Subestimar la tasa de vacancia es uno de los principales errores que cometen los inversores inmobiliarios. El valor de mercado y el desempeño financiero de una propiedad de alquiler pueden verse afectados por el uso de la tasa de disponibilidad incorrecta. Exploraremos qué es la tasa de vacancia y cómo calcular la tasa de alquiler promedio con su fórmula en este artículo.
Tasa de vacantes
La cantidad de unidades de alquiler en un apartamento, edificio, complejo, hotel o colonia que están vacantes o desocupadas en un momento determinado se conoce como tasa de vacancia. Se expresa como un porcentaje. O dicho de otro modo, es exactamente lo contrario de la tasa de ocupación.
El porcentaje de unidades desocupadas en una propiedad de unidades múltiples generalmente se mide por la tasa de desocupación, que es empleada por los propietarios de hoteles y edificios de apartamentos. Pero los propietarios de viviendas unifamiliares y apartamentos deberían emplear las tasas de desocupación de una manera diferente.
La Tasa de Vacancia de Bienes Raíces
La tasa de vacantes, en pocas palabras, es la proporción de unidades vacantes a todas las unidades disponibles en el edificio. El inquilino acaba de mudarse, la propiedad necesita algo de trabajo y un cambio repentino en el clima económico ha llevado a que la propiedad sea desalojada. O la propiedad es nueva en el mercado y se acaba de poner en alquiler, entre otras posibilidades para esta vacante.
Cuando nos referimos a la propiedad en este contexto, se debe reconocer que podríamos estar hablando de cualquiera de los siguientes:
- vivienda apartamento
- Estructura residencial
- Hogares domésticos
- Viviendas multifamiliares
- Bienes raíces comerciales
- Casa agrícola o de vacaciones
¿Qué elementos afectan la tasa de vacancia?
- El área donde se encuentra la propiedad.
- La edad de la propiedad.
- El precio de venta de la propiedad en cuestión, o el alquiler de mercado
- Grupo de edad o rango de edades al que pertenece la población local
- La densidad de población de la zona
- Accesibilidad al mercado para bienes de consumo y duraderos
- Acceso a la red de transporte
- Los ingresos del arrendatario potencial
- Los detalles de la propiedad que están fácilmente disponibles en el mercado.
- Compatibilidad entre las necesidades del futuro inquilino y las comodidades que ofrece la propiedad.
Componentes correlativos
Es importante tener en cuenta que una variedad de cosas pueden afectar su capacidad para atraer inquilinos potenciales dado que necesita inquilinos en sus propiedades para mantener bajas las tasas de vacantes. Algunos de ellos estarán bajo su control, mientras que otros estarán fuera de él, como los provocados por problemas de salud o el estado de la economía.
Las bajas tasas de vacantes pueden deberse a una serie de factores, como:
- La sostenibilidad de la economía en la región que ha seleccionado
- Circunstancias de mercado favorables para los bienes inmuebles
- Los empresarios se multiplican en la zona.
- El aumento del nivel de vida en su comunidad
- Ser capaz de viajar o caminar rápidamente a lugares importantes
- El acceso a instalaciones públicas, restaurantes, tiendas y otras comodidades es simple.
Relevancia y Funciones
- Una tasa de desocupación baja indica que la propiedad está en buenas condiciones y que muchos compradores o inquilinos están interesados en alquilar esa estructura o propiedad.
- También sirve como señal del éxito financiero anticipado de alquilar una casa en un lugar específico.
- Demuestra si las personas desean o no alquilar una propiedad en particular, lo que lo ayudará a determinar si planea realizar una inversión en esa área.
- Esté atento a cualquier ineficiencia en el proceso de alquiler y por qué los cargos son tan altos.
Consejos sobre cómo disminuir la tasa de vacantes
Desea reducir su tasa de vacantes siempre que pueda, ya que, en términos generales, cuanto menor sea su tasa de vacantes, mejor será el rendimiento de su propiedad. Repasemos algunas sugerencias para reducir su tasa de vacantes. Otras recomendaciones para reducir las tasas de vacantes incluyen:
- Realice las reparaciones oportunas para animar a los ocupantes a quedarse y recomendarlas a posibles nuevos inquilinos.
