuels pour les intérêts et le principal, les impôts, les assurances et les cotisations d'association (PITIA). Ainsi, en utilisant ce calcul, les investisseurs peuvent obtenir des informations précieuses sur la viabilité financière d'une propriété.
Comment calculer les prêts du ratio de couverture du service de la dette
#1. Souscription
Ici, votre prêteur vous indiquera la valeur, les conditions, les frais et autres détails de votre prêt. Pendant ce temps, le prêteur déterminera également votre ratio de couverture du service de la dette.
#2. Documentation
Vous devrez remplir les documents de prêt typiques lors de la demande de prêt DSCR. Il est important de se rappeler que les formulaires de demande de prêt DSCR ne vous renseigneront pas sur vos finances personnelles, mais plutôt sur votre entreprise ou votre propriété locative. Les prêts DSCR reposent uniquement sur votre DSCR et ne tiennent pas compte de vos antécédents de crédit.
#3. Clôture et soumission
Les prêts DSCR offrent un processus de demande et de clôture plus rapide que les prêts traditionnels, car ils n'exigent pas de détails sur vos antécédents financiers personnels.
La formule du ratio de couverture du service de la dette
La formule du ratio de couverture du service de la dette comprend les éléments suivants :
DSCR = Résultat opérationnel net ÷ Titres de créance
Lors d'un investissement immobilier, il est crucial pour les investisseurs de s'assurer de l'utilisation de chiffres précis dans leurs calculs. Bien que le processus puisse sembler simple, la précision des données utilisées est de la plus haute importance pour obtenir un résultat précis. De plus, lorsqu'il s'agit de déterminer le résultat d'exploitation net (NOI), une méthode couramment utilisée consiste à le calculer en utilisant les bénéfices avant dépenses tels que les amortissements et les intérêts (chiffres E). Cette approche est particulièrement utile pour calculer le DSCR. Il est également important de noter que lors du calcul du DSCR, il convient de s'abstenir de déduire les impôts, les intérêts et autres coûts associés du résultat d'exploitation net (NOI) avant de l'entrer dans la formule.
La formule DSCR est essentielle dans les applications pratiques, comme l'illustre le scénario suivant : La propriété multifamiliale a une excellente performance financière, comme en témoigne son bénéfice d'exploitation net (NOI) de 3.4 millions de dollars. De même, les engagements de dette annuels de la propriété s'élèvent à 2.3 millions de dollars, ce qui démontre son engagement à respecter ses obligations financières. Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) dans ce cas serait de 1.48x, comme le montre l'analyse suivante.
Lors de l'évaluation de la viabilité financière d'une transaction de financement immobilier multifamilial ou commercial, il est crucial d'évaluer le DSCR. Dans ce cas, le DSCR peut être déterminé en divisant 3.4 millions de dollars par 2.3 millions de dollars. Cela donne un rapport de 1.48x, ce qui équivaut à 1.48 fois. La plupart des prêteurs considèrent ce DSCR comme bon, ce qui signifie que l'entreprise a une forte capacité à rembourser ses dettes. Il convient de noter qu'un DSCR robuste est particulièrement important dans les opérations multifamiliales et commerciales et les transactions de financement immobilier.
Comment calculer le ratio de couverture du service de la dette
Lorsqu'il s'agit de déterminer le ratio de couverture du service de la dette (DSCR), il est essentiel de prendre en compte deux éléments fondamentaux : le résultat opérationnel net annuel de l'entreprise et ses obligations annuelles de service de la dette. Le calcul du ratio de couverture du service de la dette (DSCR) d'une entreprise fait appel à une formule spécifique.
Résultat opérationnel net/ Service de la dette
Pour connaître les valeurs de chacune de ces composantes, il faut s'engager dans un processus de calcul systématique. Lors de l'analyse du résultat opérationnel net, il est crucial de considérer le chiffre d'affaires avant impôt de l'entreprise et de déduire les différentes dépenses d'exploitation engagées au cours d'une période donnée. Ces dépenses d'exploitation englobent généralement des dépenses telles que les salaires, le loyer et les impôts en espèces. Par conséquent, en calculant ce chiffre, on peut obtenir des informations précieuses sur la performance financière de l'entreprise.
Résultat net d'exploitation = Revenus - Dépenses d'exploitation
En revanche, le service de la dette est l'obligation de l'entreprise de rembourser le montant cumulé de toutes les dettes impayées dans un délai précis. La ventilation complète doit englober à la fois les intérêts et le principal.
Il est crucial de reconnaître que divers prêteurs et professionnels de la finance utilisent diverses itérations de cette formule lors du calcul du ratio de couverture du service de la dette (DSCR). Les lignes directrices rigoureuses proposées par le prestigieux Corporate Finance Institute (CFI) en contiennent une illustration notable. Dans leur approche intelligente, ils expliquent la formule du ratio de couverture du service de la dette (DSCR), qui utilise l'EBITDA (bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement) au lieu du résultat opérationnel net. Lorsqu'il s'agit d'évaluer la santé financière de votre entreprise en analysant la relation entre les revenus et les dettes, il est crucial de maintenir la cohérence dans la formule que vous utilisez pour calculer le ratio de couverture du service de la dette (DSCR).
Considérez un scénario hypothétique dans lequel votre entreprise estimée a un excellent bénéfice d'exploitation net annuel de 100,000 50,000 $ et un service de la dette total louable de XNUMX XNUMX $. Dans ce cas, il est essentiel de remarquer que votre ratio de couverture du service de la dette (DSCR) est impressionnant. Cela signifie que vous pouvez confortablement remplir vos engagements de dette actuels avec un excédent, car vous êtes capable de couvrir votre dette deux fois. Dans les parties suivantes, nous passerons en revue une discussion approfondie de l'idée à portée de main, mettant en lumière sa signification. De plus, si nécessaire, nous pouvons vous donner des informations exploitables sur la façon d'améliorer efficacement votre ratio de couverture du service de la dette (DSCR).
