Hay estados en los EE. UU. que prohibieron la práctica de la agencia dual, como Florida. Sin embargo, algunos todavía lo permiten dentro de sus localidades a pesar de las complejidades en torno a la práctica. Por mucho que la agencia dual agilice la comunicación entre vendedores y compradores de bienes raíces, todavía hay ciertas verdades que debe saber sobre esta práctica.
¿Qué es una agencia dual en bienes raíces?
La agencia dual es un término que se usa cuando un agente trabaja tanto para el comprador como para el vendedor al cerrar un trato de bienes raíces. También se utiliza cuando el arrendador y el arrendatario trabajan con el mismo agente inmobiliario o empresa. La doble agencia significa que un agente representa principalmente a las dos partes contratantes en la aclaración de intereses y el cumplimiento de sus objetivos. El término no se practica desenfrenadamente porque las personas creen que puede haber un conflicto de intereses cuando esto sucede. Entonces, para evitar el supuesto conflicto de intereses, la mayoría de los clientes optarán por trabajar con diferentes agentes en lugar de usar un agente para negociar en ambos lados de un trato inmobiliario. Tampoco está permitido en todos los estados, sin embargo, algunos aún permiten su práctica dentro de sus municipios.
¿Cómo funciona la agencia dual?
Los clientes que desean utilizar la agencia dual en lugar del agente de una sola parte, entienden claramente en lo que se están metiendo. Debido a los tecnicismos involucrados, el agente generalmente exige que las dos partes cuyos intereses estarán representados firmen una declaración oficial del departamento estatal de bienes raíces. Debido a que no se acepta en algunos estados, los agentes son extremadamente cuidadosos cuando representan a dos partes como una agencia dual en bienes raíces. Con el documento firmado, el agente procede a trabajar en los diferentes intereses de ambas partes.
¿Qué causa la doble agencia?
A continuación se presentan las situaciones aparentes que causan la agencia dual en bienes raíces.
#1. Listado en línea
Una causa notable del listado en línea es cuando un comprador quiere comprar una casa y ya contactó a un agente para ayudarlo en el proceso de compra. Mientras está en él, se encuentra con una casa listada en línea y desea comprarla sin saber que estaba listada por el mismo agente que contactó para ayudarlo con su proceso de compra. En la mayoría de los casos, el comprador puede conseguir que otro agente lo represente. Sin embargo, existen situaciones excepcionales en las que el comprador decide procesar la transacción. Sin embargo, esto solo ocurrirá si se permite la agencia dual en el estado.
#2. Casa abierta
Los agentes son los que organizan visitas de puertas abiertas para los vendedores. representándolos así. En el transcurso de esto, obtienen los nombres y contactos de las personas que quieren comprar la casa de su registro. Hay momentos en que un comprador potencial que mantiene un contacto cercano con el agente en cuestión puede optar por usar el mismo agente para que lo represente al comprar la casa.
#3. Sitio de nueva construcción
Para comprar una casa recién terminada, debe ir a la oficina de ventas y hablar con los agentes que trabajan para el vendedor. Con el tiempo, se construye una relación. Esta conexión puede no ser obvia para las personas que quieren comprar una casa. Pero la relación construida con el agente a lo largo del tiempo hace que decidan trabajar con el mismo agente.
¿Quién se beneficia de una agencia dual?
Todas las partes involucradas se benefician de ello. El vendedor y el comprador disfrutan de la facilidad de comunicación y la velocidad con la que se ejecuta la transacción. Y el agente dual también recibe la tarifa de agencia de ambos lados. Sin embargo, el agente tiene más beneficios en comparación con el vendedor y el comprador. Aunque puede ser difícil para ellos mantenerse al día con sus responsabilidades de agente y su deber fiduciario para con ambas partes, aún así son recompensados por ambos trabajos. Además, trabajar en ambos extremos acelera todo el proceso.
Estado que no permite doble agencia
En bienes raíces, la agencia dual no es factible en todos los estados y se considera ilegal donde no se acepta. . Algunos de los estados que no permiten la agencia dual incluyen los siguientes;
- Alaska
- Colorado
- Florida
- Kansas
- Maryland
- Texas
- Vermont
- Wyoming
Argumentos a favor y en contra de la agencia dual en bienes raíces
Algunos profesionales de bienes raíces y defensores del consumidor insisten en que un agente nunca debe trabajar para dos personas al mismo tiempo. No están seguros de si un agente dual puede ser verdaderamente imparcial cuando trabaja tanto para el comprador como para el vendedor en un trato. Esto se debe principalmente a que el vendedor querrá obtener la mayor cantidad de dinero por su casa y el comprador querrá pagar lo mínimo. Hay varios argumentos en contra de la práctica de la agencia dual en bienes raíces. Eso explica por qué no está permitido en algunos estados.