- Examinar a los inquilinos cuidadosamente para reducir la rotación y la posibilidad de impago del alquiler.
- Haga que la propiedad sea atractiva desde el exterior para que se vea bien en las fotos y atraiga a los inquilinos.
- Si es posible, proporcione comodidades en el lugar como estacionamiento y lavandería para atraer a más inquilinos y tal vez aumentar las tarifas de alquiler.
- Si las propiedades vacantes no se anuncian, los posibles inquilinos no estarán al tanto de ellas.
¿Cuánta vacante es algo bueno?
Una tasa de desocupación decente puede variar según una serie de variables, incluida la ubicación y la naturaleza de la propiedad. Debido a que tardan más en alquilarse, tienen alquileres más altos y requieren construcciones para otros requisitos comerciales, las propiedades comerciales suelen tener mayores tasas de vacantes que las residenciales. Sin embargo, cualquier cosa por debajo de la tasa de vacantes promedio nacional del 7% se considera superior al promedio. La mayoría de los inversores en áreas urbanas buscan tasas de desocupación entre el 2 y el 4 %, que se consideran favorables.
Cómo calcular la tasa de vacantes
Para evaluar si hay una tendencia en un puesto de trabajo, es posible que desee calcular la tasa de vacantes con la fórmula correcta para varios puestos. Como alternativa, es posible que desee calcular la tasa de vacantes total de su organización para verificar las tendencias.
Fórmula para Tasa de Vacancia
Usando la fórmula a continuación, puede calcular la tasa de vacantes con precisión
Número de Unidades Vacantes x 100 / Número Total de Unidades
Un ejemplo usando una fórmula de tasa de vacantes
Aquí hay un ejemplo de cómo puede usar la fórmula anterior para calcular la tasa de vacantes
En nuestro complejo de apartamentos hipotético, hay 40 unidades en total, 6 de las cuales están desocupadas. Por lo tanto, supongamos que la tasa promedio de disponibilidad de edificios de apartamentos del vecindario es del 5%. Comparemos este complejo de viviendas con otros al encontrar su porcentaje de tasa de vacantes usando su fórmula.
El número de unidades desocupadas se multiplica primero por 100:
X 6 100 600 =
A partir de la fórmula de la tasa de vacantes dada anteriormente, la siguiente es dividir esa suma por el número total de unidades del edificio:
600 / 40 = 15 % de tasa de disponibilidad.
De acuerdo con la fórmula para calcular la tasa de vacancia, los resultados muestran que este complejo de apartamentos no está operando correctamente ya que su tasa de vacancia del 15% es tres veces mayor que la tasa de vacancia típica de los edificios de apartamentos en ese barrio. Descubrir por qué la tasa de vacantes es tan alta puede deberse a que los pisos son costosos, anticuados, necesitan mantenimiento o la estructura es fea y carece de instalaciones.
Este ejemplo demuestra por qué es crucial entender cómo calcular la tasa de vacantes para que pueda usarla como estadística para evaluar una propiedad. Usando la fórmula, puede ilustrar cómo le está yendo a la propiedad en este momento, y puede mirar hacia atrás a la tasa anterior de desocupación, para ver cómo le fue a la propiedad en el pasado. Luego, puede verificar si las tasas de vacantes aumentaron, determinar la causa y determinar si la propiedad es un buen negocio.
Por qué los diferentes mercados tienen diferentes tasas de vacantes
Las tasas de vacantes, que están controladas por la oferta y la demanda, son un indicador clave de la salud de cada mercado de alquiler local. Un mercado con una alta tasa de desocupación, por ejemplo, puede tener un exceso de viviendas de alquiler. Debido a que las viviendas pueden tardar más en alquilarse y los alquileres de mercado pueden ser más bajos de lo esperado, esto, a su vez, aumenta el riesgo de una inversión.
