¿Qué es el derecho de preferencia (ROFR) en bienes raíces y debería estar dispuesto a consentirlo? Me alegro de que haya preguntado: dado que el derecho de suscripción preferente se relaciona con una cláusula legal que efectivamente otorga a una parte el derecho a ser el primero en la fila cuando un propietario desea vender una propiedad, es un tema interesante a considerar. En este artículo, veremos lo que implica en la práctica el derecho de suscripción preferente para los propietarios y posibles compradores de viviendas por igual. Del mismo modo, veremos algunos ejemplos de cómo funciona el derecho de suscripción preferente en la custodia común de bienes inmuebles.
¿Qué es el derecho de suscripción preferente en bienes raíces?
Un derecho de preferencia (ROFR, por sus siglas en inglés) es una frase razonablemente común en algunos contratos comerciales que esencialmente otorga a una parte los primeros derechos para hacer una oferta en una transacción específica. La frase "derecho de preferencia" funciona de manera similar en bienes raíces.
En pocas palabras, es una forma de cláusula legal que puede estar en un contrato o arrendamiento. Particularmente en una propiedad que un arrendatario pueda querer adquirir de un propietario. ROFR esencialmente otorga a los compradores potenciales un derecho contractual de ser la primera parte en hacer una oferta sobre una propiedad cuando su propietario la vende. Si alguien más expresa interés en comprar la propiedad en su lugar. El actual titular del derecho de tanteo tiene la opción de comprar primero la propiedad. También pueden rechazar la oportunidad y permitir que el vendedor busque ofertas alternativas.
Un ROFR suele ser un incentivo para los arrendatarios en los mercados de compradores. Los compradores contingentes están sujetos a cláusulas de expulsión en un mercado de gran venta, o como una herramienta en planificación patrimonial para evitar la disputa del heredero por una herencia. Una disposición de ROFR esencialmente requiere que un vendedor se acerque al titular de los derechos con una oferta para comprar la propiedad antes de aceptar una oferta alternativa de otra parte sobre la propiedad inmobiliaria.
¿Cómo funciona un derecho de suscripción preferente en bienes raíces?
Antes de poner una casa en el mercado, los propietarios negocian un derecho de preferencia. Esa persona suele ser una restricción de tiempo para negociar antes de que el dueño de la propiedad pueda comprometerse con otros compradores potenciales. La notificación incluye una ventana de fecha, y una vez que ha pasado ese tiempo o el comprador se niega, el vendedor es libre de vender a otro comprador.
Hay dos formas en las que se ejerce con frecuencia el derecho de tanteo. UN agente de bienes raíces puede notar que tiene una casa que es alta para un cliente específico y preguntarle si estaría dispuesto a celebrar un acuerdo ROFR si la propiedad saliera al mercado. Un propietario también puede tratar de atraer a los inquilinos al aceptar una cláusula de derecho de preferencia para los inquilinos en caso de que decidan vender su casa.
¿Cómo se ingresa un acuerdo de derecho de preferencia?
Si planea ejecutar un acuerdo de derecho de preferencia, es ideal si ambas partes tienen abogados involucrados. Esto se debe a que el acuerdo de custodia del derecho de preferencia debe ser válido por un período de tiempo específico.
Por lo general, en estos contratos se encuentra un método acordado para calcular el precio de venta futuro de la propiedad. En ausencia de un acuerdo formal de precio de compra, el comprador potencial puede tener derecho a igualar una oferta hecha por un miembro del público en general que el propietario planeaba aceptar. El vendedor simplemente acepta la otra oferta si el comprador ya no quiere la propiedad.
Por ejemplo, el precio podría ser una suma fija o un porcentaje superior al valor de mercado actual. Antes de que alguien firme en la línea de puntos, todos los participantes deben entender los términos y condiciones del acuerdo.
Ventajas y desventajas de los derechos de preferencia
Un derecho de preferencia sirve como un póliza de seguros para la parte con derecho. Asegurarse de que no pierdan sus derechos sobre un activo que desean o necesitan. Un centro comercial, por ejemplo, puede preferir arrendar un lugar. Pero puede comprarlo si teme ser desalojado si la propiedad se vende a un nuevo propietario. En esta situación, el inquilino negociaría para incluir un lenguaje de derecho de preferencia en su contrato de arrendamiento. De esta manera, si el arrendamiento se vuelve insostenible, podrá comprar la propiedad antes que otros.