El argumento más común se basa en el interés variable del vendedor y el comprador. Mientras que un vendedor quiere que su propiedad se venda al precio más alto posible, el comprador querría comprarla al precio más bajo posible. Como resultado, la gente duda de la posibilidad de que un agente dual sea verdaderamente imparcial cuando trabaja tanto para el comprador como para el vendedor en un trato.
El segundo argumento dice que la agencia dual no es gran cosa e incluso puede ayudar a ambas partes al acelerar la comunicación. Cuando se fortalece la comunicación, el trato se cerrará en un espacio más rápido.
Responsabilidad de los agentes en la agencia dual
Es responsabilidad exclusiva del agente asegurarse de que tanto el vendedor como el comprador sepan que los representará a ambos. Un agente también deberá asegurarse de que las dos partes firmen la divulgación oficial del departamento de bienes raíces del estado. Esto servirá para demostrar que no está tratando de jugar con ambas partes.
¿Cómo pueden los compradores evitar la doble agencia?
Dado que la agencia dual no está permitida en todos los estados, es probable que tampoco esté disponible en el suyo. Además, no existe una ley específica que obligue a los agentes a usar el formato oral o escrito para informar a las partes involucradas que los representarían a ambos, es mejor tener cuidado desde el principio. Si no le gustaría esto de ninguna manera, debe preguntarle a su agente desde el principio.
Cuando contrate a un agente, pregúntele de inmediato si trabajará solo para usted o si podría trabajar como un agente dual que también trabaja para la otra parte. De esta manera, no tendrás que preocuparte por la agencia dual oculta.
Ventajas de la Agencia Dual
Veríamos tres ventajas clave que esto ofrece al vendedor, al comprador y al agente dual.
#1. Tarifa asequible
Trabajar con el mismo agente puede reducir la tarifa del agente y, por lo tanto, hacerlo más asequible.
#2. Acelera la transacción
Un agente de bienes raíces que trabaje para ambas partes significa que el tipo administrará efectivamente el marco de tiempo del trato. Tendrá que cortar de manera inteligible el tiempo de las negociaciones. Reducir en serio el tiempo que lleva programar una reunión con las partes interesadas.
#3. Comunicación más rápida
La comunicación es mayormente más rápida cuando se usa el mismo agente para representar el interés.
Desventajas de la agencia dual
A pesar de las pocas ventajas que tiene, no deja de tener inconvenientes. Algunas de las desventajas son las siguientes;
#1. Interés personal
El agente se encontrará ante la representación de dos intereses diferentes. La mayoría de las veces, el agente se centró en su interés frente al interés del vendedor y el comprador. La agencia dual en bienes raíces no es una práctica poco ética, sin embargo, los agentes a veces introducen tácticas furtivas que protegen sus intereses.
#2. Conflicto de intereses
Un agente puede tener problemas para ser imparcial cuando trabaja tanto para el comprador como para el vendedor. El interés de estas dos partes entrará en conflicto en este punto y ambos pueden abandonar el trato si no se tiene cuidado. Además, existen registros de intereses malinterpretados entre el agente y el comprador. Esto es únicamente el resultado de los honorarios del agente involucrados. Todos sabemos que el porcentaje de la tarifa del agente recae en el vendedor. Hay momentos en que no negociará un precio justo para el comprador debido a su interés en el trato del vendedor.
#3. Los clientes buscan su interés
En la mayoría de los casos, lo mejor que puede hacer el agente es ayudar en la transacción. Esto significa que el comprador y el vendedor tendrán que velar por su interés.
#4. Negociaciones complicadas
Los agentes que trabajan tanto para el comprador como para el vendedor no siempre actúan en el mejor interés de ambos. Además, si ese agente dual le dice al vendedor que no acepte una oferta por debajo del precio de lista, trabaja en contra del comprador. Lo mismo se aplica al vendedor también.
#5. Sin cheques y saldo
Los errores y ambigüedades que cada agente debería descubrir probablemente estarán ocultos. Esto se debe a que los controles y equilibrios adecuados que se habrían realizado desde dos ángulos no se realizaron correctamente.
Agencia dual de Florida
Florida es uno de los estados de los EE. UU. que no permite la agencia dual dentro de sus localidades. Esto se debió principalmente a la crisis y la serie de juicios que se produjeron entre el comprador, el vendedor y el agente. Como último recurso, el estado de Florida introdujo agentes transaccionales para frenar el problema que viene con la doble agencia.
Agente Transaccional Florida
Un corredor de transacciones es un tipo de agencia limitada en el estado de Florida. Con esto, el agente solo trabaja para la transacción y no tiene el deber de ayudar al comprador o al vendedor a tomar la mejor decisión. Como resultado, un agente es una persona neutral que actúa como intermediario en la transacción y debe mantener cierta información de ambas partes. Significa que el agente no puede decirle al vendedor que el comprador pagará más por la propiedad ni decirle que el vendedor aceptará menos por la propiedad sin su permiso.