Las tasas de vacantes fluctúan de un mercado a otro debido a una serie de factores, que incluyen:
- Según el estado de la economía local, el crecimiento o declive de la empresa depende de la creación de puestos de trabajo provocada por el desarrollo de la empresa o de la pérdida de puestos de trabajo provocada por el cierre de empresas.
- Según los niveles de trabajo, el ingreso disponible fluctúa, lo que también afecta la demanda de propiedades de alquiler.
- El exceso de construcción debido al desarrollo de nuevos apartamentos reduce temporalmente las rentas del mercado y aumenta las tasas de vacantes en el corto plazo.
- Si las tasas de interés son bajas, más personas comprarán que alquilarán, y cuando las tasas aumenten o la propiedad de vivienda se vuelva menos asequible, habrá una mayor demanda de propiedades de alquiler.
- En algunas áreas, las leyes de zonificación dificultan y encarecen las nuevas construcciones, elevando los alquileres y reduciendo las vacantes.
Tasa de vacantes de alquiler
Una tasa de vacantes de alquiler es el porcentaje de propiedades de alquiler en un mercado de alquiler que están vacantes. Los dueños de propiedades utilizan las tasas de desocupación como un indicador de qué tan bien les está yendo a sus estructuras en relación con la tasa de desocupación en el vecindario. También se emplean como indicadores económicos e inmobiliarios para los mercados más grandes. Las propiedades residenciales pueden estar vacías por una variedad de razones, como el reciente desalojo de un inquilino, que la unidad esté en mantenimiento o actualización. Que esté sobrevalorado en comparación con otras propiedades en el mercado o que el edificio esté en una zona desagradable según su ubicación.
Uso de las tasas de vacantes como herramienta de planificación
El propietario de una propiedad puede utilizar las tasas de desocupación como una herramienta analítica para la planificación a corto y largo plazo mediante el seguimiento de cómo varían con el tiempo. Quizás el mercado de alquiler ha cambiado y los alquileres de apartamentos han subido demasiado. En comparación con las casas de alquiler cercanas, el propietario del edificio tiene que realizar más marketing y publicidad para resaltar la estructura y sus nuevas características.
¿Qué elementos influyen en la tasa de desocupación de una propiedad de alquiler?
Uno de los mayores desafíos para los inversionistas de bienes raíces es lidiar con unidades desocupadas, por lo que es importante prestar atención a las variables que influyen en la tasa de desocupación de la propiedad de alquiler para que pueda descubrir cómo minimizarla o, en caso de que ocurra. , lo que podría haber contribuido a ello.
- Dependiendo de si las empresas locales están creciendo o no, puede haber más o menos puestos de trabajo disponibles en el área dependiendo del crecimiento o caída de las empresas locales.
- La salud económica general del vecindario está relacionada con la capacidad de las personas para pagar sus cuentas y su decisión de comprar o alquilar una vivienda.
- Las circunstancias del mercado inmobiliario en la región pueden causar un aumento o una disminución en las tasas de desocupación dependiendo de la situación del mercado de alquiler.
- La calidad de vida del área también incluye la seguridad y la protección como componentes clave, lo que puede atraer o disuadir a los inquilinos dependiendo de cómo puedan cambiar.
- El fácil acceso al transporte y otras comodidades es importante para atraer y retener a los inquilinos.
- Las tasas de interés también podrían hacer que las tasas de vacantes aumenten cuando sean bajas porque más compradores estarán interesados en comprar propiedades, o podrían hacer que las tasas de vacantes bajen cuando sean altas porque más personas se sentirán atraídas por alquilar que por comprar.
- Leyes regulatorias en el área Si se prohíbe la construcción nueva, la demanda de alquiler aumentará, lo que resultará en tasas de vacantes más bajas y costos de alquiler más altos.
- Propiedad administrativa. Habrá satisfacción de este arrendatario si hay un alto mantenimiento de la propiedad.