El derecho de preferencia, por el contrario, es una barrera para el dueño de la propiedad ya que limita la capacidad de negociación con varios compradores, que podrían hacer subir el precio en una puja. Si el propietario sabe que el inquilino existente siempre es el primero en la fila para comprar. El propietario puede tener dificultades para atraer compradores en el caso anterior. Si para atraer al inquilino adecuado se requiere un derecho de tanteo, el dueño de la propiedad puede ejercerlo.
¿Por qué es importante el derecho de primera negativa a la custodia?
ROFR es una obligación contractual que vincula tanto a un posible comprador de bienes raíces, como un posible propietario de vivienda que busca un apartamento, condominio o propiedad unifamiliar, como al vendedor de bienes raíces. Pero, lo que es más importante, crea un derecho que puede ejercer si desea comprar una propiedad. Pero no impone la obligación de hacerlo.
En esencia, si encuentra una propiedad que le gustaría comprar. Pero aún no está en el mercado, o si no está seguro de comprarlo, puede actuar como una especie de seguro. Como titular de derechos bajo una cláusula ROFR (y este derecho solo puede ser de alguien que no sea el dueño de la propiedad o su prestamista). Tienes la capacidad de realizar una transacción inmobiliaria antes que los demás. Si no desea continuar, simplemente puede renunciar a sus derechos y marcharse.
Antes de que un propietario acepte poner su casa en el mercado, generalmente se negocia un derecho de preferencia. De acuerdo con sus términos y circunstancias, antes de que los miembros del público en general puedan hacer una oferta aceptada sobre una propiedad. El vendedor de la vivienda primero debe poner a disposición de la persona con derecho de suscripción preferente una oportunidad de compra. Por estas razones, un ROFR generalmente incluye un límite de tiempo que especifica cuánto tiempo tiene un postor para negociar con un vendedor antes de que expire su ventana de oportunidad y derecho de preferencia. Cuando vence el contrato, el vendedor de la casa es libre de negociar con cualquier otro comprador.
Ejemplos de Derecho de Preferencia en Bienes Raíces
El derecho de preferencia asegura que aquellos que están en la propiedad tengan la mejor oportunidad de comprarla. Porque este derecho contractual requiere que los vendedores acepten propuestas de los titulares de derechos antes de hacerse públicas. Las personas con el derecho de preferencia a menudo tienen más posibilidades de obtener una buena oferta. El derecho de tanteo puede darse en una variedad de situaciones.
#1. Cuando un propietario decide vender
El derecho de preferencia entra en vigor cuando el dueño de una propiedad decide poner su casa en el mercado para la venta. Antes de publicar su anuncio al público en general, el vendedor debe notificar al titular del derecho de suscripción preferente. Luego, antes de que caduquen sus derechos, quien tiene la primera negativa tiene un tiempo determinado para presentar una oferta.
El derecho de preferencia protege a los interesados de tener que competir por una propiedad en una guerra de ofertas. Esta es una noticia maravillosa para ellos, ya que significa que tienen muchas más posibilidades de obtener un trato decente en una propiedad de lo que tendrían de otra manera. También le asegura al comprador que la propiedad será entregada si se siguen los términos.
#2. Cuando se recibe una oferta de un tercero
Un tercero interesado puede ocasionalmente hacer una oferta sobre una propiedad que no está en venta. Si esto ocurre y el dueño de la propiedad está interesado en la oferta. No podrán aceptarlo de inmediato porque alguien más ya se ha negado. Antes de que se pueda aprobar la oferta de terceros, el titular de los derechos de suscripción preferente debe tener la opción de compra.
¿Quién es elegible para negociar un derecho de custodia preferencial?
Si desea completar un acuerdo de derecho de preferencia, se sugiere que ambas partes contraten a expertos abogados inmobiliarios.
Si bien es común que tales cláusulas incluyan aspectos clave, como una restricción de tiempo bajo la cual se aplica el derecho de preferencia de custodia. Un método acordado para evaluar el precio futuro de la propiedad inmobiliaria. Por ejemplo, el precio de la vivienda puede ser finalmente una tasa fija, un porcentaje por encima del valor de mercado o simplemente la igualación de una oferta que el vendedor aceptaría de un miembro del público en general.