Para presentar esto en una forma más simple, el agente no tiene ningún deber fiduciario con ninguna de las partes involucradas. Sin embargo, existe un argumento en contra del agente transaccional en bienes raíces. El agente existe únicamente para facilitar la transacción y nunca para proporcionar claridad en interés de ninguna de las partes. Esto también tiene sus limitaciones, porque un comprador aún puede comprar una casa a un precio más alto de lo que vale.
Antes del Agente Transaccional en Florida
A partir de la década de 1980, alrededor del 80% de la cámara legislativa estatal aprobó una ley de bienes raíces. Los agentes del estado de la ley deben revelar a quién representarán por escrito antes de que continúe el trato. Desafortunadamente, los agentes de Florida lo vieron como un terreno abierto para la doble agencia.
La práctica de la agencia dual en los bienes raíces de Florida entorpeció varias quejas que eventualmente dieron lugar a demandas. Uno de los casos más famosos fue el de Edina Realty de Minneapolis. Se ganó el caso y eso puso fin a la agencia dual en Florida. Actualmente, Florid reconoce la agencia transaccional aunque también tiene sus inconvenientes.
Afortunadamente, existen organismos individuales, como Buyer's Broker of Southwest Florida, que existen para eliminar los conflictos con agencia dual y agente transaccional. Son agencias de corretaje que atienden los intereses de los compradores. Tampoco enumeran ni representan a los vendedores. Asimismo, la agencia que representa a los vendedores no tiene negocios con los compradores.
¿Cuál es la diferencia entre agencia simple y doble?
Los agentes que representan tanto al comprador como al vendedor de una vivienda se denominan “agencia dual”. Puede surgir una situación de agencia dual cuando dos agentes operan para el mismo corredor en la misma transacción. La agencia única se refiere a un agente o corredor que trata exclusivamente con una de las partes durante una transacción de bienes raíces.
¿Pueden el comprador y el vendedor tener el mismo agente?
Sí, eso está permitido. Te refieres a una condición conocida como corretaje de transacciones. Cuando su agente de bienes raíces representa a un cliente comprador que está interesado en comprar la propiedad en la que usted es el cliente vendedor, esta es una opción de servicio.
¿Cómo se explica la doble agencia?
Cuando un agente de bienes raíces representa tanto al comprador como al vendedor de la casa, se le conoce como agencia dual. Es mucho más típico en las transacciones de bienes raíces que agentes independientes representen a cada parte, ya que esto ayuda a eliminar el posible conflicto de intereses que puede surgir cuando un agente negocia en nombre de ambas partes.
¿Es la agencia dual una buena idea?
Por lo general, es mejor evitar la doble agencia si desea proteger su efectivo y asegurarse de que está vendiendo o comprando al mejor precio. Debido a que desean conocer información confidencial sobre la persona que compra o vende la casa, los compradores o vendedores pueden verse obligados a tratar con un agente dual.
¿Por qué es problemática la doble agencia?
Sin embargo, una conexión de agencia dual puede conducir con frecuencia a problemas en la vida real. Dado que el agente está obligado con ambas partes, puede ser un desafío para ellos representar al comprador o al vendedor. Como resultado, ambas partes pueden sentir que no están recibiendo la mayor representación posible.
¿Puedo vender mi casa con dos agentes?
La agencia conjunta, también conocida como agencia única conjunta, es cuando dos agentes inmobiliarios trabajan juntos para vender su casa en su nombre. Cuando una propiedad se vende bajo un acuerdo de agencia única conjunta, todos los agentes inmobiliarios participantes reciben una comisión independientemente de si uno realmente encontró al comprador.
Conclusión
Cuando se trata de comprar o vender una casa, Business yield le aconseja que busque un agente inmobiliario que represente su interés. Aunque la agencia dual ofrece reducir los honorarios del agente, su interés financiero se ve afectado. Por lo tanto, debe evitarse.
Preguntas frecuentes sobre la agencia dual
¿Cuál es la diferencia entre agencia única y agencia dual?
La principal diferencia entre estos dos radica en su definición. Una agencia dual significa que un agente representa tanto al vendedor como al comprador en un negocio de bienes raíces. Mientras que la agencia única se refiere a un agente o corredor de bienes raíces que trabaja exclusivamente con una parte en una transacción.
¿Es una buena idea utilizar el mismo agente inmobiliario que el vendedor?
No del todo, sinceramente, no es recomendable. Pero si debe hacerlo, debe estar permitido en su estado y su agente de bienes raíces debe sentirse cómodo sirviendo tanto a un vendedor como a un comprador, además de conocer ambos vecindarios.
¿Puedo ser mi propio agente inmobiliario?
Bueno, si crees que tienes lo necesario para ser tu agente inmobiliario, es posible. Sin embargo, para hacerlo más profesional, puede obtener una licencia de bienes raíces antes de vender su casa.
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