¿Qué es una tasa típica de vacantes para alquileres?
Dado que el mercado inmobiliario y las condiciones económicas varían ampliamente de una región a otra en todo el país, puede calcular la tasa de vacantes, generalmente durante un período de un año. Según MashVisor, la tasa promedio de vacantes para propiedades de alquiler en los EE. UU. es del 7%. Sin embargo, esto varía mucho según la ciudad, por lo que es una buena idea comparar el porcentaje de vacantes de su propiedad con el promedio local.
Debe estar en un aviso que una tasa de vacantes deseable para las regiones urbanas está entre el 2 y el 4 por ciento. Sin embargo, esto también depende del tipo de propiedad, ya que las tasas de desocupación varían según el tipo de propiedad. Estas son las tasas de disponibilidad típicas para cada tipo de propiedad de alquiler, según MashVisor:
- 30% Alquileres a corto plazo (como los que se encuentran en Airbnb)
- 45% de todos los alquileres de vacaciones
- Edificios de apartamentos: 5.5%
- El 5% de los inmuebles son viviendas unifamiliares.
- Edificios residenciales: 4.7%
Cómo reducir la tasa de vacantes de su propiedad de alquiler
Aquí hay 5 excelentes estrategias para reducir la tasa de vacantes de su propiedad de alquiler y retener a sus inquilinos por más tiempo:
#1. Promocione su propiedad de alquiler en el momento adecuado
El mercado de alquiler se ralentiza en determinadas temporadas del año y en determinados lugares, lo que hace que sea un mal momento para buscar un inquilino. Para asegurarse de encontrar un inquilino que se quede, haga todo lo posible para encontrarlo una vez que el mercado se haya recuperado.
#2. Ofrecer un contrato de arrendamiento más largo
Puede extender su contrato de arrendamiento más allá del término típico de 12 meses. Un contrato de arrendamiento de 2 o 3 años conlleva más riesgos tanto para el inquilino como para el propietario, pero puede resolver el problema de una vacante durante ese tiempo. También le evita tener que buscar un nuevo inquilino cada año.
#3. Evaluación exhaustiva del inquilino
Para reducir su riesgo de obtener un arrendatario pobre que incumpla y lo deje con una casa vacante, asegúrese de evaluar minuciosamente a sus arrendatarios desde el principio mediante la realización de verificaciones de crédito y verificación de antecedentes.
#4. Conozca las intenciones del inquilino
Para asegurarse de tener suficiente tiempo para encontrar un inquilino de reemplazo y evitar que su propiedad se quede vacía, pregúntele a su inquilino si planea quedarse o irse antes de que expire su contrato.
#5. mantener la propiedad
Mantener una propiedad implica llevar a cabo el mantenimiento y las reparaciones necesarias para convertirla en un mejor lugar para vivir. Si la propiedad se mantiene adecuadamente, los inquilinos probablemente se quedarán más tiempo.
Las vacantes de propiedades de alquiler son inevitables, por lo que es crucial planificar con anticipación y estar listo para el momento en que una unidad o unidad pueda estar vacante. Naturalmente, dado que esto afecta directamente el retorno de la inversión, los inversores a menudo intentan mantener su tasa de vacantes lo más baja posible. Para garantizar que la tasa de vacantes se mantenga baja o para identificar soluciones a por qué ha aumentado, es importante comprender las circunstancias que pueden causar una mayor tasa de vacantes.
Tasa Promedio de Vacantes
2018 vio una tasa de desocupación promedio del 7 por ciento para viviendas de alquiler. La tasa de vacancia promedio para 2017 fue la misma. En un área urbana, una tasa saludable de vacantes normalmente está entre el 2 y el 4 por ciento, y suele ser mayor en las áreas más rurales. Sin embargo, tenga en cuenta que las tasas de vacantes varían entre diferentes tipos de propiedades, regiones del país e incluso dentro de las ciudades. Usualmente, usando la fecha del censo como se muestra aquí, puede determinar la tasa de vacantes en su vecindario.