Las cláusulas de custodia del derecho de preferencia son utilizadas con frecuencia por los corredores de bienes raíces que intentan realizar una venta o por los propietarios que esperan atraer a los inquilinos para que pasen de ser inquilinos a posibles propietarios. Teniendo esto en cuenta, es fundamental investigar y examinar sus condiciones antes de firmar cualquier acuerdo legalmente vinculante.
¿Qué desencadena un derecho de preferencia?
Cuando un tercero hace una oferta al dueño de la propiedad para adquirir o arrendar su activo, esto típicamente activa el derecho de preferencia del dueño de la propiedad. Antes de que el dueño de la propiedad pueda considerar aceptar esta oferta, la persona que tiene el derecho de opción preferencial, el tenedor de la propiedad, debe tener la oportunidad de comprar o arrendar el activo en los mismos términos que se presentan por el tercero.
¿Quién se beneficia del primer derecho de denegación?
El posible comprador al que se le exige que se le ofrezca el acuerdo es el que más se beneficia del derecho de suscripción preferente porque funciona a su favor. Además, el derecho de tanteo garantiza que un tercero no identificado no podrá ingresar a una empresa en contra de sus deseos si se le ofrece. En la mayoría de los casos, esta es la lógica que sustenta la existencia de tales reglas en primer lugar.
¿Cuáles son las razones para considerar el uso de un derecho de preferencia?
En particular, con respecto a las transacciones inmobiliarias, puede hacer que el proceso de venta sea más rápido y permitir que los vendedores ahorren tiempo y dinero. Puede facilitar que los propietarios encuentren inquilinos. Si el titular decide comprar el inmueble, podrá beneficiarse de las mejoras inmobiliarias o comerciales que hayan realizado los actuales propietarios.
¿Puede retirarse de una oferta aceptada por una casa?
Para responder a su pregunta en pocas palabras: sí, tanto el comprador como el vendedor pueden retractarse de la venta de una casa. Debido a que es poco común y más difícil para un vendedor cambiar de opinión, el comprador generalmente tiene más opciones para retractarse de un acuerdo que el vendedor. Los compradores son los que hacen ofertas a los vendedores cuando una casa está a la venta, y las ofertas que hacen los compradores suelen incluir algún tipo de cláusula contingente.
Variaciones del derecho de suscripción preferente
Las particularidades del derecho serán las del contrato de que se trate. Las partes tienen la oportunidad de elaborar un acuerdo que se ajuste a sus necesidades. Puede ser beneficioso contactar a un abogado para verificar que su contrato represente las necesidades de su empresa y resuelva cualquier inquietud potencial. Aquí hay algunos ejemplos de variaciones populares:
#1. Exclusiones
El contrato puede estipular que el derecho no se aplica en circunstancias particulares, como las transacciones familiares.
#2. Transacciones que activan el ROFR
Solo puede surgir, por ejemplo, si el dueño de la propiedad desea vender la propiedad en lugar de gravarla para financiar un préstamo.
#3. Duración
El ROFR puede vencer después de un cierto período de tiempo o después de un evento específico, como el vencimiento del contrato de arrendamiento. El dueño de la propiedad puede realizar una transacción sin alertar al titular del ROFR después de que haya pasado el período requerido.
#4. hora de responder
Del mismo modo, el contrato puede estipular que la parte tiene un período de tiempo limitado para considerar si actúa o no sobre la oferta, después del cual el dueño de la propiedad puede proceder con la transacción de terceros.
#5. Transferibilidad
Las partes pueden elegir si el derecho de preferencia por la custodia puede o no corresponder a otra parte. El ROFR puede estar junto con la propiedad. Esto significa que si el dueño de la propiedad vende el negocio o el inmueble, el nuevo dueño debe continuar otorgándole al titular el derecho de rechazar nuevas transacciones.
¿Por qué los vendedores esperan para aceptar ofertas?
Se les hizo una oferta más favorable. En el mercado actual, existe una buena probabilidad de que usted no sea el único individuo que esté considerando comprar la casa. Existe la posibilidad de que al vendedor se le presenten muchas ofertas a la vez. Es probable que el vendedor tenga la misma cantidad de tiempo en su día que usted. En consecuencia, podrá priorizar las ofertas respondiendo únicamente a aquellas que desee impugnar o examinar.