Erreurs courantes lors du calcul du ratio de couverture du service de la dette
#1. Montant du remboursement du principal
Le montant principal est souvent le coupable lorsque des erreurs se produisent. Les bilans ne reflètent que les soldes restants des prêts et les comptes de résultat n'enregistrent pas les remboursements du principal. Ainsi, si une société a accepté un financement supplémentaire à un moment quelconque de l'année, les chiffres pourraient devenir plus confus. Dans ce cas, la combinaison des paiements de la dette pour divers prêts peut masquer le remboursement du principal.
#2. Frais de location-acquisition
Il existe une ambiguïté concernant l'inclusion des coûts de location-acquisition. Aux fins de l'information financière, la location à long terme d'un actif est traitée de la même manière que si l'article avait été acheté directement. Les entreprises louent souvent des chariots élévateurs pendant trois ans, puis les achètent à la fin du bail à leur juste valeur marchande, car les chariots élévateurs ont généralement une durée de vie utile de cinq ans. Lors de la documentation de tels contrats de location, certaines exigences comptables s'appliquent car le bailleur a effectivement obtenu la valeur économique de l'actif comme s'il avait été acquis. Certains prêteurs n'incluent pas les paiements de location-acquisition dans le ratio de couverture du service de la dette, contrairement à d'autres experts. Si nous prenons en compte les coûts de location-acquisition, nous appelons le ratio le ratio de couverture des charges fixes.
#3. EBITDA contre EBIT
Les gens calculent parfois incorrectement les ratios de couverture du service de la dette parce qu'ils ne savent pas s'ils doivent utiliser l'EBITDA ou l'EBIT (bénéfice avant intérêts et impôts). De plus, ne pas inclure fréquemment l'EBITDA dans un compte de résultat peut également conduire à des malentendus. La norme GAAP ne reconnaît pas l'EBITDA comme un nombre. Vous pouvez également déterminer l'EBITDA en regardant les chiffres du compte de résultat.
Pourquoi le DSCR est-il important ?
Les entreprises et les institutions financières utilisent largement le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) comme mesure dans les négociations de contrats de prêt. Par exemple, lorsqu'une entreprise cherche à obtenir une ligne de crédit, il devient impératif pour elle de maintenir avec diligence un ratio de couverture du service de la dette (DSCR) qui reste supérieur à 1.25. Dans le cas où de telles circonstances se présenteraient, il est possible que l'emprunteur soit réputé avoir fait défaut sur le prêt. En plus d'aider les banques à gérer efficacement leurs risques, les ratios de couverture du service de la dette (DSCR) constituent également un outil précieux pour les analystes et les investisseurs qui cherchent à évaluer la solidité financière d'une entreprise.
Et si DSCR est supérieur à 2 ?
Lorsque le DSCR dépasse un, cela signifie que l'entreprise dispose d'un flux de trésorerie suffisant pour faire face à ses dettes. Chaque prêt possède ses propres caractéristiques distinctes et est accompagné d'un DSCR minimum. Cependant, les prêteurs observent largement une préférence pour les valeurs DSCR comprises entre 1.2 et 1.4. En règle générale, les gens considèrent qu'un ratio idéal est de deux ou plus.
Comment calculer le ratio de couverture du service de la dette ?
Le DSCR est une mesure financière cruciale qui donne un aperçu de la capacité d'une entreprise ou d'un particulier à honorer ses dettes. Pour calculer le DSCR, il faut diviser le revenu net d'exploitation par le service total de la dette, qui englobe à la fois les paiements de principal et d'intérêts associés à un prêt. Par conséquent, en utilisant cette formule, les parties prenantes peuvent évaluer la santé financière et la capacité d'un emprunteur à honorer ses engagements de dette. Considérez ce scénario : imaginez une entreprise avec un bénéfice d'exploitation net de 100,000 60,000 $ et un service de la dette total de 1.67 XNUMX $. Dans un tel cas, le DSCR serait d'environ XNUMX.
Le ratio du service de la dette doit-il être élevé ou faible ?
En termes généraux, il est largement reconnu que le DSCR supérieur à 1.25 est généralement considéré comme un signe de solidité financière. À l'inverse, si le ratio tombe en dessous de 1.00, cela peut suggérer que l'entreprise rencontre des difficultés financières.
Qu'est-ce qu'une bonne couverture de dette ?
Les experts considèrent un DSCR d'au moins 2 comme très fort, indiquant qu'une entreprise peut couvrir sa dette deux fois. Cependant, il est important de noter qu'il n'y a pas de norme de l'industrie pour ce ratio. Les prêteurs établissent généralement des critères minimaux de DSCR à 1.2 % et 1.25 %.
Conclusion
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) est une mesure financière largement utilisée qui constitue un outil précieux pour évaluer la santé financière d'une entreprise. Ce ratio fournit une évaluation complète en comparant le bénéfice d'exploitation d'une entreprise aux remboursements de sa dette. Ainsi, en analysant la relation entre ces deux éléments cruciaux, le DSCR offre un aperçu de la capacité d'une entreprise à honorer ses dettes et à maintenir une situation financière durable. Le ratio est un outil précieux pour évaluer la capacité d'une entreprise à remplir ses engagements financiers, en particulier en termes de respect des obligations en principal et en intérêts.
Bibliographie
- investiropedia.com
- Je bankrate.co
- indeed.com
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