Por ejemplo, Alabama tuvo una tasa de vacantes para propiedades en el primer trimestre de 2018 del 13.1 %, que es casi el doble del promedio nacional. Por el contrario, California tenía una tasa de vacantes de solo 4.5%, que es mucho más baja que el promedio nacional. En general, esto indica que California tiene una tasa de alquiler más alta que Alabama. Los trabajos en el vecindario, las comodidades, las atracciones turísticas, el costo de vida, el clima, etc. son factores adicionales que influyen en las tasas típicas de vacantes de alquiler.
¿Cuándo deben preocuparse los dueños de propiedades por las tasas de vacantes?
Al final, un propietario puede medir el rendimiento de su negocio de alquiler utilizando la tasa de vacantes. Las tasas de vacantes generalmente se consideran una forma de evaluar el desempeño de propiedades específicas. Ejemplos son hoteles y moteles. También pueden ser útiles como indicador económico de la situación del mercado inmobiliario en su conjunto.
¿Por qué la propiedad estaría vacante?
- entre el momento en que un inquilino desaloja y el momento en que se muda un nuevo inquilino.
- Si una unidad tiene que ser renovada o necesita alguna reparación.
- Si la tarifa de alquiler es excesivamente cara y esto disuade a los posibles inquilinos.
- Y por último, si el inmueble se encuentra en un lugar donde existe una baja demanda de alquiler por diversas circunstancias.
¿Por qué tengo muchas vacantes?
Varias causas pueden contribuir a las altas tasas de vacantes, que incluyen:
#1. Estás cobrando de más por el alquiler
Si sus tarifas de alquiler son demasiado caras, podría ser difícil llenar las unidades vacantes. Especialmente si hay apartamentos más deseables de un tamaño similar disponibles cerca. Además, cobrar demasiado alquiler puede resultar en el desalojo de los inquilinos actuales. Use un sitio como com para realizar un seguimiento de las propiedades comparables que se alquilan, o busque sitios como BiggerPockets para ver lo que cobran los propietarios locales.
#2. No está al día con las demandas de mantenimiento
Los propietarios que no responden con prontitud y responsabilidad a las solicitudes de los inquilinos pueden experimentar costosas rotaciones con más frecuencia. Es fundamental ocuparse de los problemas de mantenimiento y reparación de la propiedad tan pronto como aparezcan. Ya sea que un inquilino llame para informar una fuga o que el detector de humo requiera baterías nuevas. Al hacer esto, puede contribuir a la satisfacción de sus excelentes inquilinos. Además, puede persuadirlos para que extiendan su contrato de arrendamiento cuando llegue el momento.
#3. Su propiedad no se enfrenta a la competencia de propiedades comparables cercanas
Probablemente experimentará más preocupaciones sobre vacantes si está cobrando los mismos precios de alquiler que otros propietarios en su vecindario. Pero su propiedad no ofrece las mismas instalaciones. Necesita saber el alquiler de al menos tres propiedades que sean similares a la suya para calcular el costo promedio del alquiler en su vecindario. La cantidad de espacio y la cantidad de habitaciones deben coincidir, si es posible. Además, busque apartamentos que tengan características similares, como un garaje, una lavadora y secadora en la unidad y un patio o balcón.
Si su tasa de vacantes es alta, tenga en cuenta cómo se compara su propiedad (y los precios de alquiler) con los competidores.
¿Hay instalaciones que ofrecen los complejos cercanos que faltan en su propiedad?
¿Cobra más que otros propietarios o administradores de propiedades en su vecindario por un apartamento de dos habitaciones?
Si este es el caso, es posible que deba actualizar sus servicios o reducir sus tarifas de alquiler. Por lo tanto, con el fin de competir en el mercado de alquiler y retener inquilinos de alta calidad (y altos salarios).