¿Por qué los vendedores ignoran su oferta?
Si ya tienen mejores ofertas sobre la mesa, los vendedores pueden decidir no participar en negociaciones con ofertas "bajas" que son mucho más bajas que el precio que se pide por el artículo. También existe la posibilidad de que los vendedores opten por ignorar ofertas que contengan condiciones que consideren irrazonables, como un depósito de garantía bajo o inexistente o concesiones excesivas del vendedor.
¿Cuánto sobre el precio de venta debería ofrecer en una casa en 2023?
Al hacer una oferta por una casa, como es el caso con todos los demás tipos de conversaciones, debe comenzar con un precio modesto. Sin embargo, una regla general razonable es hacer una oferta que sea entre un 5 y un 10 por ciento más baja que el precio solicitado. Tenga en cuenta el hecho de que los vendedores suelen tener esto en cuenta y, a propósito, ponen a la venta su casa a un precio más alto de lo que anticipan o están dispuestos a pagar.
¿Qué significa contingencia de 48 horas?
El comprador tendrá la oportunidad de eliminar la contingencia de venta y liquidación dentro de un período de tiempo específico (generalmente de 24 a 48 horas) si el vendedor recibe otra oferta. Este tipo de contingencia le permite al vendedor continuar comercializando la casa a otros compradores potenciales. En general, este tipo de contingencia le permite al vendedor continuar comercializando la vivienda a otros posibles compradores.
¿Qué hacer cuando un comprador se retira de la venta de una casa?
Está en todo su derecho de demandar al comprador por pérdidas si se retira del trato después de que se hayan intercambiado los contratos. Debe tener como máxima prioridad estar al tanto de todo lo que está a su alcance para que el proceso de intercambio de contratos pueda avanzar más rápidamente. Esto ayudará a acelerar las cosas. Cuanto más larga sea la espera, mayor será la probabilidad de que la transacción comercial no se lleve a cabo.
¿Cómo puedo evitar los problemas del derecho de preferencia?
Al tomarse el tiempo para considerar posibles escenarios futuros, puede reducir la cantidad de complicaciones asociadas con los ROFR.
Por ejemplo, ¿cuánto tiempo debe ser válido un derecho de tanteo? ¿Cuánto tiempo debe tener un comprador para ejercer sus derechos o retractarse de la transacción? ¿Cuál es una forma razonable de calcular el precio de compra futuro de la propiedad? Y, por supuesto, para aquellos que buscan vender su casa: ¿Tener un derecho de preferencia causará algún problema si desea refinanciar una hipoteca existente? Si está pensando en utilizar un acuerdo ROFR. Asegúrese de hablar con un abogado de bienes raíces para que lo ayude a evitar problemas y preocupaciones en el futuro.
Conclusión
Entonces, ¿qué es exactamente un derecho de preferencia? Considérelo una herramienta para la planificación futura y un método para disfrutar de cierto nivel de certeza relativa en lo que de otro modo podría ser un altamente volátil y/o mercado inmobiliario impredecible. Sin embargo, un ROFR puede ser un incentivo útil para persuadir a los posibles compradores y convertir a los arrendatarios en propietarios. No es seguro que se produzca una venta y, con frecuencia, puede tener repercusiones imprevistas. Antes de implementar una disposición ROFR, los lectores deben obtener asesoramiento legal y obtener más información sobre lo que se necesita para ganar una guerra de ofertas en el mercado de un vendedor.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre una opción y un derecho de preferencia?
La principal diferencia entre una opción y un derecho de preferencia es que un comprador puede ejercer una opción de compra en cualquier momento dentro del plazo de la opción.
¿Puede un vendedor aceptar una oferta más alta?
“Un vendedor puede legalmente aceptar cualquier otra oferta hasta que concluya la revisión del abogado porque la venta no está técnicamente bajo contrato, lo que puede generar cierta fricción y no siempre se considera lo más ético”.
¿Puedo retirarme de la venta de mi casa?
Puede retirarse de una transacción de la casa en cualquier momento antes de que se intercambien los contratos. Se ha comprometido en un contrato legalmente vinculante una vez que ha intercambiado contratos, lo que significa que está sujeto a sus disposiciones.
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