Cálculo de la tasa de vacantes (cómo calcularla)
Hay muchas formas de calcular la tasa de vacancia cuando se considera desde la perspectiva de las circunstancias del mercado de alquiler. Aquí en la lista están los tres recursos que los propietarios pueden utilizar para calcular la tasa de vacantes local.
#1. Gerentes de Bienes Raíces
Los propietarios o administradores de propiedades locales también son recursos que los propietarios pueden emplear. Pregunte a los propietarios locales sobre sus experiencias actuales y hable sobre la tasa de vacantes en su vecindario. Estas personas también podrían brindarle información más detallada sobre las tasas de vacantes en diferentes áreas.
#2. Agentes de la propiedad
Los propietarios pueden pensar en trabajar con un agente de bienes raíces para obtener más información sobre la tasa de vacantes en una ubicación específica. Algunos corredores de bienes raíces pueden realizar un análisis de mercado comparativo sobre las estadísticas locales de propiedades de alquiler. Esto mostrará cuánto tiempo han estado allí las propiedades desocupadas que ahora se enumeran, además de otros detalles cruciales como:
- ¿Cuánto tiempo permanecieron las casas desocupadas antes de ser alquiladas?
- Precios de venta iniciales en relación con las tarifas de alquiler realizadas
#3. Datos del censo
La Oficina del Censo de EE. UU. informa las tasas de vacantes en varias regiones de EE. UU., incluidos los 75 mercados principales. Sin embargo, los datos del censo no rastrean la tasa de vacantes de vecindarios particulares, por lo que es posible que no brinden una cifra exacta para su área de mercado de alquiler en particular.
¿Qué tasa de vacante es buena?
Una tasa de desocupación decente puede variar según una serie de variables, incluida la ubicación y la naturaleza de la propiedad. Debido a que tardan más en alquilarse, tienen alquileres más altos y necesitan construcciones para otros requisitos comerciales, las propiedades comerciales suelen tener mayores tasas de vacantes que las residenciales.
¿Qué es una tasa de vacante normal?
Una tasa de vacancia es una cantidad de unidades de alquiler en un apartamento, edificio, complejo, hotel o colonia que está vacante o desocupada en un momento determinado. Se expresa como un porcentaje o es exactamente lo contrario de la tasa de ocupación.
¿Qué es la tasa de vacantes de alquiler?
Una tasa de vacantes de alquiler es el porcentaje de propiedades de alquiler en un mercado de alquiler que están vacantes y, según MashVisor, la tasa promedio de vacantes para propiedades de alquiler en los EE. UU. es del 7%.
¿Qué causa las bajas tasas de vacantes?
La industria de la construcción se ha recuperado lentamente durante la última década, pero su crecimiento no ha sido lo suficientemente rápido para satisfacer la creciente demanda de viviendas de alquiler. Esto ha contribuido a la tasa históricamente baja de vacantes en el mercado de alquiler. Las leyes de zonificación existentes en lugares muy buscados restringen severamente la construcción de nuevas viviendas multifamiliares.
¿Qué significa una tasa de vacantes de empleo baja?
El porcentaje de personas desempleadas para vacantes indica la mano de obra potencial para cubrir las vacantes. Si el ratio es inferior a uno, significa que hay más puestos vacantes que personas desempleadas. Hay menos puestos vacantes que desempleados cuando la ratio es superior a uno.
¿Qué es una buena tasa de capitalización para la propiedad de alquiler?
De 4% a 12%
Una tasa de capitalización saludable puede oscilar entre el 4 % y el 12 %. El 4% puede verse como una tasa de capitalización decente si vive en un lugar con alta demanda y altos costos, como la ciudad de Nueva York o Los Ángeles. Las tasas de capitalización promedio del 10% o más son posibles en áreas con demanda reducida, como áreas en desarrollo o vecindarios rurales.
¿Qué significa la tasa de vacantes de empleo?
La tasa de puestos vacantes es el porcentaje de puestos disponibles en relación con el total de puestos vacantes al último día hábil del mes (puestos ocupados y puestos vacantes).
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